世田谷区の民泊を売却するなら、住居専用地域が面積の91%を占める全国最高レベルの規制環境を理解することが不可欠です。月曜正午〜土曜正午の営業禁止により、年間営業日数は約104日に制限されます。一方、三軒茶屋・下北沢などの商業地域では180日営業が可能で、世田谷ブランドにより通常より+5〜8%の買取価格も期待できます。本記事では、用途地域別の買取相場、民泊 vs 賃貸転換の損益分岐点、世田谷ブランド活用術を実例付きで徹底解説します。
世田谷区の民泊市場と住居専用地域91%の規制環境
住居専用地域91%｜全国最高レベルの立地制限
世田谷区は東京23区の中でも最も住宅地としての性格が強い自治体で、区域面積の約91%が住居専用地域に指定されています。この割合は23区内で最高レベルであり、民泊事業に大きな影響を与えています。
【世田谷区の用途地域割合】
- 住居専用地域: 約91%（第一種低層・第二種低層・中高層を含む）
- 商業地域・近隣商業地域: 約9%（三軒茶屋・下北沢・二子玉川駅周辺など）
- 工業地域: ほぼ0%
住居専用地域では、住宅宿泊事業法に基づく自治体条例により、月曜正午から土曜正午までの営業が禁止されています。営業可能な期間は土曜正午から月曜正午までの週末のみで、祝日は含まれますが、年間営業日数は約104日に制限されます。
週末限定規制の詳細:
- 営業禁止期間: 月曜正午〜土曜正午（休日を除く）
- 営業可能期間: 土曜正午〜月曜正午 + 国民の祝日
- 年間営業日数: 約104日（土日52週+祝日）
- 商業地域等: 規制なし、年間180日営業可能
この規制により、世田谷区の住居専用地域で民泊を運営する場合、平日のビジネス需要を一切取り込めず、週末の観光客のみが対象となります。結果として収益性が大幅に低下し、多くのオーナーが売却または賃貸転換を検討しています。
世田谷区がこのような厳しい規制を設けた背景には、閑静な住宅街としてのブランドイメージ保護と、住民の生活環境維持があります。区内には高級住宅街も多く、民泊による騒音・ゴミ問題を未然に防ぐための措置です。
届出件数324件の実態と規制の影響
世田谷区の人口は約90万人と東京23区内で最多ですが、民泊の届出件数は324件（2024年5月時点、観光庁データ）と、人口規模に対して少ない水準にとどまっています。
【世田谷区の民泊市場データ（2026年1月時点）】
- 届出件数: 324件（住宅宿泊事業法）
- 人口: 約90万人（23区内最多）
- 人口あたり届出件数: 約0.036件/1,000人（23区平均の約60%）
- 主要エリア: 三軒茶屋、下北沢、二子玉川、自由が丘
届出件数が少ない理由は、住居専用地域91%という厳しい立地制限により、収益性の高い民泊運営が困難なためです。商業地域・近隣商業地域は区内のわずか9%に限定されており、これらのエリアに民泊が集中しています。
エリア別の届出状況:
- 三軒茶屋: 商業地域が多く、届出件数が最も多い（推定60〜80件）
- 下北沢: 若者文化の中心地、商業地域で届出件数が多い（推定50〜70件）
- 二子玉川: 高級住宅街だが一部商業地域あり（推定30〜40件）
- その他エリア: 住居専用地域が大部分で届出は少ない
規制の影響により、世田谷区では新規の民泊参入が抑制されています。一方、既存の民泊物件（特に商業地域の物件）は希少価値が高く、買取市場では安定した需要があります。
世田谷区の民泊需要と文化的魅力
世田谷区は住宅地としてのイメージが強い一方、三軒茶屋・下北沢などの文化的に魅力的なエリアを擁し、若者や外国人観光客からの人気が高い地域です。
【エリア別の文化的魅力と民泊需要】
【三軒茶屋エリア】
- 特徴: 渋谷から電車5分、飲食店・バー・ライブハウスが集積
- ゲスト層: 国内観光客60%、外国人観光客30%、ビジネス客10%
