民泊物件の売却を検討する際、最も気になるのが「自分の物件はいくらで売れるのか?」という点です。しかし、民泊物件の査定は通常の不動産とは異なり、物件そのものの価値に加えて「営業権(のれん代)」という事業価値も評価対象となります。
この記事では、民泊物件の査定方法、価格相場、営業権の評価方法、査定依頼の流れまで、2025年最新情報に基づいて徹底解説します。適正価格を把握して、損のない売却を実現しましょう。
民泊の査定とは？通常の不動産査定との違い
民泊物件の査定は、通常の不動産査定とは評価の視点が大きく異なります。まずはその違いを理解しましょう。
民泊査定の2つの構成要素(不動産価値+営業権価値)
民泊物件の査定額は、以下の2つの要素で構成されます。
民泊物件の査定額 = 不動産価値 + 営業権価値
1. 不動産価値
立地、築年数、広さ、設備など、物件そのものの基本的な価値です。通常の不動産会社が査定する際は、この不動産価値のみを評価します。
評価基準:
- 立地条件(駅からの距離、周辺環境)
- 築年数と建物の状態
- 専有面積・間取り
- 設備のグレード(キッチン、バスルーム等)
2. 営業権価値(のれん代)
民泊事業としての収益性、ブランド価値、顧客基盤、運営ノウハウなどの無形資産の価値です。これは民泊専門業者でなければ適切に評価できません。
評価対象:
- 年間の収益性(売上・利益)
- 稼働率の実績
- レビュー評価・リピーター数
- 予約サイトでのランキング
- 運営ノウハウ・システム
重要: 通常の不動産会社に査定を依頼すると、不動産価値のみで評価されるため、営業権の価値が反映されず、本来の価値より低い査定額になる可能性があります。民泊専門業者(StayExit等)に依頼することで、営業権を含めた適正価格での査定が可能です。
営業権(のれん代)の評価方法｜EBITDA×2~3倍とは?
営業権の評価には、一般的に年間EBITDA×2~3倍という業界標準の計算式が用いられます。
EBITDAの計算式
EBITDA = 営業利益 + 減価償却費
民泊事業の場合、減価償却費が少ないケースが多いため、実質的には「年間営業利益×2~3倍」と考えてよいでしょう。
具体的な計算例
前提条件:
- 年間売上: 300万円
- 年間経費: 180万円(清掃費、光熱費、代行手数料等)
- 年間営業利益: 120万円
- 年間EBITDA: 120万円
営業権価値の算出:
- EBITDA×2倍の場合: 240万円
- EBITDA×3倍の場合: 360万円
つまり、この物件の営業権価値は240万~360万円と評価されます。
評価が高くなるケース
営業権の倍率が3倍以上になる可能性があるケース:
- 稼働率が70%以上で安定している
- レビュー評価が4.5以上(5点満点)
- リピーターが多く、顧客基盤が確立している
- 立地が優れており(駅近、観光地近く)、将来の収益性も見込める
- 運営システムが確立されており、引き継ぎが容易
評価が低くなるケース
営業権がゼロまたはマイナス評価になる可能性があるケース:
- 赤字が続いている
- 法規制に違反している(無届け営業等)
- 近隣トラブルが多発している
- 180日規制などで営業日数が制限されている
- 管理組合が民泊を禁止している(マンションの場合)
民泊物件の査定相場と価格決定要因
実際に民泊物件がいくらで売れるのか、物件タイプ別の相場と価格を左右する要因を見ていきましょう。
物件タイプ別の査定相場(1R・1LDK・戸建て)
以下は、2025年時点での民泊物件の査定相場目安です。
| 物件タイプ | エリア | 不動産価値(目安) | 営業権上乗せ |
|---|---|---|---|
| 1R・1K(20~25㎡) | 都心(東京23区・大阪市中心部) | 1,500万~2,500万円 | +150万~250万円 |
| 1LDK(40~50㎡) | 都心(東京23区・大阪市中心部) | 2,500万~4,000万円 | +250万~400万円 |
| 戸建て(80~100㎡) | 都心(東京23区・大阪市中心部) | 4,000万~8,000万円 | +400万~800万円 |
注意: 上記はあくまで目安です。実際の査定額は、築年数、駅からの距離、設備状態、稼働率などにより大きく変動します。必ず複数社に査定を依頼して、適正価格を確認してください。
査定額を左右する5つの要因
民泊物件の査定額は、以下の5つの要因によって大きく変動します。
1. 立地・エリア
最も重要な要因です。以下の条件を満たすほど査定額が高くなります。
- 駅から徒歩10分以内
- 主要観光地へのアクセスが良い
- 繁華街・ビジネス街に近い
- インバウンド需要が見込めるエリア
2. 稼働率
稼働率70%以上が高評価の目安です。稼働率が高いほど、安定した収益が見込めるため、営業権の評価が高くなります。
3. レビュー評価
Airbnb、Booking.comなどの予約サイトでの評価が重要です。**4.5以上(5点満点)**が理想的で、レビュー数が多く、評価が高いほど営業権の価値が上がります。
4. 収益性
年間の売上・利益の実績が評価されます。特に以下の点が重視されます。
- 年間EBITDAの額
- 売上の成長トレンド(増加傾向か減少傾向か)
- 利益率の高さ
5. 法規制の状況
民泊運営の適法性も査定に影響します。
- 住宅宿泊事業の届出または旅館業許可が有効
- 管理組合が民泊を許可している(マンションの場合)
- 自治体の条例に違反していない
ポイント: これら5つの要因を改善することで、査定額を高めることが可能です。特に稼働率とレビュー評価は、運営努力で向上できる部分なので、売却前に改善を図ることをおすすめします。
