軽井沢で民泊を運営している、または運営を計画していたオーナーの中には、「規制が厳しくて営業できない」「年間32日しか稼働できず採算が取れない」「初期投資したのに無駄になった」という悩みを抱えている方が少なくありません。2025年には軽井沢町が民泊の「ゼロ日規制」を要望するなど、営業環境はさらに厳しくなる見通しです。
こうした状況で、多くのオーナーが検討しているのが民泊物件の「売却」です。しかし、「買取と仲介、どちらを選べばいいのか」「今すぐ売るべきか、待つべきか」「規制で価値はゼロになるのか」といった疑問も多いでしょう。
この記事では、軽井沢で民泊を売却する際の判断基準を中心に、2025年の規制強化の影響、買取と仲介の比較、売却の流れ、査定額を上げるポイントまでを詳しく解説します。
軽井沢の民泊、2025年の規制強化で”今が売却のタイミング”
まず押さえておきたいのが、軽井沢における民泊規制の現状と、2025年に起きた大きな動きです。
規制強化の動き：ゼロ日規制の要望
現在、軽井沢町では長野県の「住宅宿泊事業の適正な実施に関する条例」により、民泊（住宅宿泊事業）の営業日数が年間32日間に制限されています。これは全国的に見ても極めて厳しい規制で、実質的に事業として成り立たないレベルです。
さらに、2025年10月30日には軽井沢町が長野県に対して民泊の「ゼロ日規制」を要望することが日経新聞で報じられました。これは、町内での民泊営業を完全に不可能にする措置です。11月11日の産経新聞では、軽井沢町長が「先人が築いた環境を守る必要がある」として、国に対してもゼロ日規制の実現を要望する方針を示したことが報じられています。
なぜここまで規制が厳しいのか
軽井沢は明治時代から続く日本有数の高級別荘地です。静かで上質な環境が守られてきた一方、民泊の増加により、騒音問題、ゴミ出しマナーの悪化、見知らぬ人の出入りによる治安不安などが発生し、地域住民からの苦情が相次ぎました。町は別荘地としての環境を守るため、段階的に規制を強化してきました。
つまり、軽井沢では民泊営業そのものが地域コミュニティと相容れないという判断がなされており、今後も規制緩和の可能性はほぼないと考えられます。
軽井沢の民泊規制の詳細は、軽井沢 民泊でも整理しています。
一方で、軽井沢の地価は上昇中
ここで重要なのが、民泊営業は不可でも、不動産としての価値は高まっているという事実です。
2025年の地価公示によると、軽井沢町の住宅地平均地価は前年比**+12.2%と大幅に上昇しました。特に旧軽井沢エリアは、長野県内で最高値の17万円/㎡**を記録しています。これは、軽井沢が別荘地・リゾート地としてのブランド価値を保ち続けており、富裕層や投資家からの需要が根強いことを示しています。
今が売却のタイミングである理由
以上を踏まえると、以下の理由から2025年〜2026年が売却のタイミングといえます。
- 規制強化前に売却できる最後のチャンス：ゼロ日規制が導入されると、「民泊物件」としての価値はさらに下がる可能性
- 地価上昇で別荘としての資産価値は高い：民泊営業は不可でも、別荘・一般住宅としての需要は旺盛
- 撤退検討層の増加で競合が増える前に：規制強化報道で売却検討者が増えており、今後は売却競争が激化する可能性
「規制で営業できないから価値ゼロ」ではなく、「別荘地としての価値が高い今こそ売却のタイミング」という視点が重要です。
軽井沢で民泊を売却するなら買取と仲介、どっち?