- 平均稼働率: 75〜85%
- 宿泊単価: 10,000〜15,000円/泊
【下北沢エリア】
- 特徴: サブカルチャーの聖地、古着屋・劇場・ライブハウスが豊富
- ゲスト層: 若年層の国内観光客50%、外国人観光客40%、その他10%
- 平均稼働率: 80〜90%（23区内でもトップクラス）
- 宿泊単価: 12,000〜18,000円/泊
【二子玉川エリア】
- 特徴: 高級住宅街、二子玉川ライズなどの商業施設
- ゲスト層: ファミリー層40%、国内観光客30%、外国人観光客30%
- 平均稼働率: 70〜80%
- 宿泊単価: 15,000〜22,000円/泊（高単価設定が可能）
世田谷区の民泊需要は、住居専用地域の規制により供給が限られているため、商業地域の物件は高稼働率を維持しています。特に下北沢・三軒茶屋は文化的魅力により、リピーターも多く、安定した収益が期待できます。
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世田谷区の民泊買取相場と用途地域別データ
用途地域別買取相場マップ（住居専用 vs 商業）
世田谷区の民泊買取相場は、用途地域によって大きく異なります。商業地域・近隣商業地域で年間180日営業可能な物件と、住居専用地域で年間104日に制限される物件では、買取価格に約10〜15%の差が生じます。
【世田谷区エリア別・用途地域別買取相場表（2026年1月時点）】
| エリア | 用途地域 | 年間営業日数 | 買取相場（市場価格比） | 駅徒歩5分以内 | 駅徒歩10分以内 |
| 三軒茶屋 | 商業・近隣商業 | 180日 | 75〜82% | 78〜82% | 75〜78% |
| 下北沢 | 商業・近隣商業 | 180日 | 78〜85% | 80〜85% | 78〜80% |
| 二子玉川 | 住居専用地域多 | 104日 | 68〜75% | 72〜75% | 68〜72% |
| 等々力 | 住居専用地域 | 104日 | 65〜72% | 68〜72% | 65〜68% |
| 自由が丘 | 住居専用地域 | 104日 | 68〜75% | 72〜75% | 68〜72% |
データ出典: StayExit買取実績データ、SUUMO世田谷区中古マンション相場
買取価格の計算例（三軒茶屋駅徒歩5分・1K・築5年・商業地域の場合）:
- 中古マンション相場: 4,500万円
- 買取相場: 4,500万円 × 78〜82% = 3,510〜3,690万円
- 仲介手数料不要、最短3営業日で現金化
買取価格の計算例（二子玉川駅徒歩5分・1K・築5年・住居専用地域の場合）:
- 中古マンション相場: 5,200万円
- 買取相場: 5,200万円 × 72〜75% = 3,744〜3,900万円
- 商業地域と比較すると約12〜15%低い評価
用途地域による買取価格差の理由:
- 商業地域（180日営業）: 年間収益が高く、買取業者も再運用しやすいため高値買取
- 住居専用地域（104日営業）: 年間収益が約40%低く、収益性の低さが買取価格に反映される
- 世田谷ブランド: 住宅地としてのブランド価値により、他区の同条件物件より+5〜8%高く評価
104日 vs 180日の年間収益シミュレーション
世田谷区で民泊を運営する場合、用途地域による営業日数の違いが収益に大きく影響します。具体的な数値で比較してみましょう。
【年間収益シミュレーション比較（三軒茶屋駅徒歩8分・1K・25㎡想定）】
| 項目 | 商業地域（180日営業） | 住居専用地域（104日営業） | 差額 |
| 年間営業日数 | 180日 | 104日 | -76日 |
| 稼働率 | 75% | 75% | – |
