民泊物件を売却しようと考えたとき、「仲介」「買取」「M&A仲介」という3つの選択肢があることをご存知でしょうか。それぞれに異なるメリット・デメリットがあり、売却期間や価格帯も大きく変わります。
本記事では、民泊物件の売却方法を比較し、営業権を含む適正価格で売却するための業者選びのポイントを解説します。高値売却を目指す方も、早期現金化を優先する方も、最適な選択ができるようサポートします。
民泊の仲介とは？買取・M&A仲介との違い
民泊物件の売却方法には、大きく分けて「仲介」「買取」「M&A仲介（事業譲渡）」の3つがあります。一般の不動産売却と同様に見えますが、民泊特有の「営業権（のれん代）」の扱いが重要なポイントとなります。
まずは、それぞれの売却方法の特徴を理解し、自分の状況に合った選択肢を見つけましょう。
仲介・買取・M&A仲介の3つの売却方法を比較
民泊物件の売却方法によって、売却先・期間・価格が大きく異なります。以下の比較表で、3つの方法の違いを整理しました。
| 項目 | 仲介 | 買取 | M&A仲介 |
|---|---|---|---|
| 売却先 | 一般の買主 | 不動産会社 | 事業承継希望者 |
| 売却期間 | 3~6ヶ月 | 3営業日~1ヶ月 | 1~3ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格の90~110% | 市場価格の60~80% | 不動産価値＋営業権 |
| 仲介手数料 | あり（売却価格の3%+6万円） | なし | あり（成功報酬型） |
| 営業権評価 | されにくい | されない | される |
| 適したケース | 高値売却重視・時間に余裕 | 早期現金化重視 | 事業実績を評価してほしい |
仲介は、不動産会社が広く買主を探してくれる方法です。市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い一方、買主が見つかるまで3~6ヶ月程度かかるのが一般的です。
買取は、不動産会社が直接買い取る方法です。最短3営業日で現金化できるスピード感が魅力ですが、売却価格は市場価格の60~80%程度になることが多いです。
M&A仲介は、民泊事業を丸ごと譲渡する方法です。不動産価値に加えて、稼働実績やレビュー評価などの「営業権（のれん代）」も評価されるため、高値での売却が期待できます。
民泊 売却の詳しい流れや相場については、民泊売却の完全ガイドで詳しく解説しています。
民泊の仲介を選ぶメリット・デメリット
仲介は民泊売却の中でも最も一般的な方法ですが、メリットとデメリットをしっかり理解した上で選択することが重要です。
仲介のメリット｜市場価格で売却できる可能性が高い
民泊物件を仲介で売却する主なメリットは以下の3点です。
1. 市場価格で売却可能
仲介では、不動産会社が複数の購入希望者を探すため、買取よりも高値（市場価格の90~110%）での売却が期待できます。特に立地が良く、稼働実績のある民泊物件は、複数の買主候補が現れることで価格競争が起きやすくなります。
2. 広く買主を募集
一般公開で物件情報を掲載するため、個人投資家から法人まで幅広い層にアプローチできます。複数の購入希望者の中から、条件の合う買主を選べるのも仲介の強みです。
3. 営業権の評価機会
民泊専門の仲介業者を選べば、Airbnbのレビュー評価や稼働率などの実績を価格に反映してもらえる可能性があります。稼働率70%以上、レビュー4.5以上の物件は、営業権として評価されやすい傾向にあります。
仲介のデメリット｜売却まで時間がかかる
一方で、仲介には以下のようなデメリットもあります。
1. 売却期間が長い
買主を探す必要があるため、平均3~6ヶ月、物件の条件や市況によっては1年以上かかることもあります。その間も固定資産税や管理費などのランニングコストは発生し続けます。
2. 仲介手数料が発生
