荒川区で民泊を運営されている方の中には、「上乗せ条例がなく年間180日営業できるが、規制強化の動きが不安」「町屋・日暮里エリアで稼働率が伸び悩んでいる」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。本記事では、荒川区の民泊売却を検討中の方へ向けて、上乗せ条例なし・年間180日営業可能という環境と規制強化リスクを解説し、町屋・日暮里・西日暮里のエリア別買取相場、利回り水準、賃貸転換・即時売却の判断基準を網羅的に紹介します。規制強化前の今が売却の好機である理由、最短3営業日で現金化する方法まで、最新データをもとに徹底解説します。
1. 荒川区の民泊市場の現状
1-1. 荒川区の民泊届出件数と市場規模
荒川区の民泊市場は、以下のデータで特徴づけられます。
- 届出件数: 約200〜250件（2024年時点、推定）
- 23区内ランキング: 約20位前後
- 人口: 約21.7万人（2024年時点）
- 人口あたり届出率: 約0.09〜0.11件/千人（23区平均をやや下回る水準）
荒川区の届出件数は23区内で下位クラスですが、これは住居専用地域が多く、商業エリアが限定的であることが要因です。一方で、上乗せ条例がないため、年間180日の営業が可能な環境が整っています。
出典: 観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧」
1-2. 上乗せ条例なし・年間180日営業可能の実務
荒川区は、東京23区内で上乗せ条例がない区の一つです。これにより、以下の運営環境が実現しています。
- 営業制限: 住宅宿泊事業法の年間180日のみ（用途地域・時期による制限なし）
- 上乗せ条例: なし（週末限定規制や営業期間制限なし）
- 規制検討: 2026年1月時点では具体的な規制強化の動きは公表されていない
【23区の規制状況比較】
| 区 | 上乗せ条例 | 営業日数制限 | 備考 |
| 荒川区 | なし | 年間180日のみ | 規制が緩い区の一つ |
| 墨田区 | あり | 約109日（週末限定） | 2026年4月施行 |
| 葛飾区 | あり | 約120日 | 2026年4月施行 |
| 豊島区 | あり | 約84日（春夏冬休み限定） | 2026年12月施行 |
| 台東区 | あり | 約109日（週末限定） | 施行済み |
荒川区は、近隣の墨田区・台東区と比較して規制が緩く、年間180日営業可能という環境は売却時の評価ポイントとなります。
出典: CompassStay「東京23区×民泊 上乗せ条例まとめ」
1-3. 町屋・日暮里・西日暮里の需要特性と稼働率
荒川区内でも、エリアによって民泊の需要特性や稼働率は異なります。
| エリア | 主要駅 | 需要特性 | 主要需要層 | 平均宿泊単価 | 平均稼働率 |
| 町屋 | 東京メトロ千代田線・京成本線 町屋駅 | 下町風情、商店街充実 | 長期滞在客、ファミリー層 | 12,000〜16,000円/泊 | 約60〜68% |
| 日暮里 | JR山手線・京浜東北線・常磐線 日暮里駅 | 山手線アクセス、成田空港直結 | 訪日外国人、ビジネス客 | 14,000〜18,000円/泊 | 約65〜72% |
| 西日暮里 | JR山手線・東京メトロ千代田線 西日暮里駅 | 山手線アクセス、住宅地 | 単身客、長期滞在客 | 13,000〜17,000円/泊 | 約62〜70% |
| 南千住 | JR常磐線・東京メトロ日比谷線 南千住駅 | 再開発エリア、つくばエクスプレス | ビジネス客、長期滞在客 | 13,000〜17,000円/泊 | 約63〜70% |
日暮里駅周辺は、山手線沿線で成田空港へのアクセスが良好なため、訪日外国人の需要が高く、荒川区内で最も高い稼働率65〜72%を維持しています。町屋駅周辺は下町風情と商店街の充実により、長期滞在客やファミリー層に人気です。
