一棟規模の民泊事業の売却を検討しているものの、「M&Aと通常売却のどちらが得か」「相場はいくらか」と悩んでいませんか。本記事では、一棟民泊M&Aの相場(年間利益の3〜5倍)、不動産ごと売却と事業譲渡の違い、手続きの流れ、失敗しないための3つのポイントを解説します。一棟民泊特有の価格算定方法と出口戦略も紹介しますので、事業承継を考えている方は必見です。
一棟民泊M&Aとは?相場と価格の決まり方
一棟民泊のM&Aを検討する際、最も重要なのが「適正価格の把握」です。まずは基本的な相場感と、価格の決まり方を理解しましょう。
一棟民泊M&Aの相場は年間利益の3〜5倍
一棟民泊M&Aとは、複数室を保有する一棟規模の民泊事業を譲渡・買収することです。相場は年間利益(EBITDA)の3〜5倍が基本で、一棟規模の場合は500万〜3,000万円のレンジが多くなります。
民泊M&A専門サイトによると、事業譲渡の相場は年間利益の3〜5倍とされています。ただし、以下の要素により価格は大きく変動します。
価格に影響する主な要素:
| 要素 | 価格への影響 |
|---|---|
| 稼働率 | 高稼働率(70%以上)は評価が上がる |
| レビュー評価 | 星4.5以上、件数100件以上は高評価 |
| 許認可 | 旅館業許可は引継ぎ可能で評価高、民泊新法は引継ぎ不可で評価低 |
| 立地 | 駅徒歩5分以内、観光地近接は高評価 |
| 築年数 | 築浅(10年以内)は高評価 |
| 複数室の稼働率ばらつき | 全室均等に稼働している方が評価高 |
価格レンジの目安:
- 事業譲渡のみ: 50万〜500万円(営業権・顧客リスト・運営ノウハウのみ)
- 不動産込み売却: 3,000万円〜(土地・建物の不動産価値 + 事業価値)
不動産込み売却 vs 事業譲渡の違い
一棟民泊のM&Aには、「不動産ごと売却」と「事業譲渡のみ」の2つの方法があります。それぞれのメリット・デメリットを比較しましょう。
| 項目 | 不動産込み売却 | 事業譲渡のみ |
|---|---|---|
| 価格相場 | 3,000万円〜(不動産価値 + 事業価値) | 50万〜500万円(営業権のみ) |
| 売却対象 | 土地・建物 + 営業権 | 営業権・顧客リスト・運営ノウハウ |
| 許認可 | 旅館業許可は引継ぎ可能 | 民泊新法は引継ぎ不可(新規届出) |
| 売却期間 | 3〜6ヶ月 | 2〜4ヶ月 |
| 買い手 | 不動産投資家、事業会社 | 民泊運営会社、個人事業主 |
| 税金 | 譲渡所得税(不動産) | 事業譲渡益課税 |
どちらを選ぶべきか:
- 高値で売却したい・不動産も手放したい → 不動産込み売却
- 運営から手を引きたいが物件は保有したい → 事業譲渡のみ(運営を他社に任せる)
- 最短で現金化したい → 買取業者への売却も検討
一棟民泊M&Aの手続きと成約までの流れ
一棟民泊M&Aの成約までには、通常3ヶ月〜1年かかります。以下の4ステップで進みます。
デューデリジェンスと価格交渉
M&Aの成否を左右するのが、**デューデリジェンス(DD:買収監査)**です。買い手が物件・事業の実態を詳細に調査し、価格交渉の材料とします。
一棟民泊特有の調査ポイント:
- 消防法適合状況 – 消防法令適合通知書の有無、消防設備の設置状況
- 近隣関係 – 近隣住民からのクレーム履歴、管理組合との関係
- 管理規約 – 分譲マンション一棟の場合、民泊禁止条項がないか確認
- 複数室の稼働率ばらつき – 全室均等に稼働しているか、特定の部屋だけ低稼働率でないか
- 営業許可の有効期限 – 旅館業許可の更新時期と条件
価格交渉のポイント:
- DDで発覚したリスクは減額交渉の材料となる
- 複数室の安定稼働をアピールすることで価格維持が可能
- レビュー評価・リピーター率が高ければ、年間利益の5倍以上も狙える
許認可の引継ぎと注意点
許認可の引継ぎ可否は、M&A成立の鍵となります。
| 許認可タイプ | 引継ぎ可否 | 注意点 |
|---|---|---|
| 旅館業法(簡易宿所) | ○引継ぎ可能 | 名義変更手続きが必要、保健所への届出 |
| 民泊新法(住宅宿泊事業) | ×引継ぎ不可 | 買い手が新規届出を行う必要あり |
| 特区民泊 | △条件付き可能 | 自治体の認定条件を満たす必要あり |
成約までの期間:
- 好条件物件: 3〜6ヶ月
- 条件が厳しい物件: 6ヶ月〜1年
