荒川区の民泊規制を徹底解説｜年間100日制限と収益性シミュレーション -

荒川区で民泊運営を検討している方、または既に運営している方にとって、荒川区の民泊規制は極めて重要な情報です。結論から申し上げますと、荒川区は東京23区内で最も厳しい民泊規制を実施しており、営業可能日数は年間約100日に限定されています。

2025年11月28日には、荒川区で全国初となる民泊施設への強制捜査が行われ、平日営業の違反や業務改善命令無視が問題となりました。この事件は、荒川区が民泊規制に対して極めて厳格な姿勢を取っていることを示しています。

本記事では、荒川区の民泊規制の具体的な内容、年間100日制限下での収益性シミュレーション、他区との比較、そして「荒川区で民泊を始めるべきか」の判断基準について、2025年最新の情報に基づいて徹底解説します。

荒川区の民泊規制の全容【2025年最新版】

荒川区は東京23区で最も厳しい民泊規制を実施

荒川区は住宅宿泊事業法に基づく「上乗せ条例」により、都内23区で最も厳しい営業制限を課しています。その特徴は以下の3点に集約されます:

1. 営業日時制限:土日・祝日のみ営業可能(年間約100日)

荒川区公式サイトによると、区内での民泊営業は以下の期間に限定されています:

土曜正午から月曜正午まで
祝日前日の正午から翌日の正午まで
年末年始(12月29日正午~1月3日正午)

この制限により、年間営業可能日数は約100日程度となります。国の住宅宿泊事業法では年間180日まで営業可能ですが、荒川区では実質的にその半分強しか営業できません。

2. 厳格な監視体制と摘発リスク

2025年11月28日、日本経済新聞の報道によると、警視庁は荒川区内の民泊施設を住宅宿泊事業法違反の疑いで家宅捜索しました。この施設は条例で禁止されている平日に営業を続け、区からの業務改善命令も無視していました。

この全国初の強制捜査は、荒川区が民泊の違法運営に対して極めて厳しい姿勢で臨んでいることを示しています。

3. 低い収益性

年間100日という制限により、荒川区での民泊運営は他区と比較して収益性が極めて低くなります。詳細は後述しますが、実質利益が年間わずか10万円程度となるケースも珍しくありません。

この記事でわかること・読むべき人

この記事では、以下の内容を詳しく解説します:

荒川区の規制内容の全容(営業可能日時、届出手続き、罰則)
年間100日規制下での収益性シミュレーション(具体的な収支計算)
他区との規制比較(墨田区、台東区、豊島区など)
荒川区で民泊を始めるべきかの判断基準(推奨するケース・避けるべきケース)

こんな方におすすめです:

荒川区で民泊開業を検討している不動産投資家
荒川区で既に民泊を運営しているオーナー
東京23区内で民泊物件を探している方で、荒川区を候補に入れている方
荒川区の規制が自分の運営に影響するか確認したい既存オーナー

2025年11月の摘発事件の詳細は[荒川区の民泊摘発事件の全容]で解説しています。

荒川区の民泊規制の具体的な内容

営業可能日時:土日・祝日のみ(年間約100日)

荒川区の条例では、民泊の営業は以下の期間に限定されています:

営業可能期間:

土曜正午から月曜正午まで(週末)
祝日前日の正午から翌日の正午まで(祝日)
年末年始(12月29日正午~1月3日正午)

つまり、月曜正午から土曜正午までの平日時間帯は一切営業できません。

この制限を年間カレンダーに当てはめて計算すると、営業可能日数は約100日となります。これは国の住宅宿泊事業法で定められた年間180日の上限の約55%に過ぎません。

他区との比較:

台東区、北区:制限なし(年間180日営業可能)
墨田区:2026年4月から日曜正午~金曜正午禁止(年間約150日)
荒川区:土日・祝日のみ(年間約100日) ← 最も厳しい

届出手続きと必要書類

荒川区で民泊を運営するには、住宅宿泊事業法に基づく届出が必要です。

届出先:
荒川区保健所生活衛生課

必要書類(主なもの):

住宅の図面(各階平面図、求積図)
消防法令適合通知書
住宅宿泊管理業者への委託を証する書類(家主不在型の場合)
転貸の承諾書(賃借物件の場合)
区分所有建物の場合:管理規約の写し、管理組合の承諾書

届出方法:
観光庁の民泊制度運営システムを通じたオンライン届出が可能です。

届出後の義務:

2ヶ月ごとの定期報告(宿泊日数、宿泊者数など)
宿泊者名簿の作成・保管(3年間)
標識の掲示

違反時の罰則と行政指導

荒川区の条例違反および住宅宿泊事業法違反には、以下の厳格な罰則が規定されています:

荒川区条例違反:

5万円以下の過料
届出の取消(行政処分)
警察への刑事告発(悪質な場合)

住宅宿泊事業法違反:

無届営業:6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金(法第76条)
業務改善命令違反:6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金(法第77条)
虚偽報告:30万円以下の罰金(法第79条)

実際の摘発事例:

朝日新聞の報道によると、2025年11月28日に摘発された荒川区の民泊施設は、以下の違反行為を行っていました:

条例で禁止されている平日に営業
荒川区からの業務改善命令を無視
区に対して「営業していない」と虚偽報告

この事案は全国初の強制捜査となり、民泊業界に大きな衝撃を与えました。今後も同様の厳格対応が継続されることは確実です。

違法民泊のリスク詳細は[荒川区の民泊違法事例を解説]をご覧ください。

荒川区と他区の民泊規制比較

東京23区の民泊規制比較表

荒川区の規制が他区と比べてどの程度厳しいのか、以下の表で比較します:

自治体	営業可能日時	年間営業可能日数	規制の厳しさ	備考
荒川区	土日・祝日のみ	約100日	★★★★★	23区内で最も厳しい
墨田区	日曜正午~金曜正午禁止(2026年4月~)	約150日	★★★★☆	2026年4月から規制強化
豊島区	住居専用地域で月~金禁止	約120~180日	★★★☆☆	2026年から規制強化
文京区	住居専用地域で月~金禁止	約120~180日	★★★☆☆	エリアにより異なる
台東区	制限なし	180日	★☆☆☆☆	観光地のため規制緩和
北区	制限なし	180日	★☆☆☆☆	届出のみで営業可能

この表から明らかなように、荒川区の年間100日という制限は23区内で最も厳しく、制限のない台東区・北区と比較すると営業可能日数は約半分となります。

墨田区の民泊規制詳細は[墨田区の民泊規制完全ガイド]をご覧ください。

荒川区が厳しい規制を設けた背景

荒川区がこれほど厳しい規制を設けた理由は、以下の3点にあります:

1. 住宅密集地域での生活環境保護

荒川区は住宅密集地域が多く、区民の生活環境保護を最優先する方針を取っています。民泊による騒音、ゴミ問題、見知らぬ人の出入りが住民の不安を招くことを重視しています。

2. 過去の近隣トラブルの多発

民泊解禁当初、荒川区では騒音やゴミ出しに関する苦情が多数寄せられました。2025年11月に摘発された施設も、約2年前から近隣住民からの苦情が継続していました。

3. 区民の生活の質を最優先する区の方針

荒川区は「区民の生活の質」を最優先する姿勢を明確にしており、観光振興よりも住環境保護を重視しています。この方針が、23区内で最も厳しい規制につながっています。

荒川区での民泊の収益性シミュレーション

年間100日営業の収支シミュレーション

荒川区の年間100日規制下で、実際にどの程度の収益が見込めるのか、具体的な数字で検証します。

前提条件:

物件:ワンルームマンション(25㎡)
立地:荒川区内、駅徒歩10分
1日あたり宿泊料金:15,000円(相場)
平均稼働率:70%(週末のみ営業のため、やや高めに設定)

年間収入:

年間営業可能日数:約100日
平均稼働率:70%
実稼働日数:70日
1日あたり売上:15,000円
年間売上:約105万円

年間支出:

物件管理費・光熱費:月3万円 × 12ヶ月 = 36万円
清掃代行費:5,000円 × 70回 = 35万円
運営代行費・システム利用料:月2万円 × 12ヶ月 = 24万円
消耗品・アメニティ費:年間 5万円
年間経費合計:約100万円

収支結果:

年間売上:105万円
年間経費:100万円
実質利益:わずか5万円

この試算からも、荒川区での民泊運営は利益を出すことが極めて困難であることが分かります。さらに、物件の固定資産税や減価償却、修繕費などを考慮すると、実質的には赤字になる可能性も高いのが現実です。

荒川区での民泊が厳しい3つの理由

1. 営業日数の制限

年間100日しか営業できないため、売上の絶対額が限られます。一方で、固定費(管理費、システム利用料など)は365日発生するため、営業していない日のコストが重くのしかかります。

2. 固定費の重さ

上記シミュレーションでも明らかなように、年間経費100万円のうち、約60万円(管理費+運営代行費+システム利用料)が営業していない日も発生する固定費です。つまり、売上の約57%が固定費で消えてしまう計算になります。

3. 価格競争力の不足

観光庁の統計によると、荒川区の民泊届出件数は約180件と、23区内でも極めて少ない水準です。規制が厳しいため参入者が少なく、一見すると競争が緩やかに見えますが、逆に「荒川区で民泊を探す」需要自体が少ないため、価格を下げざるを得ません。