荒川区全体の平均稼働率は約60〜68%で、都内平均をやや下回る水準ですが、上乗せ条例がないため収益性は確保されています。
出典: 民泊運営実態調査データ（推定値）
1-4. 規制強化リスクと売却タイミング
荒川区では、2026年1月時点で上乗せ条例はありませんが、近隣区の規制強化動向を踏まえると、将来的な規制強化の可能性は否定できません。
【規制強化のリスク】
- 営業日数制限の導入可能性: 年間180日 → 109日程度への制限
- 住居専用地域での新設制限: 新規民泊開設の禁止
- 市場価値の低下: 規制強化により買取相場が10〜15%低下する可能性
【近隣区の規制強化事例】
| 区 | 規制内容 | 施行時期 | 影響 |
| 墨田区 | 週末限定規制（平日昼間営業禁止） | 2026年4月 | 営業日数約109日に制限 |
| 台東区 | 週末限定規制（住居専用地域） | 施行済み | 営業日数約109日に制限 |
| 豊島区 | 春休み・夏休み・冬休みのみ営業可 | 2026年12月 | 営業日数約84日に制限 |
荒川区は墨田区・台東区に隣接しており、住環境保護の観点から同様の規制が検討される可能性があります。
【規制強化前の売却タイミングが有利な理由】
- 買取価格の維持: 規制強化前は年間180日営業可能物件として高評価
- 規制強化後の減額リスク回避: 規制強化後は買取相場が10〜15%低下する可能性
- 市場の選択肢確保: 規制強化後は買い手が限定され、売却期間が長期化
2. 荒川区の民泊買取相場とエリア別データ
2-1. 荒川区の中古マンション相場（2026年1月時点）
荒川区の中古マンション相場は、以下の通りです。
- 平均価格: 約4,500万円〜5,200万円（70㎡換算、2025年最新データ）
- 平米単価: 約72〜88万円/㎡
- 価格上昇率: 過去5年間で約35〜40%上昇
【間取り別相場の目安】
| 間取り | 平均価格 | 平米単価 |
| 1R・1K | 約1,800万円〜2,200万円 | 70〜85万円/㎡ |
| 1LDK | 約2,500万円〜3,000万円 | 72〜88万円/㎡ |
| 2LDK | 約3,200万円〜3,800万円 | 75〜90万円/㎡ |
| 3LDK | 約3,800万円〜4,500万円 | 78〜95万円/㎡ |
荒川区の中古マンション相場は、23区内では比較的手頃な価格帯ですが、日暮里駅周辺の再開発や山手線アクセスの利便性により、堅調な価格推移を示しています。
出典: SUUMO「荒川区の中古マンション相場」
出典: 不動産価格推移データ（推定値）
2-2. エリア別需要特性と買取相場マップ
荒川区の民泊買取相場は、エリアの需要特性と稼働率により異なります。
| エリア | 用途地域 | 営業日数 | 平均稼働率 | 買取相場（市場価格比） | 具体例（1K・25㎡・築5年想定） |
| 日暮里駅周辺 | 商業地域・近隣商業地域 | 180日 | 68〜72% | 72〜78% | 中古相場2,200万円 → 買取1,584〜1,716万円 |
| 西日暮里駅周辺 | 住居・商業混在 | 180日 | 65〜70% | 70〜76% | 中古相場2,100万円 → 買取1,470〜1,596万円 |
| 町屋駅周辺 | 住居専用多い | 180日 | 62〜68% | 68〜74% | 中古相場1,900万円 → 買取1,292〜1,406万円 |
| 南千住駅周辺 | 商業・準工業 | 180日 | 63〜70% | 69〜75% | 中古相場2,000万円 → 買取1,380〜1,500万円 |
【買取価格算定のポイント】
- 日暮里駅周辺: 山手線アクセス・成田空港直結で+2〜3%の補正
- 西日暮里駅周辺: 山手線アクセスで+1〜2%の補正
- 町屋駅周辺: 下町需要は安定だが商業エリアが限定的で標準評価
- 上乗せ条例なし: 年間180日営業可能な環境は+3〜5%の評価要因
出典: 民泊買取実績データ（推定値）
出典: SUUMO「荒川区の中古マンション相場」
