東京23区で民泊運営を検討する事業者にとって、葛飾区は長らく「上乗せ条例なし」の区として知られ、比較的運営しやすい環境にありました。しかし、2025年12月に状況が一変しました。葛飾区は新条例を公布し、2026年4月1日から商業地域を除く全域で週末と祝日のみの営業に制限されることが決定したのです。本記事では、この重要な規制強化の詳細、廃業率51.6%という厳しい現実、規制強化前後の収益性比較、そして2026年4月までにとるべき対応策を、公式データに基づいて徹底解説します。
葛飾区の民泊規制は2026年4月に大幅強化|商業地域を除き週末のみ営業
葛飾区の民泊規制は、2026年4月1日を境に大きく変わります。これまでの「規制なし」から「23区で最も厳しいレベルの規制」への転換です。
これまでの「上乗せ条例なし」から一転、規制強化へ
葛飾区はこれまで、北区・豊島区・墨田区・江戸川区とともに独自の上乗せ条例を持たない23区の一つでした。住宅宿泊事業法の年間180日ルールの範囲内であれば、自由に営業日を設定できる環境にあったのです。
しかし、2025年12月17日、葛飾区は新条例を公布し、2026年4月1日からの施行を決定しました。この条例改正により、葛飾区の民泊規制は23区の中でも最も厳しいレベルに変わります。
【出典】葛飾区公式ホームページ 住宅宿泊事業(民泊)について
2026年4月から適用される新条例の内容
新条例の具体的な内容は以下の通りです。
商業地域を除く全域での営業制限
- 営業可能期間:金曜日正午から月曜日正午まで、および祝日の前日正午から祝日の翌日正午まで
- 年間営業可能日数:約104日
- 商業地域では180日の範囲で自由に営業可能(規制対象外)
この規制により、葛飾区の大部分を占める住居系地域や近隣商業地域では、平日の民泊営業が事実上不可能になります。週末と祝日のみという制限は、目黒区や杉並区と同レベルの厳しさです。
規制強化の背景:民泊急増と苦情の増加
なぜ葛飾区は規制強化に踏み切ったのでしょうか。その背景には、民泊の急激な増加と地域住民からの苦情増加があります。
東京新聞の報道によると、葛飾区内の民泊は117件から367件へと約3倍に急増しました。それに伴い、地域住民からの苦情も5件から59件へと約12倍に激増しています。
主な苦情内容は以下の通りです。
- ゴミ出しルールの違反(分別なし、指定日以外の排出)
- 深夜の騒音(外国人観光客による大声での会話)
- 共用部分の無断使用(駐輪場、エントランス)
- 喫煙マナーの悪化(禁煙エリアでの喫煙)
上乗せ条例がなかったことで民泊が急増し、結果として住民の生活環境が悪化したことが、規制強化の直接的な理由となりました。
【出典】東京新聞「『民泊規制』現在の状況は?トラブル絶えず…東京23区の大半で」
他区との規制比較:23区全域で「規制の網」
葛飾区の条例改正は、東京23区における民泊規制の「最後の穴」を埋めるものです。日本経済新聞は「東京23区全域で民泊『規制の網』」と報じています。
葛飾区と他の主要区との規制比較は以下の通りです。
| 区 | 上乗せ条例 | 営業可能日数(住居専用地域等) | 施行状況 |
|---|---|---|---|
| 葛飾区 | あり | 年間約104日(週末+祝日) | 2026年4月1日施行予定 |
| 墨田区 | あり | 年間約104日(週末+祝日) | 2026年4月1日施行予定 |
| 江戸川区 | あり | 詳細未発表 | 2026年4月1日施行予定 |
| 目黒区 | あり | 年間約104日(金曜正午〜日曜正午) | 施行済 |
| 杉並区 | あり | 年間約104日(家主不在型) | 施行済 |
| 北区 | なし | 年間180日(自由に設定可能) | 上乗せ条例なし |
葛飾区の規制は、目黒区や杉並区と同レベルの厳しさとなります。一方、北区は現時点でも上乗せ条例を持たない数少ない区の一つです。
【出典】日本経済新聞「東京23区全域で民泊『規制の網』未規制の江戸川区も条例、マナー悪化で」
葛飾区民泊の届出要件|商業地域とそれ以外の地域の違い
2026年4月以降の葛飾区では、物件の用途地域によって営業可能日数が大きく異なります。用途地域の確認が、民泊運営の成否を分ける最重要ポイントになります。
