【2026年版】江戸川区の民泊売却完全ガイド｜条例施行前の4つの方法を徹底比較

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東京23区の東部に位置する江戸川区は、廃業率44%（全国平均36%を大幅上回る）という厳しい民泊市場環境にあります。さらに、2025年12月に条例制定が発表され、2026年7月に施行予定の規制強化により、民泊オーナーの経営環境はさらに悪化する見込みです。豊島区では条例改正前の駆け込み売却で市場価格の15〜20%高値で成約した事例があり、江戸川区でも2026年6月までに売却を完了すると、同様の高値売却が期待できます。本記事では、江戸川区の民泊売却方法4つ（仲介・買取・M&A・賃貸転換）を徹底比較し、駅別売却相場・今すぐ売却すべき3つの条件・手続きの完全ガイドを解説します。

1. 江戸川区の民泊売却方法4つを徹底比較｜仲介・買取・M&A・賃貸転換

1-1. 売却方法別の比較表（成約期間・価格・手数料・手間）

江戸川区で民泊物件を売却する際、主な選択肢は仲介・買取・M&A（事業譲渡）・賃貸転換の4つです。それぞれのメリット・デメリットを整理します。

項目仲介買取M&A（事業譲渡）賃貸転換
売却価格市場価格100%市場価格70〜80%市場価格70〜90%月額固定収入
成約期間3〜6ヶ月最短3営業日〜1週間3〜6ヶ月入居者募集1〜3ヶ月
手数料3%+6万円+消費税ゼロ5〜10%仲介手数料1ヶ月分
手続きの手間中（内覧対応・価格交渉）低（査定→契約→現金化）高（買主探し・DD・交渉）中（原状回復・入居者募集）
リフォーム原則必要現況渡しOK原則不要必要（原状回復）
向いている人高値売却優先、時間に余裕あり早期現金化優先、手間を省きたい高値+事業継続希望安定収入希望、民泊撤退

出典: StayExit / TRANBI / 不動産仲介業界データ

選択のポイント

  • 高値売却を最優先するなら仲介（市場価格100%）
  • 早期現金化を最優先するなら買取（最短1週間で現金化）
  • 高値+事業継続を両立したいならM&A（市場価格70〜90%）
  • 民泊撤退+安定収入を希望するなら賃貸転換

1-2. 駅別売却相場（仲介価格 vs 買取価格）

江戸川区の主要駅別に、仲介価格と買取価格を比較します。

エリア物件タイプ仲介価格（市場価格）買取価格（買取率）買取想定価格
葛西駅1K・25㎡2,000万円70〜80%1,400万円〜1,600万円
西葛西駅1LDK・45㎡3,500万円70〜80%2,450万円〜2,800万円
小岩駅1K・25㎡1,800万円70〜80%1,260万円〜1,440万円
平井駅1R・20㎡1,600万円70〜75%1,120万円〜1,200万円
船堀駅1K・28㎡1,900万円72〜78%1,368万円〜1,482万円

出典: KURAMORE「江戸川区のマンション売却相場」 / HOME4U「江戸川区マンション売却相場」 / StayExit

葛西・西葛西エリアは東京メトロ東西線で都心直通のアクセスが良好なため、仲介・買取ともに高値相場です。一方、平井・船堀エリアはJR総武線・都営新宿線の利用となるため、買取価格は市場価格の70〜75%となります。

1-3. 2026年7月条例施行の影響（駆け込み売却で15〜20%高値）

2025年12月、江戸川区は住宅宿泊事業法の上乗せ条例制定を発表し、2026年7月施行予定です（日本経済新聞2025年12月8日）。条例の具体的内容は未公表ですが、一部地域での新規民泊禁止や営業日数制限の可能性が指摘されています。

