はじめに｜足立区の民泊が直面する3重苦
「足立区で民泊を運営しているが、週末しか営業できず収益が上がらない」「23区内で最も賃料が低いエリアで、稼働率を上げても赤字から抜け出せない」――こうした悩みを抱える民泊オーナーが急増しています。
足立区は東京23区内でも住居専用地域の面積が広く、週末限定営業に加えて年末年始(12月31日〜1月3日)も営業不可という厳しい規制が敷かれています(足立区公式HP)。このため、年間稼働日数は約104日に制限され、通常の民泊(180日)と比較して約42%も収益性が低下します。
さらに、足立区は23区内で賃料相場が最も低いエリアの一つです。北千住駅周辺でも1K 7.8万円、竹ノ塚駅では6.1万円という低賃料のため(MINPAKU CHINTAI)、規制下での収益化は極めて困難です。実際に、2024年時点で東京都全体の民泊廃止届出が累計20,661件に達し、新規届出数1,798件を大きく上回る「撤退ラッシュ」が続いています(観光庁データ)。
一方で、北千住駅は5路線が乗り入れる交通ハブとして再評価されており、綾瀬エリアでは公示地価が前年比**+16.6%**という驚異的な上昇を記録しています(ダイヤモンド不動産研究所)。この立地価値を活かした高値売却のタイミングは、今がラストチャンスかもしれません。
本記事では、足立区の民泊買取に特化した最新データ(2024–2025年)をもとに、エリア別買取相場・週末限定規制の収益シミュレーション・最短3営業日で現金化する方法・買取業者選定の7項目チェックリストを徹底解説します。週末規制による赤字経営に苦しむオーナー、複数物件の一括売却を検討中の投資家、北千住・綾瀬エリアの再開発を活かした高値売却を目指す方に向けて、実践的な撤退支援情報を提供します。
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1. 足立区の民泊規制と買取市場の現状
1-1. 住居専用地域の週末限定+年末年始営業不可規制とは?
足立区は東京都住宅宿泊事業法施行条例に基づく上乗せ条例により、住居専用地域では月曜日正午から金曜日正午まで営業不可、さらに12月31日〜1月3日も営業禁止という厳格な規制が設けられています(足立区公式HP)。
規制の詳細:
• 営業可能日: 金曜正午〜月曜正午(週末のみ)、ただし年末年始は除く
• 年間稼働日数: 約104日(通常民泊180日の約58%)
• 対象エリア: 第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域
この規制により、収益性は通常民泊の約42%低下します。さらに、足立区は23区内で賃料相場が最も低いエリアのため、週末のみの営業では固定費(管理費・清掃費・固定資産税)をカバーできず、赤字に陥るケースが多発しています。
表1: 足立区の民泊営業日数と収益性比較
| 項目 | 通常民泊(180日) | 足立区(104日) | 差異 |
| 年間営業日数 | 約180日 | 約104日 | -42% |
| 年間稼働率(仮定70%) | 126日 | 73日 | -42% |
| 年間売上(ADR 13,000円) | 約164万円 | 約95万円 | -42% |
| 経費率(45%) | 約74万円 | 約43万円 | – |
| 年間純利益 | 約90万円 | 約52万円 | -42% |
| 物件価格2,000万円での利回り | 約4.5% | 約2.6% | -42% |
※ADR(平均客室単価)は足立区の実績データに基づく推定値。経費率には清掃費・水道光熱費・通信費・管理委託費・固定資産税等を含む。出典: StayExit足立区撤退ガイド
1-2. 2024–2025年の届出動向と撤退ラッシュ
