民泊物件を買取業者に売却する際、多くのオーナーが不安に感じるのが**「税金がいくらかかるのか?」**という点です。特に、赤字続きで撤退を決断した場合、「損失が出ているのに税金を払う必要があるのか?」と疑問を持つ方も少なくありません。本記事では、民泊買取時にかかる税金の種類(譲渡所得税・住民税)、短期譲渡と長期譲渡の税率比較、具体的な計算例、赤字売却時の扱い、3,000万円特別控除などの節税方法、そして確定申告の必要性まで、実務に役立つ情報を簡潔に解説します。
▼この記事でわかること
- 民泊買取時にかかる税金は「譲渡所得税」と「住民税」の2種類
- 短期譲渡(5年以内)は税率39%、長期譲渡(5年超)は税率20%
- 赤字売却の場合は税金ゼロ、ただし確定申告は必要
- 3,000万円特別控除は民泊専用物件では原則対象外
- 税理士への相談が必要なケースと費用相場
1. 民泊買取時にかかる税金の種類と計算方法
1-1. 譲渡所得税と住民税の基本
民泊物件を買取業者に売却した際にかかる税金は、主に以下の2つです。
【課税される税金】
- 譲渡所得税(所得税)
- 住民税
【課税対象】 売却価格から取得費(購入価格+諸費用)と譲渡費用(仲介手数料等)を差し引いた**「譲渡所得」**に対して課税されます。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
【取得費に含まれるもの】
- 物件購入価格
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用(登録免許税、司法書士報酬)
- 不動産取得税
- 測量費、解体費(該当する場合)
- リフォーム・リノベーション費用
- 減価償却費を差し引いた金額(建物部分)
【譲渡費用に含まれるもの】
- 売却時の仲介手数料(買取の場合は不要)
- 測量費、解体費(売却に伴うもの)
- 印紙税
- 立退料(賃貸に出していた場合)
【税率:所有期間で大きく異なる】
民泊物件の所有期間によって、税率が大きく異なります。
| 所有期間 | 区分 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以内 | 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 39% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 20% |
※別途、復興特別所得税(所得税額の2.1%)が加算されます。
【重要ポイント】
- 所有期間の起算日は「売却した年の1月1日時点」で判定
- 例:2020年6月に購入→2025年7月に売却した場合
- 売却日(2025年7月)から見れば5年超だが、2025年1月1日時点では4年7ヶ月のため「短期譲渡」扱い
- 2026年1月以降に売却すれば「長期譲渡」になる
【関連記事】 →民泊 売却｜民泊物件売却の基礎知識
1-2. 具体的な計算例
【ケース①:利益が出た場合(長期譲渡)】
前提条件:
- 購入価格:1,000万円(取得費)
- 売却価格:1,200万円(買取業者への売却)
- 譲渡費用:50万円(測量費、買取手数料等)
- 所有期間:6年(長期譲渡)
計算:
譲渡所得 = 1,200万円 - (1,000万円 + 50万円) = 150万円
所得税 = 150万円 × 15% = 22.5万円
住民税 = 150万円 × 5% = 7.5万円
復興特別所得税 = 22.5万円 × 2.1% = 約0.5万円
合計税額 = 約30.5万円
結論: 売却価格1,200万円のうち、約30.5万円が税金として支払われます。
【ケース②:損失が出た場合(赤字売却)】
前提条件:
- 購入価格:1,000万円(取得費)
- 売却価格:800万円(買取業者への売却)
- 譲渡費用:30万円
- 所有期間:3年(短期譲渡)
計算:
譲渡所得 = 800万円 - (1,000万円 + 30万円) = -230万円(損失)
税額 = 0円(譲渡所得がマイナスの場合、課税なし)
重要ポイント:
- ✅ 赤字で売却した場合、譲渡所得税は発生しません
- ✅ ただし、確定申告は必要です(後述)
- ✅ 損失が出た場合、他の所得(給与所得等)と損益通算できる場合あり(要件を満たす場合のみ)
2. 民泊買取時に使える節税方法と控除制度
2-1. 3,000万円特別控除(居住用財産)
【制度の概要】 自分が住んでいた家屋を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
【適用条件】
- 自分が住んでいた家屋であること
- 売却した年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却先が配偶者や直系血族ではないこと
【民泊物件への適用可否】
- 民泊専用物件は原則対象外
- 投資用として購入・運営していた物件は「居住用財産」と認められない
- 自宅の一部を民泊にしていた場合
- 居住部分と民泊部分を按分し、居住部分のみ適用できる可能性あり
- ただし、税務署の判断が分かれるケースが多く、事前に税務署または税理士に確認必須
【注意点】 民泊として運営していた物件は、国税庁の判断基準で「居住用財産」と認められないケースが多いため、安易に適用を前提にしないことが重要です。
