神奈川県で民泊事業を始めたいとお考えの方、あるいは既に運営中だが思うように収益が上がらず悩んでいる方へ。横浜、鎌倉、箱根といった魅力的な観光地を抱える神奈川県は、一見すると民泊事業に最適な立地に思えます。しかし実際には、各市町村が独自に設けた「上乗せ条例」により、想定以上に営業日数が制限され、赤字に陥るケースが後を絶ちません。
本記事では、神奈川県で民泊を始める前に必ず知っておくべき法規制の全体像、エリア別の収益性データ、そして運営困難時の具体的な出口戦略まで、2025年最新の情報を基に徹底解説します。新規参入を検討中の方も、撤退を視野に入れている既存オーナーも、この記事を読むことで次の一歩を明確にできるはずです。
神奈川民泊の基礎知識｜住宅宿泊事業法と市町村条例の全体像
神奈川県で民泊を始める3つの方法
神奈川県で民泊事業を運営するには、主に3つの法的枠組みがあります。それぞれ営業日数、手続き、初期費用が大きく異なるため、自身の目的と予算に合った方式を選択することが重要です。
1. 住宅宿泊事業法(民泊新法)
2018年6月に施行された住宅宿泊事業法に基づく届出制度です。年間180日以内という営業日数制限がありますが、手続きが比較的簡単で初期費用を抑えられるため、副業や小規模運営を考えている方に適しています。届出は観光庁の「民泊制度運営システム」を通じてオンラインで行います。
2. 簡易宿所営業許可(旅館業法)
旅館業法に基づく許可制度で、通年営業が可能です。ただし、客室面積やフロント設置などの設備基準が厳しく、許可取得までに2〜3ヶ月、初期費用も200〜500万円程度かかります。本格的に民泊事業に取り組み、年間を通じて安定収益を目指す方向けの選択肢です。
3. 特区民泊
国家戦略特別区域法に基づく制度ですが、神奈川県は国家戦略特区に指定されていないため、特区民泊は利用できません。東京都大田区や大阪府などでは利用可能ですが、神奈川県内では選択肢から外れます。
| 方式 | 営業日数 | 手続き | 初期費用 | 適している人 |
| 住宅宿泊事業法 | 年間180日以内 | 届出 | 低(50〜150万円) | 副業、小規模運営 |
| 簡易宿所営業許可 | 通年 | 許可 | 高(200〜500万円) | 本格的な事業運営 |
| 特区民泊 | 対象外 | – | – | – |
神奈川県の市町村別上乗せ条例まとめ
神奈川県の民泊運営で最も注意すべきなのが、各市町村が独自に定める「上乗せ条例」です。国の法律では年間180日まで営業可能ですが、多くの自治体では住居専用地域において平日の営業を制限しており、実質的な営業日数は年間100日前後まで短縮されるケースがあります。
主要自治体の上乗せ条例
横浜市：住居専用地域では月曜正午から金曜正午まで営業不可。つまり金曜正午から月曜正午までの週末のみの営業となり、年間営業日数は約104日に制限されます。商業地域や準工業地域では通年営業可能です。
鎌倉市：神奈川県内で最も厳しい規制を敷いており、全域で土曜正午から月曜正午までのみ営業可能。年間営業日数は約52日と、国の定める180日の3割以下に制限されています。観光地として人気の鎌倉ですが、民泊事業者にとっては極めて厳しい環境です。
川崎市：住居専用地域では月曜正午から木曜正午まで営業不可。金曜と土日の営業が可能で、年間約156日の営業ができます。横浜市より若干緩やかな規制です。
相模原市：住居専用地域では月曜正午から金曜正午まで営業不可。横浜市と同様の規制内容で、年間約104日の営業となります。
箱根町：一部の特別用途地区(第一種低層住居専用地域)で制限がありますが、温泉街などの観光エリアでは比較的規制が緩やかです。
藤沢市・茅ヶ崎市・その他：住居専用地域での制限はありますが、湘南エリアは観光需要が高く、立地次第では安定した運営が可能です。
| 自治体 | 住居専用地域の営業制限 | 年間営業可能日数(概算) |
| 横浜市 | 月曜正午〜金曜正午不可 | 約104日 |
| 鎌倉市 | 全域で土曜正午〜月曜正午のみ可 | 約52日 |
| 川崎市 | 月曜正午〜木曜正午不可 | 約156日 |
| 相模原市 | 月曜正午〜金曜正午不可 | 約104日 |
| 箱根町 | 一部区域で制限 | 場所により異なる |