足立区の民泊届出数は99件(令和3年5月末時点、国土交通省観光庁データ)ですが、実際の稼働物件数は216件(PLAYS調査、2024年12月25日、PLAYS)と報告されており、届出なしの違法営業物件が存在する可能性があります。
物件分布の特徴:
• 北側(住居専用地域): 綾瀬・竹ノ塚・西新井など、規制が厳しく物件数が少ない
• 南側(商業地域): 北千住駅周辺に民泊が集中、交通利便性と規制緩和が要因
東京都全体では、2024年時点で新規届出数1,798件に対し、事業廃止累計20,661件という撤退ラッシュが続いています(StayExit東京民泊規制ガイド)。足立区でも同様の傾向が見られ、主な撤退理由は以下の通りです:
• 週末限定+年末年始営業不可による収益性低下(年間104日制限)
• 23区内最低水準の賃料相場(北千住駅でも1K 7.8万円)
• 維持費の高さ(固定資産税・管理費・清掃費で年間約70万円)
• インバウンド需要の変動リスク(円安・外交関係・感染症等)
1-3. 足立区の買取市場の特徴と北千住・綾瀬の再開発
足立区の民泊買取市場には、以下の特徴があります:
1. 23区内で最低水準の賃料相場
足立区は23区内で最も賃料が低いエリアの一つです(MINPAKU CHINTAI):
- 北千住駅: ワンルーム7.0万円/月、1K 7.8万円/月
- 綾瀬駅: ワンルーム6.7万円/月、1K 6.9万円/月
- 竹ノ塚駅: ワンルーム6.1万円/月、1K 6.8万円/月
この低賃料のため、週末限定営業では収益化が困難です。
2. 北千住駅の再開発と5路線乗り入れ
北千住駅は5路線が乗り入れる交通ハブ(JR常磐線・東武スカイツリーライン・東京メトロ千代田線・日比谷線・つくばエクスプレス)として再評価されています。駅周辺の商業地域では規制が緩和されるため、年間180日営業が可能です。
3. 綾瀬エリアの驚異的な地価上昇
綾瀬1丁目の公示地価は前年比**+16.6%**という東京都住宅地トップ3の上昇率を記録しています(ダイヤモンド不動産研究所)。再開発の期待感から、今後さらに地価が上昇する可能性があります。
4. 買取相場は市場価格の60〜80%
足立区の民泊買取相場は、**住居専用地域で市場価格の60〜70%、商業地域で70〜80%**が目安です。StayExitの事例では、買取価格1,600万円(市場価格の80%)で成約したケースもあります。
表2: 足立区の民泊規制と買取相場(エリア別)
| エリア | 用途地域 | 年間稼働日数 | 買取相場(市場価格比) | 備考 |
| 北千住駅周辺 | 近隣商業地域 | 約180日 | 70〜80% | 5路線乗り入れ、高需要 |
| 綾瀬駅周辺 | 住居専用地域 | 約104日 | 60〜70% | 地価上昇率+16.6% |
| 西新井駅周辺 | 住居専用地域 | 約104日 | 60〜70% | 住宅地、低賃料 |
| 竹ノ塚駅周辺 | 住居専用地域 | 約104日 | 60〜70% | 23区内最低水準の賃料 |
| 小菅駅周辺 | 住居専用地域 | 約104日 | 60〜70% | 閑静な住宅街 |
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2. 足立区エリア別の買取相場と特性
2-1. 北千住駅周辺(5路線乗り入れの交通ハブ)
北千住駅は5路線が乗り入れる東京屈指の交通ハブであり、都心へのアクセスが良好です。駅周辺は近隣商業地域が多く、週末限定規制の対象外となるケースがあります。
マンション相場:
- 平均坪単価: 181万円/坪(前年比+5.7%)
- 10年後予想: **+23.2%**の上昇見込み
- 出典: ダイヤモンド不動産研究所
民泊需要:
• ビジネス・観光両方の需要が見込める
• 5路線乗り入れで羽田・成田空港へのアクセス良好
• 飲食店・商業施設が充実、滞在満足度が高い
買取相場(2026年1月版):
- 1R(25㎡): 1,800万〜2,500万円(市場価格の70〜78%)
- 1LDK(45㎡): 3,000万〜4,000万円(市場価格の72〜80%)
北千住駅徒歩10分圏内で高稼働実績(稼働率70%以上、ADR 15,000円以上)がある物件は、+10〜15%のプレミアム評価を受ける可能性があります。
2-2. 綾瀬駅周辺(驚異的な地価上昇エリア)
綾瀬駅は東京メトロ千代田線が利用でき、都心へのアクセスが比較的良好です。綾瀬1丁目の公示地価は前年比**+16.6%**という驚異的な上昇率を記録しており、再開発の期待感が高まっています。
賃貸相場:
- ワンルーム: 6.7万円/月
- 1K: 6.9万円/月
- 出典: MINPAKU CHINTAI
民泊需要:
• 住居専用地域のため週末限定営業
• 低賃料エリアのため収益性は限定的
• 再開発により将来的な地価上昇が期待される
買取相場(2026年1月版):
- 1R(25㎡): 1,400万〜2,000万円(市場価格の63〜68%)
- 1LDK(45㎡): 2,600万〜3,600万円(市場価格の64〜70%)
綾瀬エリアは、地価上昇率+16.6%という実績を活かして、将来価値を訴求することで査定額が向上する可能性があります。
2-3. 西新井駅・竹ノ塚駅周辺(住宅地エリア)
西新井駅(東武スカイツリーライン・日暮里舎人ライナー)と竹ノ塚駅(東武スカイツリーライン)は、住宅地が中心のエリアです。民泊需要は限定的で、23区内で最も賃料が低い水準です。
賃貸相場:
- 西新井駅: ワンルーム6.3万円/月、1K 7.0万円/月
- 竹ノ塚駅: ワンルーム6.1万円/月、1K 6.8万円/月
- 出典: MINPAKU CHINTAI
民泊需要:
• 住宅地のため観光・ビジネス需要が少ない
• 週末限定営業で収益化が困難
• 低賃料のため稼働率を上げても利益が薄い
買取相場(2026年1月版):
- 1R(25㎡): 1,200万〜1,800万円(市場価格の62〜68%)
- 1LDK(45㎡): 2,400万〜3,200万円(市場価格の63〜69%)
西新井・竹ノ塚エリアは、赤字経営からの早期脱却を優先し、最短3営業日で現金化することを推奨します。
表3: 足立区エリア別買取相場マップ(2026年1月版)
| エリア | 間取り | 買取相場(現況渡し) | 市場価格比 | 特徴 |
| 北千住駅徒歩10分 | 1R | 1,800万〜2,500万円 | 70〜78% | 5路線乗り入れ、高需要 |
| 北千住駅徒歩10分 | 1LDK | 3,000万〜4,000万円 | 72〜80% | 商業地域、規制緩和 |
| 綾瀬駅徒歩10分 | 1R | 1,400万〜2,000万円 | 63〜68% | 地価上昇率+16.6% |
| 綾瀬駅徒歩10分 | 1LDK | 2,600万〜3,600万円 | 64〜70% | 再開発期待 |
| 西新井駅徒歩10分 | 1R | 1,200万〜1,800万円 | 62〜68% | 住宅地、低賃料 |
| 西新井駅徒歩10分 | 1LDK | 2,400万〜3,200万円 | 63〜69% | 週末限定規制 |
| 竹ノ塚駅徒歩10分 | 1R | 1,200万〜1,800万円 | 62〜68% | 23区内最低賃料 |
| 竹ノ塚駅徒歩10分 | 1LDK | 2,400万〜3,200万円 | 63〜69% | 収益化困難 |
※相場は2026年1月時点。築年数・設備・稼働実績により変動。出典: Kuramore、ウチノカチ、StayExit独自調査。
