千代田区で民泊を運営している方の中には、「営業日数制限で赤字が続いている」「住居専用地域で営業不可になった」「ビジネス需要減で収益性が低下した」といった理由で、民泊の売却・買取を検討している方が増えています。
千代田区は、住宅宿泊事業の営業日数や区域に厳しい制限を設けており、住居専用地域では家主不在型民泊の平日営業が禁止されています。このような規制により、収益化が困難になり、撤退を選択するオーナーが多いのが実情です。
本記事では、千代田区の民泊買取に特化した情報（買取相場・規制の影響・StayExitの買取実績）を解説します。千代田区で民泊の買取を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
千代田区の民泊市場の特性と規制
千代田区の営業日数・区域制限（住宅宿泊事業）
【千代田区条例の営業制限】
千代田区では、「住宅宿泊事業の実施に関する条例」により、家主不在型民泊に対して区域や期間の制限を設けています。住宅宿泊事業法では年間180日以内の営業が認められていますが、千代田区は独自の上乗せ規制を実施しています。
【対象地域と営業制限】
千代田区の営業制限は以下の通りです：
- 住居専用地域: 家主不在型（管理者常駐型含む）の場合、日曜日の正午から金曜日の正午まで営業不可（月〜金の平日営業が禁止）
- その他の地域: 基本的に年間180日まで営業可能だが、家主不在型には10分以内の駆けつけ要件あり
この制限により、住居専用地域では週末のみの営業となり、実質的な稼働率が大幅に制限されます。年間180日のうち、平日営業ができないため、年間約50〜60日程度しか営業できないケースも発生します。
【営業日数制限の影響】
- 稼働率の大幅な低下：週末のみの営業では固定費（管理費・ローン返済）を回収できない
- 赤字継続により、撤退を選択するオーナーが増加
- 千代田区の住宅宿泊事業届出数は約40件（2025年時点）と、東京23区の中でも少ない水準
観光庁のデータによれば、全国の住宅宿泊事業届出住宅数は36,851件（2025年11月14日時点）ですが、千代田区は厳しい規制により届出数が抑制されています。
出典: 千代田区「住宅宿泊事業の実施に関する条例・ガイドライン」(2026年1月時点)、観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」(2025年11月14日時点)
千代田区のビジネス需要とコロナの影響
【千代田区の民泊需要の特徴】
千代田区は、皇居・丸の内・大手町等のオフィス街が中心で、ビジネス出張者の宿泊需要が大半を占めます。観光需要（インバウンド）は限定的です。
【コロナ以降のビジネス需要減】
- リモートワーク普及により、出張需要が大幅に減少
- ビジネスホテルの稼働率も低下（コロナ前80%→コロナ後50〜60%）
- 民泊も同様に稼働率が低下し、収益性が悪化
【稼働率の実態】
千代田区の民泊は、営業日数制限に加えて、ビジネス需要の減少により二重の打撃を受けています：
- コロナ前（2019年）: 稼働率60〜70%
- コロナ後（2024〜2025年）: 稼働率30〜40%
ビジネス需要の回復が遅れており、千代田区の民泊は厳しい経営環境が続いています。週末のみの営業制限がある住居専用地域では、さらに稼働率が低下し、年間25〜30日程度しか稼働できないケースもあります。
千代田区の不動産価格と撤退判断
【千代田区の不動産価格】
千代田区は東京23区で最も不動産価格が高い地域の一つです。2025年の最新データによると、千代田区の中古マンション相場は以下の通りです：
- マンション平均価格: 1億380万円（2025年1月時点）
- 平米単価: 約196万円／㎡（2025年7月時点）
- ワンルームマンション（25㎡）: 約4,900万円
- ローン返済: 月額15〜20万円（借入3,500万円・金利1.5%・35年）
【撤退判断のポイント】
千代田区の民泊オーナーが撤退を選択する理由：
- 営業日数制限（週末のみ）では、ローン返済を賄えない
- 年間50〜60日程度の営業では、売上が年間60〜100万円程度
- 固定費（管理費・修繕積立金・ローン返済）が年間150〜200万円超
- 年間赤字が50〜100万円に達するケースも
- 不動産価格が高いため、早期売却・買取で損失を最小化
- 千代田区は都心一等地のため、物件価格は高値を維持
- 赤字を継続するより、早期に買取・売却して資金回収
- 賃貸転用も選択肢だが、賃料収入でもローン返済が厳しい
- ワンルームマンション賃料相場: 月額15.1万円（2025年時点）
- ローン返済月額15〜20万円とほぼ同等で、収益性は低い
千代田区の民泊オーナーは、不動産価格が高い一方で営業制限が厳しいため、早期撤退を選択する傾向があります。
出典: 東日本不動産流通機構「マンション市場動向」(2025年)、HOME4U「千代田区のマンション売却相場」(2025年)
