函館で民泊を始めるべきか迷っていませんか？北海道新幹線の開業で函館への観光客は増加しましたが、民泊経営の実態は楽観視できません。本記事では、函館民泊の開業に必要な許可申請と規制、札幌・ニセコとの収益性比較、そして多くの運営者が直面する3大リスク（季節変動・競合激化・撤退事例）を詳しく解説します。「新幹線効果で儲かる」という期待だけで始めると、初期費用の回収すらできない可能性も。運営困難になった際の撤退・売却・買取支援まで、函館民泊の全体像を把握して、正しい判断をしましょう。
函館民泊の基礎知識｜許可申請と2つの選択肢
函館で民泊を始める際には、まず適切な法的手続きを理解する必要があります。選択肢は大きく分けて2つ：住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出と旅館業法（簡易宿所営業）による許可です。
住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出の流れ
民泊新法に基づく届出は、年間営業日数180日以内の制限がある代わりに、比較的簡易な手続きで開業できます。
届出の流れ：
- 事前準備：物件が民泊可能なエリアかどうか確認（用途地域・条例による制限）
- 届出書類の作成：民泊制度運営システムからオンライン申請、または北海道庁（函館市は北海道が窓口）に紙媒体で提出
- 必要書類：住宅図面、消防法令適合通知書、賃貸借契約書（賃貸物件の場合）、管理規約の写し（マンションの場合）など
- 届出手数料：なし（届出制のため）
- 営業開始：届出受理後、営業可能
注意点：
- 函館市では北海道の条例により、住居専用地域では平日の営業が制限される場合があります（学校周辺100m以内など）
- 年間180日の制限により、高収益を狙うには稼働率の最大化が必須
旅館業法（簡易宿所営業）による許可申請のメリット
通年営業（365日）を目指す場合は、旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可が必要です。
許可取得の流れ：
- 事前相談：函館市保健所に物件の用途地域・建築基準法適合性を相談
- 申請書類の作成・提出：営業許可申請書、建物図面、水質検査書、消防法令適合通知書など
- 施設検査：保健所による現地調査
- 許可手数料：約15,000〜22,000円（自治体により異なる）
- 営業開始：許可証交付後
メリット：
- 年間365日営業可能で収益性が高い
- 物件の資産価値向上：旅館業許可取得済み物件は売却時に有利
デメリット：
- 初期費用が高い（消防設備強化、施設基準クリア）
- 用途地域による制限（住居専用地域では原則不可）
函館市特有の規制とルール
函館市では、北海道の「住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例」が適用されます。
主な規制内容：
- 学校周辺100m以内：平日の営業制限あり（年間約110日以内）
- 住居専用地域：平日の営業制限あり（金曜正午～月曜正午のみ営業可、年間約60日）
- 消防法令遵守：各宿泊室に避難経路図・携帯用電灯の設置が必須（函館市火災予防条例）
- 防炎対象物：カーテン・じゅうたん等は防炎製品の使用が義務
これらの規制を事前に把握せずに物件を取得すると、想定した営業日数を確保できず、収益計画が崩れるリスクがあります。
函館民泊の収益性｜札幌・ニセコとの徹底比較と新幹線効果の実態
函館での民泊経営は本当に儲かるのでしょうか？札幌・ニセコといった他の北海道人気エリアとの比較、そして「新幹線効果」の実態を数字で検証します。
函館民泊の収益モデル｜実質利回りと月間収入の目安
函館民泊の収益シミュレーション（1LDK、50㎡物件の場合）：
| 項目 | 民泊新法（180日営業） | 簡易宿所（365日営業） |
|---|---|---|
| 平均宿泊単価 | 8,000円/泊 | 8,000円/泊 |
| 稼働率 | 50%（90日/180日） | 40%（146日/365日） |
| 年間売上 | 約72万円 | 約117万円 |
| 年間経費 | 約36万円 | 約54万円 |
