【2026年版】葛飾区の民泊売却完全ガイド｜週末営業規制と買取相場・売却判断の3条件

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東京23区の東部に位置する葛飾区は、2024年5月時点で届出件数612件と23区内で上位の民泊市場を形成してきました。しかし2025年の条例改正により、週末+年末年始のみの営業（年間約104日）という厳格な規制が導入され、通常の180日営業と比較して収益が約42%減少する状況となっています。本記事では、葛飾区の民泊売却を検討する際に押さえるべき買取相場・売却すべき3つの条件・買取業者選定の7項目チェックリストを、公的データと実例を交えて徹底解説します。

1. 葛飾区の民泊買取相場は市場価格の60〜70%（2026年最新データ）

1-1. 買取相場の計算式と駅別実例

葛飾区で民泊物件を専門買取業者に売却する場合、**市場価格の60〜80%**が目安です。用途地域や稼働実績、物件状態により幅がありますが、住居専用地域で週末限定規制の対象となる物件は、**60〜70%**に落ち着くケースが多く見られます。

買取相場の計算式
市場価格 × 買取率（60〜80%）= 買取価格

駅別・物件タイプ別の実例（2025〜2026年）

エリア物件タイプ市場価格買取相場（買取率）買取想定価格
金町駅1K・25㎡1,800万円61〜70%1,098万円〜1,260万円
新小岩駅1LDK・45㎡3,200万円63〜75%2,016万円〜2,400万円
亀有駅1K・25㎡1,600万円63〜75%1,008万円〜1,200万円
青砥駅1R・20㎡1,400万円60〜68%840万円〜952万円
お花茶屋駅1K・28㎡1,700万円62〜72%1,054万円〜1,224万円

出典: KURAMORE「葛飾区のマンション売却相場」 / HOME4U「葛飾区マンション売却相場」 / StayExit「葛飾区民泊買取ガイド」

金町駅エリアはJR常磐線・京成金町線の2路線が利用でき、都心へのアクセスが良好なため、買取相場も相対的に高水準です。一方、青砥・お花茶屋エリアは京成線のみの利用となるため、買取価格は市場価格の60〜70%となります。

1-2. 買取率が変動する3つの要因

買取率（市場価格の何%で買取されるか）は、以下の3つの要因で大きく変動します。

要因①：用途地域

  • 商業地域・近隣商業地域：70〜80%（年間180日営業可能）
  • 住居専用地域：60〜70%（年間104日の週末限定営業）

要因②：稼働実績

  • 稼働率70%以上・ADR（平均宿泊単価）15,000円以上：+10〜15%
  • 稼働率60%未満・ADR 12,000円未満：±0%（基準値）

要因③：物件状態

  • リフォーム済み・設備充実（Wi-Fi・家電完備）：+5%
  • 現状渡し・老朽化：±0%（基準値）

具体例
新小岩駅の商業地域に立地する1LDK（45㎡）で、稼働率75%・ADR 18,000円・リフォーム済みの場合、買取率は80%となり、市場価格3,200万円に対して2,560万円の査定実績があります（StayExit実績データ）。

1-3. 一般マンション相場との比較

葛飾区の一般マンション売却相場は、2025年最新データで4,151万円/70㎡です（KURAMORE）。一方、民泊特化の買取相場は市場価格の60〜70%となるため、実際の買取価格は2,491万円〜2,906万円（4,151万円×60〜70%）が目安となります。

買取価格が一般売却より30〜40%低い理由

  1. 民泊規制リスク（週末限定営業・年間104日制限）
  2. 買主の限定（投資家・業者のみで一般居住者は対象外）
  3. リフォーム・設備投資の必要性（民泊仕様から居住仕様への転換コスト）

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2. 葛飾区の民泊を今すぐ売却すべき3つの条件

2-1. 条件①：稼働率60%未満または月間赤字

2025年の条例改正により、葛飾区の住居専用地域では週末+年末年始のみの営業（金曜正午〜月曜正午、12月31日〜1月3日は営業禁止）となり、年間営業可能日数は約104日に制限されました。これは通常の180日営業と比較して、収益が約42%減少する計算です。

稼働率60%未満の場合、実際の宿泊日数は年間62日（104日×0.6）となり、年間収益は想定の**約25%**まで低下します。

収益シミュレーション例：金町駅1K（25㎡）・ADR 12,000円・稼働率50%の場合

  • 年間営業可能日数：104日
  • 実宿泊日数：52日（104日×0.5）
  • 年間売上：62.4万円（52日×12,000円）

年間経費

  • 水道光熱費：6.2万円
  • 通信費・消耗品：5.2万円
  • 清掃代行費：15.6万円（3,000円/回×52回）
  • 管理委託費：6.2万円（売上の10%）
  • 火災保険：2.4万円
  • 固定資産税：5.8万円
  • 管理費・修繕積立金：24.0万円
  • 合計経費：65.4万円

年間収支：▲3.0万円（赤字）

さらに、1,800万円の物件を金利1.5%・20年ローンで購入した場合、年間返済額は約100万円となり、年間収支は▲103万円の大幅赤字となります。

アクション：月間赤字が3ヶ月以上続く場合、早期売却を推奨

出典: 観光庁「住宅宿泊事業の届出等の状況」 / 葛飾区公式HP「住宅宿泊事業について」

2-2. 条件②：2026年以降の規制強化の兆候

東京23区では民泊の規制強化が続いています。2025年9月には、葛飾区・墨田区が条例改正を検討していることが日本経済新聞で報道されました（日経新聞2025年9月20日）。