では、実際に軽井沢で民泊を売却する際、「買取」と「仲介」のどちらを選べばいいのでしょうか。まずは両者の違いを表で比較します。
| 項目 | 買取 | 仲介 |
| 売却期間 | 1週間〜1ヶ月 | 3〜6ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格の70〜80% | 市場価格の100〜110% |
| 手間 | 少ない（現況渡しOK） | 多い（内見対応、家具撤去） |
| 向いている人 | 規制で営業不可、早期撤退したい | 別荘地ブランドあり、高値狙い |
買取が向いているケース（軽井沢特化）
以下のような状況にあるオーナーには、買取が適しています。
1. 住宅宿泊事業（新法）で年間32日しか営業できず、赤字継続中
年間32日の営業では、固定費（管理費、光熱費、税金）すら回収できず、赤字が続いているケースが大半です。旅館業許可への切り替えも現実的ではないため、買取で早期撤退が合理的です。
2. 規制強化で将来の営業継続が不透明、早く現金化したい
ゼロ日規制が導入されると、民泊営業は完全に不可能になります。その前に、少しでも高く買い取ってもらいたいという判断は妥当です。
3. 民泊用設備（家具・家電）を残したまま売却したい
買取業者の多くは現況渡しに対応しており、家具・家電・アメニティをそのまま引き渡せます。原状回復費用（数十万円〜数百万円）がゼロになるため、コストを抑えられます。
4. 遠方に住んでおり、内見対応や売却活動に時間を割けない
仲介の場合、買主候補との内見調整や交渉が必要ですが、買取なら業者と直接やり取りするだけで済みます。
仲介が向いているケース（軽井沢特化）
一方、以下のような状況にあるオーナーには、仲介が適しています。
1. 旅館業許可を取得済みで、365日営業可能（軽井沢では希少）
旅館業許可を取得している物件は、軽井沢でも営業日数の制限がありません。買主にとっても価値が高く、市場価格以上で売却できる可能性があります。
2. 旧軽井沢・南軽井沢など人気エリアで、別荘としての資産価値が高い
旧軽井沢は地価が県内最高値であり、別荘需要が旺盛です。民泊営業は不可でも、別荘または一般住宅として高値で売却できる見込みがあります。
3. 時間に余裕があり、高値での売却を目指したい
仲介は売却まで3〜6ヶ月かかりますが、買取より20〜30%高く売れる可能性があります。急いでいないのであれば、仲介で買主を探すのも選択肢です。
4. 春夏の別荘シーズンに売り出せる
軽井沢の別荘需要は、春夏（4〜8月）にピークを迎えます。このタイミングで仲介に出せば、成約確率が高まります。
判断の基準：自分の状況を整理しよう
以下のチェックリストで、自分に合った売却方法を判断してみましょう。
- ✅ 年間32日しか営業できず、赤字が続いている → 買取
- ✅ ゼロ日規制が導入される前に、早く現金化したい → 買取
- ✅ 民泊用設備を残したまま、原状回復費用をゼロにしたい → 買取
- ✅ 旅館業許可あり、または人気エリアで別荘需要が高い → 仲介
- ✅ 時間に余裕があり、高値で売却したい → 仲介
軽井沢の民泊を売却する際、買取と仲介どちらが良いか迷ったら、まずは査定で相場を確認するのが第一歩です。弊社では、軽井沢エリアの民泊・別荘物件の売却実績が豊富で、買取・仲介両方に対応しています。現況渡しOK、最短3営業日での成約も可能です。お気軽にご相談ください。
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買取と仲介の違いをより詳しく知りたい方は、民泊 売却も参考にしてください。
軽井沢で民泊売却を進める手順（4ステップ）
では、実際に軽井沢で民泊を売却する際の流れを、4つのステップで解説します。
ステップ1：現状把握（旅館業許可か住宅宿泊事業か）
まずは、自分の物件がどの許可・届出で運営されているかを確認しましょう。
- 旅館業許可（簡易宿所など）：365日営業可、査定額が高い
- 住宅宿泊事業（民泊新法）：年間32日制限、査定額が低い
さらに、以下の情報も整理しておきます。
- 物件の所在地（旧軽井沢、中軽井沢、南軽井沢など）
- 土地面積、建物面積、築年数
- 家具・設備の有無（残したまま売却希望か）
- 過去の稼働実績（あれば）
