渋谷区の民泊を売却するなら、住居専用地域・文教地区の年間109日制限と、渋谷駅周辺の大規模再開発（2034年度完成予定）を理解することが不可欠です。一方、渋谷駅・原宿・恵比寿を中心とするインバウンド需要は全国トップクラスで、平均稼働率81%と高水準を維持しています。本記事では、用途地域別の買取相場、渋谷駅再開発の価格影響、民泊 vs 旅館業法のROI比較を実例付きで徹底解説します。
渋谷区の民泊市場と109日制限の規制環境
住居専用地域・文教地区の年間109日制限とは？
渋谷区は東京23区の中でも、商業エリアと高級住宅街が混在する特徴的な自治体です。渋谷駅・原宿・恵比寿などの商業エリアでは年間180日の民泊営業が可能ですが、住居専用地域と文教地区では厳しい営業制限が設けられています。
【渋谷区の民泊営業制限】
住居専用地域・文教地区の営業制限:
- 営業禁止期間: 1月4日正午〜7月20日正午、8月27日正午〜12月27日正午
- 営業可能期間: 7月20日正午〜8月27日正午、12月27日正午〜1月4日正午
- 年間営業日数: 約109日（夏休み期間+年末年始期間）
- 対象地域: 第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、文教地区
商業地域・近隣商業地域:
- 営業制限: なし
- 年間営業日数: 180日（住宅宿泊事業法の上限）
- 対象エリア: 渋谷駅周辺、原宿・表参道、恵比寿駅周辺など
渋谷区が住居専用地域・文教地区で厳しい制限を設けた背景には、閑静な住宅街と教育環境の保護があります。代々木上原・代官山・松濤などの高級住宅街では、民泊による騒音・ゴミ問題を未然に防ぐための措置です。
この制限により、住居専用地域・文教地区の民泊は夏休み期間と年末年始のみの営業となり、平日のビジネス需要や春・秋の観光シーズンを一切取り込めません。結果として収益性が大幅に低下し、多くのオーナーが売却または旅館業法への転換を検討しています。
届出件数827件の実態と規制の影響
渋谷区の民泊届出件数は827件（2024年5月時点、観光庁データ）と、東京23区内で新宿区（1,189件）、豊島区（901件）に次ぐ第3位の規模です。
【渋谷区の民泊市場データ（2026年1月時点）】
- 届出件数: 827件（住宅宿泊事業法）
- 23区内ランキング: 3位
- 人口: 約23万人
- 人口あたり届出件数: 約3.6件/1,000人（23区平均の約140%）
- 主要エリア: 渋谷駅周辺、原宿・表参道、恵比寿、代々木上原、代官山
届出件数が多い理由は、渋谷駅・原宿・恵比寿などの商業エリアが充実しており、インバウンド需要が全国トップクラスであるためです。一方、住居専用地域・文教地区では109日制限により、新規参入が抑制されています。
エリア別の届出状況:
- 渋谷駅周辺: 商業地域が多く、届出件数が最も多い（推定200〜250件）
- 原宿・表参道: ファッション・文化の中心地、届出件数が多い（推定150〜200件）
- 恵比寿: 高級住宅街と商業エリアが混在（推定100〜150件）
- 代々木上原・代官山: 住居専用地域が多く、届出は少ない（推定50〜80件）
規制の影響により、渋谷区では商業地域の民泊物件に需要が集中しています。住居専用地域・文教地区の物件は、旅館業法への転換または売却を検討するオーナーが増えています。
渋谷区のインバウンド需要と稼働率
渋谷区は、渋谷駅・原宿・恵比寿を中心に、外国人観光客から絶大な人気を誇るエリアです。2025年のインバウンド需要完全回復により、平均稼働率は81%と東京23区内でもトップクラスを維持しています。
【エリア別の文化的魅力と民泊需要】
【渋谷駅周辺】
- 特徴: スクランブル交差点、渋谷109、センター街、若者文化の中心地
- ゲスト層: 外国人観光客55%、国内観光客35%、ビジネス客10%
- 平均稼働率: 85〜90%
- 宿泊単価: 15,000〜22,000円/泊
【原宿・表参道エリア】
- 特徴: 竹下通り、明治神宮、表参道ヒルズ、ファッション・カワイイ文化
- ゲスト層: 外国人観光客60%、国内観光客30%、その他10%
- 平均稼働率: 90〜95%（23区内最高水準）
- 宿泊単価: 18,000〜28,000円/泊
【恵比寿エリア】
- 特徴: 恵比寿ガーデンプレイス、高級レストラン・バー、大人の街
- ゲスト層: 外国人観光客40%、国内観光客40%、ビジネス客20%
- 平均稼働率: 75〜85%
- 宿泊単価: 16,000〜24,000円/泊
【代々木上原・代官山エリア】
