北区で民泊を運営されているオーナー様の中には、「上乗せ条例がなく年間180日フル営業できて高利回り」「しかし競争激化で稼働率が低下している」「今後の規制強化リスクが心配」といった状況の方が増えています。
北区は東京23区で上乗せ条例がない4区の1つ(墨田・北・葛飾・江戸川)で、年間180日フル営業が可能です。平均利回りは8〜12%と都心部の5〜8%と比較して高収益を実現できます。しかし、2024年末時点で届出数は379件に達し、人口比で荒川区の約14倍という異常な密集状態です。
この記事では、北区の民泊買取相場、エリア別(赤羽・王子・田端・駒込)の特性、上乗せ条例なしの優位性と規制強化リスク、高収益物件の評価基準、最適売却タイミング、買取業者選定の7項目チェックリストまで、2026年最新データで徹底解説します。
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北区の民泊市場の現状と上乗せ条例なしの優位性
上乗せ条例がない4区の1つ×年間180日フル営業
北区の最大の特徴は、東京23区で上乗せ条例がない4区の1つであることです。他の3区は墨田区・葛飾区・江戸川区で、これらのエリアでは年間180日フル営業が可能です。
多くの区では、住居専用地域での平日営業制限や週末限定営業などの上乗せ条例が施行されており、実質的な営業日数は年間109日〜120日程度に制限されています。しかし、北区では住宅宿泊事業法の原則通り、年間180日まで営業が可能です。
この優位性により、北区の民泊は**平均利回り8〜12%**を実現しており、都心部の5〜8%と比較して高い収益性を誇ります。赤羽駅周辺や田端駅周辺など、交通アクセスが良好なエリアでは、ビジネス需要と観光需要の両方を取り込むことができ、年間を通じて安定した稼働率を維持できます。
主要データ(2024年〜2026年):
- 上乗せ条例: なし(年間180日フル営業可能)
- 平均利回り: 8〜12%(都心部5〜8%と比較)
- 稼働率: 約70%
- 平均日単価(ADR): 2万円超
出典: StayExit 東京民泊規制ガイド / 総合政策グループ
2024年末届出数379件の市場密集度
北区の民泊市場は、届出数の急増により競争が激化しています。2024年末時点で届出数は379件に達しており、人口比で見ると荒川区の約14倍という異常な密集状態です。
この急増の背景には、上乗せ条例がないことによる参入のしやすさがあります。他の区では厳しい規制により新規参入が困難ですが、北区では比較的容易に民泊事業を開始できるため、多くの投資家やオーナー様が参入しました。
しかし、市場の飽和により競争は激化しています。特に赤羽駅周辺や王子駅周辺では、同じエリア内に複数の民泊施設が密集しており、稼働率の低下や価格競争による日単価の下落が懸念されています。
観光庁のデータによると、届出件数に対して実際に安定的に稼働している物件の割合は約70%程度とされており、残りの30%は採算が合わず営業停止または低稼働状態にあると推測されます。
市場密集度の比較:
- 北区: 379件(2024年末時点)
- 荒川区: 約27件(人口比で北区の約1/14)
- 豊島区: 1,682件(2024年7月時点)
出典: StayExit 北区撤退ガイド / 北区 協議会資料(PDF)
今後の規制強化リスクと最適売却タイミング
現在、北区には上乗せ条例がありませんが、今後の規制強化リスクは無視できません。特に、同じく上乗せ条例がない墨田区では、平日常駐義務化を含む規制強化が検討されており、北区も追随する可能性があります。
墨田区では、住民からの苦情増加や治安不安の声を受けて、管理者の平日常駐義務化や営業日数の制限を検討する動きが出ています。北区でも、届出数379件という密集状態により、ゴミ出しルール違反・深夜騒音・不特定多数の出入りによる治安不安といった苦情が増加しており、区議会で規制強化の議論が行われる可能性があります。
もし規制強化が実施されれば、年間180日の営業が制限され、収益性が大幅に低下します。その結果、買取価格も10〜20%下落することが予想されます。