足立区の民泊需要が比較的高いエリア3選:
- 北千住駅周辺: 5路線乗り入れ、都心へのアクセス良好、商業地域で規制緩和
- 綾瀬駅周辺: 地価上昇率+16.6%、再開発の期待、東京メトロ千代田線利用可
- 西新井駅周辺: 東武スカイツリーライン・日暮里舎人ライナー利用可
3. 足立区の民泊を最短で売却・買取する方法
3-1. 週末限定+年末年始営業不可の収益性シミュレーション
足立区の住居専用地域では、年間104日しか営業できないため、収益性が極めて低くなります。以下のシミュレーションで、通常民泊との差異を確認しましょう。
表4: 週末限定+年末年始営業不可の収益性シミュレーション
| 項目 | 104日稼働(週末限定) | 180日稼働(通常) | 差異 |
| 年間稼働日数 | 104日 | 180日 | -42% |
| 稼働率(想定) | 70% | 70% | – |
| 実稼働日数 | 73日 | 126日 | -42% |
| 宿泊単価(ADR) | 13,000円 | 13,000円 | – |
| 年間収益 | 約95万円 | 約164万円 | -42% |
| 固定資産税 | 約15万円 | 約15万円 | – |
| 管理費・修繕積立金 | 約20万円 | 約20万円 | – |
| 清掃費(1回3,000円) | 約22万円 | 約38万円 | – |
| 光熱費・通信費 | 約8万円 | 約12万円 | – |
| 管理委託費(売上の15%) | 約14万円 | 約25万円 | – |
| 経費合計 | 約79万円 | 約110万円 | – |
| 実質利益 | 約16万円 | 約54万円 | -70% |
| 利回り(物件価格2,000万円) | 約0.8% | 約2.7% | -70% |
※ADRは足立区の実績データに基づく推定値。出典: StayExit足立区撤退ガイド
足立区の民泊が赤字になる3つの理由:
- 週末限定+年末年始営業不可: 年間104日稼働で収益性が極めて低い
- 23区内で最低水準の賃料相場: 北千住駅でも1K 7.8万円、竹ノ塚駅は6.1万円
- 維持費の高さ: 固定資産税・管理費・清掃費で年間約79万円、実質利益が圧迫される
この**実質利回り0.8%**という数字は、融資を利用している場合、返済計画が破綻するリスクが極めて高いことを示しています。早期の売却判断が必要です。
3-2. 最短3営業日で現金化する買取の流れ
足立区の民泊を最短で売却するには、専門の買取業者を利用することが最も効率的です。StayExitでは、以下の流れで最短3営業日で買取価格を提示します。
買取の流れ(最短1週間で現金化):
- 無料査定申込(所要時間5分)
WEBフォームまたは電話で物件情報を送信。エリア・間取り・築年数・稼働実績を入力。 - 現地調査(最短24時間以内)
専門スタッフが訪問し、物件の状態を確認。秘密厳守で近隣に知られることはありません。 - 買取価格提示(査定後3営業日以内)
エリア相場・規制内容・稼働実績を総合評価し、買取価格を提示。査定根拠も明示します。 - 契約・決済(最短1週間)
買取価格に納得いただければ、売買契約を締結。最短1週間で現金化が可能です。 - 引渡し(現況渡しOK)
残置物撤去・リフォーム不要。家具・設備をそのままで引き渡せます。民泊届出の廃止手続きも代行サポートします。
足立区の民泊買取でよくある質問:
• Q1: 週末限定+年末年始営業不可の物件でも買取可能ですか?
A: 可能です。現況渡しで査定します。規制下の物件でも問題ありません。
• Q2: 複数物件を一括で買取できますか?
A: 可能です。足立区内で2件以上の物件を一括査定・買取いたします。
• Q3: 民泊届出の廃止手続きはどうすればいいですか?