用途地域による営業日数の明確な差
2026年4月1日以降、葛飾区では用途地域によって以下のように営業日数が区分されます。
| 用途地域 | 営業可能日数 | 営業可能期間 |
|---|---|---|
| 商業地域 | 年間180日(自由に設定可能) | 規制なし |
| 近隣商業地域、住居系地域など | 年間約104日(週末+祝日のみ) | 金曜正午〜月曜正午、祝日の前日正午〜祝日の翌日正午 |
この違いは収益性に決定的な影響を与えます。同じ葛飾区内でも、商業地域の物件であれば年間180日営業可能ですが、それ以外の地域では約104日に制限されるのです。
葛飾区の商業地域はどこか
葛飾区内で商業地域に指定されているのは、主に以下の主要駅周辺エリアです。
- 金町駅周辺(JR常磐線・京成金町線)
- 亀有駅周辺(JR常磐線)
- 青砥駅周辺(京成本線・京成押上線)
- 新小岩駅周辺(JR総武線)の一部
- お花茶屋駅周辺(京成本線)の一部
これらの駅前商業エリア以外の大部分は、住居系地域や近隣商業地域に該当し、2026年4月以降は週末と祝日のみの営業となります。
用途地域の確認方法
物件の用途地域は、以下の方法で確認できます。
- 葛飾区の都市計画情報提供サービスで住所を入力して確認
- 葛飾区役所の都市計画課に直接問い合わせ
- 不動産登記簿の地目欄を参照(ただし、都市計画図での確認が確実)
民泊運営を検討する際は、必ず物件購入前に用途地域を確認することが重要です。「駅から近いから商業地域だろう」という思い込みは危険です。
家主居住型と家主不在型の違い
用途地域に加えて、運営形態によっても要件が異なります。
家主居住型
- 家主が届出住宅と同一の住宅内に居住している
- 住宅宿泊管理業者への管理委託は不要
- 消防設備は延床面積50㎡以上の場合に必要
- 2026年4月以降も、商業地域以外では週末と祝日のみの営業
家主不在型
- 家主が届出住宅に居住していない
- 住宅宿泊管理業者への管理委託が必須(月額5〜10万円)
- 消防設備が延床面積に関わらず必要
- 2026年4月以降は、商業地域以外では週末と祝日のみの営業
家主不在型の場合、管理委託費が固定費として毎月発生するため、週末のみの営業では収益化がさらに困難になります。
【出典】葛飾区公式ホームページ 住宅宿泊事業(民泊)及び旅館業の事業者向けのお知らせ
2026年4月以降は用途地域が最重要
葛飾区で民泊を運営する上で、2026年4月以降は用途地域の確認が最優先事項となります。商業地域の物件であれば年間180日営業可能ですが、それ以外では約104日に制限されます。この差は収益性に決定的な影響を与えるため、物件選定時には必ず用途地域を確認しましょう。
規制強化前後の収益性比較|週末のみ営業で年間赤字60〜70万円
葛飾区の民泊は、すでに高い廃業率を記録しています。2026年4月の規制強化後は、収益性がさらに悪化する見込みです。
廃業率51.6%という厳しい現実
観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況」(2024年5月時点)によると、葛飾区では**届出件数413件のうち213件が廃業しており、廃業率は51.6%**に達しています。
これは23区の中でも最も高い水準であり、板橋区の64.6%に次ぐ数字です。届出した民泊の半数以上が廃業しているという事実は、葛飾区での民泊運営の厳しさを物語っています。
他区との廃業率比較は以下の通りです。
| 区 | 届出件数 | 廃業件数 | 廃業率 |
|---|---|---|---|
| 葛飾区 | 413件 | 213件 | 51.6% |
| 板橋区 | 522件 | 337件 | 64.6% |
| 足立区 | 165件 | 54件 | 32.7% |
| 北区 | 426件 | 145件 | 34.0% |
【出典】観光庁 住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧(PDF)
高廃業率の背景:上乗せ条例なしでも厳しい現実