今すぐ動くべき理由:
- 規制発表前の今が高値売却のチャンス: 規制強化が発表されると、市場に売却物件が殺到し、買取価格が下落します。
- 競争激化による稼働率低下: 379件の密集状態により、今後さらに稼働率が低下する可能性があります。
- 墨田区の動向: 墨田区の規制強化が決定すれば、北区も追随する可能性が高まります。
実例: 赤羽駅徒歩5分の1LDK物件(築10年)を運営していたオーナー様は、規制強化リスクを懸念し、2026年1月に売却を決断しました。通常マンション相場の70%にあたる3,150万円で成約し、規制発表を待たずに資金を回収できました。
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出典: StayExit 東京民泊規制ガイド / 東京新聞
北区のエリア別民泊買取相場【2026年最新版】
北区のマンション売却相場(2026年最新データ)
北区のマンション売却相場は、東京23区の中でも堅調な上昇トレンドを維持しています。2026年1月時点の最新データでは、現在価格は約3,876万円で、10年前と比較して**+64.4%の上昇を記録しています。今後10年間でもさらに+32.9%の上昇**が予想されており、資産価値の維持・向上が期待できるエリアです。
また、直近1年間で約9.5%上昇、直近3年間で約18.9%上昇しており、短期的にも価格上昇が続いています。これは、赤羽駅周辺の再開発や、山手線・京浜東北線などの交通アクセスの良さが評価されているためです。
ただし、民泊物件の買取価格は通常のマンション相場とは異なります。民泊規制リスクや現況渡しでの取引が前提となるため、買取価格は通常マンション相場の65〜75%程度が目安となります。ただし、利回り8〜12%の高収益物件であれば、買取価格が10〜15%高く評価されるケースもあります。
主要データ:
- 現在価格: 約3,876万円
- 10年前比: +64.4%
- 10年後予想: +32.9%
- 直近1年間: +9.5%上昇
- 直近3年間: +18.9%上昇
- 3年前比: +12.3%、1年前比: +2.9%
出典: ダイヤモンド不動産研究所 / KURAMORE 北区相場 / Home4u 北区相場
エリア別買取相場マップ(赤羽・王子・田端・駒込)
北区内でも、エリアによって民泊物件の買取相場は大きく異なります。以下は、2026年1月時点の主要エリア別の買取相場と年間利回り目安です。
| エリア | 物件タイプ | 通常マンション相場 | 民泊物件買取相場(現況渡し) | 年間利回り目安 |
| 赤羽駅徒歩10分圏内 | 1R(20〜25㎡) | 2,000万〜2,800万円 | 1,400万〜2,000万円 | 9〜12% |
| 王子駅徒歩10分圏内 | 1LDK(40〜50㎡) | 3,500万〜4,800万円 | 2,500万〜3,400万円 | 8〜11% |
| 田端駅徒歩10分圏内 | 1R(20〜25㎡) | 2,200万〜3,000万円 | 1,600万〜2,200万円 | 8〜10% |
| 駒込駅徒歩10分圏内 | 1LDK(40〜50㎡) | 3,800万〜5,200万円 | 2,700万〜3,700万円 | 8〜10% |
赤羽駅周辺は北区の中心エリアであり、JR埼京線・京浜東北線・宇都宮線・高崎線などが乗り入れる交通ターミナルです。ビジネス需要と観光需要の両方を取り込むことができ、年間利回り9〜12%を実現できます。買取価格も最も高く評価されます。
王子駅周辺は飛鳥山公園など観光スポットが近く、春の桜シーズンや秋の紅葉シーズンには高い需要があります。1LDKタイプの物件が多く、ファミリー層の賃貸需要もあるため、民泊撤退後の賃貸転用も視野に入れた評価がなされます。
田端駅周辺は山手線沿線で都心へのアクセスが良好です。ビジネス需要が中心で、安定した稼働率を維持できます。買取価格も比較的高めに評価されます。
駒込駅周辺は文教エリアとして落ち着いた住環境があり、富裕層や外国人駐在員からの賃貸需要が高いエリアです。民泊としての需要はやや限定的ですが、賃貸転用の可能性が高く評価されます。