台東区や墨田区など、民泊が多いエリアでは「エリアとしての認知度」が高く、集客しやすいのですが、荒川区ではこの恩恵を受けられません。

荒川区の民泊運営で収益性に不安を感じている方へ

年間100日の営業制限により、荒川区での民泊運営は収益性が極めて低いのが現実です。StayExitでは、荒川区での民泊買取・撤退支援を専門に行っており、最短3営業日での成約実績があります。収益性の低い物件でもご相談可能です。

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荒川区で民泊を始めるべきか?判断のポイント

荒川区での民泊開業を推奨するケース

現実的に、荒川区での民泊開業を推奨できるのは、以下の限定的なケースのみです:

1. 既に物件を所有しており、初期投資が不要

相続や既存所有などで荒川区内に物件を持っている場合、新規購入のリスクがないため、多少収益性が低くても試してみる価値はあります。ただし、長期賃貸との比較検討は必須です。

2. 民泊以外の用途と併用できる

例えば、平日は長期賃貸やマンスリーマンションとして貸し出し、週末のみ民泊として運営するハイブリッド型であれば、収益性を補完できる可能性があります。

ただし、この運営形態は実務的に複雑であり、借主との契約や運営管理の難易度が高いことに注意が必要です。

3. 地域貢献や趣味としての運営

収益性よりも「地域に貢献したい」「外国人観光客との交流を楽しみたい」といった非金銭的な目的を重視する場合は、荒川区での運営も意義があります。

ただし、この場合でも法令遵守は必須であり、近隣住民への配慮を怠れば摘発リスクがあることを忘れてはいけません。

荒川区以外の選択肢を検討すべきケース

以下のケースでは、荒川区での民泊開業は避け、他区での開業または別の投資先を検討すべきです:

1. 収益性を重視する場合

民泊を投資として考え、収益性を重視する場合、荒川区は最も不適切な選択肢です。台東区、北区、葛飾区など、営業日数制限のない区を優先すべきです。

台東区での民泊開業については[台東区の民泊完全ガイド]で詳しく解説しています。

2. 新規に物件を購入する場合

これから民泊用に物件を購入する場合、荒川区での投資は避けるべきです。同じ予算であれば、規制の緩い区で物件を探すことを強く推奨します。

3. 複数物件を運営する場合

民泊を事業として複数物件を運営する場合、荒川区単独では採算が取れません。他区との組み合わせで運営する場合も、荒川区の物件は運営効率を下げる要因となります。

4. 今後の規制強化リスクを避けたい場合

荒川区は既に23区内で最も厳しい規制を実施していますが、今後さらに規制が強化される可能性もゼロではありません。規制リスクを避けたい場合、より規制の緩い区を選ぶべきです。

荒川区での民泊運営に限界を感じている方へ

荒川区の年間100日規制では、収益性の確保が困難です。StayExitでは、民泊の撤退支援(買取・借上げ・仲介)を専門に行っており、最短3営業日での成約、現況渡しOK、1Rから5棟一括まで対応しています。他区での再開業のご相談も可能です。

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まとめ:荒川区の民泊規制を理解し、最適な判断を

本記事の要点を以下にまとめます:

荒川区は東京23区内で最も厳しい民泊規制を実施(年間約100日のみ営業可能)
年間100日規制下では、実質利益がわずか5~10万円程度となり、収益性は極めて低い
他区(台東区、北区など)と比較すると、荒川区の規制の厳しさは群を抜いている
荒川区での開業を推奨するのは、既に物件を所有している場合や地域貢献を重視する場合のみ
収益性を重視する場合、他区での開業または撤退・売却を検討すべき

読者の状況別:今すぐ取るべきアクション

荒川区で開業を検討中の方
収益性シミュレーションを参考に、他区での開業も併せて検討してください。特に、台東区・北区・葛飾区など、営業日数制限のない区であれば、年間180日営業可能であり、収益性は大幅に向上します。

荒川区で既に運営中の方
現在の収益性を冷静に評価してください。年間利益が10万円未満の場合、撤退・売却または他区への移転を検討する価値があります。2025年11月の摘発事件が示すように、違法運営のリスクも高まっています。

他区での開業を検討中の方
荒川区は規制が厳しいため、物件価格が手頃であっても投資対象としては避けるべきです。台東区・北区など、制限のない区を優先してください。

東京23区全体の民泊規制については[東京の民泊規制完全ガイド]で詳しく解説しています。

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免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は荒川区公式サイト等でご確認ください。本記事の情報に基づく判断・行動の結果について、当社は一切の責任を負いかねます。

最終更新日: 2025年12月16日