豊島区の事例
豊島区では2024年の条例改正前に、駆け込み売却で市場価格の15〜20%高値で成約した事例があります。

江戸川区の予測
2026年6月までに売却を完了すると、仲介・買取ともに10〜15%高値が期待できます。

具体的タイムライン

  • 2026年1月〜3月：無料査定・売却方法決定
  • 2026年4月〜6月：売却手続き・契約締結
  • 2026年7月：条例施行（規制強化）

出典: 日本経済新聞 / 江戸川区公式HP

1-4. 複数物件一括売却のメリット（査定額5〜10%アップ）

複数物件（2室以上）を所有している場合、一括売却により査定額が5〜10%アップします。買取業者にとっては、複数物件を同時に取得することで仕入れコストが削減でき、その分を査定額に反映できるためです。

具体例
江戸川区内の1K 2室を一括買取したオーナーの事例：

  • 個別査定：1,350万円×2室 = 2,700万円
  • 一括査定：2,916万円（+8%）

アクション：2室以上所有の場合、一括査定で高値売却を狙う

出典: StayExit

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2. 江戸川区の民泊を今すぐ売却すべき3つの条件

2-1. 条件①：廃業率44%の市場で月間赤字継続

江戸川区の民泊は廃業率44%（届出件数527件、廃業件数183件、2025年5月末時点）と、全国平均36%を大幅に上回る厳しい市場環境にあります（観光庁「住宅宿泊事業の届出等の状況」）。

主な原因は、平均ADR 12,000円という低単価と、**稼働率50〜60%**という低稼働率です。StayExitのシミュレーションによると、葛西駅1K（25㎡）・ADR 12,000円・稼働率55%の場合、以下のような収支となります。

収益シミュレーション例

  • 年間営業可能日数：180日
  • 実宿泊日数：99日（180日×0.55）
  • 年間売上：118.8万円（99日×12,000円）

年間経費

  • 水道光熱費：11.9万円
  • 通信費・消耗品：9.9万円
  • 清掃代行費：29.7万円（3,000円/回×99回）
  • 管理委託費：11.9万円（売上の10%）
  • 火災保険：2.4万円
  • 固定資産税：7.2万円
  • 管理費・修繕積立金：28.0万円
  • 合計経費：101.0万円

年間収支：+17.8万円

一見黒字ですが、ローン返済（年間約100万円）を含めると、年間▲82.2万円の赤字となります。

アクション：月間赤字が3ヶ月以上続く場合、早期売却を推奨

出典: StayExit / MINPAKU CHINTAI「江戸川区編」

2-2. 条件②：2026年7月条例施行前の駆け込み売却

2025年12月に江戸川区が条例制定を発表、2026年7月施行予定です。豊島区では条例改正前の駆け込み売却で市場価格の15〜20%高値で成約した事例があり、江戸川区でも2026年6月までに売却を完了すると、10〜15%高値が期待できます。

具体的タイムライン

  • 2026年1月〜3月：無料査定・売却方法決定
  • 2026年4月〜6月：売却手続き・契約締結
  • 2026年7月：条例施行（規制強化）

アクション：2026年7月の条例施行前に売却を完了すると、高値売却を狙える

2-3. 条件③：複数物件所有で管理負担が大きい

複数物件（2室以上）を所有している場合、廃業率44%の市場で管理負担が増大します。清掃・鍵受渡し・トラブル対応など、低稼働率の中で複数物件を管理するのは時間的・精神的コストが大きくなります。

一括売却のメリット

  1. 査定額5〜10%アップ
  2. 手続き一本化で時間短縮
  3. 税務処理の簡素化

具体例
江戸川区内の1K 2室を一括買取したオーナーの事例：

  • 個別査定：1,350万円×2室 = 2,700万円
  • 一括査定：2,916万円（+8%）

アクション：2室以上所有の場合、一括売却で査定額アップを狙う

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3. 江戸川区の民泊売却手続きの完全ガイド｜必要書類・期間・税金