| 年間宿泊日数 | 135日（180×75%） | 78日（104×75%） | -57日 |
| 宿泊単価 | 13,000円/泊 | 13,000円/泊 | – |
| 年間売上 | 176万円 | 101万円 | -75万円 |
| 運営経費（清掃・光熱費・消耗品） | 45万円 | 26万円 | -19万円 |
| 管理委託費（売上の20%） | 35万円 | 20万円 | -15万円 |
| 固定費（管理費・修繕積立金） | 30万円 | 30万円 | – |
| 年間収益 | 66万円 | 25万円 | -41万円 |
データ出典: StayExit運営データ、minpakupro市場分析より試算
この試算から、住居専用地域の104日制限により、年間収益が商業地域と比較して約62%減少することが分かります。さらに、住宅ローンの返済がある場合、月額8万円（年間96万円）の返済を考えると、住居専用地域では赤字運営となるリスクが高くなります。
5年間の累計損失:
- 年間収益差: 41万円
- 5年間の累計損失: 約205万円
- 住宅ローン返済込みの場合: 5年間で約550万円の損失
住居専用地域で民泊を継続する場合、機会損失が非常に大きいため、早期売却または賃貸転換を検討すべきです。
世田谷ブランド補正率｜+5〜8%の高値売却
世田谷区は「住みたい街ランキング」で常に上位にランクインする人気エリアで、住宅地としてのブランド価値が非常に高い地域です。この「世田谷ブランド」は、民泊の買取価格にも反映されます。
【世田谷ブランドが買取価格に与える影響】
【ブランド補正率: +5〜8%】
- 同じ条件（築年数・間取り・駅距離）の物件でも、世田谷区というブランドにより、他区より高く評価される
- 特に二子玉川・自由が丘・等々力などの高級住宅街エリアは補正率が高い
- 買取業者も再販・賃貸転用がしやすいため、積極的に高値買取
ブランド補正の具体例（二子玉川1K・住居専用地域の場合）:
- 他区の同条件物件の買取相場: 3,500万円
- 世田谷区の買取相場: 3,500万円 × 1.05〜1.08 = 3,675〜3,780万円
- ブランド補正による価格差: +175〜280万円
世田谷ブランドが高く評価される3つの理由:
【理由①: 住宅地としての人気】
- 「住みたい街ランキング」で三軒茶屋・下北沢・二子玉川が常に上位
- 緑豊かな住環境、治安の良さ、教育環境の充実
- 民泊撤退後も賃貸需要が非常に高い
【理由②: 中古マンション相場の高さ】
- 世田谷区の中古マンション平均価格: 6,933〜7,393万円（70㎡換算）
- 平米単価: 約99.9〜105.7万円/㎡
- 過去9年で52%上昇という高い資産価値の伸び
【理由③: 文化的魅力】
- 下北沢のサブカルチャー、三軒茶屋のナイトライフ、二子玉川の高級感
- 外国人観光客にも「Tokyo’s trendy neighborhoods」として人気
- 民泊としての差別化要素が明確
世田谷区で民泊を売却する場合、このブランド価値を買取業者にしっかりアピールすることで、通常より+5〜8%の高値売却が期待できます。
民泊売却 vs 賃貸転換の損益分岐点シミュレーション
3つの選択肢の比較（民泊継続・賃貸転換・即時売却）
世田谷区の住居専用地域で民泊を運営している場合、年間104日の営業制限により収益性が低いため、「民泊継続」「賃貸転換」「即時売却」の3つの選択肢を比較検討すべきです。
【3つの選択肢の損益比較（二子玉川駅徒歩8分・1LDK・住居専用地域想定）】
| 選択肢 | 初期コスト | 年間収益 | 5年後の累計 | メリット | デメリット |
| 民泊継続 | 0円 | 約150万円/年 | +750万円 | 初期コスト不要、運営ノウハウ活用 | 機会損失大、規制リスク |