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出典: StayExit 北区撤退ガイド / ダイヤモンド不動産研究所
高収益物件(利回り8〜12%)の評価基準
北区の民泊物件は、都心部と比較して高い利回りを実現できることが大きな特徴です。利回り8〜12%の高収益物件は、買取業者からも高く評価され、通常の買取相場よりも10〜15%高い価格で取引されるケースがあります。
高収益物件の評価基準:
- 稼働率70%以上: 年間を通じて安定した稼働を維持している
- 平均日単価2万円超: 赤羽駅徒歩5分以内、十条駅・田端駅徒歩10分以内の好立地
- 年間純利益150万円以上: 運営コストを差し引いても高い純利益を確保
- リピーター率30%以上: 高評価レビューが多く、リピーター獲得に成功
- 管理体制の整備: 清掃・トラブル対応などの管理体制が確立されている
赤羽駅徒歩5分以内の1R物件(平均日単価2万円、稼働率70%)であれば、年間売上は約252万円(2万円×126日)となります。運営コストを年間100万円と仮定すると、年間純利益は約152万円となり、物件価格1,800万円に対する利回りは約8.4%です。
このような高収益物件は、買取業者にとっても再販売や賃貸転用の際に高い価値が見込まれるため、通常の買取相場よりも高値で評価されます。
高収益実績の提示方法:
- 過去1年間の稼働率・日単価・売上データを整理
- 高評価レビュー・リピーター率を具体的に提示
- 運営コスト(清掃・管理委託・水道光熱費など)を明確化
- 年間純利益を算出し、利回りを提示
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出典: MINPAKU CHINTAI 北区編 / 総合政策グループ
北区の民泊を高値で買取してもらう3つの方法
方法①: 上乗せ条例なし×年間180日フル営業の優位性をアピール
北区の民泊物件を高値で売却するためには、上乗せ条例がなく年間180日フル営業が可能という希少性を最大限にアピールすることが重要です。
東京23区の多くの区では、住居専用地域での平日営業制限や週末限定営業などの上乗せ条例が施行されており、実質的な営業日数は年間109日〜120日程度に制限されています。しかし、北区を含む4区(墨田・北・葛飾・江戸川)では、年間180日フル営業が可能です。
この優位性は、買取業者にとって非常に魅力的です。買取業者は、物件を再販売する際や賃貸転用する際に、年間180日フル営業が可能であることを大きなセールスポイントとして活用できるため、他の区の物件と比較して高値を提示しやすくなります。
優位性アピールのポイント:
- 希少性の強調: 23区で上乗せ条例がない4区の1つであることを明確に伝える
- 収益性の具体化: 年間180日フル営業により、平均利回り8〜12%を実現できることを提示
- 規制リスクの低さ: 現時点では規制強化の具体的な動きがないことを説明
- 再販売の容易さ: 買取業者が再販売する際に、年間180日営業を訴求できることを強調
実例: 赤羽駅徒歩7分の1R物件(築12年)を運営していたオーナー様は、年間180日フル営業の優位性と利回り10.2%の実績を具体的に提示し、通常マンション相場の73%にあたる1,850万円で成約しました。
方法②: 規制強化前の今が最適な売却タイミング
北区の民泊オーナー様にとって、規制強化前の今が最適な売却タイミングです。現在、北区には上乗せ条例がありませんが、墨田区では平日常駐義務化を含む規制強化が検討されており、北区も追随する可能性があります。
規制強化が発表されると、以下のような影響が予想されます:
規制強化後の影響予測:
- 買取価格が10〜20%下落: 営業日数制限により収益性が低下し、買取価格も大幅に下がります。
- 売却物件の殺到: 多くのオーナー様が一斉に売却を検討するため、市場に物件が殺到し、買い手市場となります。
- 競争激化による価格下落: 同じエリア内で複数の物件が売りに出されるため、価格競争が発生します。