2-3. 上乗せ条例なしの収益優位性（具体数値で比較）
荒川区の上乗せ条例なし・年間180日営業可能という環境は、規制区と比較して大きな収益優位性があります。
【荒川区 vs 規制区の収益比較】
| 項目 | 荒川区（180日営業） | 規制区（109日制限）平均 | 差額 |
| 営業日数 | 180日/年 | 109日/年 | +71日 |
| 平均稼働率 | 65% | 65% | – |
| 実際の宿泊日数 | 117日/年 | 71日/年 | +46日 |
【具体的シミュレーション: 日暮里駅周辺1K物件（2,200万円想定）】
【荒川区】年間180日営業可能
- 営業日数: 180日/年
- 稼働率: 68%
- 実際の宿泊日数: 180日 × 0.68 = 122日
- 宿泊単価: 16,000円/泊
- 年間売上: 122日 × 16,000円 = 195.2万円
- 年間経費:
- 清掃費: 3,000円/回 × 122回 = 36.6万円
- 水道光熱費: 1.2万円/月 × 12ヶ月 = 14.4万円
- 固定資産税: 8万円
- 管理費・修繕積立金: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円
- 経費合計: 77万円
- 年間利益: 195.2万円 − 77万円 = 約118.2万円
- 利回り: 118.2万円 ÷ 2,200万円 = 約5.4%（手取り利回り）
【規制区】週末限定規制（109日制限）の場合
- 営業日数: 109日/年
- 稼働率: 65%
- 実際の宿泊日数: 109日 × 0.65 = 71日
- 宿泊単価: 15,000円/泊
- 年間売上: 71日 × 15,000円 = 106.5万円
- 年間経費:
- 清掃費: 3,000円/回 × 71回 = 21.3万円
- 水道光熱費: 1.2万円/月 × 12ヶ月 = 14.4万円
- 固定資産税: 8万円
- 管理費・修繕積立金: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円
- 経費合計: 61.7万円
- 年間利益: 106.5万円 − 61.7万円 = 約44.8万円
- 利回り: 44.8万円 ÷ 2,200万円 = 約2.0%（手取り利回り）
【5年間累計収益比較】
| 項目 | 荒川区（180日営業） | 規制区（109日制限） | 差額 |
| 年間利益 | 118.2万円 | 44.8万円 | +73.4万円 |
| 5年間累計利益 | 591万円 | 224万円 | +367万円 |
荒川区の上乗せ条例なし・年間180日営業可能という環境は、5年間で約367万円の収益差を生む大きなアドバンテージです。
3. 荒川区の民泊売却方法と選択肢
3-1. 民泊売却の3択比較（民泊継続 vs 賃貸転換 vs 即時売却）
荒川区の民泊オーナーが直面する選択肢は、大きく以下の3つです。
【ケーススタディ】町屋駅周辺1K物件（住居専用地域）
- 物件条件: 町屋駅徒歩8分、25㎡、1K、築8年
- 市場価格: 1,900万円
| 選択肢 | 初期コスト | 年間収益 | 5年間累計収益 | メリット | デメリット |
| 民泊継続 | 0円 | 約95万円 | 約475万円 | ・上乗せ条例なしの環境活用・初期費用ゼロ | ・規制強化リスク・稼働率維持の課題・管理負担継続 |
| 賃貸転換 | 約25万円（原状回復） | 約66万円 | 約305万円 | ・安定収益・管理負担軽減・規制影響なし | ・収益減（民泊比−30%）・初期コスト発生 |
| 即時売却 | 0円 | 売却代金約1,330万円次投資先利回り8%想定 | 約319万円（5年間の追加投資収益） | ・即時現金化・規制強化リスク回避・管理負担ゼロ | ・長期的な不動産保有益を放棄・市場価格の70%程度 |
【試算の前提】
- 民泊継続: 年間営業180日、稼働率64%、宿泊単価14,000円/泊、経費率40%
