中央区で民泊を運営している方の中には、「インバウンド需要回復で高値売却したい」「住居専用地域の営業日数制限で赤字が続いている」「管理負担が重く早期売却したい」といった理由で、民泊の売却を検討している方が増えています。
中央区は、銀座・築地等の観光エリアを中心にインバウンド需要が旺盛で、民泊物件の売却相場は高水準です。一方、住宅宿泊事業では「土曜日正午から月曜日の正午まで」の営業制限があり、実質的に週末のみの営業となるため、収益性低下で早期売却を選択するオーナーも少なくありません。
本記事では、中央区の民泊売却に特化した情報（売却相場・エリア別分析・仲介 vs 買取の比較・StayExitの売却実績）を解説します。中央区で民泊の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
中央区の民泊市場の特性（エリア別分析）
銀座・築地エリア（観光・インバウンド需要が旺盛）
【銀座・築地エリアの特徴】
中央区を代表する観光エリアである銀座・築地は、インバウンド観光客に人気が高く、民泊需要が旺盛です：
- 観光名所: 銀座ショッピング街・築地場外市場・歌舞伎座・皇居（近隣）
- 宿泊需要: インバウンド観光客が中心（欧米・アジア）
- 稼働率: 60〜75%（中央区平均より高い）
- 平均宿泊単価: 1泊1.5〜2.5万円
【インバウンド需要の回復】
2024〜2025年にかけて、インバウンド需要が急回復しています。日本政府観光局（JNTO）のデータによると：
- 2024年: 訪日外国人数3,687万人（コロナ前2019年の116%）
- 2025年1〜11月: 累計3,906万5,600人（前年比+17%、史上最多を更新）
銀座・築地エリアは訪日外国人に人気が高く、民泊の稼働率・宿泊単価ともに高水準を維持しています。観光庁の「インバウンド消費動向調査」によると、2025年1〜3月期の訪日外国人旅行消費額は2兆2,803億円（前年同期比+28.8%）と大幅に増加しており、宿泊需要の回復が鮮明です。
【売却相場】
銀座・築地エリアの民泊物件は、需要が高いため高値売却が可能です：
- 物件時価の90〜110%で売却可能
- 旅館業許可付き物件は10〜20%のプレミアム
- 稼働率60%以上の黒字物件は特に高評価
【不動産価格の動向】
銀座エリアの不動産価格は東京都内でも最高水準です。2025年の公示地価では、銀座の平均地価は約2,700万円/㎡（前年比+8.22%）と上昇が続いています。中古マンション相場も、銀座駅周辺で平均5,680万円（3LDKで1億2,480万円）と高値で推移しており、民泊物件の売却価格も高水準です。
出典: 日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数」(2025年11月)、観光庁「インバウンド消費動向調査」(2025年1〜3月期)、SUUMO「中央区の中古マンション相場」(2025年)
日本橋・八重洲エリア（ビジネス需要が中心）
【日本橋・八重洲エリアの特徴】
日本橋・八重洲エリアは、オフィス街が集中しており、ビジネス出張者の宿泊需要が中心です：
- オフィス街: 日本橋・八重洲・京橋等
- 宿泊需要: ビジネス出張者が中心
- 稼働率: 50〜60%（コロナ後はやや低下）
- 平均宿泊単価: 1泊1〜1.5万円
【ビジネス需要の動向】
コロナ後、リモートワーク普及により出張需要は微減していますが、対面商談・イベント需要は回復傾向にあります。ただし、稼働率はコロナ前（65〜75%）には完全には戻っていません。
【売却相場】
日本橋・八重洲エリアの民泊物件の売却相場は：
- 物件時価の80〜90%
- 駅徒歩5分以内の物件は高評価
- 旅館業許可付き物件は10%程度のプレミアム
銀座・築地と比較すると売却相場はやや低めですが、東京駅近接という立地の良さから、安定した需要があります。
住居専用地域（営業日数制限あり）
【住居専用地域の営業日数制限】
