祇園で民泊を続けるべきか、撤退すべきか
祇園で民泊を運営されているオーナー様の中には、「地域住民や自治会からのクレームが絶えない」「花街の品格を損なうと言われ孤立している」「年間60日しか営業できず赤字が続く」「京町家の維持費が年間100万円を超えて負担が重い」といった悩みを抱えている方が少なくありません。
祇園は、京都東山区を代表する最高級観光地であり、舞妓・芸妓が行き交う花街文化が色濃く残るエリアです。築80年超の京町家が密集し、景観条例も厳格に運用されています。こうした地域特性から、住環境保護を重視する地域住民・自治会は、民泊に対して特に厳しい目を向けており、観光客のマナー違反(写真撮影・キャリーバッグの騒音・ゴミ問題)に対する苦情も絶えません。
また、京都市の民泊規制も全国トップクラスの厳しさです。祇園エリア(東山区)は全域が住居専用地域に該当し、年間営業日数が60日に制限されています。緊急時に10分以内に現地駆けつけできる体制整備も義務付けられ、管理会社に委託する場合は月8万円前後のコスト増となります。
こうした背景から、祇園での民泊撤退を検討されるオーナー様が増えています。本記事では、祇園で民泊を撤退する具体的な手順(廃業届提出・地域への説明・原状回復・京町家処分)、撤退にかかる費用、撤退方法の選び方(廃業・売却・借上げ・賃貸転用)を詳しく解説します。
祇園で民泊撤退が増えている4つの理由
祇園で民泊撤退を選択するオーナー様が増えている背景には、祇園特有の事情があります。
京都市の厳格な民泊規制(年間60日制限)
京都市では、住宅宿泊事業法(民泊新法)に加え、独自の条例「民泊施設の適正運営に関する条例」により、全国でも最も厳しい規制が設けられています。
祇園エリアの規制内容
- 年間営業日数60日制限: 祇園エリア(東山区)は全域が住居専用地域に該当し、年間60日のみ営業可能(3月15日〜7月15日、1月15日〜3月15日)
- 駆けつけ要件: 緊急時に10分以内に現地駆けつけできる体制整備が義務(管理会社委託の場合は月8万円前後)
- 標識掲示義務: 届出番号を記載した標識を物件に掲示(民泊であることが一目で分かる)
影響
- 規制前に年間180日営業していた物件は、営業日数が1/3に減少
- 年間売上も1/3に減少し、多くの物件で赤字に転落
- 駆けつけ要件対応で年間96万円前後のコスト増
花街文化との軋轢と地域住民の反発
祇園は、舞妓・芸妓が行き交う花街文化を守ることを最優先とする地域です。民泊による不特定多数の観光客の出入りは、「花街の品格を損なう」として地域住民・自治会から強い反発を受けています。
具体的なトラブル事例
- 舞妓・芸妓の通行を妨げる観光客の写真撮影
- キャリーバッグの騒音(石畳の路地に響く)
- ゴミ出しルールの無視(分別不徹底、収集日以外の投棄)
- 夜間の騒音(京町家は防音性が低い)
自治会の対応
- 民泊オーナーに対して退会を求める動き
- 自治会費の値上げ、清掃当番の免除拒否
- 「花街の雰囲気を壊す」との批判
こうした地域との軋轢により、精神的負担が大きくなり、撤退を選択するオーナー様が増えています。
京町家の高額な維持費
祇園の民泊物件の多くは、築80年超の京町家です。歴史的建造物としての価値がある一方、維持費が高額になりやすい特徴があります。
京町家の主な維持費(年間)
- 修繕費: 50〜100万円(木造建築の老朽化、屋根瓦・柱・畳・襖の修繕)
- 固定資産税: 30〜80万円(祇園の立地プレミアムで高額)
- 景観保全協力金: 年間数万円(祇園町南側地区)
- 管理費: 光熱費・通信費など年間20〜30万円
合計: 年間100〜200万円程度
規制により営業日数が60日に制限される中、この維持費負担は経営を圧迫します。
規制強化による収益性悪化
年間60日制限と駆けつけ要件により、収益性が大幅に悪化しています。
収益シミュレーション(例)
