千代田区で民泊を運営しているオーナーから、売却相談が急増しています。背景にあるのは、東京23区で最も厳しいとされる千代田区独自の民泊規制と、2026年以降に予定される東京都全域での規制強化です。この記事では、千代田区の民泊物件を売却する際の相場、方法、手続きについて、最新データをもとに詳しく解説します。
千代田区の民泊売却が急増中｜2026年規制強化で資産価値下落のリスク
千代田区の民泊が直面する3つの厳しい現実
千代田区の民泊オーナーが現在直面している課題は、以下の3つに集約されます。
1. 駆けつけ10分要件で家主不在型が事実上不可能
千代田区では、「住宅宿泊事業の実施に関する条例」により、家主不在型民泊の場合、緊急時に10分以内に現地へ駆けつけられる体制の整備が義務付けられています。この要件により、遠方に居住するオーナーや副業として民泊を運営していた投資家は、24時間365日の管理体制を構築する必要があり、人件費が大幅に増加しています。
2. 文教地区の営業制限で実質利回りが低下
千代田区の約60%のエリアは文教地区に指定されており、学校周辺での民泊営業には厳しい制限があります。特に番町・麹町エリアでは、平日の宿泊が事実上制限されるケースもあり、稼働率の低下が深刻化しています。結果として、当初想定していた年間利回り4~5%が、実質0.4~1%程度まで低下しているケースも珍しくありません。
3. 2026年以降の東京23区全域での規制強化
日本経済新聞(2026年1月)の報道によると、東京23区すべてで民泊規制条例が整備される見通しです。千代田区以外の区でも、駆けつけ要件の厳格化や営業日数の制限が導入される可能性が高く、都内全域で民泊経営の収益性が悪化することが予想されています。
2026年以降の規制強化で予想される影響
規制強化により、以下のような影響が予想されます。
- 管理コストの増加: 24時間対応体制の整備により、年間200~300万円の追加コストが発生
- 稼働率の低下: 営業日数制限により、年間稼働日数が180日から90~120日程度に減少
- 資産価値の下落: 民泊需要の減少により、物件の市場価値が10~20%下落する可能性
こうした状況から、規制強化前の今が売却のラストチャンスと考えるオーナーが増えています。特に、ローン残債がある場合や近隣トラブルを抱えている場合は、早期の決断が損失を最小化する鍵となります。
民泊撤退の判断基準と最適なタイミングについて詳しく解説しています。
千代田区の民泊売却相場｜エリア別・物件タイプ別の最新データ
エリア別の民泊物件売却相場(秋葉原・神田・丸の内・麹町)
千代田区の民泊物件売却相場は、エリアによって大きく異なります。以下は、2025年の実績データに基づく相場の目安です(不動産流通推進センター「指定流通機構の活用状況」および民泊専門買取業者のデータを参考)。
| エリア | 市場価格(仲介) | 買取価格(即金) | 想定利回り |
|---|---|---|---|
| 秋葉原 | 6,000~9,000万円 | 4,800~7,650万円 | 3.8~4.2% |
| 神田 | 5,500~8,000万円 | 3,850~6,400万円 | 3.5~4.0% |
| 丸の内 | 7,000~10,000万円 | 5,600~8,500万円 | 3.2~3.8% |
| 麹町・番町 | 7,000~10,000万円 | 5,250~8,000万円 | 2.8~3.5% |
秋葉原エリアは、外国人観光客からの人気が高く、秋葉原駅徒歩5分圏内の1LDK~2LDKで6,000~9,000万円の相場となっています。ただし、駆けつけ10分要件の影響で、管理コストが高騰しているため、買取価格は市場価格の70~85%程度となります。
神田エリアは、ビジネス利用の需要があり、神田駅徒歩3分圏内の物件で5,500~8,000万円が相場です。オフィス街に近いため、民泊から通常賃貸やオフィス用途への転用ニーズもあり、買い手がつきやすい傾向にあります。
丸の内エリアは、千代田区の中でも最高価格帯で、7,000~10,000万円の相場です。ただし、文教地区規制の影響で営業日数が制限されるケースが多く、民泊としての収益性は低めです。
麹町・番町エリアは、高級住宅街としてのブランド価値がありますが、文教地区の制限が最も厳しく、民泊としての稼働率は低い傾向にあります。そのため、高級賃貸物件や居住用として売却するケースが一般的です。
買取価格と仲介価格の差｜どちらを選ぶべきか
