一棟民泊の売却を検討しているものの、「どの方法が最適か」「相場はいくらか」と悩んでいませんか。本記事では、仲介・買取・M&Aの3つの売却方法を比較し、一棟民泊の相場と高く売るための具体的な戦略を解説します。最短で現金化したい方、高値での売却を目指す方、どちらにも役立つ実務情報をお届けします。
一棟民泊を売却する3つの方法と相場
一棟民泊の売却方法は、①仲介売却、②買取、③M&A(事業承継)の3つがあり、それぞれ価格・期間・手間が大きく異なります。自分の状況に応じて最適な方法を選ぶことが、損をしないための第一歩です。
仲介・買取・M&Aの違いを比較
3つの売却方法の特徴を以下の表にまとめました。
| 方法 | 価格相場 | 売却期間 | 手間 | 適した状況 |
|---|---|---|---|---|
| 仲介売却 | 市場価格の100% | 3〜6ヶ月 | 大 | 高値を狙いたい、時間に余裕がある |
| 買取 | 市場価格の60〜80% | 1〜4週間 | 小 | 最短で現金化したい、手間をかけたくない |
| M&A(事業承継) | 年間収益の3〜5倍 | 2〜6ヶ月 | 中 | 事業を引き継いでほしい、営業権を評価してほしい |
仲介売却は、不動産仲介業者を通じて一般市場で買い手を探す方法です。市場価格に近い金額での売却が期待できますが、買い手が見つかるまで時間がかかり、内覧対応や価格交渉など手間も多くなります。
買取は、民泊専門の買取業者が直接物件を買い取る方法です。価格は市場価格より低くなりますが、最短1〜4週間で現金化でき、現況渡しOKの業者なら原状回復費用も不要です。
**M&A(事業承継)**は、民泊事業そのものを譲渡する方法です。稼働率が高く安定収益がある一棟民泊なら、年間収益の3〜5倍の評価を受けられる可能性があります。民泊M&A仲介業者によると、一棟民泊の売却相場は年間収益の3〜5倍程度が一般的とされています。
一棟民泊の売却相場(価格目安)
具体的な価格イメージを把握するため、年間収益600万円の一棟民泊(5室程度)を例に相場を算出してみましょう。
| 売却方法 | 価格目安 | 算定根拠 |
|---|---|---|
| 仲介売却 | 5,000万円〜 | 市場価格(不動産評価額)100% |
| 買取 | 3,500万円〜 | 市場価格の60〜80% |
| M&A(事業承継) | 1,800万円〜3,000万円 | 年間収益600万円×3〜5倍 |
注意点:
- 上記は目安であり、立地・築年数・稼働率・許認可の状況により変動します
- 買取価格は業者により差が大きいため、複数社から見積もりを取ることが重要です
- M&Aの場合、営業権・顧客リスト・運営ノウハウも評価対象となります
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一棟民泊を高く売るための5つの戦略
売却方法を決めたら、次は価格を最大化するための準備です。一棟民泊ならではの強みを活かし、買い手に魅力を伝えることで、査定額を引き上げることができます。
一棟の強みを活かした訴求ポイント
一棟民泊には、区分マンションにはない独自の価値があります。以下の5つの戦略で、その強みを最大限にアピールしましょう。
①一棟の収益性を強調(複数室による安定収益)
一棟民泊の最大の強みは、複数の部屋による収益の分散効果です。1室の稼働率が下がっても他の部屋でカバーでき、安定したキャッシュフローを維持できます。
訴求例:
- 「5室合計で月間稼働率70%、年間収益600万円を安定的に確保」
- 「繁忙期は全室満室、閑散期も3室以上は稼働」
②運営実績を数値で示す(稼働率、ADR、レビュー評価)
買い手が最も知りたいのは、実際にどれだけ稼げるかです。過去2〜3年分の運営データを整理し、数値で示しましょう。
提示すべきデータ:
- 月別・年別の稼働率(%)
- ADR(平均客室単価)