- 宿泊単価: 2万円/泊
- 稼働率: 70%(営業可能日数の70%)
- 実稼働日数: 60日×70% = 42日
- 年間売上: 2万円×42日 = 84万円
- 年間固定費: 維持費120万円＋駆けつけ要件対応96万円 = 216万円
- 年間利益: 84万円−216万円 = ▲132万円(赤字)
この試算から、規制により多くの物件で赤字が継続していることが分かります。
民泊撤退を検討する理由は様々ですが、民泊 撤退 理由で全国的な傾向を整理しています。
祇園で民泊を撤退する3つの方法と選び方
祇園で民泊を撤退する方法は、大きく分けて「廃業」「売却」「借上げ」「賃貸転用」の4つがあります。それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 方法 | 初期費用 | 期間 | 手間 | 残債対応 | 向いている人 |
| 廃業 | 中(原状回復100〜300万円) | 1〜2ヶ月 | 中 | 自己資金で返済 | 京町家を手元に残したい、住居用or賃貸転用予定 |
| 売却(仲介) | 低(仲介手数料) | 3〜6ヶ月以上 | 高 | 売却益で返済 | 高値で売りたい、時間に余裕がある |
| 売却(買取) | 無料 | 最短3営業日 | 低 | 売却益で返済 | 早期現金化したい、地域トラブル物件 |
| 借上げ | 無料 | 1〜2週間 | 低 | 家賃収入で返済 | 所有権を維持したい、安定収入が欲しい |
| 賃貸転用 | 中(原状回復費用) | 1〜3ヶ月 | 中 | 家賃収入で返済 | 祇園の住宅・店舗需要を活かしたい |
廃業(民泊事業を完全に終了)
民泊営業を終了し、廃業届を提出する方法です。京町家は手元に残り、自己居住や賃貸転用など、別の活用方法を検討できます。
メリット
- 初期費用が最小(廃業届提出のみ、手数料無料)
- 手続きがシンプル
- 京町家の所有権を維持できる
デメリット
- 原状回復費用(100〜300万円/物件、京町家は歴史的建造物の修繕が高額)が発生
- 京町家の活用方法を別途検討する必要がある
- 固定資産税などの保有コストは継続
売却(京町家ごと手放す)
民泊物件を売却し、完全に手放す方法です。仲介売却と買取の2つの選択肢があります。
仲介売却のメリット・デメリット
- メリット: 市場相場に近い価格での売却が期待できる(祇園の京町家は3,000万〜1億円超)
- デメリット: 売却までに3〜6ヶ月以上、買い手が限定される(京町家ファン・ホテル転用・住居用転用)
買取のメリット・デメリット
- メリット: 最短3営業日〜1ヶ月で成約、現況渡しOK、仲介手数料不要、地域トラブル物件でも対応可能
- デメリット: 買取価格は市場相場の70〜85%程度
借上げ(運営を第三者に委託)
民泊運営を専門業者に委託し、所有権を維持したまま安定収入を得る方法です。
メリット
- 所有権を維持できる
- 安定収入(家賃保証)
- 管理業務から解放される
デメリット
- 収入は通常賃貸より低め(市場賃料の70〜80%程度)
- 借上げ業者の審査あり(祇園の京町家は需要限定的で審査が厳しい)
賃貸転用(民泊をやめて住居用・店舗賃貸へ)
民泊営業を終了し、原状回復を行った上で、一般の住居用賃貸または店舗賃貸として貸し出す方法です。
祇園の賃貸需要と相場
- 住居用賃貸: 京町家暮らしを希望する富裕層・文化人の需要、賃貸相場30〜60万円/月
- 店舗・ギャラリー: 祇園の立地を活かした商業利用(飲食店・ギャラリー・伝統工芸品店)、賃貸相場50〜100万円/月
メリット
- 祇園の立地プレミアムを活かせる
- 民泊より安定収益を見込める
- 地域との関係修復につながる(一般賃貸なら地域住民も受け入れやすい)
撤退方法の詳しい比較は、民泊 撤退 方法で整理しています。
祇園で民泊を撤退する手続きと期間