これらの上乗せ条例は、物件の所在地の用途地域によって適用されます。物件選定の際は、必ず用途地域を確認し、実質的な営業日数を把握した上で収益シミュレーションを行うことが不可欠です。
詳細は神奈川県 住宅宿泊事業法ページおよび横浜市 住宅宿泊事業の届出でご確認ください。
神奈川民泊のエリア別収益性比較｜横浜・鎌倉・箱根の実態
エリア別の平均宿泊単価と稼働率
神奈川県内でも、エリアによって宿泊単価、稼働率、そして年間収益は大きく異なります。2024年の神奈川県観光客数は過去最高の2億806万人を記録し、特に外国人観光客の増加が顕著でした。しかし、その恩恵を受けられるかどうかは立地次第です。
横浜エリア(みなとみらい、関内、中華街周辺)
- 平均宿泊単価：8,000〜12,000円
- 稼働率：65〜75%
- 年間収益試算(1LDK想定)：約180万円〜270万円
横浜は東京へのアクセスが良好で、ビジネス利用と観光利用の両方が見込めます。みなとみらいや関内エリアは特に人気が高く、安定した稼働率を維持しやすい特徴があります。ただし、住居専用地域では週末のみの営業制限があるため、立地選定が重要です。
鎌倉エリア(由比ヶ浜、長谷、鎌倉駅周辺)
- 平均宿泊単価：10,000〜15,000円
- 稼働率：55〜65%(条例で週末のみのため低め)
- 年間収益試算：約150万円〜200万円
古都の風情と海岸線の魅力で国内外から人気の鎌倉ですが、前述の通り全域で土曜正午から月曜正午までのみの営業制限があります。宿泊単価は高めに設定できるものの、営業日数が年間約52日と極端に短いため、年間収益は他エリアと比較して大幅に低くなります。
箱根エリア(箱根湯本、仙石原)
- 平均宿泊単価：12,000〜20,000円
- 稼働率：60〜70%
- 年間収益試算：約200万円〜350万円
温泉リゾート地として年間を通じて需要がある箱根は、高い宿泊単価と安定した稼働率が期待できます。特に紅葉シーズンや年末年始、ゴールデンウィークは宿泊単価を大幅に引き上げることが可能です。規制も比較的緩やかなエリアが多く、収益性では神奈川県内でトップクラスです。
湘南エリア(江の島、藤沢、茅ヶ崎)
- 平均宿泊単価：9,000〜14,000円
- 稼働率：50〜60%
- 年間収益試算：約150万円〜220万円
夏季の海水浴シーズンに需要が集中する傾向があります。オフシーズンの稼働率維持が課題ですが、サーフィンや湘南ライフスタイルを求める長期滞在者を取り込むことで、年間を通じた運営も可能です。
| エリア | 平均宿泊単価 | 稼働率 | 年間収益試算(1LDK) |
| 横浜 | 8,000〜12,000円 | 65〜75% | 180万円〜270万円 |
| 鎌倉 | 10,000〜15,000円 | 55〜65% | 150万円〜200万円 |
| 箱根 | 12,000〜20,000円 | 60〜70% | 200万円〜350万円 |
| 湘南 | 9,000〜14,000円 | 50〜60% | 150万円〜220万円 |
実質利回りのシミュレーション
民泊事業の収益性を正確に把握するには、実質利回りの計算が不可欠です。ここでは初期投資300万円(内装、家具家電、届出費用)の場合を想定し、各エリアの実質利回りを試算します。
横浜エリアの実質利回り：5〜7%
年間収益180万円〜270万円に対し、以下の経費が発生します。
- 清掃費：年間約40万円(1回5,000円×週2回×40週)
- 水道光熱費：年間約25万円
- 予約サイト手数料：年間約20万円(売上の約10%)
- 固定資産税・都市計画税：年間約15万円
- その他(消耗品、保険等)：年間約10万円
年間経費合計：約110万円
実質年間収益：70万円〜160万円
実質利回り：(70〜160万円)÷300万円=約5〜7%
鎌倉エリアの実質利回り：3〜5%
年間営業日数が約52日と短いため、経費率が高くなります。
年間収益150万円〜200万円に対し、同様の経費が発生(清掃頻度は低いが単価は変わらず)。
年間経費合計：約80万円
実質年間収益：70万円〜120万円
実質利回り：(70〜120万円)÷300万円=約3〜5%
箱根エリアの実質利回り：6〜9%
高単価と安定稼働により、最も高い実質利回りが期待できます。
年間収益200万円〜350万円に対し、経費は若干高め(温泉地特有の維持費等)。
