中央区で民泊はできる？｜厳格な規制と銀座・日本橋の収益性を徹底解説【2025年版】 -

最終更新日:2025年12月

中央区での民泊運営を検討されている不動産投資家やオーナーの方にとって、最大の関心事は「本当に収益化できるのか」という点ではないでしょうか。銀座・日本橋という日本屈指のプレミアムエリアを抱える中央区ですが、実は全域で平日営業が禁止という厳格な規制が敷かれています。

本記事では、中央区特有の上乗せ条例の詳細、週末限定営業での現実的な収益性、旅館業法との比較、トラブル対策、そして収益化が難しい場合の撤退・売却戦略まで、データとエビデンスに基づいて徹底解説します。

1. 中央区で民泊はできる?｜住宅宿泊事業法と厳格な上乗せ条例

1-1. 住宅宿泊事業法(民泊新法)の基本フレーム

2018年6月に施行された**住宅宿泊事業法(民泊新法)**により、日本全国で民泊の届出制度が開始されました。この法律では以下が定められています。

年間営業日数上限:180日(泊)以内
届出制:都道府県知事等への届出が必要
管理業務の義務化:家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者への委託が必須
近隣住民への説明義務:事業開始前の周辺住民への説明

観光庁「民泊制度ポータルサイト」

1-2. 中央区の上乗せ条例｜全域で平日営業禁止

中央区は「中央区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」により、区内全域で以下の営業制限を設けています。

【営業可能期間】

土曜日正午~月曜日正午のみ
祝日・年末年始(12月29日~1月3日)も営業可能

【実質的な営業可能日数】

年間約100~110日程度
民泊新法の上限180日の約55~60%

この規制は、住居専用地域・商業地域・工業地域など用途地域を問わず全域に適用されるため、銀座や日本橋などの商業エリアでも平日営業はできません。

中央区公式HP「住宅宿泊事業について」

1-3. なぜこれほど厳格なのか?｜背景にある住環境保護

中央区が全域で平日営業禁止としている理由は、高級住宅地としての住環境保護と既存住民の生活の質維持にあります。

人口密度の高さ:中央区は昼間人口約65万人、夜間人口約17万人(2025年時点)
住商混在エリア:銀座・日本橋でも高層マンションに居住者が多数
過去のトラブル事例:2018年の民泊解禁直後、騒音・ゴミ問題が頻発

実際、民泊新法施行前後には中央区でも近隣住民からの苦情が増加し、自治体として慎重な姿勢を取らざるを得なかったという経緯があります。

2. 銀座・日本橋の観光需要と中央区民泊の収益性

2-1. 中央区の観光・ビジネス需要

中央区は東京23区の中でも特に観光・ビジネス需要が高いエリアです。

【主要観光・ビジネスエリア】

銀座:高級ショッピング街、インバウンド観光の中心地
日本橋:金融街、老舗百貨店、伝統文化の発信地
築地・月島:食文化の観光拠点

【宿泊需要の特徴】

週末観光客:銀座・日本橋でのショッピング目的
ビジネス客:平日の出張需要(ただし民泊は平日営業不可)
インバウンド:2025年はコロナ前の水準に回復傾向

2-2. 週末限定営業の現実的な収益シミュレーション

中央区の民泊は週末限定営業のため、収益性は大きく制約されます。以下、具体的なシミュレーションを示します。

【シミュレーション条件】

物件:銀座3丁目、3LDK(70㎡)
物件価格:7,000万円
1泊料金:30,000円(週末相場)
稼働率:60%(週末限定のため変動大)
営業可能日数:年間110日

【年間収益試算】

■ 収入
宿泊料収入:30,000円 × 110日 × 60% = 198万円/年

■ 支出
・管理委託費:収入の20% = 約40万円
・清掃費:5,000円 × 66日 = 33万円
・水道光熱費:月2万円 × 12ヶ月 = 24万円
・通信費・消耗品:年12万円
・固定資産税等:年35万円
・火災保険:年5万円
合計支出:約149万円