祇園で民泊を撤退する際の全体の流れと、各ステップの所要期間を確認しておきましょう。
撤退の全体フロー
- 廃業届・届出取下げ提出(1日)
- 地域住民・自治会への説明と挨拶(1週間)
- 原状回復(2週間〜1ヶ月)
- 京町家の売却or賃貸転用(最短3営業日〜6ヶ月)
- 確定申告(翌年2〜3月)
廃業届・届出取下げの手続き
民泊営業を終了する際は、許認可の種類に応じて廃業届または届出取下げ書を提出します。
旅館業(簡易宿所)の場合
- 提出先: 京都市役所 保健福祉局 医療衛生推進室 医療衛生企画課
- 必要書類: 廃業届、営業許可証の写し、身分証明書
- 所要期間: 1日(窓口受付または郵送)
- 手数料: 無料
住宅宿泊事業法(民泊新法)の場合
- 提出先: 京都府 健康福祉部 生活衛生課
- 必要書類: 届出取下げ書、届出番号通知書の写し、身分証明書
- 所要期間: 1日(オンライン申請または郵送)
- 手数料: 無料
廃業手続きの詳細は、民泊 廃業 手続きで解説しています。
地域住民・自治会への説明と挨拶
祇園は地域との関係性が特に重要なエリアです。撤退時には、近隣住民・自治会長への挨拶回りを行うことが、円満撤退の鍵となります。
挨拶回りの流れ
- 自治会長に撤退の報告(廃業届提出後、速やかに)
- 近隣住民(両隣・向かい側)への挨拶
- 「ご迷惑をおかけしました」の一言を忘れずに
挨拶回りの効果
- 地域との関係修復(今後も祇園で生活・事業を続ける場合)
- 風評被害の防止(「無責任に逃げた」という評判を避ける)
- 京町家の売却・賃貸転用時の近隣住民の理解
原状回復と賃貸契約解除
民泊運営で使用していた設備を撤去し、原状回復を行います。
原状回復の範囲
- 民泊用設備の撤去: スマートロック、Wi-Fiルーター、セキュリティカメラ、看板など
- クリーニング: 畳・襖・障子の張替え、坪庭の整備、壁・天井の清掃
- 修繕: 破損箇所の修復、木造建築の補修
京町家の原状回復相場(目安)
- 軽微な修繕: 100〜150万円/物件
- 全面修繕: 200〜300万円/物件(畳・襖・障子の全面張替え、屋根瓦の修繕、柱の補修など)
賃貸契約解除の流れ
- 解約予告期間: 通常1〜3ヶ月前に大家または管理会社に通知
- 違約金: 契約書に中途解約条項がある場合、違約金(家賃1〜2ヶ月分)が発生することがある
- 敷金精算: 原状回復費用を差し引いた金額が返還される
京町家の売却or賃貸転用の手順
売却の場合(買取)
- 査定依頼(複数社推奨、京町家専門業者も検討): 即日〜1日
- 現地確認: 1〜3日
- 買取価格提示: 1〜3日
- 契約: 3〜5日
- 決済: 1〜2週間
買取のメリット: 最短3営業日〜1ヶ月で成約、現況渡しOK、地域トラブル物件でも対応可能
売却の場合(仲介)
- 査定依頼: 1〜2週間
- 媒介契約: 1週間
- 売却活動・内覧: 1〜6ヶ月以上
- 契約: 1週間
- 決済: 1〜2ヶ月
注意点: 京町家は買い手が限定されるため、仲介での売却は時間がかかることが多い
賃貸転用の場合
- 原状回復: 2週間〜1ヶ月
- 賃貸募集: 1〜2ヶ月
- 入居者審査: 1週間
- 賃貸契約: 1週間
中間CTA
祇園で民泊の撤退を検討されている方で、「地域住民との関係修復が困難」「京町家の維持費が負担」「原状回復費用を抑えたい」という場合は、買取という選択肢もあります。StayExitでは現況渡しOK、最短3営業日〜1ヶ月での成約実績があり、京町家民泊・近隣トラブル物件にも対応可能です。まずは無料査定で、どれくらいの価格で買い取ってもらえるか確認してみるのも一つの方法です。
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祇園で民泊撤退する際によくある質問
Q1: 地域住民との関係が悪化していますが、撤退できますか?
