2025年11月28日、東京都荒川区において民泊施設に対する警視庁の強制捜査が実施され、全国に大きな衝撃が走りました。これは住宅宿泊事業法違反および行政命令違反の疑いで行われた、全国初となる民泊施設への強制捜査です。
「自分の民泊は大丈夫だろうか」「知らないうちに違法運営になっていないか」と不安を感じている荒川区の民泊オーナーの方も多いのではないでしょうか。
本記事では、2025年11月の摘発事件を詳しく分析し、荒川区で「違法」とされる民泊運営の明確な定義、10項目の自己診断チェックリスト、そして違法状態から安全に脱出する3つの方法を具体的に解説します。
【2025年11月】荒川区の民泊違法摘発事件から学ぶリスク
全国初の強制捜査が示す「違法民泊への厳格対応」
荒川区では、平日営業の禁止違反や行政命令無視が違法とされ、2025年11月に全国初の強制捜査が実施されました。
朝日新聞の報道によると、警視庁生活環境課は2025年11月28日、荒川区内の民泊施設を住宅宿泊事業法違反の疑いで家宅捜索しました。捜索対象となったのは新宿区の40代男性が運営する民泊施設で、荒川区の条例で禁止されている平日営業を継続していた疑いが持たれています。
日本経済新聞の報道でも、この施設は約2年前から近隣住民から騒音やゴミ出しに関する苦情が多数寄せられており、荒川区が再三にわたり行政指導を実施していたことが明らかになっています。しかし、オーナーは業務改善命令にも従わず営業を継続。これを受けて区が警視庁に告発し、強制捜査に至りました。
この事案は、「違法民泊は見過ごされない」という行政の明確なメッセージであり、今後も同様の厳格対応が継続されることは確実です。
この記事でわかること・あなたが取るべきアクション
この記事では、以下の内容を詳しく解説します:
- 荒川区で「違法」とされる民泊運営の明確な定義
- 10項目の自己診断チェックリストで違法リスクを判定
- 違法民泊のペナルティ(法的・経済的・社会的)
- 違法状態から脱出する3つの具体的な方法
荒川区で民泊を運営している方、これから開業を検討している方、または過去に違法運営をしてしまった可能性がある方は、ぜひ最後までお読みいただき、適切な判断と行動のための参考にしてください。
摘発事件の詳細については[荒川区の民泊摘発事件の全容]で詳しく解説しています。
荒川区で「違法」とされる民泊運営の定義と具体例
荒川区の民泊条例による営業日時制限
荒川区は住宅宿泊事業法に基づく「上乗せ条例」により、都内23区で最も厳しい営業制限を課しています。
荒川区公式サイトによると、区内での民泊営業は以下の期間に限定されています:
- 土曜正午から月曜正午まで
- 祝日前日の正午から翌日の正午まで
- 年末年始(12月29日正午~1月3日正午)
この制限により、年間営業可能日数は約100日程度となります。国の住宅宿泊事業法では年間180日まで営業可能ですが、荒川区では実質的にその半分強しか営業できません。
つまり、**月曜日から土曜日の正午までの平日時間帯に民泊営業を行うことは、荒川区条例違反となり「違法」**です。
荒川区の民泊規制の詳細は[荒川区の民泊規制完全ガイド]をご覧ください。
無届営業・虚偽報告・行政命令無視の3大違法行為
2025年11月の摘発事件で問題となった違法行為は、主に以下の3つです:
1. 無届営業(届出なしでの営業)
住宅宿泊事業法では、民泊を営業する場合、必ず自治体(荒川区)への届出が必要です。届出なしで営業を行うことは、最も重い違法行為とされています。
2. 営業日時違反(平日営業など条例違反)
荒川区に届出をしていても、条例で定められた営業日時(土日・祝日のみ)を守らず、平日に営業することは条例違反となります。今回の摘発事件でも、この平日営業が主な違法行為として指摘されています。
3. 行政命令無視(指導・改善命令に従わない)
TBS NEWS DIGの報道によると、今回摘発された施設は、荒川区からの再三の行政指導や業務改善命令を無視し続けていました。さらに、区に対して「営業していない」と虚偽の報告まで行っていたことが明らかになっています。