A: 弊社が代行サポートします。足立区への廃止届提出も含め、すべてお任せください。
3-3. 複数物件の一括買取のメリット
足立区内で2件以上の民泊物件を保有している場合、一括買取が有利です。買取業者にとって仕入れコストが削減されるため、査定額が向上します。
一括買取のメリット:
• 査定額が5〜10%アップ: 仲介手数料・登記費用の削減分が買取価格に反映
• 現金化が最短2週間: 複数物件をまとめて処理することで手続きが効率化
• 撤退手続きの一元化: 届出廃止・鍵の引渡し・設備撤去を一括対応
• 秘密厳守: 近隣に知られず売却可能
実例: StayExitでは、足立区内の1R×2件を一括売却したオーナーが、個別売却時の予想価格3,400万円(1件あたり1,700万円)に対し、一括売却で3,672万円(+8%) で成約した事例があります。
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4. 足立区の民泊買取業者の選び方と注意点
4-1. 信頼できる買取業者の7つのチェックリスト
足立区の民泊買取業者を選ぶ際は、以下の7項目を必ず確認しましょう。
表5: 買取業者選定チェックリスト
| 項目 | 確認ポイント | StayExitの対応 |
| ① 足立区規制の詳しさ | 週末限定+年末年始営業不可を理解しているか | ✅ 東京23区全域の規制を網羅 |
| ② 買取実績 | 足立区での成約事例・エリア別相場の知見があるか | ✅ 足立区で年間12件以上の実績 |
| ③ 最短成約日数 | 査定から現金化までの最短日数は何日か | ✅ 最短3営業日で査定、1週間で成約 |
| ④ 現況渡し対応 | 家具・設備・清掃をそのままで引き渡せるか | ✅ 現況渡しOK・撤去費用不要 |
| ⑤ 複数物件一括対応 | 2件以上の物件を一括査定・一括売却できるか | ✅ 1R〜5棟まで対応 |
| ⑥ 秘密厳守 | 近隣に知られず査定・売却が可能か | ✅ 完全秘密厳守 |
| ⑦ 査定の無料性 | 査定・相談は完全無料か(キャンセル料なし) | ✅ 査定無料・キャンセル無料 |
StayExitは上記7項目すべてに対応しており、足立区の民泊買取に特化した専門サービスを提供しています。
足立区の民泊買取で避けるべき業者の特徴:
- 査定価格が相場より著しく低い(市場価格の50%未満)
- 契約前に手数料・調査費を請求する
- 買取実績が不明確、具体例を提示できない
- 契約を急かす、強引な営業がある
4-2. 旅館業転換と買取の比較
足立区では、商業地域・近隣商業地域において旅館業許可を取得すれば、年間365日営業が可能になります。しかし、旅館業転換には多くのハードルがあります。
表6: 旅館業転換 vs 買取の比較
| 項目 | 旅館業転換 | 買取 |
| 営業日数 | 365日 | — |
| 収益性 | 高い(年間250万〜400万円) | — |
| 初期投資 | 200万〜500万円 | 不要 |
| 許可取得期間 | 3〜6ヶ月 | 最短1週間で現金化 |
| 設備基準 | 消防設備・建築基準法の適合必要 | 不要 |
| リスク | 規制変更、近隣トラブル、許可不承認 | なし |
| 適合物件 | 商業地域・近隣商業地域のみ | 全エリア対応 |
旅館業転換のメリット:
• 年間365日営業可能、収益性が大幅に向上
• 稼働率70%・ADR 15,000円で年間約380万円の収益
旅館業転換のデメリット:
• 消防設備(自動火災報知設備・誘導灯等)の設置に200万〜500万円
• 許可取得まで3〜6ヶ月、審査不承認のリスク
• 住居専用地域では許可が下りない
• 近隣住民の同意取得が必要なケースあり
結論: ほとんどのケースで買取が有利です。特に住居専用地域の物件は旅館業転換が不可能なため、早期売却を推奨します。北千住駅周辺の商業地域物件で、旅館業転換を真剣に検討する場合は、専門家(行政書士・建築士)に相談してください。
4-3. 足立区の規制強化リスクと売却タイミング
足立区では現時点で新たな規制強化の発表はありませんが、東京都全体の動向を注視する必要があります。2024年以降、豊島区・荒川区など複数の区で規制強化が実施されており、足立区も将来的に追随する可能性があります。
規制強化発表のサインと売却タイミング:
• 都議会での条例改正案の審議開始: 報道された時点で買取価格が下落傾向
• 区議会での上乗せ条例の検討: パブリックコメント募集前が売却の最終好機
• 施行日の発表: 発表後は買取価格が10〜20%下落
実例: 豊島区では2025年9月の120日制限発表後、駆け込み届出が急増し、2026年12月16日の施行前に多くのオーナーが売却を決断しました。発表前に売却したオーナーは、施行後の予想価格より15〜20%高い金額で成約しています(StayExit豊島区規制解説)。
北千住・綾瀬の再開発を活かす:
• 綾瀬エリアの地価上昇率**+16.6%**という実績を強調
• 北千住駅の5路線乗り入れによる交通利便性をアピール
• 再開発による将来価値の向上を訴求
規制強化のニュースが報道される前に、まずは無料査定を受けることを推奨します。
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よくある質問(FAQ)
Q1. 足立区の住居専用地域で民泊を運営していますが、買取可能ですか?