A. 関係修復を待たずに撤退可能です。廃業届を提出し、民泊営業を終了すれば、地域トラブルの原因が解消されます。ただし、撤退時には近隣住民・自治会長への挨拶回りを行い、「ご迷惑をおかけしました」と伝えることが円満撤退の鍵となります。祇園は地域との関係性が特に重要なエリアのため、この配慮が今後の地域での生活・事業に影響します。
Q2: 撤退にかかる費用の総額はいくらですか?
A. 撤退方法によって異なります。
廃業の場合
- 原状回復: 100〜300万円/物件(京町家は歴史的建造物の修繕が高額)
- 廃業手続き代行: 3〜5万円(行政書士依頼時)
- 賃貸違約金: 0〜家賃2ヶ月分(契約内容による)
- 合計: 100〜310万円程度
買取の場合
- 費用ゼロ(現況渡し、仲介手数料不要、原状回復不要)
撤退費用の詳細は、民泊 撤退費用で内訳を整理しています。
Q3: 祇園の京町家は売却しにくいですか?
A. 買い手は限定されますが、需要は根強くあります。祇園の京町家を求める層は、以下のようなニーズがあります。
主な買い手
- 京町家ファン(京町家暮らしを希望する富裕層・文化人)
- ホテル運営会社(京町家を活かした高級宿泊施設)
- 住居用転用(自己居住または賃貸用)
売却相場: 3,000万〜1億円超(立地・改修状況・築年数で大きく変動)
ただし、仲介での売却は時間がかかることが多いため(3〜6ヶ月以上)、早期売却を希望する場合は買取も検討する価値があります。
Q4: 撤退後、京町家を住居用賃貸に転用できますか?
A. 可能です。用途変更の手続きは不要で、原状回復を行えば一般の住居用賃貸として貸し出せます。祇園の住居用賃貸需要は根強く、京町家暮らしを希望する富裕層・文化人からの人気があります。賃貸相場は30〜60万円/月程度で、民泊の年間60日制限での収益よりも安定した収入を見込めることが多いといえます。
Q5: 撤退のタイミングはいつがベストですか?
A. 以下のような状況では、早期撤退を検討することをおすすめします。
- 赤字が3ヶ月以上継続している
- 地域住民・自治会とのトラブルが深刻化し、孤立状態になっている
- 京町家の維持費(年間100万円超)が負担になっている
- 規制強化によりさらに営業が困難になる可能性がある
また、京都の観光シーズン前(桜シーズン・紅葉シーズン前)は、仲介での売却に有利な場合もあります。ただし、買取の場合は時期による価格変動は限定的です。
まとめ
祇園で民泊を撤退する方法は、「廃業」「売却(仲介・買取)」「借上げ」「賃貸転用」の4択です。自分の状況(地域との関係性・規制対応・維持費・京町家の資産価値)に合わせた選択が重要です。
撤退手続きの流れ
- 廃業届・届出取下げ提出(1日)
- 地域住民・自治会への説明と挨拶(1週間)
- 原状回復(2週間〜1ヶ月)
- 京町家の売却or賃貸転用(最短3営業日〜6ヶ月)
- 確定申告(翌年2〜3月)
祇園は地域との関係性が特に重要なエリアです。撤退時には、近隣住民・自治会長への挨拶回りを行い、「ご迷惑をおかけしました」と伝えることが円満撤退の鍵となります。
京町家の処分方法は、売却・賃貸転用・空き家管理の3択です。立地(祇園の中心部vs周辺部)・改修状況・資産価値で判断しましょう。京都市の規制強化、祇園の地域特性を考慮すると、早期撤退を検討する価値があります。
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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は京都市役所、東山区役所、観光庁の公式サイト等でご確認ください。