文京区で民泊を運営されている皆様、年間104日という厳しい営業規制で収益が思うように上がらず、お困りではありませんか?
文京区は東京大学や順天堂大学など名門校が集まる文教地区として知られ、住環境の保護を重視する地域です。そのため、民泊新法で認められた年間180日の上限からさらに制限され、実質的に金曜正午から日曜正午までの約104日しか営業できないという厳しい条例が設けられています。
この規制により、当初想定していた収益の半分程度しか得られず、管理費やローン返済を含めると毎月赤字が続いているという声が増えています。「もう撤退したいが、原状回復に50万円以上かかると聞いて二の足を踏んでいる」「仲介で売ろうとしたが、民泊特有の設備がマイナス評価され査定額が低かった」といった悩みを抱えている方も少なくありません。
さらに、2025年には新宿区で都内初となる業務停止命令や廃止命令が相次ぎました。文京区でも届出義務違反への取り締まりが厳格化しており、「いつ自分も処分を受けるのか」という不安を感じながら運営を続けている方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、文京区の民泊物件を買取で売却する方法について、2026年最新の相場情報、年間104日規制が買取価格に与える影響、エリア別の価格目安、そして最短3営業日で現金化する具体的な手順まで徹底解説します。赤字が続いている方、原状回復費用を抑えたい方、確実に現金化したい方は、ぜひ最後までお読みください。
文京区の民泊買取市場の現状【2026年最新】
文京区の民泊規制が厳しい理由（年間営業日数104日の影響）
文京区の民泊は、住宅宿泊事業法（民泊新法）で定められた年間180日の上限よりもさらに厳しい制限を受けています。文京区条例により、住居専用地域・住居地域・準工業地域・文教地区では、金曜日の正午から日曜日の正午までしか営業できません。これにより、実質的な営業可能日数は年間約104日（週末52週分）に制限されます。
この規制対象エリアは文京区全体の約80%を占めており、湯島、本駒込、春日、後楽園、千駄木など、民泊需要が高いエリアのほとんどが含まれています。規制の背景には、住環境の保護と教育環境の維持があります。文京区は「文教の府」として古くから知られ、東京大学、お茶の水女子大学、順天堂大学など多数の教育機関が集積しています。近隣住民からの騒音やゴミ出しトラブルの防止、学生の学習環境保全を重視した結果、このような厳格な規制が設けられました。
民泊新法の180日という上限自体、ホテルや旅館との競合を避け、あくまで「住宅の有効活用」という位置づけを明確にするために設定されたものです。文京区はそこからさらに営業日数を約58%（104日÷180日）まで削減することで、住環境への影響を最小限に抑える方針を取っているのです。
文京区の民泊届出状況と行政処分リスク
観光庁が公表している「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧」によると、文京区における民泊の届出件数は増加傾向にありますが、同時に行政処分のリスクも高まっています。
2025年9月には、隣接する新宿区で都内初となる業務停止命令が12事業者に対して発令されました。報告義務違反や苦情対応の不備が主な理由です。さらに同年12月には、4事業者に対して都内初の廃止命令が出されています。文京区でも新宿区と同様に、2ヶ月に1度の定期報告義務や宿泊者名簿の適切な管理が求められており、これらを怠ると厳しい行政処分を受ける可能性があります。
届出義務違反に対するペナルティは重く、業務停止命令だけでなく、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されることもあります。業務停止命令を受けた物件は「問題物件」というレッテルが貼られ、買取査定においてもマイナス要因となります。行政処分を受ける前に売却を検討することが、買取価格への影響を最小限に抑える上で重要です。
規制強化で赤字化する民泊オーナーが増加中