| 賃貸転換 | 約30万円（原状回復） | 約200万円/年 | +970万円 | 安定収益、規制なし | 初期コスト、空室リスク |
| 即時売却（買取） | 0円 | 一括約4,500万円 | +4,500万円 | 最速現金化、次の投資へ | 将来の収益放棄 |
データ出典: PLAYS Inc.民泊運営データ、minpakuchintai賃貸転換事例より試算
分析結果:
- 民泊継続: 5年間で750万円の収益だが、賃貸転換より220万円少ない
- 賃貸転換: 5年間で970万円の収益、初期コスト30万円を差し引いても最も高収益
- 即時売却: 一括4,500万円を次の投資先（利回り5%想定）で運用すれば、5年間で+1,125万円の可能性
賃貸転換のコストとROI
住居専用地域で民泊を継続するより、通常賃貸に転換した方が収益性が高いケースが多くあります。転換コストとROIを具体的に試算してみましょう。
【賃貸転換の初期コスト】
- 原状回復費用: 約30〜50万円（民泊用設備の撤去、壁紙・床の補修）
- 家具・家電の処分: 約5〜10万円（または買取業者に売却）
- 賃貸仲介手数料: 家賃1ヶ月分（入居者募集時）
- 合計初期コスト: 約35〜60万円
【賃貸転換のROI試算（二子玉川1LDK・住居専用地域の場合）】
| 項目 | 民泊（104日営業） | 賃貸転換後 | 差額 |
| 年間収益 | 150万円 | 200万円 | +50万円 |
| 初期コスト | 0円 | 35万円 | -35万円 |
| 1年目の利益 | 150万円 | 165万円 | +15万円 |
| 2年目以降の年間利益 | 150万円 | 200万円 | +50万円 |
| 5年間の累計利益 | 750万円 | 965万円 | +215万円 |
賃貸転換のメリット:
- 年間営業日数の制限がなく、安定収益
- 週末限定規制の影響を受けない
- 世田谷ブランドにより賃貸需要が高く、空室リスクが低い
賃貸転換のデメリット:
- 初期コスト35〜60万円が必要
- 民泊運営のノウハウが活かせない
- 空室リスクがゼロではない（ただし世田谷区は需要高く低リスク）
賃貸転換は、住居専用地域で民泊を継続するよりも、5年間で約215万円の収益増加が見込めます。ただし、初期コストと手間がかかるため、即時売却と比較検討すべきです。
即時売却（買取）のメリットと注意点
住居専用地域の民泊を即時売却（買取）する場合、最短3営業日で現金化でき、次の投資先への資金移動が最速です。
即時売却（買取）のメリット:
- スピード: 最短3営業日で現金化、機会損失を最小化
- コスト削減: 仲介手数料・原状回復費用が不要、約100〜150万円の節約
- 確実性: 買取業者が直接購入するため、売却不成立のリスクがない
- リスク回避: 規制強化リスク、空室リスク、管理負担から解放される
即時売却の注意点:
- 買取価格は市場価格の68〜75%（住居専用地域の場合）
- 将来の収益（年間150万円）を放棄することになる
- 複数社査定を取らないと、相場より安く売却するリスクがある
即時売却が向いているケース:
- 次の投資先（利回り6%以上）が決まっている
- 規制強化リスクを回避したい
- 民泊・賃貸の管理負担から解放されたい
- 住宅ローン返済で赤字運営している
世田谷区の住居専用地域で民泊を運営している場合、年間104日の制限により収益性が低いため、賃貸転換または即時売却を検討することをおすすめします。
失敗事例・成功事例と売却判断チェックリスト
よくある失敗事例3選
【失敗事例①: 規制エリアで民泊継続→5年間の機会損失550万円】
ケース:
- 物件: 二子玉川駅徒歩8分・1K・住居専用地域
- 状況: 週末限定規制を知りながら、民泊を5年間継続