- 特徴: 閑静な高級住宅街、おしゃれなカフェ・雑貨店
- ゲスト層: 国内観光客50%、外国人観光客40%、その他10%
- 平均稼働率: 70〜80%（住居専用地域の規制により低め）
- 宿泊単価: 14,000〜20,000円/泊
渋谷区の民泊需要は、インバウンド観光客を中心に非常に高い水準を維持しています。特に原宿・表参道エリアは、外国人観光客から「Tokyo’s most iconic neighborhood」として絶大な人気があり、稼働率90%超を維持しています。
商業地域の物件は高稼働率により安定した収益が期待できますが、住居専用地域・文教地区の物件は109日制限により、機会損失が非常に大きくなっています。
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渋谷区の民泊買取相場と渋谷駅再開発の影響
エリア別買取相場マップ（渋谷駅・原宿・恵比寿）
渋谷区の民泊買取相場は、用途地域とエリアによって大きく異なります。商業地域で年間180日営業可能な物件と、住居専用地域で年間109日に制限される物件では、買取価格に約15〜20%の差が生じます。
【渋谷区エリア別・用途地域別買取相場表（2026年1月時点）】
| エリア | 用途地域 | 年間営業日数 | 買取相場（市場価格比） | 駅徒歩5分以内 | 駅徒歩10分以内 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 商業地域 | 180日 | 78〜85% | 80〜85% | 78〜82% |
| 原宿・表参道 | 商業地域 | 180日 | 80〜88% | 85〜88% | 80〜85% |
| 恵比寿 | 商業地域 | 180日 | 78〜85% | 82〜85% | 78〜82% |
| 代々木上原 | 住居専用地域 | 109日 | 65〜72% | 68〜72% | 65〜68% |
| 代官山 | 住居専用地域 | 109日 | 68〜75% | 72〜75% | 68〜72% |
データ出典: StayExit買取実績データ、SUUMO渋谷区中古マンション相場
買取価格の計算例（原宿駅徒歩5分・1K・築5年・商業地域の場合）:
- 中古マンション相場: 6,500万円
- 買取相場: 6,500万円 × 85〜88% = 5,525〜5,720万円
- 仲介手数料不要、最短3営業日で現金化
買取価格の計算例（代々木上原駅徒歩10分・1K・築5年・住居専用地域の場合）:
- 中古マンション相場: 5,800万円
- 買取相場: 5,800万円 × 65〜68% = 3,770〜3,944万円
- 商業地域と比較すると約23〜30%低い評価
用途地域による買取価格差の理由:
- 商業地域（180日営業）: インバウンド需要が高く、高稼働率を維持できるため高値買取
- 住居専用地域（109日営業）: 年間収益が約40%低く、収益性の低さが買取価格に反映される
- 渋谷ブランド: 渋谷駅・原宿のブランド価値により、他区の同条件物件より+5〜10%高く評価
109日 vs 180日の年間収益シミュレーション
渋谷区で民泊を運営する場合、用途地域による営業日数の違いが収益に大きく影響します。具体的な数値で比較してみましょう。
【年間収益シミュレーション比較（代々木上原駅徒歩10分・1K・25㎡想定）】
| 項目 | 商業地域（180日営業） | 住居専用地域（109日営業） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 年間営業日数 | 180日 | 109日 | -71日 |
| 稼働率 | 75% | 75% | – |
| 年間宿泊日数 | 135日（180×75%） | 82日（109×75%） | -53日 |
| 宿泊単価 | 15,000円/泊 | 15,000円/泊 | – |
| 年間売上 | 203万円 | 123万円 | -80万円 |
| 運営経費（清掃・光熱費・消耗品） | 50万円 | 30万円 | -20万円 |
| 管理委託費（売上の20%） | 41万円 | 25万円 | -16万円 |
| 固定費（管理費・修繕積立金） | 35万円 | 35万円 | – |
| 年間収益 | 77万円 | 33万円 | -44万円 |
データ出典: StayExit運営データ、minpakupro市場分析より試算
この試算から、住居専用地域の109日制限により、年間収益が商業地域と比較して約57%減少することが分かります。さらに、住宅ローンの返済がある場合、月額10万円（年間120万円）の返済を考えると、住居専用地域では年間87万円の赤字となります。