ステップ2：査定依頼（複数業者に依頼する）
現状把握ができたら、複数の買取業者または仲介業者に査定を依頼します。1社だけでは相場感が掴めないため、最低でも3社以上に依頼することをおすすめします。
査定依頼のポイント
- 軽井沢特化型の業者を優先：地域の相場や別荘需要に精通しており、査定が適正になりやすい
- 地価上昇をアピール：「軽井沢の地価は+12.2%上昇中。別荘としての再販価値が高い」と伝える
- 旅館業許可ありなら強調：365日営業可能であることを査定根拠として明示
ステップ3：売却方法の決定（買取or仲介）
査定結果を受け取ったら、前述の判断基準をもとに買取か仲介かを決定します。
- 買取を選ぶ場合：買取価格、家具引継ぎ範囲、引渡し時期を確認・交渉
- 仲介を選ぶ場合：仲介手数料、売却活動の内容、想定売却期間を確認
ステップ4：契約・廃止届の提出
売却方法が決まったら、売買契約を締結します。ここで重要なのが廃止届の提出タイミングです。
住宅宿泊事業（民泊新法）の場合
- 廃止届は契約締結後に提出
- 契約前に廃止届を出すと、営業権が消滅し、事業譲渡（M&A）ができなくなる
旅館業許可の場合
- 廃止届は引渡し後に提出
- 許可は買主に承継される場合もあるため、事前に確認が必要
廃止届の提出タイミングは、住宅宿泊事業 廃止届で詳しく確認できます。
契約締結後、物件の引渡し（鍵、書類、家具リストの確認）を行い、売却代金が支払われます。買取なら最短1週間、仲介なら3〜6ヶ月で完了します。
軽井沢の民泊売却で査定額を上げる3つのポイント
軽井沢で民泊を売却する際、査定額を少しでも上げるためのポイントを3つ紹介します。
ポイント1：旧軽井沢・南軽井沢など人気エリアを強調
軽井沢の中でも、旧軽井沢は地価が県内最高値であり、別荘需要が特に高いエリアです。査定の際には、「旧軽井沢駅徒歩圏内」「別荘地として人気のエリア」といった立地の優位性を明確に伝えましょう。
ポイント2：旅館業許可ありなら、365日営業可能を査定根拠に
旅館業許可を取得している物件は、軽井沢では極めて希少です。「365日営業可能」「規制の影響を受けない」という点を強調することで、買取業者や買主にとっての価値が高まります。
ポイント3：地価上昇（+12.2%）を交渉材料に。別荘としての再販価値を提示
民泊営業は不可でも、別荘・一般住宅としての資産価値は高まっています。「2025年の地価公示で軽井沢は+12.2%上昇」「別荘として再販可能」といったデータを示すことで、査定額アップの交渉材料になります。
売却相場を詳しく知りたい方は、民泊 売却相場も併せてご確認ください。
まとめ：軽井沢の民泊売却、規制強化の今こそ決断を
軽井沢で民泊を売却する際のポイントを、以下の4点にまとめます。
- 規制強化で営業継続が困難なら、買取で早期撤退が現実的
2025年のゼロ日規制要望により、今後さらに営業環境が悪化する可能性があります。年間32日しか営業できず赤字が続いている場合は、買取で早期に現金化するのが合理的です。 - 別荘地ブランドがあり、地価上昇中なら、仲介で高値狙いも可能
旧軽井沢などの人気エリア、または旅館業許可を取得済みの物件は、仲介で市場価格以上の売却が期待できます。地価+12.2%上昇という追い風を活かしましょう。 - 買取と仲介の判断は、「自分の状況」を整理することから
赤字・遠方・急ぎなら買取、好立地・黒字・時間に余裕なら仲介。チェックリストで自分に合った方法を選びましょう。 - まずは査定で相場を知る→買取vs仲介を判断→規制強化前に行動
売却を検討するなら、複数の業者に査定を依頼し、軽井沢に特化した業者を選ぶことが成功の鍵です。規制強化前の今がタイミングです。
軽井沢の民泊は、2025年の規制強化で営業継続が難しくなっています。一方で、地価は+12.2%上昇中。別荘地ブランドがある今こそ、売却のタイミングです。弊社では、軽井沢の民泊・旅館業物件の売却（買取・仲介）に対応しており、現況渡しOK、1Rから一棟まで柔軟に対応します。無料査定で”今の相場”を確認してみませんか？
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免責事項:
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は公式サイト等でご確認ください。