年間104日という営業制限は、民泊の収益性に深刻な影響を与えています。具体的なシミュレーションで見てみましょう。
【収益シミュレーション例】
- 物件：文京区内の1LDK（50㎡）
- 稼働率：79%（業界平均）
- 宿泊単価：18,000円/泊
収入
- 年間売上：104日 × 79% × 18,000円 = 約147万円
支出
- 運営コスト（清掃・リネン・消耗品等）：売上の40% = 約59万円
- 固定費（管理費・修繕積立金）：月3万円 × 12ヶ月 = 36万円
- ローン返済：月5万円 × 12ヶ月 = 60万円
- その他経費（光熱費・通信費等）：年間4万円
年間収支：147万円 – 159万円 = -12万円（赤字）
このように、稼働率が業界平均レベルであっても、年間104日という制限下では赤字経営となってしまうケースが多いのです。物件を購入して民泊を始めた当初は年間180日の営業を前提に収支計画を立てていたオーナーにとって、実質的な営業日数が58%に削減されることは想定外の事態です。
さらに、インバウンド需要の変動や競合物件の増加により稼働率が70%を下回ると、赤字幅はさらに拡大します。こうした状況を受けて、文京区では民泊からの撤退を選択するオーナーが増加しています。しかし、撤退には原状回復費用や仲介手数料などのコストがかかるため、「損切りすべきか、それとも継続すべきか」の判断に迷っている方が多いのが実情です。
文京区の民泊買取相場を徹底解説【エリア別・物件タイプ別】
文京区エリア別の買取相場一覧表
文京区内でも、エリアや物件タイプによって買取相場には差があります。以下は、2026年1月時点での主要エリアの買取相場目安です。
| エリア（最寄駅） | 物件タイプ | 築年数 | 市場価格（万円） | 買取価格（万円） | 買取率 |
| 湯島駅徒歩6分 | 1棟（10室） | 築25年 | 16,000 | 11,200〜12,800 | 70〜80% |
| 本駒込駅徒歩5分 | 1LDK（50㎡） | 築5年 | 6,000 | 4,200〜4,800 | 70〜80% |
| 春日駅徒歩3分 | 1R（25㎡） | 築10年 | 3,500 | 2,450〜2,800 | 70〜80% |
| 後楽園駅徒歩8分 | 1LDK（60㎡） | 築15年 | 7,000 | 4,900〜5,600 | 70〜80% |
| 千駄木駅徒歩4分 | 1R（30㎡） | 築8年 | 4,000 | 2,800〜3,200 | 70〜80% |
買取価格は市場価格（通常の仲介で売却した場合の想定価格）の70〜80%が相場となっています。この幅は、物件の損耗状況、稼働実績、設備の状態、築年数などによって変動します。
例えば、湯島エリアの1棟物件は、市場価格が1億6,000万円程度ですが、買取の場合は1億1,200万円〜1億2,800万円が目安となります。一方、春日駅近くの1R物件は市場価格3,500万円に対して、買取価格は2,450万円〜2,800万円となります。
駅からの距離や築年数が同じでも、稼働実績が良好で設備の維持管理が行き届いている物件は、買取率が80%近くになることもあります。逆に、損耗が激しく修繕が必要な物件は70%程度になるケースが多いです。
買取価格が市場価格の70〜80%になる理由
買取価格が市場価格より低くなる理由は、買取業者が負担するコストとリスクにあります。
まず、再販コストです。買取業者は物件を買い取った後、一般居住用として転売するか、民泊として再運営します。いずれの場合も、原状回復やリフォームが必要となり、その費用は50万円〜150万円程度かかります。民泊特有の消防設備を撤去したり、損耗した床や壁を修繕したりするコストが発生するのです。
次に、仲介手数料です。買取業者が物件を転売する際には、仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税）が発生します。6,000万円の物件であれば、約200万円の手数料がかかります。