■ 年間営業利益
198万円 - 149万円 = 約49万円

■ 実質利回り
49万円 ÷ 7,000万円 = 約0.7%

週末限定営業では実質利回り1%未満となり、不動産投資としては極めて厳しい数字です。

2-3. 家主居住型なら若干改善も限定的

家主居住型(オーナーが同じ住宅に居住)の場合、管理委託費が不要となるため、以下のように若干改善します。

■ 年間営業利益(家主居住型)
198万円 - 109万円(管理委託費除く)= 約89万円

■ 実質利回り
89万円 ÷ 7,000万円 = 約1.3%

それでも利回り2%未満であり、銀座・日本橋の資産価値を考慮しても、民泊単体での収益化は困難と言わざるを得ません。

3. 旅館業法vs民泊新法｜中央区での最適な選択は?

3-1. 旅館業法(簡易宿所営業)の概要

民泊新法に対し、**旅館業法(簡易宿所営業)**は以下の特徴があります。

【旅館業法の特徴】

営業日数制限なし:365日営業可能
許可制:保健所の許可が必要
設備基準が厳格:フロント設置義務(一部緩和あり)、消防設備等
用途変更が必要な場合も:建築基準法上の手続き

中央区「旅館業施設について」

3-2. 中央区で旅館業法を選ぶメリット

中央区の場合、平日営業禁止の制約がない旅館業法の方が収益性が圧倒的に高いです。

【旅館業法での収益シミュレーション(同条件)】

■ 収入(365日営業可能、稼働率65%)
・平日料金:20,000円 × 261日 × 65% = 339万円
・週末料金:30,000円 × 104日 × 75% = 234万円
年間収入合計:約573万円

■ 支出(旅館業法の場合、消防設備維持費等追加)
合計支出:約273万円

■ 年間営業利益
573万円 - 273万円 = 約300万円

■ 実質利回り
300万円 ÷ 7,000万円 = 約4.3%

民泊新法(0.7%)と比較して利回りが約6倍となります。

3-3. 旅館業法の初期費用とハードル

ただし、旅館業法にはハードルもあります。

【初期費用比較】

民泊新法:届出無料、内装整備費50~150万円
旅館業法:許可申請11,000円、内装整備費200~500万円(消防設備、フロント等)

【主なハードル】

消防設備:自動火災報知設備、誘導灯等の設置義務
フロント対応:常駐または遠隔システム導入(IT重説対応)
用途変更:建物用途を「旅館・ホテル」に変更する必要がある場合も
管理規約:分譲マンションの場合、管理組合の承認が必要

【結論】中央区では旅館業法が現実的 初期費用は高額ですが、平日営業可能なメリットが大きく、長期的な収益性は旅館業法が圧倒的に有利です。特に銀座・日本橋のような高単価エリアでは、投資回収も十分に見込めます。

4. 中央区民泊の届出手続きと必要書類

4-1. 届出の流れと窓口

中央区で民泊を始める場合、以下の手順で届出を行います。

【届出フロー】

事前相談:中央区保健所生活衛生課に相談(推奨)
必要書類の準備
オンライン届出:民泊制度運営システムから電子申請
書類審査:不備があれば補正指示
届出番号交付:受理後、届出番号が付与
営業開始

【届出窓口】

中央区保健所生活衛生課
住所:東京都中央区明石町12-1
電話:03-3541-5936

4-2. 必要書類一覧

【基本書類】

住宅宿泊事業届出書
住宅の図面(各階平面図、周辺見取図)
住宅の登記事項証明書
住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する旨の誓約書

【賃貸物件の場合】 5. 賃貸借契約書の写し 6. 転借の承諾書(又は賃貸借契約に住宅宿泊事業を営むことを許容する旨の記載があることの証明書)

【区分所有建物(マンション)の場合】 7. 管理規約の写し 8. 管理規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、禁止する意思がないことを確認した書類