売却が成立した場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。法律で定められた上限額は「売却価格の3%+6万円（税抜）」です。例えば、3,000万円で売却した場合、仲介手数料は96万円（税抜）となります。
3. 買主次第で価格変動
買主がなかなか見つからない場合、価格を下げざるを得ないケースもあります。特に、民泊規制が強化されたエリアや、稼働実績が低い物件は、売却に時間がかかる傾向があります。
民泊の仲介業者の選び方｜営業権評価がポイント
民泊物件の売却で高値を目指すなら、業者選びが最も重要です。一般の不動産仲介と民泊専門仲介では、査定の視点が大きく異なります。
民泊専門の仲介業者を選ぶべき理由
一般不動産仲介との違い
一般の不動産仲介は、土地や建物の資産価値を中心に査定します。一方、民泊専門の仲介業者は、稼働率・レビュー評価・OTA運用実績といった「営業権（のれん代）」まで評価してくれます。
営業権（のれん代）とは
営業権とは、民泊事業が生み出す収益力を金額に換算したものです。一般的には「年間EBITDA（営業利益に減価償却費を加えた数値）×2~3倍」が目安とされています。
例えば、年間EBITDAが300万円の民泊物件であれば、営業権は600~900万円と評価されます。この営業権を不動産価値に上乗せすることで、買取よりも数百万円高く売却できる可能性があります。
営業権の詳しい計算方法については、民泊売却の完全ガイドで解説しています。
民泊専門仲介の強み
- OTA運用実績の理解：Airbnb・楽天トラベルなどの運用ノウハウを評価できる
- 許認可知識：旅館業許可・特区民泊など法的要件を熟知している
- 買主ネットワーク：民泊投資家や運営会社とのつながりがある
特に、Airbnbレビュー4.5以上、稼働率70%超の物件は、民泊専門仲介に依頼することで営業権を含めた適正価格での査定が期待できます。
仲介業者選びのチェックポイント3つ
民泊の仲介業者を選ぶ際は、以下の3点を確認しましょう。
1. 民泊物件の売却実績
過去にどれだけの民泊物件を売却してきたか、成約事例を確認しましょう。実績が豊富な業者ほど、適切な価格設定や買主へのアプローチ方法を熟知しています。
2. 営業権評価の有無
査定時に稼働率や収益データを反映してくれるかを確認してください。「不動産価値のみ」の査定では、民泊としての付加価値が正当に評価されません。
3. M&A仲介対応の可否
将来的に事業譲渡も視野に入れたい場合、M&A仲介にも対応できる業者を選ぶと選択肢が広がります。売却方法を柔軟に切り替えられる体制があるかも重要なポイントです。
StayExitでは、民泊・旅館業の撤退支援として買取・借上げ・仲介を最速選択できます。営業権を含む適正価格での査定が可能で、最短3営業日で成約、現況渡しOK、1Rから5棟一括まで対応しています。無料査定はこちら
まとめ｜民泊の仲介は営業権を評価してくれる業者を選ぼう
民泊物件の売却方法には「仲介」「買取」「M&A仲介」の3つがあり、それぞれに適したケースがあります。
仲介のメリットは市場価格での売却が期待できること、デメリットは売却まで時間がかかることです。高値売却を目指すなら、時間に余裕を持って仲介を選ぶのが得策です。
特に重要なのが、民泊専門の仲介業者を選ぶことです。一般の不動産仲介では評価されにくい「営業権（のれん代）」を適切に査定してくれる業者なら、稼働実績やレビュー評価を価格に反映してもらえます。
民泊物件の売却を検討している方は、まず複数の民泊専門仲介業者に査定を依頼し、営業権を含めた適正価格を確認することをおすすめします。
StayExitなら、買取・借上げ・仲介から最適な方法を即時選択できます。無料査定で民泊の適正価格を確認しましょう。詳細はこちら
民泊 売却の全体像については、民泊売却の完全ガイドをご覧ください。
※ 本記事の情報は2025年12月時点のものです。実際の内容と異なる可能性がありますので、最新情報はご自身でご確認ください。