民泊物件を売却する際、買取と仲介のどちらを選ぶかは、売却までの期間と価格のバランスで判断します。
| 比較項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却期間 | 最短3営業日 | 3~6ヶ月 |
| 価格 | 市場価格の70~85% | 市場価格の90~100% |
| 仲介手数料 | 不要 | 売却価格×3%+6万円(+消費税) |
| 物件の状態 | 現況渡しOK | リフォームが必要な場合あり |
| ローン残債 | 相談可能(任意売却対応) | 完済が前提 |
買取を選ぶべきケース:
- 急いで現金化したい(ローン返済が厳しい)
- 近隣トラブルがあり早期撤退したい
- 物件の状態が悪くリフォーム費用をかけたくない
- ローン残債があり通常の売却が難しい
仲介を選ぶべきケース:
- 時間的余裕がある(3~6ヶ月待てる)
- 物件の状態が良く、リフォーム費用が最小限で済む
- 市場価格に近い金額で売却したい
- ローン残債がない、または完済できる見込みがある
一般的に、急いで現金化したいなら買取、時間をかけて高値を狙うなら仲介という判断軸になります。ただし、2026年の規制強化を考慮すると、時間をかけすぎることで資産価値が下落するリスクもあるため、早期の決断が重要です。
民泊買取の相場と価格目安について詳しく解説しています。
千代田区の民泊を売却する3つの方法｜買取・仲介・M&Aの選び方
方法①民泊買取業者に直接売却(最短3営業日で現金化)
民泊買取業者は、民泊物件を専門に買い取る不動産会社です。最大の特徴はスピードで、査定から成約まで最短3営業日で完了するケースもあります。
メリット:
- 最短3営業日で現金化が可能
- 現況渡しOK(リフォーム不要)
- 仲介手数料が不要
- ローン残債がある場合も相談可能(任意売却に対応)
- 近隣トラブルがある物件でも買取対象
デメリット:
- 売却価格が市場価格の70~85%程度になる
- 買取業者によって査定額に差がある(複数社の比較が必要)
向いている人:
- 急いで現金化したい
- ローン返済が厳しい
- 近隣トラブルで早期撤退したい
- 物件の状態が悪くリフォーム費用をかけたくない
方法②不動産仲介で市場価格の高値売却を狙う
不動産仲介会社に依頼し、一般市場で買い手を探す方法です。時間はかかりますが、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
メリット:
- 市場価格の90~100%で売却可能
- 複数の買い手候補から最適な相手を選べる
- 物件の魅力を最大限にアピールできる
デメリット:
- 売却まで3~6ヶ月かかる
- 仲介手数料(売却価格×3%+6万円+消費税)が必要
- リフォーム費用がかかる場合がある
- 内覧対応など売主の負担が大きい
向いている人:
- 時間的余裕がある
- 物件の状態が良い
- 高値で売りたい
- ローン残債がない、または完済できる見込みがある
方法③事業ごとM&Aで売却(営業権+物件の一括譲渡)
民泊事業を営業権(顧客リスト、Airbnbアカウント、運営ノウハウ等)と物件をセットで売却する方法です。事業として成立している場合に有効です。
メリット:
- 営業権(顧客リスト・Airbnbアカウント)も含めて売却できる
- 事業継続により地域貢献ができる
- 物件単体より高値で売却できる可能性がある
デメリット:
- 買い手探しに時間がかかる(6ヶ月~1年)
- 事業価値の算定が複雑(専門家のサポートが必要)
- 譲渡契約の内容が複雑(顧客情報の取り扱いなど)
向いている人:
- 稼働率が高く事業として成立している(年間稼働率70%以上)
- ブランド価値がある(口コミ評価4.5以上)
- 事業を継続してほしいという思いがある
千代田区の民泊売却でお困りの際は、民泊・旅館業専門の買取業者への相談も選択肢の一つです。**StayExit**では、最短3営業日での成約、現況渡しOK、ローン残債の相談にも対応しています。
千代田区の民泊売却の手続きと注意点｜ローン残債がある場合の対処法
民泊売却時の手続き(届出廃止・抵当権抹消・名義変更)
千代田区で民泊物件を売却する際は、以下の手続きを時系列で進める必要があります。
ステップ1: 千代田区保健所生活衛生課への廃業届提出
民泊の営業を終了する際は、千代田区保健所生活衛生課(電話:03-5211-8165)へ廃業届を提出します。届出から7~10営業日で受理され、民泊事業の廃止が正式に認められます。
ステップ2: 民泊制度運営システムでの届出廃止手続き