さらに、在庫リスクと金利負担があります。買取業者は物件を買い取ってから転売するまでの期間、在庫として保有します。その間の固定資産税、管理費、修繕積立金、さらに買取資金の金利負担が発生します。転売に3ヶ月かかる場合、これらのコストは数十万円に上ることもあります。
そして最も重要なのが、即金性の対価です。買取は最短3営業日で現金化できるというスピード感が最大の魅力です。仲介で売却する場合、買い手が見つかるまで3〜6ヶ月かかり、その間も赤字が続きます。買取価格が市場価格の70〜80%になるのは、この「時間を買う」ことへの対価でもあるのです。
仲介で売却する場合は市場価格の90〜110%で売れる可能性がありますが、3〜6ヶ月の期間を要します。一方、買取は70〜80%ですが最短3営業日で現金化できます。赤字が月10万円出ている状況であれば、半年待つと60万円の追加損失が発生するため、早期の買取が結果的に損失を抑えることになります。
買取価格を少しでも高くする3つのポイント
買取価格は業者によって差が出ます。以下の3つのポイントを押さえることで、より高い査定額を引き出すことができます。
① 複数の買取業者に査定依頼（相見積もり）
1社だけでなく、最低でも2〜3社に査定を依頼しましょう。買取業者によって得意とするエリアや物件タイプが異なるため、査定額に100万円以上の差が出ることもあります。
② 稼働実績データを提示
直近6ヶ月の売上実績、稼働率、宿泊者のレビュー評価などのデータがあれば、必ず提示してください。実績が良好な物件は、民泊として再運営する場合の収益見込みが立てやすいため、プラス評価につながります。
③ 届出書類の整備
届出受理通知、宿泊者名簿、定期報告の記録、消防設備点検記録など、法令で求められる書類が整備されている物件は、コンプライアンス面での信頼性が高く評価されます。書類が不備な場合、行政処分のリスクがあると判断され、査定額が下がる可能性があります。
文京区の民泊物件の正確な買取価格を知りたい方は、民泊専門の査定サービスをご利用ください。StayExitでは、年間104日規制を踏まえた適正査定を無料で実施しています。
文京区の民泊買取と仲介売却の比較【あなたに合う選択は?】
買取と仲介の違いを5項目で比較
民泊物件を手放す方法は、大きく分けて「買取」と「仲介売却」があります。それぞれの特徴を5つの項目で比較してみましょう。
| 項目 | 買取 | 仲介売却 |
| 売却期間 | 最短3営業日〜1ヶ月 | 3〜6ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格の70〜80% | 市場価格の90〜110% |
| 原状回復 | 不要（現況渡しOK） | 必要（50万〜150万円） |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要（売却価格の3%+6万円+消費税） |
| 売却失敗リスク | なし（買取保証） | あり（買い手が見つからない可能性） |
買取の最大のメリットは、スピードと確実性です。査定から成約まで最短3営業日で完了し、原状回復費用をかけずに現況のまま引き渡すことができます。仲介手数料も発生しないため、手元に残る金額の計算がしやすいのも特徴です。
一方、仲介売却は時間がかかりますが、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。ただし、文京区の民泊物件は年間104日という営業制限があるため、投資物件としての魅力が限られ、買い手が見つかりにくい傾向があります。内覧対応も複数回必要となり、その間も固定費は発生し続けます。
買取が向いているケース
以下のような状況にある方には、買取による売却が特におすすめです。
✅ 赤字が続いており早期撤退したい
年間104日の営業制限により毎月赤字が出ている場合、仲介で半年待つ間にも損失が拡大します。早期に買取で現金化することで、トータルの損失を最小限に抑えられます。
✅ 原状回復費用を抑えたい
民泊仕様から一般居住用に戻すには、消防設備の撤去や内装の修繕など、50万円〜150万円程度の費用がかかります。買取であれば、家具・家電・消防設備をそのまま残した状態で引き渡せるため、これらの費用を節約できます。