年間経費合計：約120万円
実質年間収益：80万円〜230万円
実質利回り：(80〜230万円)÷300万円=約6〜9%
湘南エリアの実質利回り：4〜6%
季節変動が大きいため、オフシーズン対策が重要です。
年間収益150万円〜220万円に対し、経費は横浜と同程度。
年間経費合計：約100万円
実質年間収益：50万円〜120万円
実質利回り：(50〜120万円)÷300万円=約4〜6%
これらのシミュレーションからわかるように、神奈川県内でも箱根エリアが最も収益性が高く、鎌倉は営業日数制限により実質利回りが低くなります。一般的な不動産投資の実質利回り4〜6%と比較すると、箱根や横浜の好立地物件であれば魅力的な投資対象となり得ます。
2024年の神奈川県観光客数は前年比8.9%増の2億806万人、宿泊客数は12.9%増の2,023万人と好調です(神奈川県 令和6年入込観光客調査、日本経済新聞)。しかし、その恩恵を受けられるかは立地と規制次第であることを忘れてはいけません。
神奈川民泊の3大リスク｜上乗せ条例・近隣トラブル・廃業率
リスク①：上乗せ条例による営業日数制限
神奈川県の民泊事業で最大のリスクとなるのが、各市町村の上乗せ条例による営業日数制限です。国の法律では年間180日まで営業可能ですが、横浜市や鎌倉市などの住居専用地域では、実質的な営業日数が大幅に短縮されます。
収益への具体的影響
例えば、横浜市の住居専用地域で年間104日しか営業できない場合、通年営業(365日)と比較して収益は約28%まで減少します。さらに鎌倉市の場合、年間52日の営業制限では、収益は約14%まで激減します。
シミュレーション例：横浜市住居専用地域の1LDK物件
- 通年営業の場合の年間収益(理論値)：400万円
- 実際の営業日数104日の場合：約110万円
- 収益減少率：約72%減
この営業日数制限を把握せずに物件を取得し、想定していた収益が得られず赤字に陥るケースが後を絶ちません。物件選定時に必ず用途地域を確認し、実質的な営業日数を考慮した収益シミュレーションを行うことが不可欠です。
リスク②：近隣トラブルと地域住民の反発
神奈川県内、特に鎌倉市や住宅街での民泊運営では、近隣トラブルが深刻な問題となっています。2025年12月、朝日新聞は「鎌倉市が民泊ガイドラインを公開」と報じ、騒音やゴミ問題などのトラブルが相次いでいることを伝えました。
典型的なトラブル事例
- 騒音問題：外国人観光客のグループが深夜まで騒ぐ、バーベキューや宴会の音
- ゴミ問題：分別ルールを守らない、収集日以外にゴミを出す
- 駐車・交通問題：路上駐車、大型車両の進入
- 治安への不安：頻繁に入れ替わる宿泊者への不安感
対策：事前説明と継続的なコミュニケーション
- 運営開始前の近隣住民への説明会：事業内容、連絡先、ルール遵守の約束
- 24時間対応の連絡先提示：トラブル発生時の即座の対応体制
- ゲストへの注意事項徹底：多言語での案内、騒音禁止時間の明示
- 定期的な近隣への報告：運営状況の共有、意見の吸い上げ
鎌倉市のガイドラインでは、民泊から10メートル以内の住民へのチラシ配布などが推奨されています(朝日新聞)。近隣との良好な関係構築なくして、長期的な民泊運営は困難です。
リスク③：神奈川県内の民泊廃業率と失敗パターン
全国的に民泊事業の廃業率は高く、2025年7月時点で全体の廃業率は36.7%に達しています。新規開業した民泊のうち、約10%が1年以内に廃業しているというデータもあります。神奈川県内でも同様の傾向が見られます。
失敗パターン①：立地選択の失敗
- 最寄り駅から徒歩20分以上の不便な立地
- 観光地へのアクセスが悪い住宅街
- 周辺に飲食店やコンビニがない
失敗パターン②：上乗せ条例を把握せず想定より稼げない
- 住居専用地域の営業日数制限を知らずに物件取得
- 年間180日営業を前提とした収益計画が崩壊
- 経費を賄えず赤字が継続
失敗パターン③：近隣トラブルで事業継続困難
- 事前説明不足による住民の反発
- 騒音やゴミ問題への対応遅れ
- 苦情対応に疲弊し、撤退を選択
ある横浜市内の民泊オーナーは、「住居専用地域での週末のみ営業という制限を知らず、想定収益の3割しか得られなかった。近隣からの苦情対応にも疲れ、1年半で撤退を決断した」と語っています。
