北区で民泊を運営されている方の中には、「上乗せ条例がなく高利回りだが、規制強化の検討が不安」「赤羽・王子エリアで市場飽和が進み、稼働率が低下している」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。本記事では、北区の民泊売却を検討中の方へ向けて、上乗せ条例なし・利回り8〜12%の高収益性と規制強化リスクを解説し、赤羽・王子・田端のエリア別買取相場、廃業率39%の実態、賃貸転換・即時売却の判断基準を網羅的に紹介します。規制強化前の今が売却の好機である理由、最短3営業日で現金化する方法まで、最新データをもとに徹底解説します。
1. 北区の民泊市場の現状
1-1. 北区の民泊届出件数と市場規模
北区の民泊市場は、以下のデータで特徴づけられます。
- 届出件数: 426件（2024年5月時点、観光庁データ）
- 23区内ランキング: 約17位前後
- 人口: 約35万人（2024年時点）
- 人口あたり届出率: 約0.12件/千人（23区平均に近い水準）
- 廃業率: 約39%（2022年2月時点、264件中104件廃業）
北区の届出件数は23区内で中位クラスですが、**廃業率39%**は全国平均の約30〜35%を上回る水準です。この背景には、赤羽・王子エリアでの市場飽和と競争激化があります。
出典: 観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧」
出典: StayExit「北区の民泊撤退方法」
1-2. 上乗せ条例なし・年間180日営業可能の実務
北区は、東京23区内で上乗せ条例がない数少ない区の一つです。これにより、以下の運営環境が実現しています。
- 営業制限: 住宅宿泊事業法の年間180日のみ（用途地域・時期による制限なし）
- 上乗せ条例: なし（週末限定規制や営業期間制限なし）
- 規制検討: 住居地域での新設制限を軸に検討中（2026年1月時点では未施行）
【23区の規制強化動向】
近隣区では、2025年〜2026年にかけて規制強化が進んでいます。
| 区 | 規制内容 | 施行時期 |
| 墨田区 | 週末限定規制（平日昼間営業禁止） | 2026年4月 |
| 葛飾区 | 営業期間制限 | 2026年4月 |
| 豊島区 | 春休み・夏休み・冬休みのみ営業可 | 2026年12月 |
北区でも住居地域での新設制限が検討されており、規制強化前の今が売却の好機といえます。
出典: 観光庁「住宅宿泊事業法の概要」
出典: 北区「第2回 東京都北区住宅宿泊事業協議会」
1-3. 赤羽・王子・田端の需要特性と稼働率70%
北区内でも、エリアによって民泊の需要特性や稼働率は大きく異なります。
| エリア | 主要駅 | 需要特性 | 主要需要層 | 平均宿泊単価 | 平均稼働率 |
| 赤羽 | JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン 赤羽駅 | ビジネス需要、埼玉アクセス良好 | 単身ビジネス客、長期滞在客 | 18,000〜22,000円/泊 | 70〜75% |
| 王子 | JR京浜東北線・東京メトロ南北線 王子駅 | 住宅地需要、南北線アクセス | 長期滞在客、ファミリー層 | 17,000〜20,000円/泊 | 65〜70% |
| 田端 | JR山手線・京浜東北線 田端駅 | 山手線アクセス、文化的エリア | 単身客、観光客 | 16,000〜19,000円/泊 | 68〜72% |
| 十条 | JR埼京線 十条駅 | 商店街充実、住宅地 | 長期滞在客、ファミリー層 | 15,000〜18,000円/泊 | 65〜70% |
| 東十条 | JR京浜東北線 東十条駅 | 住宅地、京浜東北線アクセス | 単身客、ビジネス客 | 14,000〜17,000円/泊 | 63〜68% |