✅ 届出義務違反のリスクを早く解消したい
2ヶ月に1度の定期報告を怠っている、苦情対応の記録が不十分など、行政処分のリスクがある場合は早期の売却が推奨されます。処分を受ける前であれば、買取価格への影響を最小限に抑えられます。
✅ 複数物件を一括で処分したい（1R〜5棟一括対応）
複数の民泊物件を所有している場合、個別に仲介で売却するのは非常に手間がかかります。買取であれば、複数物件を一括で査定・成約できるため、管理負担から一気に解放されます。
✅ ローン返済のため確実に現金化したい
金融機関への返済計画を立て直す必要がある場合、売却期間が不確定な仲介よりも、確実に現金化できる買取が適しています。
仲介が向いているケース
一方で、以下のような状況では仲介売却を検討する価値があります。
✅ 時間をかけても高値で売りたい
赤字が出ていない、または余裕資金がある場合は、仲介で市場価格の90〜110%での売却を目指すことができます。
✅ 物件の状態が良く、原状回復費用が少ない
築浅で設備の状態が良好、損耗が少ない物件であれば、原状回復費用を抑えて一般居住用として転売しやすく、買い手が見つかりやすくなります。
✅ 稼働実績が良く、投資家需要が見込める
年間104日の制限下でも高い稼働率と収益を維持している物件は、民泊を継続したい投資家からの需要があります。実績データを提示することで、仲介でも比較的早く売却できる可能性があります。
✅ 急いでおらず、3〜6ヶ月待てる
時間的余裕がある場合は、まず仲介に出してみて、3ヶ月経っても売れなければ買取に切り替えるという戦略も有効です。
文京区の民泊を最短3営業日で買い取る方法【現況渡しOKのスキーム】
現況渡しOK買取のメリット
民泊専門の買取業者が提供する「現況渡しOK買取」には、大きく4つのメリットがあります。
メリット① 原状回復費用50万〜150万円が不要
通常、民泊を終了して一般居住用として売却する場合、消防設備（自動火災報知設備、誘導灯、非常照明など）の撤去、損耗した床や壁の修繕、クロスの張り替えなどが必要となります。これらの原状回復費用は、物件の広さや損耗の程度によって50万円〜150万円程度かかります。現況渡しOK買取であれば、これらの費用が一切不要です。
メリット② 家具・家電・リネンもそのまま買取
民泊用に揃えたベッド、テーブル、冷蔵庫、洗濯機、食器、リネン類なども、そのまま買い取ってもらえます。これらを処分するには廃棄費用がかかりますが、その費用も節約できます。
メリット③ 損耗・汚れが激しくても査定OK
年間104日の営業でも複数年運営していると、床の傷、壁の汚れ、設備の劣化が進みます。通常の仲介では大幅なマイナス評価となりますが、民泊専門の買取業者は損耗を織り込んだ上で査定するため、損耗が激しくても買取可能です。
メリット④ 最短3営業日で契約→1週間以内に入金
査定依頼から現地調査、買取価格の提示、契約締結まで、スムーズに進めば最短3営業日で完了します。契約後は1週間以内に代金が振り込まれるため、資金繰りが厳しい状況でも迅速に対応できます。
【具体例】
湯島エリアの1LDK（50㎡）で、3年間の運営により床や壁に損耗が目立つ物件が、現況渡しで4,200万円で買取成約。原状回復費用80万円が不要となり、実質的に4,280万円相当の価値を得られたケースがあります。
買取の流れ（5ステップ）
民泊買取の具体的な流れは以下の通りです。
1. 無料査定申込
WEBフォームまたは電話で査定を申し込みます。物件情報（所在地、間取り、築年数、稼働実績など）を提出してください。初回のヒアリングでは、営業日数の制限状況、届出状況、ローン残債の有無なども確認されます。
2. 現地調査
買取業者の担当者が物件を訪問し、実際の状態を確認します。建物の外観、室内の損耗状況、設備の動作確認、周辺環境などを細かくチェックします。最短で申込当日または翌日の調査も可能です。
3. 買取価格提示
