【2026年版】江戸川区の民泊買取完全ガイド｜条例施行前の売却相場と3つの判断条件

By /

東京23区の東部に位置する江戸川区は、届出件数527件と一定の民泊市場を形成してきましたが、廃業率44%（全国平均36%を大幅上回る）という厳しい現実に直面しています。さらに、2025年12月に条例制定が発表され、2026年7月に施行予定の規制強化により、民泊オーナーの経営環境はさらに悪化する見込みです。本記事では、条例施行前の今が買取の最適タイミングである理由と、江戸川区の民泊買取相場・今すぐ売却すべき3つの条件・買取業者選定の7項目チェックリストを、公的データと実例を交えて徹底解説します。

1. 江戸川区の民泊買取相場は市場価格の70〜80%（2026年最新データ）

1-1. 買取相場の計算式と駅別実例

江戸川区で民泊物件を専門買取業者に売却する場合、**市場価格の70〜80%**が目安です。江戸川区は現時点で住宅宿泊事業法の上乗せ条例を設けていないため、葛飾区など規制緩和エリアと同水準の買取率が適用されます。ただし、2026年7月の条例施行を控えているため、施行前の駆け込み売却で買取価格が10〜15%高くなる可能性があります。

買取相場の計算式
市場価格 × 買取率（70〜80%）= 買取価格

駅別・物件タイプ別の実例（2025〜2026年）

エリア物件タイプ市場価格買取相場（買取率）買取想定価格
葛西駅1K・25㎡2,000万円70〜80%1,400万円〜1,600万円
西葛西駅1LDK・45㎡3,500万円70〜80%2,450万円〜2,800万円
小岩駅1K・25㎡1,800万円70〜80%1,260万円〜1,440万円
平井駅1R・20㎡1,600万円70〜75%1,120万円〜1,200万円
船堀駅1K・28㎡1,900万円72〜78%1,368万円〜1,482万円

出典: KURAMORE「江戸川区のマンション売却相場」 / HOME4U「江戸川区マンション売却相場」 / StayExit「江戸川区の民泊は厳しい？」

葛西・西葛西エリアは東京メトロ東西線で都心直通のアクセスが良好なため、買取相場も相対的に高水準です。一方、平井・船堀エリアはJR総武線・都営新宿線の利用となるため、買取価格は市場価格の70〜75%となります。

1-2. 買取率が変動する3つの要因

買取率（市場価格の何%で買取されるか）は、以下の3つの要因で変動します。

要因①：用途地域

  • 商業地域・近隣商業地域：75〜80%
  • 住居専用地域：70〜75%

要因②：稼働実績

  • 稼働率60%以上・ADR（平均宿泊単価）15,000円以上：+5〜10%
  • 稼働率50%未満・ADR 12,000円未満：±0%（基準値）

要因③：物件状態

  • リフォーム済み・設備充実（Wi-Fi・家電完備）：+5%
  • 現状渡し・老朽化：±0%（基準値）

具体例
葛西駅の商業地域に立地する1LDK（45㎡）で、稼働率65%・ADR 16,000円・リフォーム済みの場合、買取率は80%となり、市場価格3,500万円に対して2,800万円の査定実績があります（StayExit実績データ）。

1-3. 一般マンション相場との比較

江戸川区の一般マンション売却相場は、2025年最新データで4,690万円/70㎡です（KURAMORE）。一方、民泊特化の買取相場は市場価格の70〜80%となるため、実際の買取価格は3,283万円〜3,752万円（4,690万円×70〜80%）が目安となります。

買取価格が一般売却より20〜30%低い理由

  1. 2026年7月条例施行リスク（規制内容未確定のため買主が慎重）
  2. 買主の限定（投資家・業者のみで一般居住者は対象外）
  3. リフォーム・設備投資の必要性（民泊仕様から居住仕様への転換コスト）

あなたの物件の正確な買取相場を知るには、無料査定が最短ルートです。StayExitなら最短3営業日で査定結果をご提示します。→ 無料査定を申し込む

2. 江戸川区の民泊を今すぐ買い取ってもらうべき3つの条件

2-1. 条件①：廃業率44%の市場で赤字継続

江戸川区の民泊は廃業率44%（届出件数527件、廃業件数183件、2025年5月末時点）と、全国平均36%を大幅に上回る厳しい市場環境にあります（観光庁「住宅宿泊事業の届出等の状況」）。

主な原因は、平均ADR 12,000円という低単価と、**稼働率50〜60%**という低稼働率です。StayExitのシミュレーションによると、葛西駅1K（25㎡）・ADR 12,000円・稼働率55%の場合、以下のような収支となります。

収益シミュレーション例

  • 年間営業可能日数：180日
  • 実宿泊日数：99日（180日×0.55）
  • 年間売上：118.8万円（99日×12,000円）

年間経費

  • 水道光熱費：11.9万円
  • 通信費・消耗品：9.9万円
  • 清掃代行費：29.7万円（3,000円/回×99回）
  • 管理委託費：11.9万円（売上の10%）
  • 火災保険：2.4万円
  • 固定資産税：7.2万円
  • 管理費・修繕積立金：28.0万円
  • 合計経費：101.0万円

年間収支：+17.8万円

一見黒字ですが、ローン返済（年間約100万円）を含めると、年間▲82.2万円の赤字となります。

アクション：月間赤字が3ヶ月以上続く場合、早期買取を推奨

出典: StayExit「江戸川区の民泊は厳しい？」 / MINPAKU CHINTAI「江戸川区編」

2-2. 条件②：2026年7月条例施行前の駆け込み売却

2025年12月、江戸川区は住宅宿泊事業法の上乗せ条例制定を発表し、2026年7月施行予定です（日本経済新聞2025年12月8日）。条例の具体的内容は未公表ですが、一部地域での新規民泊禁止や営業日数制限の可能性が指摘されています（江戸川区公式HP）。