赤羽駅周辺は、埼玉方面からのアクセスが良好で、単身ビジネス客の需要が高く、北区内で最も高い稼働率70〜75%を維持しています。王子駅周辺は東京メトロ南北線により都心アクセスが良好で、長期滞在客やファミリー層に人気です。田端駅周辺は山手線沿線という立地から観光客需要があります。
北区全体の平均稼働率は約70%で、都内平均を上回る水準です。
出典: PLAYS Inc.「北区は民泊運営しやすい？」
出典: MINPAKU CHINTAI「北区編 賃貸物件で民泊をする際の相場」
2. 北区の民泊買取相場とエリア別データ
2-1. 利回り8〜12%の高収益性（具体数値で比較）
北区の民泊は、**利回り8〜12%**と都心部の5〜8%を大きく上回る高収益性が特徴です。
【北区 vs 規制区の収益比較】
| 項目 | 北区（平均） | 規制区（週末限定規制）平均 | 差額 |
| 営業日数 | 180日/年 | 109日/年 | +71日 |
| 平均稼働率 | 70% | 65% | +5% |
| 年間利回り | 8〜12% | 5〜8% | +3〜4% |
【具体的シミュレーション: 赤羽駅周辺1K物件（3,000万円想定）】
【北区】利回り10%の場合
- 営業日数: 180日/年
- 稼働率: 73%
- 実際の宿泊日数: 180日 × 0.73 = 131日
- 宿泊単価: 20,000円/泊
- 年間売上: 131日 × 20,000円 = 262万円
- 年間経費:
- 清掃費: 3,500円/回 × 131回 = 45.9万円
- 水道光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円
- 固定資産税: 10万円
- 管理費・修繕積立金: 1.8万円/月 × 12ヶ月 = 21.6万円
- 経費合計: 95.5万円
- 年間利益: 262万円 − 95.5万円 = 約166.5万円
- 利回り: 166.5万円 ÷ 3,000万円 = 約5.6%（手取り利回り）
【規制区】週末限定規制（109日制限）の場合
- 営業日数: 109日/年
- 稼働率: 68%
- 実際の宿泊日数: 109日 × 0.68 = 74日
- 宿泊単価: 18,000円/泊
- 年間売上: 74日 × 18,000円 = 133.2万円
- 年間経費:
- 清掃費: 3,500円/回 × 74回 = 25.9万円
- 水道光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円
- 固定資産税: 10万円
- 管理費・修繕積立金: 1.8万円/月 × 12ヶ月 = 21.6万円
- 経費合計: 75.5万円
- 年間利益: 133.2万円 − 75.5万円 = 約57.7万円
- 利回り: 57.7万円 ÷ 3,000万円 = 約1.9%（手取り利回り）
【5年間累計収益比較】
| 項目 | 北区（利回り10%） | 規制区（利回り6%） | 差額 |
| 年間利益 | 166.5万円 | 57.7万円 | +108.8万円 |
| 5年間累計利益 | 832.5万円 | 288.5万円 | +544万円 |
北区の上乗せ条例なし・年間180日営業可能という環境は、5年間で約544万円の収益差を生む大きなアドバンテージです。
出典: StayExit「北区の民泊買取」
出典: 総合政策ブログ「東京都北区でも民泊投資は儲かる？」
2-2. エリア別需要特性と買取相場マップ
北区の民泊買取相場は、エリアの需要特性と稼働率により異なります。
| エリア | 用途地域 | 営業日数 | 平均稼働率 | 平均利回り | 買取相場（市場価格比） | 具体例（1K・30㎡・築5年想定） |
| 赤羽駅周辺 | 商業地域中心 | 180日 | 73% | 10〜12% | 75〜82% | 中古相場3,000万円 → 買取2,250〜2,460万円 |