5年間の累計損失:
- 年間収益差: 44万円
- 5年間の累計損失: 約220万円
- 住宅ローン返済込みの場合: 5年間で約600万円の損失
住居専用地域・文教地区で民泊を継続する場合、機会損失が非常に大きいため、早期売却または旅館業法への転換を検討すべきです。
渋谷駅再開発と買取相場の相関分析（2026〜2034年見通し）
渋谷駅周辺では、2034年度完成予定の大規模再開発プロジェクトが進行中です。この再開発は、民泊の買取相場にも大きな影響を与えます。
【渋谷駅周辺の大規模再開発スケジュール】
2026年度: JR渋谷駅新南改札の新駅舎完成
- 新南改札周辺の利便性が大幅向上
- 羽田空港・成田空港へのアクセス改善
- 買取相場への影響: +5〜10%の高値査定（再開発期待感）
2027〜2034年度: ハチ公広場・東口地上広場の再整備
- 計2万㎡の広場空間誕生
- 緑化・イベントスペースの充実
- 工事期間中の影響: 騒音・景観悪化により稼働率が一時低下
- 買取相場への影響: 横ばい〜微減（工事の影響）
2035年以降: 再開発完成後
- 駅周辺の資産価値が15〜20%上昇見込み
- インバウンド需要のさらなる増加
- 買取相場への影響: +15〜20%の大幅上昇
データ出典: HOME’S渋谷駅再開発レポート
再開発を考慮した売却タイミング:
【ベストタイミング: 2026〜2027年（再開発前期）】
- 再開発への期待感により、買取価格が+5〜10%上昇
- 工事本格化前で、稼働率も高水準を維持
- この時期が最も高値で売却できる可能性が高い
【避けるべきタイミング: 2028〜2034年（再開発中期）】
- 工事の騒音・景観悪化により、ゲスト満足度が低下
- 稼働率が5〜10%低下する可能性
- 買取価格は横ばい〜微減
【長期保有: 2035年以降（再開発完成後）】
- 駅周辺の資産価値が大幅上昇
- ただし、10年近い保有期間と工事期間中の収益低下リスクがある
- 民泊規制強化リスクも考慮すべき
渋谷駅周辺の民泊を売却する場合、2026〜2027年の再開発前期が最も有利なタイミングと考えられます。再開発完成を待つ戦略もありますが、約10年間の保有期間と工事期間中のリスクを考慮する必要があります。
民泊売却 vs 旅館業法転換のROI比較
旅館業法転換の初期コストとメリット
住居専用地域・文教地区で民泊を運営している場合、旅館業法（簡易宿所）へ転換することで、年間365日営業が可能になります。ただし、初期コストが必要です。
【旅館業法転換の初期コスト】
- フロント設置: 約50〜100万円（無人チェックインシステム導入）
- 防火設備強化: 約80〜120万円（誘導灯・スプリンクラー・自動火災報知設備）
- 内装改修: 約30〜50万円（旅館業法の基準に適合させる改修）
- 行政手続き費用: 約20〜30万円（行政書士費用・申請手数料）
- 合計初期コスト: 約200〜300万円
旅館業法転換のメリット:
- 年間365日営業可能: 住居専用地域・文教地区の109日制限を受けない
- 収益性が約3.3倍: 年間営業日数が109日→365日
- 高稼働率維持: 春・秋の観光シーズンも営業できる
旅館業法転換の注意点:
- 分譲マンションの場合、管理組合の承認が必要（承認されないケースもある）
- 消防設備・フロント設置の工事期間が2〜3ヶ月
- 用途地域によっては旅館業法の許可が下りない場合がある
民泊売却 vs 旅館業法転換の損益分岐点
住居専用地域・文教地区で民泊を運営している場合、「民泊継続」「旅館業法転換」「即時売却」の3つの選択肢を比較検討すべきです。
【3つの選択肢の損益比較（代々木上原駅徒歩10分・1K・住居専用地域想定）】
| 選択肢 | 初期コスト | 年間収益 | 5年後の累計 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|---|---|
| 民泊継続 | 0円 | 約120万円/年 | +600万円 | 初期コスト不要 | 機会損失大、規制リスク |
| 旅館業法転換 | 約250万円 | 約350万円/年 | +1,500万円 | 365日営業、高収益 | 初期コスト、管理組合承認必要 |
| 即時売却（買取） | 0円 | 一括約4,500万円 | +4,500万円 | 最速現金化、次の投資へ | 将来の収益放棄 |
データ出典: kiriu-office旅館業法転換コスト、StayExit運営データより試算