民泊の査定を依頼する流れと必要書類
実際に民泊物件の査定を依頼する際の流れと、準備すべき書類を確認しましょう。
査定依頼の3ステップ(即日~1週間)
ステップ1: 複数社に査定依頼
民泊専門業者と通常の不動産会社の両方に査定を依頼しましょう。
民泊専門業者の例:
- StayExit(営業権を含む査定が可能)
- 民泊M&A仲介サービス
通常の不動産会社:
- 大手不動産会社
- 地域密着型の不動産会社
- 不動産一括査定サイト
ポイント: 民泊専門業者に依頼することで、営業権を含む適正価格が分かります。一方、通常の不動産会社は不動産価値のみを評価するため、比較することで物件そのものの価値と事業価値を分けて把握できます。
ステップ2: 物件情報と運営実績を提供
査定依頼時に以下の情報を提供します。
物件情報:
- 所在地、広さ、築年数、間取り
- 設備の状況(家具・家電の有無)
- 管理組合の規約(マンションの場合)
運営実績:
- 年間売上・経費の実績
- 稼働率データ
- レビュー評価・スコア
- 予約サイトでのランキング
ステップ3: 査定結果を比較
複数社から査定結果が届いたら、以下の点を比較検討します。
- 不動産価値のみの査定額
- 営業権を含めた査定額
- 査定の根拠・算出方法
- 売却方法の提案(仲介・買取・M&A)
所要期間: 査定依頼から結果受領まで、即日~1週間程度です。
査定時に必要な書類リスト
査定をスムーズに進めるために、以下の書類を準備しましょう。
基本書類
- 登記簿謄本(登記事項証明書): 法務局で取得(手数料600円)
- 固定資産税納税通知書: 最新年度のもの
- 建物図面・間取り図: 購入時の資料または管理会社から取得
民泊関連書類
- 住宅宿泊事業の届出受理書: 住宅宿泊事業法で届出している場合
- 旅館業営業許可証: 簡易宿所として運営している場合
- 収益データ: 月別の売上・経費の記録
- 稼働率データ: 予約カレンダー、稼働率推移
- レビュー評価: Airbnb、Booking.comなどのレビュースコア
- 備品リスト: 家具・家電の購入時期、状態
賃貸物件の場合
- 賃貸借契約書: 賃貸物件で民泊を運営している場合
- 大家の承諾書: 物件売却または賃借権譲渡の承諾
ヒント: 書類が不足している場合でも、まずは無料査定を依頼することが可能です。査定業者から必要書類の案内がありますので、その後準備しても問題ありません。
査定後の売却方法の選び方(仲介・買取・M&A)
査定が完了したら、次は売却方法を選びます。民泊物件には3つの売却方法があり、それぞれ特徴が異なります。
3つの売却方法の比較表
| 売却方法 | 価格 | 期間 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 仲介 | 市場価格の90~110% | 3~6ヶ月 | 高く売りたい、時間に余裕がある |
| 買取 | 市場価格の60~80% | 最短3営業日 | 早く現金化したい、手間を省きたい |
| M&A | 不動産価値+営業権 | 1~3ヶ月 | 収益性が高い、営業権に価値がある |
仲介が向いているケース
- できるだけ高値で売却したい
- 売却までに3~6ヶ月の時間的余裕がある
- 内覧対応などの手間をかけられる
買取が向いているケース
- とにかく早く現金化したい(最短3営業日で成約)
- 原状回復の費用をかけたくない
- 内覧対応などの手間を省きたい
- 赤字が続いており、早期撤退したい
M&A(事業譲渡)が向いているケース
- 稼働率が高く、収益性が優れている
- 営業権の価値が高い(EBITDA×2~3倍で評価される)
- 既存予約をキャンセルせず引き継ぎたい
StayExitの無料査定サービス
民泊物件の査定・売却でお悩みの方は、StayExitの無料査定サービスをご活用ください。
StayExitの特徴:
- 最短3営業日で成約可能: スピード重視の買取に対応
- 1Rから5棟一括まで対応: 小規模から大規模物件まで幅広く対応
- 現況渡しOK・原状回復不要: 家具・設備をそのまま引き渡し可能
- 営業権を含む適正価格で査定: 民泊専門だから事業価値も正確に評価
まずは無料査定で適正価格を確認しましょう
査定は無料で、強引な営業は一切ありません。売却を検討している方も、まずは自分の物件の価値を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。
まとめ: 民泊の査定は営業権を含む適正価格の把握が重要
民泊物件の査定について、重要なポイントをまとめます。
この記事のまとめ:
- 民泊物件の査定は「不動産価値+営業権価値」で構成される
- 通常の不動産会社は不動産価値のみを評価
- 民泊専門業者は営業権も含めて評価
- 営業権は年間EBITDA×2~3倍が目安
- 稼働率70%以上、レビュー評価4.5以上なら高評価
- 赤字や法規制違反の場合は評価が下がる
- 査定は複数社に依頼し、民泊専門業者も含めること
- 民泊専門業者と通常の不動産会社の両方に依頼
- 査定額の根拠と算出方法を比較する
- 査定後は仲介・買取・M&Aから最適な売却方法を選択
- 高く売りたいなら仲介
- 早く現金化したいなら買取
- 収益性が高いならM&A
民泊の査定・売却でお悩みの方は、StayExitの無料査定をご活用ください。営業権を含む適正価格で査定いたします。
※ 本記事の情報は2025年12月時点のものです。実際の内容と異なる可能性がありますので、最新情報はご自身でご確認ください。