中央区では、「住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例」により、住居専用地域において家主不在型の住宅宿泊事業に対して厳しい営業制限を設けています。
【中央区の営業制限内容】
中央区全域において、家主不在型民泊は**「土曜日の正午から月曜日の正午まで」の営業のみ**に制限されています。これは実質的に週末のみの営業となり、年間の営業可能日数は大幅に制限されます。
- 営業可能日: 土曜日正午〜月曜日正午（週末のみ）
- 年間営業日数: 約90〜100日程度（週末のみのため）
- 対象地域: 中央区全域の家主不在型民泊
【営業日数制限の影響】
この制限により、家主不在型民泊の収益性は大幅に低下します：
- 稼働率: 30〜40%（制限の影響大）
- 収益性: 週末のみの営業では固定費（管理費・ローン返済）を回収できない
- 撤退: 赤字継続で早期売却を選択するオーナー増加
【売却相場】
営業日数制限がある物件の売却相場は：
- 物件時価の70〜80%
- 賃貸転用を前提に買取価格を算定
- 家主居住型（ホームステイ型）は制限対象外のため、売却相場は高め
中央区の住宅宿泊事業は、他区と比較しても厳しい制限があるため、営業継続が難しい場合は早期売却を検討することをおすすめします。
出典: 中央区「住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例」(2026年1月時点)、サポート行政書士法人「民泊営業：各自治体の条例一覧（東京都）」(2024年)
中央区の民泊売却方法｜仲介売却 vs 買取を徹底比較
仲介売却 vs 買取の比較表
中央区で民泊を売却する際、「仲介売却」と「買取」のどちらを選ぶべきか迷う方は多いでしょう。以下の比較表で、それぞれのメリット・デメリットを確認してください。
表: 仲介売却 vs 買取の比較（中央区）
| 項目 | 仲介売却 | 買取（StayExit） |
| 売却期間 | 3〜6ヶ月 | 最短3営業日 |
| 売却価格 | 市場価格（物件時価の90〜110%） | 物件時価の70〜90% |
| 仲介手数料 | 売却価格の3〜6%（100〜300万円） | 不要 |
| 原状回復 | 必要（50〜150万円） | 不要（現況渡しOK） |
| 内覧対応 | 必要（週末・平日対応） | 不要 |
| ローン残債 | 売却価格でローン完済（差額は持ち出し） | 買取価格でローン調整可能 |
| 向いているケース | 高値売却希望・時間に余裕あり・銀座等の人気エリア | 早期売却希望・現況渡し希望・営業制限物件 |
この比較から、銀座・築地エリアの人気物件で高値売却を優先する場合は仲介売却、営業日数制限のある物件や早期売却を希望する場合は買取が適していることがわかります。
仲介売却が向いているケース
【仲介売却が向いているケース】
✅ 銀座・築地等の人気エリアで高値売却を優先したい
✅ 売却期間に3〜6ヶ月の余裕がある
✅ 原状回復・内覧対応の手間をかけられる
✅ 黒字物件で高値売却が期待できる
【仲介売却の流れ】
- 不動産仲介業者に査定依頼（1週間）: 複数の不動産会社に査定を依頼し、売却相場を確認
- 仲介契約を締結（媒介契約）: 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介から選択
- 物件情報を公開・内覧対応（1〜3ヶ月）: SUUMOやHOME’S等のポータルサイトに掲載、購入希望者の内覧対応
- 買主と売買契約を締結（1週間）: 価格交渉・契約条件の確認
- 決済・引渡し（1〜2週間）: 銀行決済・所有権移転登記
【仲介手数料の目安】
仲介手数料は、売却価格に応じて以下の計算式で算出されます（宅地建物取引業法による上限）：
- 売却価格5,000万円の場合: 仲介手数料約171万円（5,000万円×3%＋6万円＋消費税）
- 売却価格8,000万円の場合: 仲介手数料約264万円（8,000万円×3%＋6万円＋消費税）
銀座・築地エリアの高額物件では、仲介手数料も高額になりますが、市場価格での売却が期待できるため、高値優先の場合は仲介売却が有利です。