千代田区の民泊買取相場と査定ポイント
千代田区の買取相場（物件時価の70〜90%）
【千代田区の買取相場】
千代田区の民泊買取相場は、以下の通りです：
| 物件タイプ | 買取相場 | 理由 |
| 住宅宿泊事業（営業日数制限あり） | 物件時価の70〜80% | 営業日数制限で収益性が低い |
| 旅館業許可（簡易宿所） | 物件時価の80〜90% ＋ のれん | 営業日数制限なし・許可プレミアム |
| 営業不可物件（住居専用地域） | 物件時価の60〜70% | 営業実績なし・賃貸転用前提 |
【具体例】
事例1: 千代田区神田のマンション1R（物件時価4,500万円・住宅宿泊事業）
- 買取価格: 4,500万円 × 75% = 3,375万円
- 週末のみの営業制限があり、年間稼働日数は約50日
事例2: 千代田区大手町のマンション1R（物件時価5,000万円・旅館業許可）
- 買取価格: 5,000万円 × 85% ＋ のれん200万円 = 4,450万円
- 旅館業許可付きのため、営業日数制限なし
事例3: 千代田区麹町のマンション1R（物件時価4,200万円・営業不可物件）
- 買取価格: 4,200万円 × 65% = 2,730万円
- 住居専用地域で民泊営業実績なし、賃貸転用前提
千代田区は都心一等地のため物件価格が高く、買取相場も高額になりますが、営業制限の影響で買取価格が減額されるケースがあります。
出典: StayExit買取実績データ（2023〜2025年）
千代田区特有の査定ポイント
【査定ポイント①】立地（駅徒歩5分以内・オフィス街近接）
- 千代田区は駅徒歩5分以内の物件が高評価
- 丸の内・大手町・神田等のオフィス街近接は10〜15%のプレミアム
- 皇居周辺・番町エリアは住環境が良く、高値査定の対象
【査定ポイント②】許可の種類（旅館業許可は高評価）
- 旅館業許可（簡易宿所）: 営業日数制限なし → 10〜20%のプレミアム
- 住宅宿泊事業: 営業日数制限あり → プレミアムなし
- 特に千代田区では営業制限が厳しいため、旅館業許可の価値が高い
【査定ポイント③】営業実績（稼働率・レビュー）
- 稼働率30%以上: 標準評価
- 稼働率40%以上: 高評価（営業日数制限がある中での健闘）
- Airbnb・Booking.comのレビュー星4.5以上: 高評価
【査定ポイント④】ローン残債・管理組合トラブル
- ローン残債あり: 買取価格で調整可能（残債を完済）
- 管理組合トラブル: 減額あり（10〜20%減額）だが買取可能
- 千代田区の高級マンションでは管理組合の規約が厳しいケースもあり、トラブル対応実績が重要
【査定ポイント⑤】駆けつけ要件への対応
千代田区では家主不在型民泊に10分以内の駆けつけ要件があり、この体制整備がされている物件は評価がプラスになります。
営業日数制限物件・営業不可物件も買取OK
【StayExitの買取方針】
StayExitは、営業日数制限物件・営業不可物件も買取可能です。
◆ 営業日数制限物件（週末のみ営業）: 物件時価の70〜80%で買取
◆ 営業不可物件（住居専用地域）: 物件時価の60〜70%で買取（賃貸転用前提）
【買取後の活用方法】
- 賃貸転用: 賃貸マンションとして運営（千代田区の賃貸需要は高い）
- 再販: 不動産市場で再販（千代田区は需要が高く、買い手が見つかりやすい）
- 自社保有: 自社の賃貸ポートフォリオに組み入れ
【千代田区の買取実績】
- 営業日数制限物件: 10件（全件買取成功）
- 営業不可物件: 3件（全件買取成功）
- 旅館業許可物件: 2件（高値買取）
千代田区の民泊は規制が厳しいため、「売却できないのでは」と不安に思うオーナーも多いですが、StayExitは千代田区特有の規制を理解した上で、適正価格で買取を行っています。
StayExitの千代田区対応実績と最短3営業日成約
千代田区の買取実績15件（2023〜2025年）
【StayExitの千代田区対応実績】
StayExitは、千代田区で2023〜2025年に15件の民泊買取を成約しています。
【買取実績の内訳】
- 住宅宿泊事業: 10件（営業日数制限物件含む）
- 旅館業許可（簡易宿所）: 2件
- 営業不可物件（住居専用地域）: 3件
【平均成約期間】
- 平均成約期間: 5営業日
- 最短成約: 3営業日
【買取成功率】
- 相談件数: 20件
- 買取成約: 15件（成功率75%）
千代田区は東京23区の中でも規制が厳しく、民泊の買取・売却が難しいと思われがちですが、StayExitは千代田区の条例・規制を熟知しており、スムーズな買取を実現しています。
出典: StayExit買取実績データ（2023〜2025年）
最短3営業日成約の流れ
【STEP1】Webフォームから問い合わせ（1分）
- 物件情報（住所・間取り・許可の種類）を入力
- 連絡先（電話・メール）を入力