神奈川県内での民泊運営は、立地選定、法規制の正確な把握、近隣との関係構築の三点が揃わなければ、高確率で失敗に終わります。
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神奈川民泊の許可申請と届出手順｜必要書類と注意点
住宅宿泊事業の届出手順
住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づく届出は、観光庁が運営する「民泊制度運営システム」を通じてオンラインで行います。届出から受理までの期間は通常1〜2週間程度です。
届出の流れ
- 事前準備
- 物件の用途地域を確認(市町村の都市計画課で確認可能)
- 消防署での消防法令適合確認
- 近隣住民への事前説明(義務ではないが推奨)
- 必要書類の準備
- 住宅宿泊事業届出書
- 住宅の図面(各階平面図、設備配置図)
- 住宅の登記事項証明書
- 住宅が「住宅」に該当することの誓約書
- 消防法令適合通知書(消防署発行)
- 賃貸物件の場合は転貸承諾書
- オンライン届出
- 民泊制度運営システムにアクセス
- アカウント作成後、必要事項を入力
- 書類をアップロード
- 届出番号の取得
- 現地確認・受理
- 保健福祉事務所または市の担当部署が現地確認
- 問題なければ正式に受理
- 標識の掲示義務あり
神奈川県内の届出先
- 横浜市、川崎市、相模原市、横須賀市、藤沢市、茅ヶ崎市、寒川町：各市町村の窓口
- その他の地域：神奈川県保健福祉事務所(小田原、厚木、平塚など管轄別)
詳細は神奈川県 住宅宿泊事業の届出についてをご確認ください。
簡易宿所営業許可の取得方法
年間を通じて民泊を運営したい場合は、旅館業法に基づく簡易宿所営業許可の取得を検討します。ただし、住宅宿泊事業の届出と比較して、設備基準が厳しく、初期費用も高額になります。
簡易宿所の主な設備基準
- 客室面積：宿泊者1人あたり3.3㎡以上(10人未満の場合は33㎡以上)
- 換気・採光・照明：適切な設備の設置
- 便所・洗面設備：適切な数と構造
- 玄関帳場(フロント)：原則として設置(一定条件で省略可能)
許可取得の流れ
- 保健所への事前相談
- 建築基準法・消防法の確認
- 申請書類の提出
- 現地検査
- 許可証の交付(通常2〜3ヶ月)
初期費用の目安
- 内装工事：100万円〜300万円
- 設備投資：50万円〜150万円
- 申請手数料：約2万円
- その他諸費用：50万円〜
合計で200万円〜500万円程度の初期投資が必要ですが、通年営業により投資回収は十分可能です。
運営困難時の3つの選択肢｜M&A・買取・賃貸転用
選択肢①：M&Aによる事業譲渡
民泊事業そのものを第三者に譲渡する方法です。稼働実績があり、安定した収益を上げている物件であれば、高値での売却が期待できます。
メリット
- 稼働実績を評価され、高値で売却できる可能性
- 事業継続により地域への影響が少ない
デメリット
- 買い手探しに時間がかかる(3〜6ヶ月)
- 事業譲渡契約や許認可の移転手続きが複雑
- 買い手が見つからない可能性もある
M&Aは収益性の高い物件に適した選択肢ですが、赤字物件や立地の悪い物件では買い手が見つかりにくいのが現実です。
選択肢②:StayExitによる即時買取
StayExitは民泊・旅館業の撤退支援に特化した買取サービスです。運営困難に陥った民泊物件を迅速に買い取り、オーナーの負担を最小化します。
StayExitの強み
- 最短3営業日で買取完了
査定から契約、現金化まで最短3営業日。急いで現金化したい方に最適です。 - 現況渡しOK
清掃や修繕、設備撤去などは一切不要。物件を「そのまま」の状態で引き渡せます。 - 撤退手続き代行サポート
住宅宿泊事業の届出廃止手続きなど、面倒な行政手続きもサポート。 - 1Rから5棟一括まで対応
ワンルームの小規模物件から複数棟の一括買取まで、規模を問わず対応可能。
買取事例(匿名化)
横浜市内の民泊物件(1LDK、築15年)を運営していたオーナーAさんは、上乗せ条例による営業日数制限で赤字が続き、撤退を決断。StayExitに相談したところ、査定から3営業日で買取が完了し、届出廃止手続きもサポートしてもらえたため、スムーズに撤退できました。