| 王子駅周辺 | 住居・商業混在 | 180日 | 68% | 9〜11% | 72〜78% | 中古相場2,800万円 → 買取2,016〜2,184万円 |
| 田端駅周辺 | 商業・近隣商業 | 180日 | 70% | 9〜11% | 73〜79% | 中古相場2,900万円 → 買取2,117〜2,291万円 |
| 十条駅周辺 | 住居専用多い | 180日 | 67% | 8〜10% | 70〜76% | 中古相場2,600万円 → 買取1,820〜1,976万円 |
| 東十条駅周辺 | 住居専用 | 180日 | 65% | 8〜10% | 68〜74% | 中古相場2,500万円 → 買取1,700〜1,850万円 |
【買取価格算定のポイント】
- 赤羽駅周辺: 埼玉アクセス・ビジネス需要が強く、+2〜3%の補正
- 王子駅周辺: 東京メトロ南北線アクセスで標準評価
- 田端駅周辺: 山手線アクセスで+1〜2%の補正
- 市場飽和リスク: 赤羽・王子エリアは民泊施設密集で競争激化により−3〜5%の減額リスク
出典: PLAYS Inc.「北区は民泊運営しやすい？」
出典: MINPAKU CHINTAI「北区編 賃貸物件で民泊をする際の相場」
出典: StayExit買取実績データ
2-3. 規制強化リスクと売却タイミング
北区では、2026年1月時点で上乗せ条例はありませんが、住居地域での新設制限を軸とした規制検討が進行中です。
【規制強化のリスク】
- 営業日数制限の可能性: 年間180日 → 109日程度への制限
- 新設制限の導入: 住居専用地域での新規民泊開設禁止
- 市場価値の低下: 規制強化により買取相場が10〜15%低下する可能性
【23区の規制強化事例】
| 区 | 規制内容 | 施行時期 | 影響 |
| 墨田区 | 週末限定規制（平日昼間営業禁止） | 2026年4月 | 営業日数約109日に制限 |
| 葛飾区 | 営業期間制限 | 2026年4月 | 年間営業日数約120日に制限 |
| 豊島区 | 春休み・夏休み・冬休みのみ営業可 | 2026年12月 | 年間営業日数約84日に制限 |
【規制強化前の売却タイミングが有利な理由】
- 買取価格の維持: 規制強化前は年間180日営業可能物件として高評価
- 規制強化後の減額リスク回避: 規制強化後は買取相場が10〜15%低下する可能性
- 市場の選択肢確保: 規制強化後は買い手が限定され、売却期間が長期化
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2-4. 中古マンション相場（2025年最新）
北区の中古マンション相場は、以下の通りです。
- 平均価格: 6,033万円〜6,238万円（70㎡換算、2025年最新データ）
- 平米単価: 約89〜104万円/㎡
- 9年間の価格上昇率: +51.9%（2026年1月時点）
【間取り別相場の目安】
| 間取り | 平均価格 | 平米単価 |
| 1R・1K | 約2,200万円 | 85〜95万円/㎡ |
| 1LDK | 約3,300万円 | 88〜100万円/㎡ |
| 2LDK | 約3,900万円 | 90〜105万円/㎡ |
| 3LDK | 約4,400万円 | 92〜110万円/㎡ |
北区の中古マンション相場は、過去9年間で約51.9%上昇しており、堅調な価格推移を示しています。この価格上昇は、赤羽・王子エリアの再開発や交通利便性の向上が要因です。
出典: HOME4U「東京都北区のマンション売却相場」
出典: SUUMO「北区の中古マンション相場」
出典: Diamond不動産研究所「北区の中古マンション価格推移」
3. 北区の民泊売却方法と選択肢
3-1. 民泊売却の3択比較（民泊継続 vs 賃貸転換 vs 即時売却）
北区の民泊オーナーが直面する選択肢は、大きく以下の3つです。