3-1. 売却方法別の手続きフロー

仲介の場合
①不動産業者選定→②媒介契約→③物件査定→④売却活動（内覧対応）→⑤買主との価格交渉→⑥売買契約→⑦決済・引渡し（成約まで3〜6ヶ月）

買取の場合
①買取業者選定→②無料査定→③買取価格提示→④売買契約→⑤決済・引渡し（成約まで最短3営業日〜1週間）

M&Aの場合
①M&Aプラットフォーム登録→②買主探し→③デューデリジェンス（DD）→④価格交渉→⑤事業譲渡契約→⑥決済・事業引継ぎ（成約まで3〜6ヶ月）

賃貸転換の場合
①民泊事業廃止届→②原状回復・リフォーム→③賃貸仲介業者選定→④入居者募集→⑤賃貸借契約（入居まで1〜3ヶ月）

3-2. 必要書類リスト

共通書類

  • 登記事項証明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 住宅宿泊事業届出書（写）
  • 身分証明書

仲介の場合

  • 媒介契約書
  • 物件状況報告書
  • 設備表

買取の場合

  • 売買契約書
  • 重要事項説明書

M&Aの場合

  • 事業譲渡契約書
  • 過去3年分の収支報告書
  • 管理業者との契約書（写）

賃貸転換の場合

  • 事業廃止届
  • 原状回復工事の見積書

3-3. 譲渡所得税の計算方法と確定申告の注意点

譲渡所得税の計算式
譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）

税率

  • 短期譲渡（所有期間5年以下）：約39%
  • 長期譲渡（所有期間5年超）：約20%

具体例
葛西駅1K（取得価格2,200万円、所有期間3年）を2,000万円で売却した場合、譲渡所得は▲200万円（損失）のため課税なし。ただし、2,500万円で売却した場合、譲渡所得は300万円、税額約117万円（短期譲渡）。

確定申告の注意点
売却翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。

出典: 国税庁「譲渡所得税の計算」

3-4. 失敗しない業者選定の7項目チェックリスト

項目重要度確認ポイント
①江戸川区の規制知識★★★2026年7月条例施行・廃業率44%の理解度
②売却実績★★★江戸川区内での売却件数・金額の開示
③最短成約日数★★☆査定から現金化までの期間（目安：3営業日〜1週間）
④現況渡し対応★★☆リフォーム・清掃不要での買取
⑤複数物件一括対応★☆☆2室以上の一括査定・一括売却
⑥売却方法の選択肢提示★☆☆顧客の優先順位に応じた最適提案（仲介 vs 買取 vs M&A）
⑦無料査定★★★査定費用ゼロ・キャンセル料なし

StayExitが全7項目を満たす理由
①2026年7月条例施行を踏まえた査定 / ②東京23区内で年間1,000件以上の実績 / ③最短3営業日で査定、最短1週間で現金化 / ④現況渡しOK / ⑤一括買取で査定額5〜10%アップ / ⑥仲介・買取・M&Aの最適提案 / ⑦無料査定・24時間申込可能

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まとめ｜江戸川区の民泊売却は条例施行前の今が最適

江戸川区の民泊物件は、廃業率44%（全国平均36%）・ADR 12,000円という厳しい市場環境に加え、2026年7月の条例施行で規制強化が予定されています。本記事で解説した通り、以下の3点が江戸川区の民泊売却を検討する際の重要ポイントです。

  1. 売却方法は仲介・買取・M&A・賃貸転換の4つから選択。買取は市場価格の70〜80%、最短1週間で現金化
  2. 廃業率44%の厳しい市場で、2026年7月条例施行前の今が売り時。駆け込み売却で10〜15%高値の可能性
  3. 売却手続きは方法別にフロー・必要書類が異なる。譲渡所得税は短期39%・長期20%、売却翌年に確定申告が必要

2026年1月現在、条例施行前の駆け込み売却を狙える最後のチャンスです。複数物件を保有するオーナーは、一括売却で査定額5〜10%アップを狙いましょう。

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免責事項
本記事は2026年1月時点の情報に基づいて作成されています。江戸川区の民泊規制・条例、売却相場、税制などは変更される可能性がありますので、最新情報は以下の公式サイトをご確認ください。

本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的・税務的アドバイスを提供するものではありません。売却・税務に関する具体的な判断は、必ず専門家（不動産業者・税理士・弁護士）にご相談ください。

出典一覧

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