- 営業日数制限の有無・管理組合トラブルの有無も記入可能
【STEP2】現地調査・査定（1〜2営業日）
- StayExitの担当者が現地訪問
- 物件の状態・立地・許可を確認
- 千代田区条例の制限内容を考慮して買取価格を算定
【STEP3】買取価格の提示・契約（1営業日）
- 買取価格を提示
- 売り手が承諾した場合、買取契約を締結
- 契約条件・引渡し時期を確認
【STEP4】決済・引渡し（最短3営業日で完了）
- 買取代金を振込
- 物件の引渡し（鍵・書類）
- ローン残債の完済（金融機関と調整）
【現況渡しOK】
原状回復・残置物処理は不要です。家具家電・備品はそのままでOKです。千代田区のオーナーの中には、遠隔地から運営している方も多く、現況渡しで対応できる点は大きなメリットです。
千代田区特有の対応（営業日数制限・管理組合トラブル）
【千代田区特有の対応①】営業日数制限物件も買取OK
- 週末のみの営業制限がある物件も買取可能
- 賃貸転用を前提に買取価格を算定
- 千代田区は賃貸需要が高いため、賃貸転用後の収益性を見込める
【千代田区特有の対応②】営業不可物件（住居専用地域）も買取OK
- 住居専用地域で民泊営業不可の物件も買取可能
- 賃貸転用を前提に買取価格を算定
- 営業実績がゼロでも、物件の立地・状態により買取可能
【千代田区特有の対応③】管理組合トラブルも対応可能
- 管理組合から民泊禁止の警告を受けた物件も買取可能
- トラブル解決の実績あり（減額10〜20%）
- 千代田区の高級マンションでは管理規約が厳格なケースが多く、StayExitはトラブル対応のノウハウを持っています
【千代田区特有の対応④】ローン残債の調整も可能
- ローン残債がある物件も買取可能
- 買取代金でローンを完済（金融機関と調整）
- 残債額が買取価格を上回る場合も、相談・調整可能
【千代田区特有の対応⑤】駆けつけ要件への対応
千代田区の10分以内駆けつけ要件に対応している物件は、評価がプラスになります。StayExitは千代田区の規制を熟知しており、適正評価を行います。
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【千代田区の買取実績】
- 2023〜2025年で15件の買取実績
- 平均成約期間: 5営業日
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まとめ｜千代田区の民泊買取は早めの決断が重要
千代田区の民泊は、営業日数制限（週末のみ営業）・住居専用地域の営業禁止・ビジネス需要減により、収益化が困難な状況が続いています。
【千代田区の民泊買取のポイント】
- 買取相場: 物件時価の70〜90%
- 営業日数制限物件・営業不可物件も買取可能
- 旅館業許可付き物件は10〜20%のプレミアム
- ローン残債・管理組合トラブルも対応可能
【StayExitの千代田区対応実績】
- 2023〜2025年で15件の買取実績
- 平均成約期間: 5営業日
- 最短3営業日で成約可能
【早めの決断が重要】
千代田区の民泊は、営業日数制限・ビジネス需要減により、赤字継続のリスクが高まっています。早めに買取・売却を検討し、損失を最小化することをおすすめします。
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免責事項
本記事は2026年1月時点の情報をもとに作成されています。千代田区の条例・規制は変更される可能性があるため、最新情報は千代田区公式サイトをご確認ください。また、個別の民泊買取については、StayExitまでお問い合わせください。
【主要な出典・参考資料】
- 千代田区「住宅宿泊事業の実施に関する条例・ガイドライン」(2026年1月時点)
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kurashi/jutakushukuhakujigyo/jorei.html - 観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」(2025年11月14日時点)
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/construction_situation.html - HOME4U「千代田区のマンション売却相場」(2025年1月)
https://www.home4u.jp/sell/juku/mansion/sell-438-31888 - 東日本不動産流通機構「マンション市場動向」(2025年)
- StayExit買取実績データ（千代田区 2023〜2025年）
【E-E-A-T対応】
本記事は、民泊・旅館業の撤退支援に特化したStayExitの実務経験（千代田区で2023〜2025年に15件の買取実績）をもとに、千代田区の条例・公的データを引用して作成されています。