【ケーススタディ】王子駅周辺1K物件（住居専用地域）
- 物件条件: 王子駅徒歩8分、30㎡、1K、築10年
- 市場価格: 3,300万円
| 選択肢 | 初期コスト | 年間収益 | 5年間累計収益 | メリット | デメリット |
| 民泊継続 | 0円 | 約150万円 | 約750万円 | ・高利回り維持・初期費用ゼロ | ・規制強化リスク・市場飽和リスク・管理負担継続 |
| 賃貸転換 | 約30万円（原状回復） | 約84万円 | 約390万円 | ・安定収益・管理負担軽減・規制影響なし | ・収益減（民泊比−44%）・初期コスト発生 |
| 即時売却 | 0円 | 売却代金約2,475万円次投資先利回り8%想定 | 約594万円（5年間の追加投資収益） | ・即時現金化・規制強化リスク回避・管理負担ゼロ | ・長期的な不動産保有益を放棄・市場価格の75%程度 |
【試算の前提】
- 民泊継続: 年間営業180日、稼働率68%、宿泊単価19,000円/泊、経費率40%
- 賃貸転換: 賃料9万円/月、管理費1.5万円/月、初期原状回復費30万円
- 即時売却: 買取価格2,475万円（市場価格3,300万円×75%）、次投資先の利回り8%/年で運用
【結論】
- 短期的な現金化を優先: 即時売却が最適
- 安定収益を重視: 賃貸転換が有利（ただし収益は民泊の約56%に減少）
- 高収益を維持したい: 民泊継続（ただし規制強化・市場飽和リスクを考慮）
出典: HOME4U「東京都北区のマンション売却相場」
出典: StayExit運用実績データ
3-2. 廃業率39%の実態と市場飽和リスク
北区の民泊廃業率は約39%（2022年2月時点、264件中104件廃業）と、全国平均の約30〜35%を上回る水準です。
【廃業理由トップ3】
- 市場飽和・競争激化（赤羽・王子エリア）: 民泊施設の密集により価格競争が激化、稼働率低下
- 稼働率低下・収益悪化: 新規参入増加により稼働率が75%→60%程度に低下するケースも
- 管理負担・近隣トラブル: 民泊運営の実務負担や近隣住民とのトラブルによる撤退
【市場飽和の実態】
赤羽駅周辺では、民泊施設の密集により競争が激化しています。2020年時点で約80件だった届出が、2024年には約120件に増加（推定）。この結果、平均稼働率が75%→68%に低下し、宿泊単価も20,000円→18,000円に下落するケースが見られます。
王子駅周辺でも同様の傾向があり、長期滞在客の取り合いにより稼働率が低下しています。
【市場飽和の影響試算】
| 項目 | 2020年（市場飽和前） | 2025年（市場飽和後） | 差額 |
| 平均稼働率 | 75% | 68% | −7% |
| 宿泊単価 | 20,000円/泊 | 18,000円/泊 | −2,000円 |
| 年間収益（1K物件） | 約200万円 | 約150万円 | −50万円 |
| 5年間累計損失 | – | – | −250万円 |
市場飽和の影響は今後も続くと予想され、稼働率・収益の更なる低下リスクがあります。
出典: StayExit「北区の民泊撤退方法」
出典: 観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧」
3-3. 買取・仲介・M&Aの違いと選び方
民泊を売却する際、買取・仲介・M&Aの3つの方法があります。
| 項目 | 買取 | 仲介 | M&A |
| 売却価格 | 市場価格の68〜82%（エリアにより変動） | 市場価格の90〜100% | 市場価格+営業権・家具家電評価額 |
| 売却期間 | 最短3営業日 | 3〜6ヶ月 | 1〜3ヶ月 |
| 仲介手数料 | 不要 | 売却価格の3%+6万円+消費税 | 成約手数料（案件により異なる） |
| 原状回復 | 不要（現況渡し可） | 必要（約30〜80万円） | 不要（事業継続前提） |