行政命令を無視することは、単なる条例違反を超え、行政妨害として刑事事件に発展するリスクが極めて高くなります。
違法・グレーゾーン・合法の境界線(表で視覚化)
荒川区における民泊運営の「違法」「グレーゾーン」「合法」の境界線を、以下の表で整理しました:
| 運営状況 | 合法/違法 | 具体例・リスク |
|---|---|---|
| 土日・祝日のみ営業、届出済、近隣トラブルなし | 合法 | 荒川区条例を完全遵守している理想的な運営 |
| 届出済だが、平日に1~2回営業してしまった | グレーゾーン | 行政指導の対象になる可能性あり。今後の監視対象に |
| 平日常習的に営業、行政命令を無視 | 明確な違法 | 摘発・刑事告発のリスク大。今回の事件と同様のケース |
| 届出なしで営業(無届営業) | 明確な違法 | 最も重い罰則対象。懲役6ヶ月または罰金100万円 |
| 届出内容と実態が異なる(虚偽報告) | 明確な違法 | 行政妨害として悪質性が高い。刑事告発の可能性 |
「うっかり平日に1回だけ営業してしまった」というグレーゾーンのケースでも、近隣からの通報や定期調査で発覚すれば、行政指導の対象となります。一度指導を受けると、その後は継続的な監視対象となるため、事実上の運営継続は困難になります。
【自己診断】あなたの民泊は違法?10項目チェックリスト
10項目チェックリストで違法リスクを判定
以下のチェックリストで、あなたの民泊が違法リスクに晒されていないか確認してください。1つでも該当する項目があれば、何らかの対応が必要です。
□ 荒川区に住宅宿泊事業の届出をしていない
□ 平日(月~金の土曜正午まで)に営業したことがある
□ 荒川区から行政指導を受けたことがある
□ 業務改善命令を受けたが完全に対応していない
□ 近隣住民から苦情(騒音・ゴミ・深夜の出入り等)を受けたことがある
□ 宿泊者名簿を適切に管理していない(記載漏れ・保管期間不足)
□ 消防設備・避難設備が不十分(消火器なし、避難経路不明等)
□ 管理者が不在、または連絡がつかない時間帯がある
□ 区への報告内容と実際の運営実態が異なる
□ 外国人宿泊者への多言語案内が不十分(ゴミ出しルール等)
判定結果別の推奨アクション
該当する項目数に応じて、以下のアクションを推奨します:
■ 5個以上該当:極めて高いリスク
摘発・刑事告発の可能性が現実的です。特に「無届営業」「平日営業」「行政命令無視」が該当している場合、今回の摘発事件と同様の状況にあります。専門家への即座の相談が必要です。
■ 3~4個該当:高リスク
行政指導の対象となる可能性が高い状態です。近隣からの通報や定期調査で発覚すれば、改善命令が発出されるでしょう。早急な改善または撤退の判断が必要です。
■ 1~2個該当:中リスク
現時点では大きな問題にはなっていませんが、今のうちに改善すればリスクを回避できます。特に「宿泊者名簿の管理」や「多言語案内」などは、比較的容易に改善可能です。
■ 0個:現状は適法運営の可能性が高い
現時点では適法に運営できている可能性が高いですが、継続的な法令遵守の確認が必要です。今後も荒川区の営業日時制限を厳守し、近隣との良好な関係を維持してください。
違法リスクが高いと判定された方へ
民泊運営の違法リスクが高い場合、早期の対処が資産と信用を守る鍵となります。StayExitでは、民泊の撤退支援(買取・借上げ・仲介)を専門に行っており、最短3営業日での成約実績があります。現況渡しOKで、法的リスクを抱えた物件でもご相談可能です。
違法民泊のペナルティ:罰金・懲役・社会的信用の喪失
法的ペナルティ:最大懲役6ヶ月・罰金100万円
住宅宿泊事業法および荒川区条例違反には、以下の厳格な罰則が規定されています:
住宅宿泊事業法違反