観光庁の「民泊制度運営システム」にログインし、オンラインで届出廃止の手続きを行います。廃業届の受理番号が必要となるため、ステップ1の完了後に実施します。
ステップ3: 売買契約書の締結
買主が決まったら、売買契約書を締結します。契約時には手付金(売却価格の10~20%)を受け取り、残金決済日(通常は契約から1~2ヶ月後)を設定します。
ステップ4: ローン残債の完済と抵当権抹消登記
ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済し、金融機関から抵当権抹消の書類を受け取ります。その後、司法書士に依頼して抵当権抹消登記を行います。
ステップ5: 所有権移転登記
残金決済と同時に、司法書士が所有権移転登記を行います。登記完了後、物件の引き渡しが完了します。
ローン残債がある場合の対処法(アンダーローン・オーバーローン)
ローン残債がある民泊物件を売却する場合、売却価格とローン残債の関係によって対処法が異なります。
アンダーローン(売却価格>ローン残債)の場合
売却代金でローンを完済し、残金を受け取ることができます。最も一般的なケースで、手続きもスムーズです。
例: 売却価格7,000万円、ローン残債5,000万円の場合
→ 売却代金でローンを完済し、2,000万円(諸費用を除く)を受け取る
オーバーローン(売却価格<ローン残債)の場合
売却代金だけではローンを完済できないため、以下の3つの対処法があります。
①自己資金で差額を補填
自己資金で不足分を補い、ローンを完済する方法です。資金に余裕がある場合に選択します。
例: 売却価格6,000万円、ローン残債7,000万円の場合
→ 自己資金1,000万円を追加してローンを完済
②任意売却(金融機関と交渉)
金融機関と交渉し、売却代金で完済できない部分を分割返済や債務免除してもらう方法です。専門業者のサポートが必要ですが、自己破産を避けることができます。
③買い替え特例の活用
新たに住宅を購入する場合、売却損を新居のローンに組み込める「買い替え特例」を活用できる場合があります。税理士や金融機関に相談が必要です。
**ローン残債がある場合でも、専門業者なら金融機関との交渉を代行してくれます。**特にオーバーローン案件では、任意売却の実績が豊富な業者を選ぶことが成功の鍵となります。
民泊廃業の手続きと注意点について詳しく解説しています。
ローン残債がある民泊売却でお悩みの場合は、金融機関との交渉実績が豊富な専門業者への相談をおすすめします。**StayExit**では、オーバーローン案件にも対応しています。
まとめ｜千代田区の民泊売却は規制強化前の今がラストチャンス
千代田区の民泊売却について、重要なポイントをまとめます。
- 千代田区は駆けつけ10分要件と文教地区規制により、家主不在型民泊が事実上不可能になっており、管理コストの増加と稼働率の低下が深刻化しています。
- 売却相場は秋葉原6,000~9,000万円、神田5,500~8,000万円(市場価格)で、買取の場合は市場価格の70~85%程度となります。
- 売却方法は買取(最短3日)・仲介(3~6ヶ月)・M&Aの3つがあり、急いで現金化したいなら買取、時間をかけて高値で売りたいなら仲介、事業価値を評価してほしいならM&Aを選択します。
- ローン残債がある場合でも、専門業者なら任意売却で対応可能です。オーバーローン案件では、金融機関との交渉実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。
状況別の推奨アクション
- 急いで現金化したい方 → 民泊買取業者へ相談(最短3営業日で成約)
- 時間をかけて高値で売りたい方 → 不動産仲介会社へ依頼(3~6ヶ月)
- 事業ごと売却したい方 → M&A仲介会社へ相談(6ヶ月~1年)
2026年の規制強化により、東京23区全域で民泊経営の環境が一段と厳しくなることが予想されます。千代田区の民泊物件の資産価値が下落する前に、早期の売却を検討することをおすすめします。
民泊売却の相場と最適なタイミングについて詳しく解説しています。
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免責事項:
本記事の情報は2026年1月時点のものです。千代田区の民泊規制・法律・市場相場は変動する可能性がありますので、最新情報は千代田区保健所生活衛生課(03-5211-8165)または観光庁民泊ポータルサイトでご確認ください。