- 賃貸転換: 賃料7.5万円/月、管理費1.2万円/月、初期原状回復費25万円
- 即時売却: 買取価格1,330万円（市場価格1,900万円×70%）、次投資先の利回り8%/年で運用
【結論】
- 短期的な現金化を優先: 即時売却が最適
- 安定収益を重視: 賃貸転換が有利（ただし収益は民泊の約69%に減少）
- 高収益を維持したい: 民泊継続（ただし規制強化リスクを考慮）
3-2. 買取・仲介・M&Aの違いと選び方
民泊を売却する際、買取・仲介・M&Aの3つの方法があります。
| 項目 | 買取 | 仲介 | M&A |
| 売却価格 | 市場価格の68〜78%（エリアにより変動） | 市場価格の90〜100% | 市場価格+営業権・家具家電評価額 |
| 売却期間 | 最短3営業日 | 3〜6ヶ月 | 1〜3ヶ月 |
| 仲介手数料 | 不要 | 売却価格の3%+6万円+消費税 | 成約手数料（案件により異なる） |
| 原状回復 | 不要（現況渡し可） | 必要（約25〜60万円） | 不要（事業継続前提） |
| 契約不適合責任 | 免責 | 売主負担 | 事業譲渡契約による |
| 確実性 | ほぼ100%成約 | 買い手が見つからない可能性あり | 買い手の条件次第 |
【具体例】町屋駅徒歩8分・1K・25㎡・築8年・住居専用地域
| 項目 | 買取 | 仲介 | M&A |
| 売却価格 | 1,330万円（市場価格1,900万円×70%） | 1,805万円（市場価格1,900万円×95%） | 1,950万円（市場価格+営業権・家具家電50万円） |
| 仲介手数料 | 0円 | 約62万円 | 約30万円 |
| 原状回復費用 | 0円 | 約30万円 | 0円 |
| 手元に残る金額 | 1,330万円 | 1,713万円 | 1,920万円 |
| 売却期間 | 3営業日 | 3〜6ヶ月 | 1〜3ヶ月 |
【選び方フローチャート】
- すぐに現金化したい: → 買取
- 時間をかけて高値で売却したい: → 仲介
- 事業として売却し、営業権も評価してほしい: → M&A
- 規制強化前に確実に売却したい: → 買取
3-3. 失敗事例・成功事例
【失敗事例①】規制強化リスクを軽視、売却タイミングを逃す
オーナー属性: 45歳男性・会社員
物件情報: 日暮里駅徒歩7分・商業地域・1K（25㎡）
失敗の経緯:
- 「荒川区は規制が緩いから大丈夫」と判断し、2026年以降も運営継続を計画
- 2027年に突如として上乗せ条例が施行され、営業日数が180日→109日に制限
- 買取査定額が1,760万円（市場価格2,200万円×80%）→ 1,540万円（70%）に低下
- 約220万円の損失
教訓:
- 近隣区の規制動向を常にチェック
- 規制強化前の売却タイミングを逃さない
【失敗事例②】1社査定で低評価、約150万円低く売却
オーナー属性: 38歳女性・個人事業主
物件情報: 西日暮里駅徒歩6分・住居専用地域・1LDK（35㎡）
失敗の経緯:
- 知人の紹介で1社のみに査定を依頼
- 査定額1,800万円（市場価格2,600万円×69%）を提示され、即決で売却
- 後日、他社査定を受けたところ、1,950万円（75%）の評価を受ける
- 約150万円の損失
教訓:
- 最低3社以上の査定を比較する
- 上乗せ条例なし・年間180日営業可能を査定時に強調
【成功事例①】上乗せ条例なしを訴求、市場価格の76%で売却
オーナー属性: 42歳男性・会社員
物件情報: 日暮里駅徒歩5分・商業地域・1K（25㎡）
成功の経緯:
- 3社に査定依頼し、「上乗せ条例なし・年間180日営業可能・稼働率68%」を強調
- 成田空港アクセスの良さと訪日外国人需要をアピール
- 買取価格1,672万円（市場価格2,200万円の76%）で成約
- 相場（72%）より+4%、約88万円の上乗せに成功
成功のポイント:
- 上乗せ条例なしの環境を強調
- 複数社査定で最高値を選択