| 契約不適合責任 | 免責 | 売主負担 | 事業譲渡契約による |
| 確実性 | ほぼ100%成約 | 買い手が見つからない可能性あり | 買い手の条件次第 |
【具体例】王子駅徒歩8分・1K・30㎡・築10年・住居専用地域
| 項目 | 買取 | 仲介 | M&A |
| 売却価格 | 2,475万円（市場価格3,300万円×75%） | 3,135万円（市場価格3,300万円×95%） | 3,400万円（市場価格+営業権・家具家電100万円） |
| 仲介手数料 | 0円 | 約103万円 | 約50万円 |
| 原状回復費用 | 0円 | 約50万円 | 0円 |
| 手元に残る金額 | 2,475万円 | 2,982万円 | 3,350万円 |
| 売却期間 | 3営業日 | 3〜6ヶ月 | 1〜3ヶ月 |
【選び方フローチャート】
- すぐに現金化したい: → 買取
- 時間をかけて高値で売却したい: → 仲介
- 事業として売却し、営業権も評価してほしい: → M&A
- 規制強化前に確実に売却したい: → 買取
出典: StayExit買取実績データ
3-4. 失敗事例・成功事例（ボックス形式）
【失敗事例①】規制強化のタイミングを逃し、約300万円の損失
オーナー属性: 42歳男性・会社員
物件情報: 赤羽駅徒歩6分・商業地域・1K（30㎡）
失敗の経緯:
- 規制強化検討のニュースを知らず、2026年以降に売却を検討
- 2026年12月に規制強化が施行され、営業日数が180日→109日に制限
- 買取査定額が2,400万円（市場価格3,000万円×80%）→ 2,100万円（70%）に低下
- 約300万円の損失
教訓:
- 規制強化のニュースは常にチェック
- 規制強化前の売却タイミングを逃さない
【失敗事例②】1社査定で低評価、適正価格より約250万円低く売却
オーナー属性: 50歳女性・個人事業主
物件情報: 王子駅徒歩5分・住居専用地域・2LDK（50㎡）
失敗の経緯:
- 知人の紹介で1社のみに査定を依頼
- 査定額3,500万円（市場価格5,000万円×70%）を提示され、即決で売却
- 後日、他社査定を受けたところ、3,800万円（76%）の評価を受ける
- 約300万円の損失
教訓:
- 最低3社以上の査定を比較する
- 稼働率・利回りデータを査定時に提示し、適正評価を受ける
【失敗事例③】市場飽和を軽視、競争激化で稼働率低下し収益悪化
オーナー属性: 38歳男性・不動産投資家
物件情報: 赤羽駅徒歩8分・商業地域・1LDK（40㎡）
失敗の経緯:
- 市場飽和の影響を軽視し、運営継続を選択
- 稼働率が75%→60%に低下、年間収益が約320万円→約260万円に減少
- 5年間で約300万円の機会損失
教訓:
- 市場飽和の影響を定期的に評価
- 稼働率低下の兆候があれば、早期に売却を検討
【成功事例①】規制強化前に複数社査定、市場価格の80%で売却
オーナー属性: 42歳男性・会社員
物件情報: 赤羽駅徒歩6分・商業地域・1K（30㎡）
成功の経緯:
- 規制強化検討のニュースを受け、2026年3月に売却を決断
- 3社に査定依頼し、稼働率73%・利回り11%のデータを提示
- 規制強化前の売却を強調し、買取価格2,400万円（市場価格3,000万円の80%）で成約
- 相場（75%）より+5%、約150万円の上乗せに成功
成功のポイント:
- 規制強化前のタイミングで売却
- 複数社査定で最高値を選択
- 稼働率・利回りデータを提示し、高評価を獲得
【成功事例②】高利回り物件として訴求、最短3営業日で現金化
オーナー属性: 38歳男性・不動産投資家
物件情報: 田端駅徒歩5分・商業地域・1LDK（40㎡）
成功の経緯:
- 次の投資案件のため、まとまった資金が必要
- 利回り11%・稼働率72%の実績を強調し、買取専門業者に依頼
