民泊マンションを売却したいのに、なかなか買い手が見つからない――そんな悩みを抱えていませんか?
実は、民泊マンションは通常の居住用マンションと比べて売却が難しく、長期間市場に残ってしまうケースが少なくありません。その背景には、管理組合の規制強化や営業許可の問題、さらには供給過多による買い手不足など、民泊特有の複数の要因が絡んでいます。
本記事では、民泊マンションが「売れない」主な5つの理由を明らかにし、売却困難度に応じた3つの解決策を具体的に解説します。物件の状況に合わせて、通常の仲介・専門業者による買取・撤退支援サービスを使い分けることで、最短3営業日での成約も可能です。
売却を諦める前に、まずは「なぜ売れないのか」を正確に把握し、最適な出口戦略を見つけましょう。
民泊マンションが「売れない」5つの理由
民泊マンションの売却が困難になる背景には、通常の不動産売却では直面しない特有の問題が存在します。ここでは、主な5つの理由を具体的に解説します。
① マンション管理組合による民泊禁止規約の増加
国土交通省の調査によると、分譲マンションの約80%が管理規約で民泊を禁止しています。これは、騒音トラブルやゴミ出し問題、セキュリティ上の懸念から、多くの管理組合が民泊営業を制限する方向に舵を切ったためです。
規約で民泊が禁止されている物件は、購入後に民泊運営ができないため、買い手がほとんどつきません。仮に購入希望者が現れても、「居住目的のみ」という条件になるため、民泊設備が残っている状態では敬遠されがちです。
このため、管理組合の規約確認は売却前の必須チェックポイントとなっています。
② 営業許可・届出の名義変更が困難
民泊運営には、旅館業法に基づく営業許可または住宅宿泊事業法に基づく届出が必要です。しかし、これらの許可や届出は物件の売却時に自動的に承継されるわけではなく、買主が新たに申請手続きを行う必要があります。
特に旅館業許可の場合、消防設備や建築基準法への適合が求められるため、物件の状態によっては買主が新規取得できないケースもあります。こうした手続きの煩雑さが、購入希望者にとって大きなハードルとなり、売却を難しくしています。
詳しい売却手続きや注意点については、民泊売却の完全ガイドもあわせてご確認ください。
③ 民泊バブル崩壊による供給過多
2018年の住宅宿泊事業法(民泊新法)施行後、届出件数は一時的に増加したものの、その後の規制強化や新型コロナウイルスの影響で稼働率が大幅に低下しました。観光庁の統計によると、民泊施設の稼働率は全国平均で50-60%程度にとどまっています。
需要が回復しない一方で、売りに出される民泊物件は増加しており、買い手市場となっています。競合物件が多いエリアでは、価格を下げても売却が進まない状況が続いています。
④ 低稼働率で査定額が大幅に下がる
民泊マンションの査定では、稼働率や収益実績が重視されます。稼働率が30%以下の物件は、収益性が低いと判断され、通常の居住用マンションと比べて60-70%程度の査定額になることも珍しくありません。
具体例:
新宿区のワンルームマンション(築15年)で、通常の居住用であれば2,500万円程度の査定が見込めるところ、民泊としての稼働率が40%の場合、1,800万円程度まで下がるケースがあります。
このように、運営実績が芳しくない物件は、想定よりも大幅に低い価格でしか売却できない現実があります。
⑤ 残置物・原状回復コストの負担
民泊マンションには、ベッドやソファ、調理器具、Wi-Fi機器など、多くの設備や家具が残されています。これらの撤去費用は50-150万円程度かかることが一般的で、買主にとって大きな負担となります。
また、原状回復(クロスの張替えや設備の修繕)も必要になるため、追加コストを嫌がる買主が多く、売却が長期化する原因となっています。
民泊マンションを売却する3つの選択肢と選び方
民泊マンションの売却方法は、物件の条件や状況によって最適な選択肢が異なります。ここでは、売却困難度別に3つのパターンを紹介します。
【条件良好】通常の不動産仲介で売却
対象物件:
- 好立地(駅徒歩5分以内、観光地近く)
- 高稼働率(年間60%以上)
- 管理組合が民泊を許可している
このような条件が揃っている物件は、通常の不動産仲介を通じて高値での売却が可能です。売却期間は3-6ヶ月程度、価格は市場価格の90-110%が目安となります。
複数の不動産会社に査定を依頼し、民泊運営実績をアピールすることで、投資家向けに効果的に訴求できます。詳細な売却戦略については、民泊売却の完全ガイドをご参照ください。
【条件普通】民泊専門業者による買取
対象物件:
- 稼働率がやや低い(年間30-60%)
- 立地条件が平均的
- 早期売却を希望している
一般的な仲介では時間がかかりそうな物件は、民泊事業に精通した専門業者による買取が現実的です。売却期間は1-2ヶ月程度、価格は市場価格の70-85%が相場です。
StayExitの民泊買取サービスでは、民泊特有の事情を理解した上で迅速な査定・買取を行っています。無料査定のご相談はこちらから承っています。
【条件困難】撤退支援・現況渡し買取サービス
対象物件:
- 管理組合とトラブルがある
- 大幅な赤字運営が続いている
- 遠方物件で管理が困難
- 残置物や設備の撤去が難しい
このような売却困難な物件には、撤退支援に特化した現況渡し買取サービスが最適です。
StayExitの強み:
- 最短3営業日での成約実績 – 急ぎの売却にも対応
- 現況渡しOK – 家具・家電・民泊設備をそのままで買取可能
- 1Rから5棟一括まで対応 – 複数物件の一括売却も可能
- 離島・遠方物件も対応 – 沖縄の離島物件の買取実績あり
民泊特有の営業許可問題や管理組合との調整もワンストップで対応するため、複雑な手続きに悩まされることなく、スムーズに売却を完了できます。
実績例:
- 新宿区1R(稼働率20%) → 3営業日で成約
- 大阪市中央区2棟一括 → 12営業日で成約
- 沖縄県久米島町1棟 → 遠方対応で14日で成約
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まとめ:民泊マンションが売れないときは専門業者への相談が最短ルート
民泊マンションが売れない主な理由は、管理組合の規制・営業許可の承継問題・供給過多・低稼働率による査定額低下・残置物コストの5つです。
売却を成功させるには、物件の条件に応じて通常の仲介・専門業者による買取・撤退支援サービスを使い分けることが重要です。特に、売却が困難な状況にある場合は、民泊事業に精通した専門業者に相談することで、最短ルートでの売却が実現できます。
StayExitでは、民泊・旅館業の撤退支援に特化したサービスを提供しており、最短3営業日での成約、現況渡しOK、1Rから5棟一括まで幅広く対応しています。複雑な許可問題や管理組合との調整もワンストップでサポートするため、安心してお任せいただけます。
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詳しくは民泊売却の完全ガイドもご覧ください。
※ 本記事の情報は2025年12月時点のものです。実際の内容と異なる可能性がありますので、最新情報はご自身でご確認ください