参考:国税庁「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
2-2. 減価償却費を取得費に含める
【減価償却とは】 建物は時間とともに価値が減少するため、税務上「減価償却費」として毎年一定額を経費計上できます。売却時には、この累計額を取得費から差し引く必要があります。
【減価償却の計算式】
減価償却費 = 建物取得価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
【主な建物構造の償却率】
- 木造住宅:0.046(耐用年数22年)
- 鉄骨造(厚さ3mm以下):0.053(耐用年数19年)
- 鉄筋コンクリート造:0.022(耐用年数47年)
【計算例】
- 建物取得価格:800万円(土地と建物の按分後)
- 木造住宅(償却率0.046)
- 所有期間:5年
減価償却費 = 800万円 × 0.9 × 0.046 × 5年 = 約165.6万円
取得費(建物部分) = 800万円 - 165.6万円 = 634.4万円
【重要な注意点】 減価償却により取得費が下がるため、譲渡所得が増える点に注意が必要です。これは「節税」というより「正確な税額計算のため」の処理です。
【関連記事】 →民泊 譲渡所得税｜譲渡所得税の詳細解説
3. 確定申告の必要性と手続きの流れ
3-1. 確定申告が必要なケース
民泊物件を買取で売却した場合、以下のケースでは確定申告が必要です。
【必ず申告が必要】
- ✅ 譲渡所得が発生した(利益が出た)場合
- ✅ 特別控除(3,000万円控除等)を適用する場合
【申告推奨(義務ではないが有利)】
- ✅ 譲渡損失が出た場合
- 他の所得(給与所得等)と損益通算できる可能性あり
- 翌年以降に繰り越して控除できるケースもあり
【確定申告の期限】
- 売却した年の翌年2月16日~3月15日
- 例:2025年に売却→2026年2月16日~3月15日に申告
【必要書類】
- 売買契約書(購入時・売却時)
- 仲介手数料等の領収書
- 登記事項証明書(法務局で取得)
- 譲渡所得の内訳書(税務署で入手またはダウンロード)
- リフォーム・リノベーション費用の領収書(取得費に含める場合)
【申告方法】
- 国税庁「確定申告書等作成コーナー」でオンライン作成・提出
- 税務署窓口で紙の申告書を提出
- e-Taxでの電子申告
3-2. 税理士への相談が必要なケース
以下のケースでは、税理士への相談を強く推奨します。
【税理士相談が必要なケース】
- ✅ 譲渡所得が500万円以上
- ✅ 複数物件を同時に売却
- ✅ 自宅兼民泊で3,000万円控除が適用できるか不明
- ✅ 減価償却の計算が複雑(リフォーム履歴が多い、建物と土地の按分が不明等)
- ✅ 過去に民泊以外の不動産売却歴があり、損益通算の可否を確認したい
【税理士費用の相場】
- 確定申告代行:5万円~15万円程度(譲渡所得の金額により変動)
- 税務相談のみ:1万円~3万円程度
【税理士に依頼するメリット】
- 正確な税額計算で過払い・追徴を防げる
- 節税対策の提案を受けられる
- 税務署からの問い合わせにも対応してもらえる
▼民泊買取の税金相談も含めて、撤退手続きをまるごとサポート
民泊物件を買取で売却する際、「税金がいくらかかるのか」「確定申告はどうすればいいのか」と不安に感じる方も多いでしょう。STAY EXITでは、買取査定と同時に税務アドバイスも提供します。
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【こんな方におすすめ】
- 税金がいくらかかるか不安で売却を躊躇している
- 確定申告の手続きが面倒で、できれば代行してほしい
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【関連記事】 →民泊 売却 確定申告｜確定申告の詳細手順
まとめ｜民泊買取時の税金は事前シミュレーションが重要
民泊物件を買取業者に売却する際、以下の3点が重要です。
【ポイント①:税金の種類と税率を理解する】
- 譲渡所得税と住民税が課税される
- 短期譲渡(5年以内)は税率39%、長期譲渡(5年超)は税率20%
- 赤字売却の場合は税金ゼロ(ただし確定申告は必要)
【ポイント②:節税方法を活用する】
- 3,000万円特別控除は民泊専用物件では原則対象外(自宅兼民泊は要確認)
- 減価償却費を正確に計算し、取得費に反映
【ポイント③:確定申告は必須】
- 売却した年の翌年2月16日~3月15日に申告
- 税理士への相談が必要なケースは早めに依頼(費用相場5万円~15万円)
【税金シミュレーションの重要性】
民泊買取を検討する際、「売却価格」だけでなく「税金を引いた手取り額」を事前に把握することが重要です。STAY EXITでは、買取査定と同時に税理士が税金シミュレーションを無料で作成しますので、安心して売却を進められます。
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※ 本記事の情報は2025年12月時点のものです。実際の内容と異なる可能性がありますので、最新情報は国税庁HP、税務署、または税理士にご確認ください。税金の計算は個別の状況により異なるため、正確な税額は税理士にご相談ください。