民泊物件の売却を検討する際、最も知りたいのが「自分の物件はいくらで売れるのか?」という点です。民泊物件の売却相場は、エリアや物件タイプによって大きく異なり、さらに通常の不動産とは異なる「営業権」という事業価値も評価対象となります。
この記事では、都心・地方都市・リゾート地の3エリアと、1R・1LDK・戸建ての3タイプ別に、2025年最新の売却相場を一覧表で解説します。また、相場より高く売るための実践的なポイントもご紹介します。
民泊の売却相場｜エリア別・物件タイプ別の価格目安
民泊物件の売却相場は、立地と物件規模によって数百万円から数千万円まで大きく変動します。以下の一覧表で、あなたの物件の目安を確認しましょう。
売却相場の一覧表(都心・地方・リゾート地)
| 物件タイプ | エリア | 不動産価値(目安) | 営業権上乗せ |
|---|---|---|---|
| 1R・1K(20~25㎡) | 都心(東京23区・大阪市) | 1,500万~2,500万円 | +150万~250万円 |
| 地方都市(札幌・福岡・京都) | 800万~1,500万円 | +80万~150万円 | |
| リゾート地(沖縄・軽井沢) | 1,000万~2,000万円 | +100万~200万円 | |
| 1LDK(40~50㎡) | 都心 | 2,500万~4,000万円 | +250万~400万円 |
| 地方都市 | 1,500万~2,500万円 | +150万~250万円 | |
| リゾート地 | 1,800万~3,000万円 | +180万~300万円 | |
| 戸建て(80~100㎡) | 都心 | 4,000万~8,000万円 | +400万~800万円 |
| 地方都市 | 2,000万~4,000万円 | +200万~400万円 | |
| リゾート地 | 2,500万~5,000万円 | +250万~500万円 |
重要な注意点: 上記はあくまで目安です。実際の売却相場は、築年数、駅からの距離、設備状態、稼働率、レビュー評価などにより大きく変動します。必ず複数社に査定を依頼して、適正相場を確認してください。
売却相場の算出方法(不動産価値+営業権)
民泊物件の売却相場は、通常の不動産とは異なる評価方法を用います。
売却相場 = 不動産価値 + 営業権価値
この2つの要素を理解することが、適正相場を把握する第一歩です。
不動産価値とは
立地、築年数、広さ、設備など、物件そのものの基本的な価値です。通常の不動産会社が査定する際は、この不動産価値のみを評価します。
営業権価値の計算式
営業権 = 年間EBITDA × 2~3倍
- EBITDA = 営業利益 + 減価償却費
民泊事業の場合、減価償却費が少ないケースが多いため、実質的には「年間営業利益×2~3倍」と考えてよいでしょう。
具体的な計算例(大阪市・1LDK物件)
実際のケースで計算してみましょう。
前提条件:
- 不動産価値: 2,500万円(周辺の中古マンション相場)
- 年間売上: 300万円
- 年間経費: 180万円(清掃費、光熱費、代行手数料等)
- 年間営業利益(EBITDA): 120万円
営業権価値の算出:
- EBITDA×2倍の場合: 240万円
- EBITDA×3倍の場合: 360万円
合計売却相場:
- 2,500万円(不動産) + 240万~360万円(営業権) = 2,740万~2,860万円
営業権が高く評価されるケース:
- 稼働率が70%以上で安定している
- レビュー評価が4.5以上(5点満点)
- リピーターが多く、安定した顧客基盤がある
- 立地が良く、将来の収益性も見込める
営業権が低く評価されるケース:
- 赤字が続いている
- 近隣トラブルが多発している
- 180日規制などで営業日数が制限されている
- 法規制に違反している
民泊の売却相場より高く売る3つのポイント
売却相場を把握したら、次は「どうすれば適正価格、または相場より高く売れるか?」を考えましょう。以下の3つのポイントを押さえることで、損のない売却が可能になります。
ポイント1:営業権を正しく評価してもらう
最も重要なポイントは、営業権を含めて査定してもらうことです。
通常の不動産会社に査定を依頼すると、不動産価値のみで評価されるため、営業権の価値が反映されません。これでは、本来の価値より数百万円も安い査定額になってしまいます。
営業権を正しく評価してもらうには:
民泊専門業者に依頼することが重要です。民泊専門業者は、以下の要素を総合的に評価します。
営業権の評価対象:
- 稼働率の実績(70%以上が高評価の目安)
- レビュー評価・リピーター数
- 年間売上・利益の推移
- 運営ノウハウ・予約管理システム
- 予約サイトでのランキング
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ポイント2:複数社に査定を依頼して比較する
相場を正確に把握するには、民泊専門業者と通常の不動産会社の両方に査定を依頼しましょう。
なぜ複数社に依頼すべきか?
単一の業者だけでは、その査定額が妥当かどうか判断できません。複数社に依頼することで、以下のメリットがあります。
比較すべきポイント:
- 不動産価値のみの査定額(通常の不動産会社)
- 営業権を含めた査定額(民泊専門業者)
- 査定の根拠・算出方法
- 売却方法の提案(仲介・買取・M&A)
- 売却にかかる期間と手間
比較することで、営業権がどれくらい評価されているかが明確になり、適正相場を把握できます。また、業者によって得意な売却方法が異なるため、あなたに最適な選択肢が見つかります。
ポイント3:売却のタイミングを見極める
民泊の売却相場は、市場環境によって変動します。以下のタイミングを意識することで、より高値での売却が期待できます。
高値で売れやすいタイミング:
- インバウンド需要が回復している時期
- 大規模イベント(万博、オリンピック等)の開催前
- 稼働率が高い時期(実績データが良好)
- 周辺エリアの再開発が進んでいる時期
注意すべきタイミング:
- 赤字が続き、ローン返済が苦しくなる前
- 法規制が厳しくなる前
- 物件の老朽化が進む前
売却を検討し始めたら、早めに査定を受けて市場価値を把握しておくことをおすすめします。
まとめ:民泊の売却相場は営業権込みで把握しよう
この記事の重要なポイントをまとめます。
この記事のまとめ:
- 民泊の売却相場は「不動産価値+営業権」で構成される
- 通常の不動産会社は不動産価値のみを評価
- 民泊専門業者は営業権も含めて評価
- エリア・物件タイプで相場は大きく変動
- 都心の1R: 1,650万~2,750万円(営業権含む)
- 都心の1LDK: 2,750万~4,400万円(営業権含む)
- 都心の戸建て: 4,400万~8,800万円(営業権含む)
- 営業権を正しく評価してもらうには民泊専門業者に依頼
- 稼働率・レビュー評価・収益性を総合評価
- 年間EBITDA×2~3倍が営業権の目安
- 複数社に査定を依頼し、相場の妥当性を確認
- 民泊専門業者と通常の不動産会社の両方に依頼
- 査定額の根拠と売却方法を比較検討
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※ 本記事の情報は2025年12月時点のものです。実際の内容と異なる可能性がありますので、最新情報はご自身でご確認ください。