【消防関係】 9. 消防法令適合通知書(事前に消防署で取得)

中央区「住宅宿泊事業の届出について」

4-3. 届出前の重要な確認事項

【必須確認項目】

消防法適合:中央消防署(03-3543-0119)で事前相談
建築基準法:用途変更の要否(中央区都市整備部建築課に確認)
管理規約:マンションの場合、民泊禁止条項の有無を確認
近隣住民への説明:条例により義務付け(15日前までに説明会実施等)

特に「近隣住民への事前説明義務」は中央区の条例で明記されており、違反すると営業停止命令の対象となります。

5. 中央区民泊のトラブル実態と対策｜近隣住民との共存

5-1. 中央区で多発するトラブル事例

中央区は高級住宅地を多く抱えるため、民泊トラブルへの住民の反応は特に敏感です。

【典型的なトラブル】

騒音問題:深夜の騒ぎ声、スーツケースのキャスター音
ゴミ出しトラブル:分別ルール無視、曜日間違い
共用部の利用マナー:エントランス・エレベーターでの大声
セキュリティ懸念:オートロック解錠、不特定多数の出入り

【中央区での具体例(2019年以降の報告)】

銀座エリアの高級マンションで、週末ごとに外国人観光客のパーティー騒音が発生し、管理組合が民泊禁止決議
日本橋のマンションで、ゴミ置き場が宿泊客の大量のゴミであふれ、住民が自治体に苦情

5-2. 必須のトラブル予防策

【事前対策】

多言語ハウスルールの作成:騒音禁止時間、ゴミ出しルールを明記
事前説明の徹底:チェックイン時に口頭 + 掲示物で説明
24時間連絡体制:緊急連絡先を近隣住民・管理組合に共有
保証金制度:騒音・損壊に備えたデポジット徴収

【運営中の対策】

定期巡回:管理者による週末の定期巡回(特に金曜夜・土曜)
モニタリングシステム:騒音センサー設置(プライバシー配慮型)
近隣住民との定期コミュニケーション:月1回程度の状況報告

【中央区の条例義務】 中央区条例では、以下が義務付けられています。

苦情対応体制:宿泊者が滞在中、常時連絡可能な体制
30分以内の駆けつけ:苦情発生時、管理者が30分以内に現地対応
標識の掲示:届出番号、管理者連絡先の掲示

5-3. 管理会社への委託も検討すべき

家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者への委託が法律で義務付けられています。中央区のような高級住宅地では、プロの管理会社に任せることで、トラブルリスクを大幅に軽減できます。