住宅宿泊事業法第76条では、無届営業に対し「6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金」が規定されています。また、第77条では業務改善命令違反に対しても同様に「6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金」が科されます。
さらに、第79条では虚偽報告に対して「30万円以下の罰金」が定められています。
荒川区条例違反
荒川区の条例違反に対しては、以下の処分が行われます:
- 5万円以下の過料(営業日時制限違反)
- 届出の取消(行政処分)
- 警察への刑事告発(悪質な場合)
特に注意すべきは、違反事業者の氏名・住所・違反内容が区のウェブサイトで公表される点です。これは社会的信用の失墜を意味し、今後の事業活動全般に深刻な影響を及ぼします。
経済的・社会的ペナルティ:物件価値下落と信用失墜
法的なペナルティに加え、違法民泊として摘発された場合、以下のような深刻なダメージが発生します:
物件価値の下落
違法民泊として摘発された物件は、不動産取引において「事故物件」扱いとなります。売却時には重要事項説明での告知義務が発生し、相場より20~30%程度安くしないと買い手が見つからないのが実情です。
さらに、金融機関の評価も低下するため、ローンの借り換えや新規融資にも悪影響を及ぼします。
社会的信用の喪失
今回の荒川区摘発事件も、テレビ・新聞・ネットメディアで大々的に報道されました。読売新聞、FNNプライムオンラインなどの報道では、施設の詳細な場所まで公開されています。
実名報道されれば、インターネット上に半永久的に記録が残り、家族や親族にも影響が及びます。社会的信用の回復は事実上不可能な状態になります。
近隣関係の完全破綻
約2年間にわたり騒音やゴミ問題で苦情を受け続けた今回の事案では、近隣住民との関係は完全に破綻していました。地域コミュニティからの排除は、他の不動産運営や今後の居住にも悪影響を及ぼします。
摘発前の早期売却であれば物件価値の下落を防げます。詳しくは[民泊を安全に撤退・売却する方法]をご覧ください。
違法状態から脱出する3つの方法【今すぐ実行可能】
方法①即座に廃業・売却(最速でリスク回避)
手順:
- 民泊買取専門業者に相談(無料査定の依頼)
- 物件・事業の査定(現地調査)
- 買取価格の提示と契約条件の確認
- 売買契約の締結
- 物件引き渡し・代金決済(最短1週間)
期間: 最短1週間~1ヶ月
コスト: 仲介手数料不要(買取の場合)。ただし、通常の市場売却より買取価格は若干低め
メリット:
- 最速で現金化できる(最短1週間)
- 廃業手続きを業者が代行
- 法的リスクから即座に解放される
- 売却活動の手間がかからない
- 行政指導を受けた物件でも対応可能
デメリット:
- 通常の不動産売却より価格は若干低め(ただし摘発後の「事故物件」価格よりは高い)
こんな人におすすめ:
- 行政指導を受けている、または受ける可能性が高い
- 早急にリスクから逃れたい
- 売却活動の時間が取れない
- 確実に現金化したい
民泊買取専門業者に事業ごと売却する方法では、StayExitのような専門業者であれば、行政指導を受けた物件でも相談可能で、現況渡しOKです。
民泊買取の詳細については[民泊を最短で売却する方法]で解説しています。
方法②完全合法化への改善(継続運営を目指す)
手順:
- 未届の場合は荒川区に届出を提出
- 営業日時を土日・祝日のみに完全限定
- 近隣住民への説明と謝罪(トラブルがあった場合)
- 管理体制の強化(24時間連絡可能な管理者の配置)
- 消防設備・宿泊者名簿の整備
期間: 1~3ヶ月
コスト: 設備改善費用(10~50万円程度)、管理体制強化の人件費
メリット:
- 合法的に運営を継続できる
- 物件を手放さずに済む
デメリット:
- 荒川区の年間100日規制下では、収益性が極めて低く、固定費を回収できない可能性が高い
- 近隣住民との信頼関係が既に損なわれている場合、合法化しても継続は困難
- 一度行政指導を受けた場合、継続的な監視対象となる
こんな人におすすめ:
- まだ行政指導を受けていない