規制強化の兆候

  1. 近隣区（豊島区・練馬区）の先行事例：夏季・冬季の営業日数さらなる制限
  2. 住民苦情の増加：騒音・ゴミ出し問題による苦情件数の増加
  3. 行政の立入調査増加：無届営業・違反営業の取締強化

具体例
豊島区では2024年の条例改正前に、駆け込み売却で市場価格の15〜20%高値で成約した事例があります。規制強化の発表前に売却すると、買取価格が10〜15%高くなる傾向があります。

アクション：規制強化の発表前に売却すると、買取価格の下落リスクを回避できる

2-3. 条件③：複数物件所有で管理負担が大きい

複数物件（2室以上）を所有している場合、週末のみの営業で管理負担が増大します。清掃・鍵受渡し・トラブル対応など、限られた営業日に集中するため、オーナーの負担は大きくなります。

一括売却のメリット

  1. 査定額5〜10%アップ
  2. 手続き一本化で時間短縮
  3. 税務処理の簡素化

具体例
葛飾区内の1K 2室を一括売却したオーナーの事例：

  • 個別査定：1,150万円×2室 = 2,300万円
  • 一括査定：2,484万円（+8%）

アクション：2室以上所有の場合、一括売却で査定額アップを狙う

出典: StayExit「葛飾区民泊買取ガイド」

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3. 葛飾区の民泊売却で失敗しない買取業者選定の7項目チェックリスト

3-1. チェックリスト7項目と重要度

買取業者を選定する際は、以下の7項目を確認しましょう。

項目重要度確認ポイント
①葛飾区の規制知識★★★2025年条例改正・週末営業・年間104日の理解度
②買取実績★★★葛飾区内での買取件数・金額の開示
③最短成約日数★★☆査定から現金化までの期間（目安：3営業日〜1週間）
④現況渡し対応★★☆リフォーム・清掃不要での買取
⑤複数物件一括対応★☆☆2室以上の一括査定・一括売却
⑥税務サポート★☆☆確定申告・譲渡所得税のアドバイス
⑦無料査定★★★査定費用ゼロ・キャンセル料なし

3-2. StayExitが全7項目を満たす理由

①葛飾区の規制知識
2025年条例改正（週末+年末年始のみ営業・年間104日）を踏まえた買取相場を正確に算定。住居専用地域と商業地域の違いも考慮した査定を実施。

②買取実績
東京23区内で年間1,000件以上の買取実績。葛飾区内では金町・新小岩・亀有エリアで多数の成約実績あり。

③最短成約日数
最短3営業日で査定結果を提示、最短1週間で現金化が可能。

④現況渡し対応
リフォーム・清掃不要、家具・設備はそのままでOK。残置物の処分も対応可能。

⑤複数物件一括対応
1Rから5棟まで一括査定・一括売却に対応。一括売却で査定額5〜10%アップの実績多数。

⑥税務サポート
提携税理士による確定申告・譲渡所得税の無料相談サービスを提供。

⑦無料査定
査定費用ゼロ、キャンセル料なし、24時間オンライン申込可能。

3-3. 他の選択肢（M&A・旅館業転換）との比較

選択肢売却価格成約期間手数料メリットデメリット
買取（StayExit）市場価格の60〜70%最短1週間なし最短での現金化、現況渡しOK売却価格は市場価格より低い
M&A市場価格の70〜90%3〜6ヶ月5〜10%高値売却の可能性買主探しに時間、手数料高額
旅館業転換－－初期費用200〜500万円年間365日営業可能住居専用地域では転換不可、初期費用高額

結論

  • 早期現金化を優先するなら買取（StayExit）
  • 高値売却を優先するならM&A
  • 継続意欲があるなら旅館業転換（商業地域のみ）

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まとめ｜葛飾区の民泊売却は規制強化前の今が最適

葛飾区の民泊物件は、2025年の条例改正により**週末+年末年始のみの営業（年間104日）**となり、収益が約42%減少しています。本記事で解説した通り、以下の3点が葛飾区の民泊売却を検討する際の重要ポイントです。

  1. 買取相場は市場価格の60〜70%（商業地域は70〜80%）
  2. 稼働率60%未満・月間赤字・規制強化の兆候がある場合、早期売却を推奨
  3. 買取業者選定は7項目チェックリストで比較、StayExitが全項目を満たす

2026年現在、規制強化のリスクと赤字経営の継続を考慮すると、今が売却の最適なタイミングと言えます。複数物件を保有するオーナーは、一括売却で査定額5〜10%アップを狙いましょう。

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免責事項
本記事は2026年1月時点の情報に基づいて作成されています。葛飾区の民泊規制・条例、買取相場、税制などは変更される可能性がありますので、最新情報は以下の公式サイトをご確認ください。

本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的・税務的アドバイスを提供するものではありません。売却・税務に関する具体的な判断は、必ず専門家（不動産業者・税理士・弁護士）にご相談ください。

出典一覧

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