| 年間利益 | 約36万円 | 約63万円 |
| 実質利回り | 3〜5% | 5〜7% |
経費内訳（年間）：
- OTA手数料（15%）：約10〜17万円
- 清掃費：約15〜25万円
- 水道光熱費：約8〜12万円
- 通信費・消耗品：約3〜5万円
注意点：
- 函館の民泊市場は札幌（実質利回り5〜8%）やニセコ（10〜15%）と比較して収益性が低い傾向
- 稼働率は観光シーズン（4〜10月）に偏り、冬期（11〜3月）は大幅に低下
札幌・ニセコとの収益性比較表
| エリア | 平均宿泊単価 | 年間稼働率 | 実質利回り | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 函館 | 8,000円/泊 | 40〜50% | 3〜7% | 新幹線効果で短期滞在が主流、冬期の稼働率低下が課題 |
| 札幌 | 6,000〜8,000円/泊 | 50〜65% | 5〜8% | イベント・ビジネス需要が安定、年間通じた集客が可能 |
| ニセコ | 20,000〜50,000円/泊（冬） | 60〜75%（冬期のみ） | 10〜15% | 冬期の高単価が魅力、夏期は稼働率低下、インバウンド依存 |
分析：
- 函館は新幹線開業で観光客は増加したものの、短期滞在（1〜2泊）が中心で、民泊の売上単価が伸びにくい
- 札幌はビジネス・イベント需要で年間通じて安定した稼働率を確保できる
- ニセコは冬期の高収益が魅力だが、夏期の稼働率低下と高額な初期投資（消防設備）がネック
新幹線開業後の宿泊需要の変化データ
北海道新幹線開業（2016年3月）の影響：
- 函館市の観光入込客数：開業初年度は増加したものの、2025年度上期は前年比0.8%減とほぼ横ばい
- 外国人宿泊客数：2025年度上期は約22万人と過去最多を更新（前年比増）
- 宿泊日数：平均1〜2泊の短期滞在が主流で、民泊の売上単価向上には課題
- 民泊物件の急増：道南では民泊開設が相次いでおり、競合激化が進む
「新幹線効果」の実態：
- 新幹線開業で関東・東北からのアクセスは向上したが、宿泊施設の供給も増加し、民泊の稼働率向上に直結していない
- インバウンド需要は増加しているものの、民泊よりもホテル・旅館を選ぶ傾向が依然として強い
函館民泊の3大リスク｜季節変動・競合激化・撤退事例
函館で民泊を始める前に、必ず把握しておくべき3つのリスクを解説します。
リスク①：冬期の稼働率低下と季節変動の影響
函館の民泊は観光シーズン（4〜10月）に収益が集中し、冬期（11〜3月）は大幅に稼働率が低下します。
データ：
- 冬期の稼働率：20〜30%（夏期の50〜60%から大幅減）
- 冬期の収支：赤字に転落するケースも
対策：
- 長期滞在プラン（ワーケーション、マンスリー契約）の導入
- 冬期イベント（五稜郭公園の冬季ライトアップ、函館海上冬花火）に合わせたプロモーション
リスク②：競合激化と供給過多による単価下落
道南で民泊の開設が相次いでいることで、物件間の競争が激化し、宿泊単価が下落する傾向にあります。
リスク要因：
- 函館市内の民泊物件数が増加（供給過多）
- Airbnb・楽天トラベルなどのOTAでの価格競争
- ホテル・旅館の価格競争力向上
対策：
- 独自の付加価値提供（函館の食材を使った朝食サービス、ローカルガイド情報）
- ターゲット層の明確化（ファミリー、カップル、インバウンド）
リスク③：実際の撤退・廃業事例と失敗の共通パターン
全国の民泊廃業状況：
函館民泊の失敗パターン：
- 初期費用回収の見込みが甘い：180日制限による収益の頭打ち
- 運営コストの過小評価：清掃・消耗品・OTA手数料が想定以上
- 立地選びの失敗：駅・観光地から遠い物件は稼働率が低迷
- 近隣トラブルの発生：マンション管理規約違反、騒音苦情
実際の声（SNSより）：
- 「函館の民泊、冬期は稼働率20%以下で赤字続き」
- 「新幹線効果を期待したが、短期滞在ばかりで収益伸びず」
運営に不安を感じている方へ
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運営困難時の3つの選択肢｜撤退・売却・買取支援