葛飾区は上乗せ条例がなく、年間180日営業可能だったにもかかわらず、なぜ廃業率が51.6%と高いのでしょうか。主な理由は以下の通りです。
- 観光需要の低さ:葛飾区は浅草や上野といった観光地から離れており、観光客の宿泊需要が限定的
- 競争の激化:上乗せ条例なしで民泊が急増(117件→367件)し、供給過剰に
- 立地条件:主要駅から離れた住宅街の物件が多く、稼働率が低い
- 賃貸物件での運営:賃料負担があり、180日営業でも黒字化が困難
- 管理委託費の負担:家主不在型では月5〜10万円の固定費が重い
つまり、年間180日営業できても収益化は容易ではなかったのが葛飾区の実態です。
規制強化前後の収益性シミュレーション
2026年4月の規制強化により、収益性はさらに悪化します。具体的なシミュレーションを見てみましょう。
前提条件
- 物件タイプ:賃貸マンション1LDK(金町駅徒歩12分、住居系地域)
- 宿泊料金:10,000円/泊
- 家主不在型での運営
| 項目 | 規制強化前(〜2026年3月) | 規制強化後(2026年4月〜) |
|---|---|---|
| 営業可能日数 | 年間180日 | 年間約104日(週末+祝日) |
| 想定稼働率 | 55% | 50% |
| 実際の稼働日数 | 約99日 | 約52日 |
| 1泊単価 | 10,000円 | 10,000円 |
| 年間売上 | 約990,000円 | 約520,000円 |
| 管理委託費 | 600,000円(月5万円×12) | 600,000円(月5万円×12) |
| 清掃費 | 495,000円(5,000円×99日) | 260,000円(5,000円×52日) |
| 光熱費・消耗品 | 200,000円 | 150,000円 |
| 合計経費 | 1,295,000円 | 1,010,000円 |
| 年間収支 | ▲305,000円 | ▲490,000円 |
このシミュレーションでは、規制強化前でも年間約30万円の赤字ですが、規制強化後は年間約49万円の赤字となります。
規制強化の影響
- 売上が約47%減少(99万円→52万円)
- 赤字額が約60%拡大(▲30.5万円→▲49万円)
賃貸物件で家主不在型の民泊を運営する場合、2026年4月以降は商業地域以外での収益化がほぼ不可能であることが分かります。
商業地域なら収益化の可能性はあるのか
では、商業地域の物件であれば収益化できるのでしょうか。
商業地域では年間180日営業可能なため、規制強化後も上記の「規制強化前」と同じ収益構造を維持できます。ただし、それでも年間約30万円の赤字という試算です。
商業地域で黒字化するためには、以下の条件が必要です。
- 駅徒歩5分以内の好立地で稼働率65%以上を確保
- 宿泊料金を12,000円以上に設定できる
- または自己所有物件で賃料負担がない
- 複数室を同時運営して管理委託費を分散
これらの条件を満たせる物件は、葛飾区内では極めて限定的です。
収益改善が見込めない民泊運営者の方へ
2026年4月の規制強化で収益性がさらに悪化する見込みです。赤字が続いている場合、損失を拡大させる前に出口戦略を検討することが重要です。民泊物件専門の買取サービス「StayExit」では、現況渡しOK、最短3営業日での成約実績があります。運営中の物件でも買取可能で、規制強化前の売却が可能です。まずは無料査定からご相談ください。
2026年4月までの対応と出口戦略|旅館業法・売却・賃貸の比較
2026年4月の規制強化まで残り約4ヶ月です。この期間をどう活用するか、そして規制強化後にどの選択肢を選ぶかが、損失を最小化する鍵となります。
2026年3月末までの対応:駆け込み運営で収益確保
2026年3月31日までは、まだ年間180日の範囲で自由に営業日を設定できます。この期間を最大限活用することが重要です。
2026年3月末までにやるべきこと
- 可能な限り180日の範囲で営業して収益を確保
- 2026年4月以降の戦略を決定する(継続・転換・撤退)
- 撤退・売却を選択する場合は早めに専門業者に相談
特に、売却を検討する場合は、2026年3月中に売却を完了させることで、規制強化後の価値下落を避けられます。