【管理委託のメリット】

24時間対応窓口の設置
緊急時の迅速な駆けつけ
近隣住民への丁寧な説明・対応
法令遵守の徹底

【管理委託費の相場】

売上の15~25%程度
中央区の場合、20~25%が一般的

6. 中央区民泊が難しい場合の撤退・売却戦略

6-1. 撤退を検討すべきタイミング

中央区の民泊は週末限定営業という制約があるため、収益化の難易度が非常に高いです。以下の兆候が見られたら、早期の撤退・売却を検討すべきです。

【撤退検討の目安】

稼働率が50%を下回る状態が3ヶ月以上継続
年間収支が赤字(ローン返済含む)
近隣トラブルが頻発し、管理組合から警告
物件価格の下落が始まっている

特に中央区の不動産は価格が高く、固定費負担も重いため、赤字が続くと損失が急速に拡大します。

6-2. 売却方法の選択肢

民泊物件の売却には、主に以下の3つの方法があります。

【①仲介業者を通じた売却】

メリット:市場価格での売却が期待できる
デメリット:売却まで3~6ヶ月、買主が見つからないリスク
向いているケース:時間的余裕があり、高値売却を優先

【②買取業者への即時売却】

メリット:最短1週間で現金化、仲介手数料不要
デメリット:市場価格の70~85%程度
向いているケース:早期撤退が必要、損失を最小化したい

【③事業譲渡(営業権付き売却)】

メリット:既存の予約・運営ノウハウも含めて売却、価格上乗せ可能
デメリット:買主が限定的、手続きが複雑
向いているケース:黒字運営中、営業実績が良好

6-3. 民泊物件専門買取サービスの活用

中央区のような規制が厳しいエリアでは、民泊物件専門の買取サービスを活用することで、スムーズに撤退できます。

【専門買取サービスのメリット】

民泊特有の事情を理解:上乗せ条例、管理規約等を踏まえた査定
現況のまま買取:民泊設備・家具付きでも買取可能
トラブル物件も対応:近隣クレーム履歴があっても買取検討

【買取価格の目安】

通常の中古不動産市場価格の70~85%
立地・築年数・トラブル履歴等で変動
銀座・日本橋エリアは資産価値が高いため、比較的高値での買取も期待できる

民泊運営の撤退でお困りの方は、専門買取サービスへの相談をおすすめします。

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6-4. 他の用途への転換も検討

売却以外に、以下の転換も選択肢です。

【①通常賃貸への転換】

中央区は賃貸需要も高く、安定収益が見込める
利回り:3~4%程度(民泊より低いが安定)

【②旅館業法への切り替え】

前述の通り、365日営業で収益性大幅アップ
初期投資が必要だが、長期運営なら有利

【③自己利用・セカンドハウス】

銀座・日本橋の立地を自身で享受
資産保有としての価値重視

7. まとめ｜中央区で民泊を始める前に知っておくべきこと

7-1. 中央区民泊の現実を直視する

中央区での民泊は、以下の理由から極めて難易度が高いビジネスです。

【中央区民泊の厳しい現実】

平日営業禁止:年間営業日数が約100日に制限
低い実質利回り:週末限定では1%未満も
高額な物件価格:銀座・日本橋は7,000万円超も珍しくない
厳格なトラブル対策義務:30分以内駆けつけ等

民泊新法での運営は、副業というより「趣味に近い収益性」と認識すべきです。

7-2. 成功のための3つの条件

それでも中央区で民泊に挑戦するなら、以下の条件を満たす必要があります。

【成功条件①】旅館業法での運営

365日営業可能で利回り4~5%を目指す
初期投資は大きいが、長期的な収益性は圧倒的に高い

【成功条件②】プロの管理会社への委託

トラブル対応、法令遵守を徹底
家主居住型でない限り、委託は必須

【成功条件③】出口戦略の明確化】

開始時点で「撤退ライン」を設定
赤字が続けば早期に売却・転換を決断

7-3. 専門家への相談が成功のカギ

中央区の民泊は、法規制・手続き・運営いずれも専門知識が不可欠です。

【相談すべき専門家】

行政書士:届出・許可申請のサポート
不動産会社:物件選定、収益シミュレーション
管理会社:運営代行、トラブル対策
税理士:確定申告、節税対策

特に「民泊専門」を掲げる業者は、中央区の条例にも精通しているため安心です。

7-4. 撤退時のサポートも重要

もし収益化が難しく撤退を考える場合、民泊物件専門の買取サービスを活用することで、損失を最小限に抑えられます。

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おわりに

中央区は銀座・日本橋という日本有数のプレミアムエリアを擁し、観光・ビジネス需要も豊富です。しかし、全域で平日営業禁止という厳格な規制により、民泊新法での収益化は極めて困難です。

本記事のポイント

中央区は週末のみ営業可能(年間約100日)
民泊新法での実質利回りは1%未満
旅館業法なら365日営業で利回り4~5%
トラブル対策・近隣住民への配慮は必須
収益化が難しければ早期の撤退・売却を検討

中央区での民泊運営を検討される方は、本記事の内容を十分に理解した上で、旅館業法での運営または他の不動産投資手法も含めて、慎重に判断されることをおすすめします。

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