現地調査の結果を踏まえ、買取価格が提示されます。通常は調査後24時間以内に査定結果が出ます。価格の算定根拠、成約条件、支払いスケジュールなども詳しく説明されます。
4. 契約締結
買取価格に納得したら、売買契約を締結します。必要書類（登記簿謄本、届出受理通知、固定資産税納税通知書、身分証明書など）の準備を買取業者がサポートしてくれます。最短3営業日での契約締結も可能です。
5. 決済・引渡し
契約後、1週間以内に代金が指定口座に振り込まれます。同時に物件の引渡しを行い、鍵や設備の説明書、届出関連書類などを引き渡します。これで買取手続きは完了です。
1R〜5棟一括買取も対応可能
民泊専門の買取業者は、単室の買取だけでなく、複数物件の一括買取にも対応しています。
例えば、「文京区内の本駒込エリアで3棟12室を運営していたが、年間104日規制と管理負担の重さから一括で手放したい」というケースがあります。このような場合、個別に仲介で売却するには膨大な時間と手間がかかりますが、一括買取であれば、全物件をまとめて査定し、一度の契約で処分できます。
一括買取のメリット
- 個別売却の手間が不要
- 複数物件をまとめて現金化できる
- 管理負担から一気に解放される
- 交渉の窓口が一本化され、スケジュール調整が楽
さらに、法人として民泊事業を運営している場合は、物件だけでなく法人ごと買取（M&A）する選択肢もあります。事業譲渡や株式譲渡の形で会社ごと売却することで、物件の所有権移転だけでなく、届出や許可もそのまま引き継ぐことができ、手続きが簡素化されます。
文京区の民泊買取のご相談はこちら
年間104日規制で赤字でも、現況渡しOK・最短3営業日で現金化可能。まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。
👉 無料査定・相談はこちら
まとめ：文京区の民泊買取で失敗しないための3つのチェックポイント
文京区での民泊買取を検討する際、以下の3つのポイントを押さえておくことが重要です。
1. 文京区の規制（年間104日）が買取価格に与える影響を理解する
文京区の民泊は、金曜正午から日曜正午までの約104日しか営業できません。この制限により収益性が大幅に低下し、買取価格も市場価格の70〜80%程度になります。赤字が月10万円出ている状況であれば、仲介で半年待つと60万円の追加損失が発生します。早期の意思決定が、トータルの損失を抑える鍵となります。
2. 買取と仲介の違いを比較し、自分に合う選択をする
急いで現金化したい、原状回復費用を抑えたい、確実に売却したい場合は買取が適しています。一方、時間をかけても高値で売りたい、物件の状態が良好で原状回復費用が少ない場合は仲介を検討する価値があります。自分の状況に合わせて、最適な方法を選びましょう。
3. 複数の買取業者に相見積もりを取る
買取業者によって査定額に100万円以上の差が出ることもあります。1社だけでなく、最低でも2〜3社に査定を依頼し、価格だけでなく対応の丁寧さや文京区の規制への理解度も比較して決めることをおすすめします。稼働実績データや届出書類を整備しておくことで、より高い査定額を引き出すことができます。
文京区の民泊買取・無料査定はこちら
1R〜5棟一括、現況渡しOK、最短3営業日で成約。届出義務違反のリスクを早期解消し、確実に現金化しませんか?
👉 今すぐ無料査定を申し込む
免責事項
本記事に記載されている情報は、2026年1月時点のものです。文京区の民泊規制・買取相場・税制などは今後変更される可能性があります。最新の情報については、以下の公式機関にご確認ください。
- 文京区公式HP: 住宅宿泊事業について
- 観光庁 民泊制度ポータルサイト: https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/
また、本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の物件に関する買取価格を保証するものではありません。実際の買取価格は、物件の状態・稼働実績・市場環境により変動します。詳しくは専門の買取業者にご相談ください。