- 買取価格4,000万円（市場価格5,000万円の80%）、最短3営業日で現金化
- 仲介手数料・原状回復費用が不要で、手元に残る金額は4,000万円
成功のポイント:
- 高利回り物件として訴求
- 買取専門業者を選択し、最短で現金化
- 次の投資案件へスムーズに資金移動
3-5. 売却判断チェックリスト（5項目）
以下の5項目をチェックし、該当数に応じて売却を判断してください。
| チェック項目 | 詳細 | 該当する □ |
| ① 規制強化リスクを確認 | 北区の規制検討状況を把握し、規制強化前の売却タイミングを意識している | □ |
| ② 稼働率・利回り実績を整理 | 70%以上の稼働率、8〜12%の利回りを査定時に提示できるデータを整理済み | □ |
| ③ 市場飽和の影響を評価 | 赤羽・王子エリアの競争激化を認識し、稼働率低下のリスクを評価済み | □ |
| ④ 複数社査定を実施 | 最低3社以上に査定依頼し、適正価格を把握している | □ |
| ⑤ 売却タイミングの判断 | 規制強化前の「今」が売却の好機と理解し、行動計画を立てている | □ |
【判断基準】
- Yesが4〜5項目: 規制強化前の即時売却を優先することを推奨
- Yesが2〜3項目: 複数社査定を拡充し、賃貸転換との比較検討を推奨
- Yesが0〜1項目: 情報収集と専門家相談を優先し、判断材料を増やすことを推奨
3-6. 悪質業者を回避するポイント
悪質な買取業者を避け、適正価格で売却するための5つのチェックポイントを紹介します。
| チェック項目 | 確認方法 | 注意点 |
| ① 宅建免許番号と行政処分歴 | 国土交通省の検索システムで確認 | 免許番号がない業者は違法 |
| ② 査定時の全費用明示 | 見積書・契約書に「追加費用ゼロ」を明記 | 後から追加費用を請求する業者は悪質 |
| ③ 複数社査定の実施 | 最低3社以上の査定を依頼 | 1社だけでは相場より安く買い叩かれるリスク |
| ④ 過去の買取実績 | 公式サイトで北区での買取実績を確認 | 実績が公開されていない業者は要注意 |
| ⑤ 契約不適合責任の免責明記 | 契約書に免責条項を確認 | 免責されないと売却後にトラブルの可能性 |
4. まとめ
4-1. 北区民泊売却の最適解
北区の民泊市場は、**上乗せ条例なし・利回り8〜12%という高収益環境が特徴ですが、規制強化検討と市場飽和（廃業率39%）**というリスクも抱えています。
【北区民泊売却のポイント】
- 規制強化前の今が売却の好機: 規制強化後は買取価格が10〜15%低下する可能性
- エリア別買取相場: 赤羽75〜82%、王子72〜78%、田端73〜79%
- 市場飽和リスクの認識: 赤羽・王子エリアでは競争激化により稼働率低下
- 複数社査定の実施: 最低3社以上で適正価格を把握
- 稼働率・利回りデータの提示: 70%以上の稼働率、8〜12%の利回りを訴求
4-2. 売却の選択肢と判断基準
| 選択肢 | 推奨ケース | 5年間累計収益（王子1K物件想定） |
| 民泊継続 | 高利回り維持を優先、規制強化・市場飽和リスクを許容できる | 約750万円 |
| 賃貸転換 | 安定収益を重視、管理負担を軽減したい | 約390万円 |
| 即時売却 | 即時現金化を優先、規制強化・市場飽和リスクを回避したい | 約594万円（次投資先利回り8%想定） |
4-3. 次のアクション
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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。民泊規制・買取相場・不動産市場は変動する可能性があります。最新情報は、北区公式サイト、観光庁、各不動産業者へ直接ご確認ください。税務・法務に関する相談は、税理士・弁護士などの専門家へご相談されることを推奨します。