- 早期現金化希望: 買取業者なら最短3営業日
一棟民泊の売却手続きでお困りの際は、専門業者への相談も有効です。StayExitでは、買取・借上げ・仲介の3つの選択肢から最適な方法をご提案しています。
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一棟民泊M&Aで失敗しないための3つのポイント
M&Aには落とし穴も多く、事前の確認が成否を分けます。以下の3つのポイントを押さえましょう。
隠れコストと法的リスクの確認
M&Aで見落としがちな隠れコスト:
- 消防設備追加工事 – 消防法改正により追加工事が必要になる場合(50万〜200万円)
- ゴミ処理契約 – 自治体により事業系ゴミ契約が必要(月2万〜5万円)
- 大規模修繕 – 築年数が古い物件は外壁・屋根の修繕が必要(500万〜2,000万円)
- 近隣対策費 – クレーム対応、防音工事などの追加費用
法的リスクの確認項目:
- 管理規約違反: 分譲マンション一棟の場合、民泊禁止条項がないか確認
- 旅館業許可の更新条件: 消防設備・建築基準法の適合が継続できるか
- 近隣住民からのクレーム履歴: 過去のトラブルが引き継がれる可能性
「安すぎる案件」には理由がある:
- 赤字続きで撤退を急いでいる
- 無届営業や違法運営の履歴がある
- 管理組合から民泊禁止通告を受けている
M&A以外の出口戦略も検討する
M&Aが不成立の場合、以下の代替案も検討しましょう。
出口戦略の選択肢:
- 通常賃貸への転用 – 民泊を辞めて長期賃貸として運用(安定収益)
- 区分売却 – 一棟を部屋単位で分割売却(流動性が高い)
- リノベーション後再参入 – 内装を刷新して再度民泊運営(稼働率改善)
- 買取業者への売却 – 最短3営業日で現金化、現況渡しOK
- 借上げサービス – 運営を他社に任せ、所有は継続(管理の手間を削減)
状況別の最適な選択:
| 状況 | 最適な選択 |
|---|---|
| すぐに現金化したい | 買取業者への売却 |
| 高値で売りたい | M&A・仲介売却 |
| 運営から手を引きたいが所有は継続 | 借上げサービス |
| 赤字続きで立て直したい | リノベーション後再参入 |
一棟民泊の売却で不安がある場合は、現況渡しOKの買取サービスも選択肢です。StayExitなら最短3営業日で成約、法的リスクの確認もサポートいたします。
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まとめ|一棟民泊M&Aは専門家のサポートが鍵
一棟民泊のM&Aは、適正価格の把握と法的リスクの確認が成功の鍵です。以下の3つのポイントを押さえましょう。
重要ポイント3つ
- 一棟民泊M&Aの相場は年間利益の3〜5倍、不動産込みなら3,000万円〜
- 事業譲渡のみ:50万〜500万円
- 不動産込み:3,000万円〜(不動産価値 + 事業価値)
- 許認可の引継ぎ可否と法的リスクの確認が成功の鍵
- 旅館業許可は引継ぎ可能、民泊新法は引継ぎ不可
- 消防法適合、管理規約、近隣関係を事前に確認
- M&A以外の出口戦略も視野に入れて総合的に判断
- 通常賃貸転用、区分売却、買取、借上げなど複数の選択肢を比較
次のアクション
一棟民泊のM&Aを成功させるには、専門家のサポートが不可欠です。以下のステップで進めましょう。
状況別の最適な選択:
- すぐに現金化したい → 買取業者への売却(最短3営業日)
- 高値で売りたい → M&A仲介・不動産仲介(3〜6ヶ月)
- 運営から手を引きたいが所有は継続 → 借上げサービス
一棟民泊の売却・撤退でお悩みの際は、StayExitの無料査定をご利用ください。最短3営業日での成約、現況渡しOK、1Rから5棟一括まで対応可能です。
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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は公式サイト等でご確認ください。M&A価格の相場や許認可の引継ぎ可否は物件の状況・自治体により異なります。実際の判断は専門家(M&A仲介業者・弁護士・税理士)への相談をおすすめします。
参考リンク・出典
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