買取が向いているケース
【買取が向いているケース】
✅ 3ヶ月以内に早期売却したい
✅ 原状回復・内覧対応の手間を省きたい
✅ 営業日数制限がある物件で売却が難しい
✅ ローン残債があり、金融機関との調整が必要
✅ 管理組合から民泊禁止の警告を受けている
【買取の流れ】
- Webフォームから問い合わせ（1分）: 物件情報（住所・間取り・許可の種類）を入力
- 現地調査・査定（1〜2営業日）: StayExitの担当者が現地訪問し、物件の状態・立地・許可を確認
- 買取価格の提示・契約（1営業日）: 買取価格を提示、承諾後に買取契約を締結
- 決済・引渡し（最短3営業日で完了）: 買取代金を振込、物件の引渡し
【買取のメリット】
- 仲介手数料不要: 100〜300万円の節約
- 原状回復不要（現況渡しOK）: 50〜150万円の節約
- 内覧対応不要: 週末の拘束がない
- ローン残債の調整も相談可能: 金融機関との交渉もサポート
中央区の営業日数制限物件（土〜月の週末のみ営業）は、仲介売却では買い手が見つかりにくいため、買取が現実的な選択肢となります。StayExitは営業制限物件の買取実績が豊富で、適正価格で買取を行っています。
StayExitの中央区対応実績と最短3営業日成約
中央区の売却・買取実績20件（2023〜2025年）
【StayExitの中央区対応実績】
StayExitは、中央区で2023〜2025年に20件の民泊売却・買取を成約しています。
【買取実績の内訳】
- 銀座・築地エリア: 12件（高値買取）
- 日本橋・八重洲エリア: 5件
- 営業日数制限物件: 3件（全件買取成功）
【平均成約期間】
- 平均成約期間: 7営業日
- 最短成約: 3営業日
【買取成功率】
- 相談件数: 25件
- 買取成約: 20件（成功率80%）
中央区は東京23区の中でも人気エリアが多く、StayExitは銀座・築地エリアを中心に積極的な買取を行っています。営業日数制限物件についても、賃貸転用を前提に適正価格で買取を実現しています。
出典: StayExit売却実績データ（2023〜2025年）
銀座・築地エリアの高値買取事例
【事例①】銀座のマンション1R（旅館業許可・簡易宿所）
- 物件時価: 5,500万円
- 買取価格: 4,675万円（物件時価の85%）
- 成約期間: 5営業日
- 特徴: 旅館業許可付きで営業日数制限なし、稼働率65%の黒字物件
【事例②】築地のマンション1R（住宅宿泊事業）
- 物件時価: 4,800万円
- 買取価格: 4,080万円（物件時価の85%）
- 成約期間: 7営業日
- 特徴: 築地場外市場徒歩3分、インバウンド需要が高く稼働率70%
【高値買取のポイント】
銀座・築地エリアの民泊物件は、以下の理由で高値買取が可能です：
- インバウンド需要が旺盛: 訪日外国人に人気が高く、再販・賃貸転用の収益性が高い
- 不動産価格の上昇: 銀座エリアの地価は前年比+8.22%と上昇傾向
- 旅館業許可のプレミアム: 営業日数制限がないため、10〜20%のプレミアム
StayExitは、銀座・築地エリアの民泊物件を**物件時価の85〜90%**で買取しており、市場価格に近い水準での買取を実現しています。
営業日数制限物件も買取OK
【営業日数制限物件の買取方針】
StayExitは、中央区の営業日数制限物件（土〜月の週末のみ営業）も買取可能です。
◆ 営業日数制限物件（週末のみ営業）: 物件時価の70〜80%で買取
◆ 賃貸転用を前提: 賃貸マンションとしての収益性を評価
【買取後の活用方法】
- 賃貸転用: 賃貸マンションとして運営（中央区の賃貸需要は高い）
- 再販: 不動産市場で再販（銀座・築地エリアは需要が高く、買い手が見つかりやすい）
- 自社保有: 自社の賃貸ポートフォリオに組み入れ
【中央区の営業日数制限物件買取実績】
- 営業日数制限物件: 3件（全件買取成功）
- 平均買取価格: 物件時価の75%
- 平均成約期間: 5営業日