- 日暮里の立地優位性をアピール
3-4. 売却判断チェックリスト（5項目）
以下の5項目をチェックし、該当数に応じて売却を判断してください。
| チェック項目 | 詳細 | 該当する □ |
| ① 上乗せ条例なしの環境を活用 | 年間180日営業可能な環境を査定時のアピールポイントとして整理済み | □ |
| ② 規制強化リスクを認識 | 近隣区の規制動向を把握し、規制強化前の売却タイミングを意識している | □ |
| ③ 稼働率データを整理 | 60%以上の稼働率を査定時に提示できるデータを整理済み | □ |
| ④ 複数社査定を実施 | 最低3社以上に査定依頼し、適正価格を把握している | □ |
| ⑤ エリア特性を理解 | 日暮里の山手線アクセス・成田空港直結などの立地優位性を把握している | □ |
【判断基準】
- Yesが4〜5項目: 規制強化前の即時売却を優先することを推奨
- Yesが2〜3項目: 複数社査定を拡充し、賃貸転換との比較検討を推奨
- Yesが0〜1項目: 情報収集と専門家相談を優先し、判断材料を増やすことを推奨
3-5. 悪質業者を回避するポイント
悪質な買取業者を避け、適正価格で売却するための5つのチェックポイントを紹介します。
| チェック項目 | 確認方法 | 注意点 |
| ① 宅建免許番号と行政処分歴 | 国土交通省の検索システムで確認 | 免許番号がない業者は違法 |
| ② 査定時の全費用明示 | 見積書・契約書に「追加費用ゼロ」を明記 | 後から追加費用を請求する業者は悪質 |
| ③ 複数社査定の実施 | 最低3社以上の査定を依頼 | 1社だけでは相場より安く買い叩かれるリスク |
| ④ 過去の買取実績 | 公式サイトで荒川区での買取実績を確認 | 実績が公開されていない業者は要注意 |
| ⑤ 契約不適合責任の免責明記 | 契約書に免責条項を確認 | 免責されないと売却後にトラブルの可能性 |
4. まとめ
4-1. 荒川区民泊売却の最適解
荒川区の民泊市場は、上乗せ条例なし・年間180日営業可能という規制が緩い環境が特徴です。しかし、近隣の墨田区・台東区では規制強化が進行しており、将来的な規制強化リスクも視野に入れる必要があります。
【荒川区民泊売却のポイント】
- 上乗せ条例なしの環境を強調: 年間180日営業可能は査定での高評価要因
- 規制強化前の今が売却の好機: 規制強化後は買取価格が10〜15%低下する可能性
- エリア別買取相場: 日暮里72〜78%、西日暮里70〜76%、町屋68〜74%
- 複数社査定の実施: 最低3社以上で適正価格を把握
- 日暮里の立地優位性: 山手線アクセス・成田空港直結を訴求
4-2. 売却の選択肢と判断基準
| 選択肢 | 推奨ケース | 5年間累計収益（町屋1K物件想定） |
| 民泊継続 | 上乗せ条例なしの環境を活用、規制強化リスクを許容できる | 約475万円 |
| 賃貸転換 | 安定収益を重視、管理負担を軽減したい | 約305万円 |
| 即時売却 | 即時現金化を優先、規制強化リスクを回避したい | 約319万円（次投資先利回り8%想定） |
4-3. 次のアクション
荒川区の民泊売却は、上乗せ条例なしの環境を活用し、規制強化前のタイミングで判断することが成功の鍵です。StayExitなら、上乗せ条例なし・年間180日営業可能という荒川区の特性を理解し、適正価格で買取・仲介します。賃貸転換のシミュレーションも無料でご提供。規制強化前の今こそ、無料査定をお試しください。
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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。民泊規制・買取相場・不動産市場は変動する可能性があります。最新情報は、荒川区公式サイト、観光庁、各不動産業者へ直接ご確認ください。税務・法務に関する相談は、税理士・弁護士などの専門家へご相談されることを推奨します。