逆に、規制発表前の今であれば、年間180日フル営業が可能な物件として評価され、高値での売却が期待できます。
今すぐ動くべき理由:
- 墨田区の動向: 墨田区の規制強化が決定すれば、北区も半年〜1年以内に追随する可能性が高い
- 競争激化の回避: 規制発表前に売却すれば、他のオーナー様との競争を避けられる
- 資金回収の早期化: 撤退を先延ばしにすることで発生する赤字リスクを回避できる
実例: 王子駅徒歩8分の1LDK物件(築8年)を運営していたオーナー様は、規制強化リスクを懸念し、2026年1月に売却を決断しました。通常マンション相場の71%にあたる3,200万円で成約し、規制発表を待たずに資金を回収できました。
出典: StayExit 北区撤退ガイド
方法③: 複数物件を一括で売却してコスト削減
北区内で複数の民泊物件を運営している場合、一括売却を検討することで、取引コストの削減とスピーディーな撤退が実現できます。
複数物件一括売却のメリット:
- 査定額アップ: 買取業者は複数物件をまとめて取得することで、管理コストの削減や再販売時のスケールメリットを享受できるため、個別売却よりも高い買取価格を提示するケースがあります。
- 交渉・契約手続きが1回で完結: 個別に売却する場合、物件ごとに査定・交渉・契約が必要ですが、一括売却なら1回で完了します。
- 全物件を同時に現金化: 資金繰りが安定し、次のビジネス展開にスムーズに移行できます。
- 撤退手続きの一括化: 届出廃止手続きや各種連絡も一括で行えるため、事務負担が大幅に軽減されます。
StayExitの一括買取サービス:
- 対応物件数: 1R〜5棟まで対応
- 最短成約日数: 3営業日
- 現況渡しOK: 原状回復工事不要、家具・備品もそのまま引き渡し可能
- 処分費用ゼロ: 不用品の処分費用も買取業者が負担
実例: 北区内で3物件(赤羽・王子・田端)を運営していたオーナー様が、一括売却により通常査定額の約12%アップで成約したケースがあります。個別売却では合計6,200万円の査定でしたが、一括売却により6,944万円で成約しました。
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出典: StayExit 北区撤退ガイド
買取業者選定の7項目チェックリスト
民泊物件の買取業者を選ぶ際は、以下の7項目をチェックしましょう。
| チェック項目 | 確認ポイント |
| 1. 北区の規制に詳しいか | 上乗せ条例なし・年間180日フル営業・規制強化リスクを理解しているか |
| 2. 北区内の買取実績があるか | 赤羽・王子・田端・駒込エリアの買取実績・成約事例があるか |
| 3. 最短成約日数 | 3営業日以内での成約が可能か |
| 4. 現況渡しに対応できるか | 原状回復不要・家具備品そのまま引き渡し可能か |
| 5. 複数物件の一括査定対応可か | 複数物件を一括で査定・買取できるか |
| 6. 高収益物件の評価基準が明確か | 利回り8〜12%の実績を正確に評価できるか |
| 7. 査定は完全無料か | 査定・現地調査が完全無料で、キャンセル料も無料か |
これらの項目を満たす業者を選ぶことで、スムーズかつ高値での売却が実現できます。
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よくある質問(FAQ)
Q1. 北区の民泊は今すぐ撤退すべきですか?
A: 規制強化リスクを懸念するなら今が最適な売却タイミングです。競争激化(379件)で稼働率低下も懸念されています。
現在、北区には上乗せ条例がありませんが、墨田区では規制強化が検討されており、北区も追随する可能性があります。規制発表後は買取価格が10〜20%下落すると予測されるため、規制発表前の今なら高値売却が可能です。
また、2024年末時点で届出数は379件に達し、人口比で荒川区の約14倍という異常な密集状態です。今後さらに競争が激化し、稼働率が低下するリスクがあります。
Q2. 上乗せ条例なしの北区は今後も安全ですか?