- 近隣との関係が良好
- 低収益でも物件を保有し続けたい
現実的な判断:
荒川区の年間約100日という制限を考えると、収益性の観点から継続運営は極めて困難です。例えば、年間営業日数100日、平均稼働率70%とすると、実稼働日数はわずか70日。1日あたり売上15,000円としても、年間売上は約105万円にしかなりません。
一方で、物件管理費・清掃代行費・運営代行費などの固定費が年間90万円以上発生するため、実質利益はわずか10~15万円程度となってしまいます。
方法③他の不動産活用への転換(民泊以外の選択肢)
主な選択肢:
- 長期賃貸: 通常の賃貸住宅として貸し出す(安定収益)
- シェアハウス: 複数人でのシェア型賃貸(民泊より規制が緩い)
- オフィス・店舗転用: 立地次第で高収益が期待できる
- マンスリーマンション: 1ヶ月以上の契約で旅館業法・民泊法の対象外
期間: 1~3ヶ月(用途変更の手続き含む)
コスト: 用途変更費用、リフォーム費用(10~100万円程度)
メリット:
- 民泊規制の影響を受けない
- 物件を保有し続けられる
- 用途によっては民泊より高収益
デメリット:
- 初期投資が必要
- 新しい運営ノウハウが必要
こんな人におすすめ:
- 物件の立地が良く、他の用途でも需要が見込める
- 不動産運営を継続したい
- 民泊にこだわらない
民泊撤退でお困りの際は、専門業者への相談が有効です
StayExitでは、買取・借上げ・仲介の3つの選択肢から、あなたの状況に最適な方法をご提案しています。違法リスクを抱えた物件、行政指導を受けた物件でもご相談可能です。最短3営業日での成約、現況渡しOK、1Rから5棟一括まで対応しています。
まとめ:荒川区の民泊違法リスクを正しく理解し、早期に行動を
本記事の要点を以下にまとめます:
- 荒川区では平日営業・無届営業・行政命令無視が違法とされ、2025年11月に全国初の強制捜査が実施された
- 違法民泊には懲役6ヶ月・罰金100万円・物件価値下落・社会的信用喪失のリスクがある
- 自己診断チェックリストで5個以上該当する場合、極めて高いリスク状態にある
- 違法状態からの脱出方法は「即座に廃業・売却」「完全合法化」「他の不動産活用」の3つ
- 早期の決断が資産と信用を守る最善策である
読者の状況別:今すぐ取るべきアクション
違法リスクが高い方(チェックリスト5個以上該当)
今すぐ専門家に相談し、撤退または改善の判断を行ってください。摘発されてからでは、物件価値の下落や社会的信用の喪失は取り返しがつきません。
これから開業を検討している方
荒川区の年間約100日という厳しい規制を踏まえ、収益性を慎重に試算してください。他区での民泊運営や、別の不動産活用法も併せて検討することをお勧めします。
現在適法に運営している方
継続的な法令遵守の確認と、近隣住民との良好な関係維持を心がけてください。うっかりミスでグレーゾーンに陥らないよう、営業日時の管理を徹底しましょう。
荒川区の民泊全般については[荒川区の民泊完全ガイド]で詳しく解説しています。
民泊・旅館業の撤退でお悩みの際は、StayExitにご相談ください
荒川区の民泊で違法リスクを抱えている場合、早期の対処が資産と信用を守る鍵となります。StayExitでは、民泊・旅館業の撤退支援を専門に行っており、最短3営業日での成約、現況渡しOK、1Rから5棟一括まで対応可能です。行政指導を受けた物件、違法リスクのある物件でも無料でご相談いただけます。
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免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法律・条例・行政対応は変動する可能性がありますので、実際の判断に際しては荒川区役所(生活衛生課)、弁護士、不動産専門家等への確認をお勧めします。本記事の情報に基づく判断・行動の結果について、当社は一切の責任を負いかねます。
最終更新日: 2025年12月16日