条例施行前の駆け込み売却のメリット

豊島区では2024年の条例改正前に、駆け込み売却で市場価格の15〜20%高値で成約した事例があります。江戸川区でも条例施行前の2026年6月までに売却を完了すると、買取価格が10〜15%高くなる可能性があります。

タイムライン

  • 2025年12月：条例制定発表
  • 2026年1月〜6月：駆け込み売却の最適期間
  • 2026年7月：条例施行（規制強化）

アクション：2026年7月の条例施行前に売却を完了すると、高値買取を狙える

2-3. 条件③：複数物件所有で管理負担が大きい

複数物件（2室以上）を所有している場合、廃業率44%の市場で管理負担が増大します。清掃・鍵受渡し・トラブル対応など、低稼働率の中で複数物件を管理するのは時間的・精神的コストが大きくなります。

一括買取のメリット

  1. 査定額5〜10%アップ
  2. 手続き一本化で時間短縮
  3. 税務処理の簡素化

具体例
江戸川区内の1K 2室を一括買取したオーナーの事例：

  • 個別査定：1,350万円×2室 = 2,700万円
  • 一括査定：2,916万円（+8%）

アクション：2室以上所有の場合、一括買取で査定額アップを狙う

出典: StayExit「江戸川区の民泊は厳しい？」

あなたの物件が上記3つの条件に該当するか、無料診断を受けてみませんか？StayExitなら江戸川区の規制に精通した専門スタッフが無料でアドバイスします。→ 無料相談を申し込む

3. 江戸川区の民泊買取で失敗しない業者選定の7項目チェックリスト

3-1. チェックリスト7項目と重要度

買取業者を選定する際は、以下の7項目を確認しましょう。

項目重要度確認ポイント
①江戸川区の規制知識★★★2026年7月条例施行・廃業率44%の理解度
②買取実績★★★江戸川区内での買取件数・金額の開示
③最短成約日数★★☆査定から現金化までの期間（目安：3営業日〜1週間）
④現況渡し対応★★☆リフォーム・清掃不要での買取
⑤複数物件一括対応★☆☆2室以上の一括査定・一括買取
⑥M&A vs 買取の選択肢提示★☆☆顧客の優先順位に応じた最適提案
⑦無料査定★★★査定費用ゼロ・キャンセル料なし

3-2. StayExitが全7項目を満たす理由

①江戸川区の規制知識
2026年7月条例施行を踏まえた買取相場を正確に算定。廃業率44%の市場環境を考慮した査定を実施。

②買取実績
東京23区内で年間1,000件以上の買取実績。江戸川区内では葛西・西葛西・小岩エリアで多数の成約実績あり。

③最短成約日数
最短3営業日で査定結果を提示、最短1週間で現金化が可能。

④現況渡し対応
リフォーム・清掃不要、家具・設備はそのままでOK。残置物の処分も対応可能。

⑤複数物件一括対応
1Rから5棟まで一括査定・一括買取に対応。一括買取で査定額5〜10%アップの実績多数。

⑥M&A vs 買取の選択肢提示
顧客の優先順位（早期現金化 vs 高値売却）に応じて、M&Aと買取の両方のプランを提案。

⑦無料査定
査定費用ゼロ、キャンセル料なし、24時間オンライン申込可能。

3-3. M&A vs 買取の徹底比較

項目M&A（事業譲渡）買取（StayExit）
成約期間3〜6ヶ月最短3営業日〜1週間
売却価格市場価格の70〜90%市場価格の70〜80%
手数料5〜10%ゼロ
手続きの手間買主探し・交渉・デューデリジェンス査定→契約→現金化
リフォーム原則必要現況渡しOK
向いている人高値売却を優先、時間に余裕あり早期現金化を優先、手間を省きたい

結論
2026年7月条例施行前の駆け込み売却を狙うなら、買取が最適です。最短1週間で現金化でき、条例施行前の高値相場（市場価格の70〜80%）を確保できます。一方、時間的余裕があり、高値売却を最優先する場合は、M&Aも選択肢となります。

江戸川区の民泊買取で後悔しないために、まずはStayExitの無料査定で正確な買取相場を確認しましょう。最短3営業日で査定結果をご提示、24時間オンライン申込受付中です。→ 今すぐ無料査定を申し込む

まとめ｜江戸川区の民泊買取は条例施行前の今が最適

江戸川区の民泊物件は、廃業率44%（全国平均36%）・ADR 12,000円という厳しい市場環境に加え、2026年7月の条例施行で規制強化が予定されています。本記事で解説した通り、以下の3点が江戸川区の民泊買取を検討する際の重要ポイントです。

  1. 買取相場は市場価格の70〜80%（上乗せ条例なし）
  2. 廃業率44%の厳しい市場で、2026年7月条例施行前の今が売り時
  3. 条例施行前の駆け込み売却で買取価格が10〜15%高くなる可能性

2026年1月現在、条例施行前の駆け込み売却を狙える最後のチャンスです。複数物件を保有するオーナーは、一括買取で査定額5〜10%アップを狙いましょう。

→ 【無料】今すぐ江戸川区の民泊買取相場を確認する

免責事項
本記事は2026年1月時点の情報に基づいて作成されています。江戸川区の民泊規制・条例、買取相場、税制などは変更される可能性がありますので、最新情報は以下の公式サイトをご確認ください。

本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的・税務的アドバイスを提供するものではありません。売却・税務に関する具体的な判断は、必ず専門家（不動産業者・税理士・弁護士）にご相談ください。

出典一覧

上部へスクロール