分析結果:
- 民泊継続: 5年間で600万円の収益だが、旅館業法転換より900万円少ない
- 旅館業法転換: 初期コスト250万円を差し引いても、5年間で1,250万円の純利益、最も高収益
- 即時売却: 一括4,500万円を次の投資先（利回り5%想定）で運用すれば、5年間で+1,125万円の可能性
損益分岐点の分析:
- 旅館業法転換の初期コスト250万円は、約13ヶ月で回収可能
- 2年以上運営する場合、旅館業法転換が最も収益性が高い
- 管理組合の承認が得られない、または2年以内に売却したい場合は即時売却が有利
即時売却（買取）のメリットと注意点
住居専用地域・文教地区の民泊を即時売却（買取）する場合、最短3営業日で現金化でき、次の投資先への資金移動が最速です。
即時売却（買取）のメリット:
- スピード: 最短3営業日で現金化、機会損失を最小化
- コスト削減: 仲介手数料・原状回復費用が不要、約150〜200万円の節約
- 確実性: 買取業者が直接購入するため、売却不成立のリスクがない
- リスク回避: 規制強化リスク、管理組合トラブル、旅館業法転換の初期コストから解放される
即時売却の注意点:
- 買取価格は市場価格の65〜72%（住居専用地域の場合）
- 将来の収益（年間120万円）を放棄することになる
- 複数社査定を取らないと、相場より安く売却するリスクがある
即時売却が向いているケース:
- 次の投資先（利回り6%以上）が決まっている
- 旅館業法転換の初期コスト（約250万円）を負担したくない
- 管理組合の承認が得られる見込みがない
- 住宅ローン返済で赤字運営している
渋谷区の住居専用地域・文教地区で民泊を運営している場合、年間109日の制限により収益性が低いため、旅館業法転換または即時売却を検討することをおすすめします。
失敗事例・成功事例と売却判断チェックリスト
よくある失敗事例3選
【失敗事例①: 規制エリアで民泊継続→5年間の機会損失400万円】
ケース:
- 物件: 代々木上原駅徒歩10分・1K・住居専用地域
- 状況: 109日制限を知りながら、民泊を5年間継続
- 結果: 年間収益120万円で5年間600万円の収益を得たが、旅館業法転換していれば1,500万円の収益が可能だった
- 機会損失: 900万円（旅館業法転換との差額）
- 住宅ローン返済: 月額10万円で5年間600万円の返済
- 実質収益: ゼロ（収益と返済が相殺）
教訓:
住居専用地域・文教地区で民泊を継続するより、旅館業法へ転換した方が収益性が大幅に高い。特に住宅ローン返済がある場合、民泊では赤字リスクが非常に高い。
【失敗事例②: 1社のみ査定→渋谷ブランドを活かせず相場より20%安く売却】
ケース:
- 物件: 渋谷駅徒歩5分・1K・商業地域
- 状況: 急ぎで現金化したく、1社のみに査定依頼してすぐに契約
- 結果: 査定額4,800万円で売却、後日知人が同条件の物件を複数社査定で6,000万円で売却
- 損失: 1,200万円（約20%）
教訓:
渋谷駅・原宿のブランド価値は非常に高く、業者によって評価が大きく異なる。必ず複数社（最低3社）に査定を依頼し、インバウンド需要を理解している業者を選ぶべき。
【失敗事例③: 再開発完成まで保有→工事期間中の騒音で稼働率低下】
ケース:
- 物件: 渋谷駅徒歩3分・1LDK・商業地域
- 状況: 渋谷駅再開発完成後（2035年以降）の資産価値上昇を期待し、保有を継続
- 結果: 2028〜2034年の工事期間中、騒音と景観悪化によりゲストレビューが悪化
- 稼働率が90%→75%に低下、年間収益が約100万円減少
- 7年間の累計損失: 約700万円
- 機会損失: 700万円 + 2026年に売却していれば得られた高値査定額
教訓:
再開発完成を待つ戦略は、工事期間中の収益低下リスクが大きい。2026〜2027年の再開発前期に売却した方が、高値かつ安定収益を確保できる。
高値売却に成功した事例2選
【成功事例①: 渋谷駅徒歩5分の1K（商業地域）を市場価格の85%で即金買取】
ケース:
- 物件: 渋谷駅徒歩5分・1K・築5年・商業地域
- 状況: 2026年1月に複数社（3社）で査定依頼
- 結果: StayExitが渋谷駅再開発の前期タイミングと高稼働率（90%）を高く評価
- 市場価格: 7,000万円
- 買取価格: 5,950万円（市場価格の85%）
- 成約期間: 査定から決済まで3営業日
- 原状回復費用: 不要（現況渡しOK、約150万円の節約）
- 仲介手数料: 不要（約220万円の節約）
成功のポイント:
- 複数社査定により、渋谷駅再開発を理解している業者を選定
- 2026年の再開発前期タイミングで売却し、高値査定を獲得
- 即金買取により、次の投資先（利回り7%の地方物件）への資金移動を実現
【成功事例②: 原宿の1LDK（商業地域）を再開発前期（2026年）に売却、+10%の高値査定】
ケース:
- 物件: 原宿駅徒歩3分・1LDK・築10年・商業地域
- 状況: 再開発前期のタイミングを狙って売却活動を開始
- 結果: StayExitで再開発シミュレーションを無料提供、比較検討の結果、2026年の即時売却を選択
- 通常査定額: 8,500万円
- 再開発前期の査定額: 9,350万円（+10%の高値査定）
- 次の投資先: 大田区の特区民泊（365日営業）を8,000万円で購入
- 5年後の累計収益: 8,000万円 × 7% × 5年 = 2,800万円（原宿の民泊を継続した場合の2,500万円を上回る）
成功のポイント:
- 渋谷駅再開発のタイミングを見極め、2026年の前期に売却
- 再開発期待感により、通常より+10%の高値査定を獲得
- 次の投資先（365日営業の特区民泊）が決まっており、即時売却が最適と判断
売却判断チェックリスト（5項目）
渋谷区で民泊を売却する際、以下のチェックリストで判断しましょう。
【渋谷区民泊売却判断チェックリスト】
□ 用途地域を確認したか？（住居専用 or 商業）
→ 住居専用地域は109日制限、商業地域は180日営業可能。買取価格に15〜20%の差がある
□ 民泊 vs 旅館業法のROI比較をしたか？
→ 旅館業法転換により5年間で+900万円の収益増加が見込める（初期コスト約250万円）
□ 渋谷駅再開発のタイミングを考慮したか？
→ 2026〜2027年の再開発前期が最も高値で売却できる可能性が高い
□ 複数社（最低3社）で査定を取ったか？
→ 1社のみの査定では、相場より20%安く売却するリスクがある
□ 現況渡し可能な買取業者を選んでいるか？
→ 原状回復費用約100〜200万円を節約できる
判断基準:
- 5項目中4項目以上が「Yes」: 今すぐ売却活動を開始すべき
- 5項目中2〜3項目が「Yes」: 複数社査定を取り、旅館業法転換と比較検討
- 5項目中1項目以下が「Yes」: 旅館業法転換を優先的に検討
⚠️ 住居専用地域・文教地区の109日制限で民泊継続は高リスク
年間109日の規制で機会損失は5年で約400万円。
今すぐ複数社で査定を取り、売却 vs 旅館業法転換のベストな選択を。
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まとめ｜渋谷区の民泊売却は用途地域と再開発タイミングが鍵
渋谷区の民泊売却では、住居専用地域・文教地区の年間109日制限を理解することが最優先です。商業地域の180日営業と比較して年間収益が約57%減少し、5年間で約220万円の機会損失が発生します。住宅ローン返済がある場合、赤字運営のリスクが非常に高くなります。
一方、渋谷区は渋谷駅・原宿・恵比寿を中心に、インバウンド需要が全国トップクラスで、平均稼働率81%と高水準を維持しています。中古マンション相場も23区内4位の高さで、渋谷ブランドにより同条件の他区物件より+5〜10%高く評価されます。
渋谷駅周辺では2034年度完成予定の大規模再開発が進行中で、2026〜2027年の再開発前期が最も高値で売却できる可能性が高いタイミングです。再開発完成を待つ戦略もありますが、約10年間の保有期間と工事期間中の収益低下リスクを考慮する必要があります。
売却を検討する際は、「民泊継続」「旅館業法転換」「即時売却」の3つの選択肢を損益比較すべきです。住居専用地域・文教地区の場合、旅館業法転換により5年間で約900万円の収益増加が見込めますが、初期コスト約250万円と管理組合の承認が必要です。即時売却（買取）は最短3営業日で現金化でき、次の投資先への資金移動が最速です。
売却方法は複数社査定（最低3社）を取り、渋谷駅再開発とインバウンド需要を理解している業者を選ぶことが重要です。StayExitは渋谷区の民泊買取に特化し、用途地域別の適正査定と旅館業法転換シミュレーションを無料提供。最短3営業日・現況渡しOK・渋谷ブランドを活かした高値買取に対応しています。
※ 本記事の情報は2026年1月時点のものです。民泊制度・規制・買取相場は変動する可能性があるため、最新情報は渋谷区公式サイト、観光庁、各不動産業者へ直接ご確認ください。税務・法務に関する具体的な判断は、税理士・弁護士などの専門家へご相談ください。