| 項目 | M&A | StayExit買取 | 賃貸転用 |
| 現金化スピード | 3〜6ヶ月 | 最短3営業日 | 1〜2ヶ月 |
| 手続きの手間 | 大 | 小(代行あり) | 中 |
| 売却価格 | 高 | 中 | – |
| 初期費用 | 低 | 低 | 中(原状回復) |
選択肢③：賃貸住宅への転用
民泊を廃業し、通常の賃貸住宅として運営する方法です。安定した家賃収入が得られ、管理負担も軽減されます。
メリット
- 安定した家賃収入(月額固定)
- 管理が民泊より楽(清掃頻度が低い、ゲスト対応不要)
- 長期契約で空室リスクが低い
デメリット
- 初期の原状回復費用がかかる(50万円〜100万円)
- 賃料は民泊より低い(通常、民泊収益の40〜60%程度)
- 届出廃止手続きが必要
転用手続き
- 住宅宿泊事業の届出廃止手続き(保健福祉事務所または市の窓口)
- 民泊用設備の撤去(スマートロック、案内表示など)
- 原状回復工事(必要に応じて)
- 賃貸募集開始
賃貸転用は、物件を保有し続けたい方、安定収入を求める方に適した選択肢です。
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まとめ｜神奈川民泊の成功と撤退の判断基準
神奈川民泊で成功するための3つの条件
神奈川県で民泊事業を成功させるには、以下の3つの条件を満たす必要があります。
1. 立地選択の徹底
- 横浜みなとみらい、鎌倉由比ヶ浜、箱根湯本など観光地至近の立地
- 最寄り駅から徒歩10分以内
- 周辺に飲食店、コンビニが充実
- 用途地域の確認が最重要(住居専用地域は営業日数制限に注意)
2. 条例の正確な把握
- 物件所在地の市町村の上乗せ条例を事前確認
- 実質的な年間営業日数を計算
- 営業日数を考慮した収益シミュレーション
- 届出前に保健福祉事務所または市の窓口で相談
3. リスク管理の徹底
- 近隣住民への事前説明と継続的なコミュニケーション
- 24時間対応の連絡先提示
- ゲストへの注意事項の多言語対応
- 清掃・メンテナンス体制の確立
これら3つの条件を満たせば、神奈川県でも安定した民泊運営が可能です。特に箱根エリアや横浜の商業地域は高い収益性が期待できます。
撤退を検討すべきタイミングと出口戦略
一方で、以下のような状況に陥った場合は、早期に撤退を検討すべきです。
撤退を検討すべきサイン
- 赤字が3ヶ月以上続いている
- 近隣トラブルが頻発し、運営継続が困難
- 上乗せ条例で営業日数が想定より短く、収益見込みが立たない
- 清掃やゲスト対応に疲弊し、本業に支障が出ている
出口戦略の選択肢
- M&A：収益性が高く、買い手が見つかりやすい物件向け
- StayExit買取：迅速な現金化と撤退手続きサポートを求める方向け
- 賃貸転用：物件を保有し続け、安定収入を得たい方向け
特にStayExitは、最短3営業日で買取完了、現況渡しOK、撤退手続き代行というメリットがあり、運営に疲弊したオーナーから高い評価を得ています。
次のアクションステップ
新規参入を検討中の方
- 各自治体の上乗せ条例を確認
- 用途地域を考慮した物件選定
- 実質的な年間営業日数で収益シミュレーション
- 保健福祉事務所または市の窓口で事前相談
- 届出手続きの開始
既存運営者で撤退を検討中の方
- 現状の収益性を正確に把握
- 赤字継続のリスクを評価
- 出口戦略(M&A、買取、賃貸転用)を比較検討
- StayExitへの無料相談で査定額を確認
- 最適な選択肢を決定し、実行
神奈川県の民泊市場は、2024年の観光客数2億806万人という好調な数字が示す通り、需要自体は堅調です。しかし、各市町村の上乗せ条例による営業日数制限、近隣トラブルのリスク、高い廃業率といった現実も直視する必要があります。
成功するかどうかは、立地選定と法規制の正確な理解、そしてリスク管理にかかっています。もし運営に行き詰まったら、早期に出口戦略を実行することが損失を最小化する鍵となります。
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免責事項
※本記事の情報は2025年12月時点のものです。民泊に関する法規制や条例は変更される可能性がありますので、最新情報は必ず以下の公式サイトでご確認ください。