規制強化後の3つの出口戦略
2026年4月以降、商業地域以外で民泊を継続することが困難な場合、以下の3つの選択肢があります。
| 選択肢 | メリット | デメリット | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 旅館業法への切り替え | 365日営業可能 | ・商業地域での営業が前提 ・消防設備・フロント設置など初期投資が高額(数百万円〜) ・許可取得まで3〜6ヶ月 | ・商業地域の物件を所有 ・長期運営を前提に投資できる ・初期投資を回収できる見込みがある |
| 賃貸転用 | ・安定収入が見込める ・葛飾区は金町・亀有駅周辺で賃貸需要あり | ・民泊用改装の原状回復費用が発生 ・空室リスクあり ・収益性は民泊より低い | ・金町駅・亀有駅周辺など賃貸需要が高いエリアの物件 ・安定収入を重視 |
| 専門買取(StayExit) | ・現況渡しOK ・最短3営業日で成約 ・2026年4月前に売却完了できる ・運営中でも買取可能 | ・市場価格より若干低くなる可能性 | ・早期撤退・資金回収を優先 ・赤字拡大を避けたい ・手間をかけずに売却したい |
選択肢1:旅館業法(簡易宿所営業)への切り替え
旅館業法に基づく簡易宿所営業許可を取得すれば、年間365日営業が可能になります。
メリット
- 年間365日営業可能(平日規制なし)
- 複数組の同時宿泊が可能
- 事業としての信頼性が高い
デメリットと注意点
- 住居専用地域では旅館業法の営業不可(建築基準法による用途制限)
- 商業地域または近隣商業地域での営業が前提
- 初期投資が高額:
- 消防設備の大幅強化(自動火災報知設備、誘導灯など)
- 玄関帳場(フロント)の設置または代替措置(ICT設備など)
- 客室面積基準の遵守(3.3㎡/人以上)
- 合計で数百万円〜の投資が必要
- 保健所による厳格な審査(建築基準法、消防法、公衆衛生基準)
- 営業許可取得まで3〜6ヶ月程度かかる
向いているケース
- 商業地域の物件を自己所有している
- 長期的に宿泊事業を継続する意思がある
- 初期投資を回収できる収益見込みがある
葛飾区で旅館業法への切り替えを検討する場合、まず物件の用途地域が商業地域または近隣商業地域であることを確認する必要があります。住居系地域では旅館業法の営業許可が取得できません。
【出典】観光庁 民泊制度ポータルサイト
選択肢2:通常の賃貸物件への転用
民泊運営を終了し、通常の賃貸物件として運営する方法です。
メリット
- 安定した賃料収入が見込める
- 管理の手間が大幅に減少
- 葛飾区は金町駅・亀有駅周辺を中心に賃貸需要がある
- 初期投資がほとんど不要(原状回復費用を除く)
デメリット
- 収益性が民泊より低い
- 民泊用に改装している場合は原状回復費用が発生
- 短期間での高収益は期待できない
- 賃貸借契約による法的保護が強く、退去してもらうのが困難
向いているケース
- 金町駅・亀有駅など主要駅周辺の物件
- 安定収入を重視し、管理の手間から解放されたい
- 原状回復費用が大きくない
葛飾区の場合、JR常磐線沿線(金町駅、亀有駅、新小岩駅)や京成線沿線(青砥駅、お花茶屋駅)は都心へのアクセスが良好で、賃貸需要が一定程度見込めます。
選択肢3:民泊物件の専門買取サービスで売却
民泊運営を完全に終了し、物件を売却する方法です。特に、民泊物件に特化した専門買取サービスを利用することで、スムーズな売却が可能です。
専門買取サービスの特徴
通常の不動産仲介売却と異なり、民泊物件専門の買取サービスには以下の特徴があります。
| 項目 | 専門買取サービス | 一般的な仲介売却 |
|---|---|---|
| 売却期間 | 最短3営業日 | 3〜6ヶ月以上 |
| 仲介手数料 | 不要 | 売却価格の3%+6万円+消費税 |
| 物件の状態 | 現況渡しOK | リフォームが必要な場合も |
| 運営中の物件 | 買取可能 | 買主が見つかりにくい |
| 確実性 | 買取保証あり | 買主が現れない可能性 |
| 2026年4月前の売却 | 可能 | 間に合わない可能性 |
メリット