A. 可能です。週末限定+年末年始営業不可の物件でも、現況渡しで査定・買取いたします。規制下の物件でも問題ありません。
Q2. 買取価格はどのように決まりますか?
A. エリア、間取り、築年数、駅距離、用途地域、規制内容、稼働実績を総合的に評価し、**市場価格の60〜80%**を目安に査定します。
価格算定の要素:
- 北千住駅周辺(商業地域): 市場価格の70〜80%
- 綾瀬駅周辺(住居専用地域): 市場価格の63〜70%
- 西新井・竹ノ塚周辺(住居専用地域): 市場価格の62〜68%
高稼働実績(稼働率70%以上・ADR 15,000円以上)がある物件は、+10〜15%の評価額アップが期待できます。
Q3. 複数物件を一括で買取できますか?
A. 可能です。足立区内で2〜3件の民泊物件を一括査定・買取いたします。一括売却により、査定額が5〜10%アップするケースがあります。
Q4. 民泊届出の廃止手続きはどうすればいいですか?
A. 弊社が代行サポートいたします。足立区への廃止届提出も含め、すべてお任せください。手続きは売買契約後に進めます。
Q5. 査定は無料ですか?秘密は守られますか?
A. 査定は完全無料、秘密厳守です。近隣に知られず売却できます。キャンセル料も一切発生しません。
Q6. 赤字経営の物件でも買取してもらえますか?
A. 可能です。赤字経営からの脱却を優先し、最短3営業日で査定・1週間で現金化を実現します。
まとめ｜規制下の赤字リスクから脱却する最短ルート
足立区の民泊市場は、週末限定+年末年始営業不可(年間104日) という厳しい規制と、23区内で最低水準の賃料相場により、収益化が極めて困難です。実質利回り0.8%という数字は、融資返済を考慮すると赤字経営に陥るリスクが極めて高いことを示しています。
本記事のポイント:
• 足立区の民泊買取相場: 住居専用地域で市場価格の60〜70%、商業地域で70〜80%が目安
• 週末限定規制の影響: 年間104日稼働で収益性が約42%低下、実質利回り0.8%
• 北千住・綾瀬の再開発: 地価上昇率+16.6%の綾瀬エリア、5路線乗り入れの北千住駅
• 最短3営業日で査定: 現況渡しOK・秘密厳守・複数物件一括対応
• 旅館業転換は現実的でない: 住居専用地域では許可が下りず、初期投資200万〜500万円が必要
StayExitの民泊買取サービスは、足立区の規制を熟知した専門チームが、最短3営業日で査定・1週間で現金化・秘密厳守で対応します。複数物件の一括査定にも対応しており、査定額が5〜10%アップした実績があります。
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免責事項
本記事の情報は2026年1月13日時点のものであり、最新の規制・相場は変動する可能性があります。足立区の民泊規制の詳細は足立区公式HPでご確認ください。本記事は法的助言ではありません。具体的な売却判断は、専門家(不動産鑑定士・税理士・弁護士)にご相談ください。