民泊を運営していて「稼働率が低く、赤字が続いている」「自分の物件の稼働率が平均と比べてどうなのか知りたい」という悩みを抱えているオーナーは少なくありません。稼働率は民泊経営の成否を左右する最も重要な指標ですが、エリアや物件タイプによって大きく異なります。
この記事では、民泊稼働率の計算方法と全国平均、エリア別・物件タイプ別の詳細データ、さらに稼働率が低い場合の改善策と撤退判断基準について解説します。
民泊 稼働率とは｜計算方法と全国平均50~60%の意味
民泊稼働率は、物件が実際にどれだけ利用されているかを示す重要な指標です。まずは正確な計算方法と全国平均について理解しましょう。
稼働率の計算式と具体例
稼働率は以下の計算式で求められます:
稼働率(%) = (予約済み日数 ÷ 営業可能日数) × 100
具体例:
- 1ヶ月30日間のうち20日間予約が入った場合
- 稼働率 = (20日 ÷ 30日) × 100 = 66.7%
180日制限の影響: 住宅宿泊事業法(民泊新法)による年間180日制限がある物件の場合、理論上の最大稼働率は49.3%(180日÷365日)です。これは、仮に180日間すべて予約で埋まっても、年間稼働率は50%を切るということを意味します。
全国平均稼働率50~60%の実態
観光庁のデータによると、民泊新法施行直後の2018年6~7月の全国平均稼働率は**28.7%**でした(観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」参照)。
その後、市場の成熟に伴い、現在の全国平均は**50~60%**程度とされています(民泊管理会社の統計データに基づく)。ただし、これはあくまで平均であり、エリアによって大きな格差があります:
- 都市部(東京・大阪・京都):60~70%
- 人気観光地(沖縄・北海道):45~70%(季節変動大)
- 地方都市・田舎:30~40%
エリア別・物件タイプ別の民泊 稼働率一覧
自分の物件の稼働率が適正かどうかを判断するために、エリア別・物件タイプ別の詳細データを確認しましょう。
主要都市の平均稼働率(2023~2025年)
| エリア | 平均稼働率 | 繁忙期 | 閑散期 |
|---|---|---|---|
| 東京都心 | 60~70% | 80~90% | 40~50% |
| 大阪市 | 55~65% | 75~85% | 35~45% |
| 京都市 | 50~60% | 70~80% | 30~40% |
| 沖縄県 | 45~65% | 80~90% | 20~40% |
| 北海道(札幌・ニセコ) | 50~70% | 85~95% | 15~30% |
| 地方都市 | 30~40% | 50~60% | 10~20% |
ポイント:
- 都市部は年間を通じて高稼働率を維持しやすい
- 観光地(沖縄・北海道)は繁忙期・閑散期の差が大きい
- 地方都市は全体的に稼働率が低く、収益化が困難
沖縄の詳細は→ 沖縄 民泊 現状
物件タイプ別の稼働率傾向
物件タイプによっても稼働率は大きく異なります。
| 物件タイプ | 平均稼働率 | 主な需要層 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 1R(都市部) | 60~70% | 単身・ビジネス客 | 平日需要が強く、年間を通じて安定 |
| 1LDK~2LDK(都市部) | 55~65% | カップル・家族 | 週末需要が中心、平日は低め |
| 一戸建て(観光地) | 40~60% | グループ・家族 | 季節変動大、夏休み・年末年始に集中 |
| 古民家(田舎) | 30~50% | 体験型観光客 | 週末需要、リピーター獲得が鍵 |
判断基準:
- 都市部1Rで稼働率50%未満→要改善
- 観光地一戸建てで年間稼働率40%未満→収益化困難
- 地方古民家で30%未満→赤字の可能性大
民泊 稼働率別の収支シミュレーション｜黒字ラインは何%?