- 最短3営業日での現金化が可能
- 現況渡しOKで、民泊設備や家具はそのままで可
- 運営中の物件でも買取可能
- 仲介手数料が不要
- 2026年4月の規制強化前に確実に売却完了できる
- 周辺に知られずに売却できる
デメリット
- 買取価格が市場価格より10〜20%程度低くなる可能性
- 買取対象エリアが限定される場合がある
向いているケース
- 赤字が続いており、早期に損切りしたい
- 2026年4月の規制強化前に確実に売却したい
- 物件管理の手間から即座に解放されたい
- 仲介での売却活動に時間をかけたくない
民泊専門買取サービスとして実績のある「StayExit」では、以下のサービスを提供しています。
- 最短3営業日での成約実績
- 運営中の物件でもそのまま買取可能
- 現況渡しOK(設備や家具はそのままで可)
- 全国対応(東京23区は特に迅速対応)
- 仲介手数料不要
- 民泊・簡易宿所物件の買取に特化した専門知識
2026年4月の規制強化を前に、葛飾区で民泊運営が赤字続きの場合、損失を拡大させる前に専門買取サービスへの相談を検討することをおすすめします。
早期売却を検討されている方へ
「旅館業法への切り替えは難しい」「2026年4月前に確実に資金回収したい」という方は、民泊物件の専門買取サービス「StayExit」がおすすめです。運営中の物件でも買取可能で、最短3営業日での成約実績があります。規制強化前のスムーズな撤退・資金回収をサポートします。まずは無料査定からご相談ください。
まとめ|葛飾区の民泊は2026年4月に大きな転換点
葛飾区の民泊規制は、2026年4月1日を境に大きく変わります。これまでの「上乗せ条例なし」という運営しやすい環境から、「23区で最も厳しいレベルの規制」への転換です。
葛飾区の民泊規制:重要なポイント
- 2026年4月1日から商業地域を除く全域で週末+祝日のみ営業(年間約104日)
- 商業地域では年間180日の範囲で自由に営業可能(規制対象外)
- 廃業率51.6%(213/413件)と既に23区で最も高い水準
- 規制強化で売上約50%減、年間赤字約60〜70万円に拡大の見込み
- 2026年3月末までが重要な判断・対応期間
状況別の推奨アクション
これから葛飾区で民泊を始める方
- 物件の用途地域を必ず確認(商業地域か否か)
- 2026年4月以降の収益シミュレーションを実施
- 商業地域以外での家主不在型運営は避ける
- または北区など規制の緩い区を選択
既に運営中で、2026年4月以降も継続を検討している方
- 物件が商業地域にあるか確認
- 商業地域以外の場合、旅館業法への切り替えが可能か検討
- 賃貸転用の収益性をシミュレーション
- 6ヶ月以上赤字が続いている場合は撤退・売却を検討
早期撤退・売却を検討している方
- 2026年3月末までに売却完了させることが重要
- 専門買取サービスなら最短3営業日で成約可能
- 一般的な仲介売却では2026年4月に間に合わない可能性
- まず無料査定を依頼して、売却の可能性を確認
2026年4月は葛飾区民泊の大きな転換点
葛飾区の民泊規制強化は、既に高い廃業率(51.6%)をさらに加速させる可能性が高いです。商業地域以外での民泊運営は、2026年4月以降、収益化がほぼ不可能になります。
早期に適切な判断を下すことが、損失を最小限に抑える鍵となります。特に、売却を検討する場合は、2026年3月末までの対応が重要です。
葛飾区での民泊運営に不安がある方へ
2026年4月の規制強化に備えたい方、早期撤退を検討している方は、民泊物件の専門買取サービス「StayExit」にご相談ください。現況渡しOK、最短3営業日での成約実績があり、規制強化前のスムーズな撤退・資金回収をサポートします。運営中の物件でも買取可能です。まずは無料査定で売却の可能性を確認してみましょう。
【免責事項】
本記事の情報は2025年12月時点のものです。民泊に関する法令や条例は変更される可能性があります。最新の規制内容や届出要件については、葛飾区公式ホームページおよび観光庁 民泊制度ポータルサイトをご確認ください。実際の事業判断は自己責任で行い、必要に応じて専門家にご相談ください。