中央区の営業日数制限（週末のみ営業）は、民泊運営にとって厳しい条件ですが、StayExitは賃貸転用を前提に適正価格で買取を行っています。「売却できないのでは」と不安に思うオーナーも多いですが、実績豊富なStayExitなら安心して売却できます。
中央区の民泊売却ならStayExitにお任せください。
✅ 銀座・築地エリアは高値買取（物件時価の85〜90%）
✅ 営業日数制限物件も買取OK
✅ 最短3営業日で成約・現金化
✅ ローン残債・管理組合トラブルも対応可能
✅ 現況渡しOK（原状回復不要）
【中央区の売却・買取実績】
- 2023〜2025年で20件の売却・買取実績
- 平均成約期間: 7営業日
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まとめ｜中央区の民泊売却は市場動向を見極めて判断
中央区の民泊は、銀座・築地等の観光エリアではインバウンド需要回復で高値売却が可能です。一方、中央区全域で家主不在型民泊に営業日数制限（週末のみ営業）があるため、収益性が低下し、早期売却を選択するオーナーが増えています。
【中央区の民泊売却のポイント】
- 売却相場: 物件時価の70〜110%（エリア・許可により変動）
- 銀座・築地エリア: 物件時価の90〜110%で高値売却可能
- 営業日数制限物件: 物件時価の70〜80%で買取可能
- 仲介売却 vs 買取: 高値優先なら仲介、早期売却なら買取
【StayExitの中央区対応実績】
- 2023〜2025年で20件の売却・買取実績
- 平均成約期間: 7営業日
- 最短3営業日で成約可能
【売却タイミングの判断】
- インバウンド需要回復で物件価格上昇中 → 高値売却のチャンス
- 営業日数制限（週末のみ営業）で赤字継続 → 早期売却で損失を最小化
- 管理負担が重い → 買取で早期撤退
中央区で民泊の売却を検討している方は、StayExitの無料査定をご利用ください。銀座・築地エリアの高値買取、営業日数制限物件の買取、どちらも実績豊富なStayExitなら安心です。
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免責事項
本記事は2026年1月時点の情報をもとに作成されています。中央区の条例・規制・不動産市場は変更される可能性があるため、最新情報は中央区公式サイトをご確認ください。また、個別の民泊売却については、StayExitまでお問い合わせください。
【主要な出典・参考資料】
- 中央区「住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例」(2026年1月時点)
https://www.city.chuo.lg.jp/a0030/kenkouiryou/eisei/seikatsueisei/minpaku/jyutakujyukuhakujigyojyorei.html - 観光庁「住宅宿泊事業の施行状況」(2025年11月14日時点)
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/construction_situation.html - 日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数」(2025年11月)
https://www.jnto.go.jp/news/press/20251118_monthly.html - 観光庁「インバウンド消費動向調査」(2025年1〜3月期)
https://www.mlit.go.jp/kankocho/news02_00062.html - SUUMO「中央区の中古マンション相場」(2025年)
- StayExit売却実績データ（中央区 2023〜2025年）
【E-E-A-T対応】
本記事は、民泊・旅館業の撤退支援に特化したStayExitの実務経験（中央区で2023〜2025年に20件の売却・買取実績）をもとに、中央区の条例・公的データを引用して作成されています。