稼働率が収益にどう影響するかを具体的に見ていきます。
稼働率30%/50%/70%の月次収支比較(1R東京の例)
以下は、東京都内1R物件(宿泊単価8,000円/泊)の稼働率別収支シミュレーションです。
| 項目 | 稼働率30% | 稼働率50% | 稼働率70% |
|---|---|---|---|
| 予約日数/月 | 9日 | 15日 | 21日 |
| 売上(@8,000円/泊) | 72,000円 | 120,000円 | 168,000円 |
| 家賃・管理費 | -80,000円 | -80,000円 | -80,000円 |
| 清掃費(@5,000円/回) | -45,000円 | -75,000円 | -105,000円 |
| 水道光熱費 | -10,000円 | -15,000円 | -20,000円 |
| プラットフォーム手数料(3%) | -2,160円 | -3,600円 | -5,040円 |
| 月次損益 | -65,160円 | -53,600円 | -42,040円 |
重要な事実: 上記の例では、稼働率70%でも月次赤字です。さらに、180日制限物件の場合、年間稼働率は最大49.3%に制限されるため、実質的に黒字化は困難です。
黒字化に必要な稼働率の目安
黒字化を達成するための稼働率と単価の目安は以下の通りです。
| 物件タイプ | 必要稼働率 | 必要単価 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 都市部1R | 60%以上 | 9,000円以上 | 180日制限物件は実質的に困難 |
| 1LDK | 55%以上 | 12,000円以上 | 家賃・清掃費が高いため単価が重要 |
| 一戸建て | 50%以上 | 20,000円以上 | 季節変動を考慮した年間平均 |
観光庁の2022年データによると、民泊経営の平均利益率は15.9%(全国平均)、東京都特別区で**10.5%**です。ただし、これは黒字化できている物件のみのデータであり、実際には多くの物件が赤字経営に苦しんでいます。
民泊 稼働率が低い3つの原因と改善策
稼働率が平均を下回る場合、以下の原因が考えられます。改善策を試してみましょう。
原因①価格設定ミス
問題点:
- 競合分析不足:周辺相場より20%高い料金設定→予約が入らない
- 繁忙期・閑散期の価格差がない→収益機会を逃す
改善策:
- 競合物件の価格調査(Airbnb/Booking.comで同条件の物件を検索)
- 動的価格設定ツール(Airbnb Smart Pricing等)の活用
- 繁忙期は+50%、閑散期は-30%など柔軟な価格設定
原因②リスティングの質が低い
問題点:
- 写真の質が悪い:暗い・ピンボケ→クリック率が低い
- 説明文が不十分:設備情報・周辺情報が少ない
改善策:
- プロカメラマンによる撮影(費用3~5万円、効果は大きい)
- 詳細な設備リスト(Wi-Fi速度、調理器具、アメニティなど)の追加
- 周辺観光スポット・アクセス情報の充実
原因③レビュー評価が低い
問題点:
- 評価3.5未満:Airbnbの検索アルゴリズムで大幅に不利
- 一度下がった評価の回復は極めて困難
改善策:
- 清掃品質の徹底向上(専門業者への委託)
- ゲスト対応の迅速化(チェックイン前後のコミュニケーション強化)
- レビュー依頼のタイミング最適化(チェックアウト直後)
重要:これらの改善策を実施しても、3ヶ月間稼働率30%未満が続く場合は、市場環境や物件立地の問題が大きく、改善が見込めない可能性があります。
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まとめ｜民泊 稼働率30%未満が3ヶ月続くなら撤退判断を
全国平均は5060%、都市部は6070%
民泊稼働率の全国平均は5060%、都市部では6070%です。自分の物件がこれを大きく下回る場合は、価格設定・リスティング品質・レビュー評価の改善が必要です。
ただし、180日制限物件の場合、年間最大稼働率は49.3%に制限されるため、実質的に黒字化は困難です。
稼働率30%未満が3ヶ月連続なら撤退検討ライン
改善策を実施しても、稼働率30%未満が3ヶ月連続で続く場合は、以下のような状況に陥っている可能性があります:
- 立地が悪く、需要が根本的に不足している
- 競合物件が多すぎて価格競争に巻き込まれている
- レビュー評価が低く、改善が困難
このような場合、赤字を継続するよりも早期撤退が合理的な判断となります。
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※ 本記事の情報は2025年12月時点のものです。実際の内容と異なる可能性がありますので、最新情報はご自身でご確認ください。