民泊経営が思うようにいかなくなった場合、どのような選択肢があるのでしょうか？
選択肢①：M&Aによる事業承継のメリット・デメリット
メリット：
- 運営実績・許可・顧客レビューをそのまま引き継げる
- 物件単体の売却より高値で売却できる可能性
デメリット：
- 買い手探しに時間がかかる（数ヶ月〜1年）
- 簿外債務・近隣トラブルの引継ぎリスク
適したケース：
- 黒字運営で実績がある物件
- 許可取得済み・立地が良好
選択肢②：StayExitの即時買取サービス
StayExitの特徴：
- 最短3営業日で買取完了
- 現況渡しOK（家具・設備そのまま）
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買取対象物件：
- 民泊新法届出物件
- 旅館業許可取得物件
- 運営中・休業中問わず
査定の流れ：
- Webフォームから無料査定申込
- 物件情報・収支データの提出
- 査定額の提示（24〜48時間以内）
- 契約・決済（最短3営業日）
選択肢③：賃貸・マンスリーへの転用
賃貸転用のメリット：
- 民泊の180日制限を超えて収益化可能
- 管理の手間が減る（賃貸管理会社に委託可能）
転用の手順：
- 民泊事業の廃止届提出
- 賃貸物件として再募集
- 長期賃貸契約またはマンスリー契約
注意点：
- 民泊仕様の内装（簡易家具）は賃貸需要に合わない場合あり
- 函館の賃貸市場は供給過多傾向で、家賃相場が低い
各選択肢の比較表とケース別の推奨方法
| 選択肢 | 資金化速度 | 手間 | 適したケース |
|---|---|---|---|
| M&A | 遅い（数ヶ月〜1年） | 大 | 黒字運営、許可取得済み、立地良好 |
| StayExit買取 | 速い（最短3営業日） | 小 | 赤字運営、早期撤退希望、売却先が見つからない |
| 賃貸転用 | 中（1〜2ヶ月） | 中 | 物件を保有し続けたい、長期安定収益を望む |
民泊からの撤退をお考えの方へ
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まとめ｜函館民泊で成功するための3つのポイント
重要ポイントの振り返り
- 法的手続きの理解：民泊新法（180日制限）と旅館業法（365日営業可）の違いを把握し、自身の収益目標に合った制度を選ぶ
- 収益性の現実を知る：函館は札幌・ニセコと比べて実質利回りが低く（3〜7%）、新幹線効果は短期滞在中心で売上単価の伸びに限界がある
- 3大リスクへの対策：
- 冬期の稼働率低下 → 長期滞在プラン、冬季イベント活用
- 競合激化 → 独自の付加価値提供
- 撤退事例の教訓 → 初期費用・運営コストの正確な見積もり
こんな方は函館民泊に向いている／向いていない
向いている方：
- 函館に土地勘があり、地域情報を活かしたおもてなしができる
- 冬期の稼働率低下を許容できる資金余力がある
- 民泊運営を副業として考えており、本業収入がある
向いていない方：
- 高収益・短期回収を期待している（利回り10%以上を求める）
- 運営の手間をかけたくない（代行費用を払うと利益が圧迫される）
- 近隣トラブル・法規制対応に不安がある
次のアクションプラン
民泊開業を検討中の方：
- 物件の用途地域・条例制限を確認
- 北海道民泊ポータルサイトで届出手続きを確認
- 初期費用・運営コストの詳細見積もりを作成
運営中で不安を感じている方：
- 直近3ヶ月の収支を分析（稼働率・経費率）
- 競合物件のリサーチ（価格設定・サービス内容）
- 撤退・売却も視野に入れた出口戦略の検討
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【免責事項】
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法令・条例・市場状況は変更される可能性があるため、最新情報は必ず北海道民泊ポータルサイト・函館市公式サイトなどの公的機関でご確認ください。また、本記事の内容に基づく投資判断・経営判断の結果について、当方は一切の責任を負いかねます。