- レビュー評価(Airbnb・楽天トラベル等の星評価と件数)
- リピーター率
③許認可の完全性をアピール(旅館業許可、消防適合)
一棟民泊の場合、旅館業法の許可取得が必須です。許可が有効で、消防法適合も完了していることを明確に示すことで、買い手の不安を解消できます。
確認・準備すべき書類:
- 旅館業営業許可証(有効期限を確認)
- 消防法令適合通知書
- 建築基準法の用途変更確認(必要な場合)
④設備・家具をそのまま引き継ぎ可能と明記
一棟民泊の設備・家具一式(ベッド、エアコン、冷蔵庫、洗濯機、食器等)を引き継げることは、買い手にとって大きなメリットです。初期投資を抑えられるため、購入意欲が高まります。
設備リストの例:
- 各部屋のベッド・エアコン・テレビ
- 共用部の洗濯機・乾燥機
- Wi-Fiルーター・スマートロック
- 食器・調理器具・清掃用具
⑤複数の売却先に査定依頼
買取業者やM&A仲介業者によって、査定額は大きく異なります。最低3社以上から見積もりを取得し、比較することで適正価格を見極めましょう。
査定依頼先の例:
- 民泊専門買取業者(StayExit、エーアンドシーキャピタル、リスタートジャパン等)
- M&Aプラットフォーム(BATONZ、TRANBI等)
- 地元の不動産仲介業者
売却前の準備チェックリスト
売却をスムーズに進めるため、以下の項目を事前に確認・準備しておきましょう。
- 許認可の有効期限確認 – 旅館業許可の期限切れがないか、名義変更手続きが可能か確認
- 過去2〜3年の収支記録整理 – 売上・経費・稼働率のデータを月別にまとめる
- 予約サイトの予約キャンセル対応 – 既存予約の引継ぎまたはキャンセル方針を決める
- 設備・家具のリスト作成 – 引き継ぐ設備の一覧と状態を写真付きで整理
- 近隣住民への事前通知 – 売却後のトラブルを避けるため、事前に近隣へ通知
関連情報: 民泊撤退の完全ガイド – 手順と費用を徹底解説で、撤退時の詳細な手順をご確認ください。
まとめ|一棟民泊の売却で損しないために
一棟民泊の売却には、仲介・買取・M&Aという3つの選択肢があり、それぞれに適した状況が異なります。以下の要点を押さえ、自分に最適な方法を選びましょう。
重要ポイント3つ
- 一棟民泊の売却方法は3つ、相場を把握する
- 仲介:市場価格100%(売却期間3〜6ヶ月)
- 買取:市場価格の60〜80%(最短1〜4週間)
- M&A:年間収益の3〜5倍(売却期間2〜6ヶ月)
- 高く売るには一棟の強みを活かした訴求と準備が必須
- 複数室による安定収益、運営実績の数値化、許認可の完全性をアピール
- 設備・家具の引継ぎ可能性、複数業者への査定依頼が価格アップの鍵
- 状況別に最適な売却方法を選ぶ
- 高く売りたい・時間に余裕がある → 仲介売却
- 最短で現金化したい・手間をかけたくない → 買取
- 事業継続を希望する買い手を探したい → M&A
次のアクション
一棟民泊の売却を成功させるには、早めの情報収集と準備が重要です。以下のステップで進めましょう。
- 複数の業者に査定依頼: 買取・M&A・仲介それぞれの見積もりを比較
- 運営データの整理: 稼働率・収益・レビュー評価を数値化
- 許認可の確認: 旅館業許可の有効期限と名義変更手続きを確認
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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は公式サイト等でご確認ください。売却価格の相場や査定額は物件の立地・築年数・稼働率・許認可の状況により大きく異なります。実際の判断は専門家(不動産業者・M&A仲介業者・税理士)への相談をおすすめします。
参考リンク・出典
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