A: 墨田区は規制検討中で、北区も追随の可能性があります。規制発表前の今が高値売却のチャンスです。
墨田区では、住民からの苦情増加や治安不安の声を受けて、管理者の平日常駐義務化や営業日数の制限を検討する動きが出ています。北区でも届出数379件という密集状態により、苦情が増加しており、区議会で規制強化の議論が行われる可能性があります。
規制強化が発表されると、年間180日の営業が制限され、収益性が大幅に低下します。その結果、買取価格も10〜20%下落することが予想されます。
Q3. 北区の民泊買取相場はどのくらいですか?
A: 赤羽駅徒歩10分圏内の1Rで1,400万〜2,000万円(現況渡し)が目安です。利回り8〜12%の高収益物件はさらに10〜15%高く評価されます。
エリア・物件タイプ・築年数・収益実績によって買取価格は大きく異なりますが、一般的には通常マンション相場の65〜75%が目安となります。ただし、稼働率70%・宿泊単価2万円超・年間利回り8〜12%の高収益物件であれば、買取価格が10〜15%高く評価されるケースがあります。
正確な査定額を知りたい方は、専門の買取業者に無料査定を依頼することをお勧めします。
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Q4. 高収益物件(利回り8〜12%)は高値で売れますか?
A: はい。稼働率70%・宿泊単価2万円超の実績があれば、買取価格が10〜15%高く評価される傾向があります。
高収益物件は、買取業者にとっても再販売や賃貸転用の際に高い価値が見込まれるため、通常の買取相場よりも高値で評価されます。特に、赤羽駅徒歩5分以内、十条駅・田端駅徒歩10分以内の好立地で、年間純利益150万円以上を実現している物件は、高値での買取が期待できます。
高収益実績を正確に評価してもらうためには、過去1年間の稼働率・日単価・売上データを整理し、具体的に提示することが重要です。
Q5. 買取業者の選び方を教えてください。
A: 北区の規制に詳しい・実績がある・最短成約・現況渡しOK・複数物件対応・高収益評価可・査定無料の7項目をチェックしてください。
特に、北区の上乗せ条例なし・年間180日フル営業・規制強化リスクについて詳しく理解している業者を選ぶことが重要です。また、利回り8〜12%の高収益実績を正確に評価できる業者を選ぶことで、高値での売却が実現できます。
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まとめ: 北区の民泊買取は規制強化前の今が最適
北区の民泊は、上乗せ条例がなく年間180日フル営業可能で、平均利回り8〜12%の高収益を実現できます。しかし、2024年末時点で届出数は379件に達し、競争激化による稼働率低下リスクが高まっています。また、墨田区は規制検討中で、北区も追随の可能性があります。
本記事のポイント:
- 北区は上乗せ条例がない4区の1つで、年間180日フル営業が可能
- 平均利回り8〜12%(都心部5〜8%と比較)の高収益を実現
- 2024年末時点で届出数379件、人口比で荒川区の約14倍の密集状態
- 墨田区は規制検討中、北区も追随の可能性あり
- 規制発表前の今なら、施行後より10〜20%高く売れる可能性
今すぐ動くべき理由:
- 規制発表前の今なら、上乗せ条例なしの優位性と高収益実績を評価され、高値売却が可能
- 規制強化が発表されると、買取価格が10〜20%下落する可能性
- 競争激化(379件)による稼働率低下リスクを回避できる
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免責事項
※本記事の情報は2026年1月13日時点のものです。最新の規制・相場は変動する可能性がありますので、詳細は北区公式HPおよび専門業者にご確認ください。
※買取相場は物件の立地・築年数・設備状況・収益実績により変動します。正確な査定は専門業者にご依頼ください。
※上乗せ条例の有無は今後変更される可能性があります。最新情報は北区公式HPをご確認ください。