- 結果: 年間収益150万円で5年間750万円の収益を得たが、賃貸転換していれば965万円の収益が可能だった
- 住宅ローン返済: 月額8万円（年間96万円）で5年間480万円の返済
- 実質収益: 750万円 – 480万円 = 270万円
- 賃貸転換の場合: 965万円 – 480万円 = 485万円
- 機会損失: 215万円（賃貸転換との差額）
- 住宅ローン返済を考慮すると実質的損失はさらに大きい
教訓:
住居専用地域で民泊を継続するより、賃貸転換した方が収益性が高い。特に住宅ローン返済がある場合、民泊では赤字リスクが高い。
【失敗事例②: 1社のみ査定→世田谷ブランドを活かせず相場より15%安く売却】
ケース:
- 物件: 下北沢駅徒歩5分・1K・商業地域
- 状況: 急ぎで現金化したく、1社のみに査定依頼してすぐに契約
- 結果: 査定額3,200万円で売却、後日知人が同条件の物件を複数社査定で3,700万円で売却
- 損失: 500万円（約15%）
教訓:
世田谷ブランド（特に下北沢・三軒茶屋）の物件は、業者によって評価が大きく異なる。必ず複数社（最低3社）に査定を依頼し、ブランド価値を理解している業者を選ぶべき。
【失敗事例③: 賃貸転換を検討せず民泊売却→転換で+215万円の機会損失】
ケース:
- 物件: 等々力駅徒歩10分・1LDK・住居専用地域
- 状況: 週末規制で収益が低く、すぐに売却を決断
- 結果: 買取価格3,800万円で売却、賃貸転換していれば5年間で965万円の収益が可能だった
- 機会損失: 約215万円（5年間の賃貸収益 – 売却額の運用益）
教訓:
住居専用地域の物件でも、賃貸転換により安定収益が得られる場合がある。売却前に必ず「民泊継続」「賃貸転換」「即時売却」の3つを損益比較すべき。
高値売却に成功した事例2選
【成功事例①: 下北沢の1K（商業地域）を世田谷ブランド補正で市場価格の82%で即金買取】
ケース:
- 物件: 下北沢駅徒歩3分・1K・築5年・商業地域
- 状況: 2026年1月に複数社（3社）で査定依頼
- 結果: StayExitが下北沢の文化的魅力と世田谷ブランドを高く評価
- 市場価格: 4,500万円
- 買取価格: 3,690万円（市場価格の82%）
- 成約期間: 査定から決済まで3営業日
- 原状回復費用: 不要（現況渡しOK、約100万円の節約）
- 仲介手数料: 不要（約145万円の節約）
成功のポイント:
- 複数社査定により、世田谷ブランドを理解している業者を選定
- 下北沢の文化的魅力（サブカル・古着の聖地）を価格交渉材料にした
- 即金買取により、次の投資先（利回り7%の地方物件）への資金移動を実現
【成功事例②: 二子玉川の1LDK（住居専用地域）を賃貸転換と比較し、即時売却を選択】
ケース:
- 物件: 二子玉川駅徒歩8分・1LDK・築10年・住居専用地域
- 状況: 週末規制で年間収益150万円、賃貸転換または売却を検討
- 結果: StayExitで賃貸転換シミュレーションを無料提供、比較検討の結果、即時売却を選択
- 買取価格: 4,800万円（市場価格6,400万円の75%）
- 次の投資先: 利回り8%の民泊物件（大田区特区民泊）を4,500万円で購入
- 5年後の累計収益: 4,500万円 × 8% × 5年 = 1,800万円（賃貸転換の965万円を大きく上回る）
成功のポイント:
- 賃貸転換との損益比較を数値で実施
- 次の投資先（高利回り物件）が決まっており、即時売却が最適と判断
- 世田谷ブランドにより、住居専用地域でも市場価格の75%で買取成功
売却判断チェックリスト（5項目）
世田谷区で民泊を売却する際、以下のチェックリストで判断しましょう。
【世田谷区民泊売却判断チェックリスト】
□ 用途地域を確認したか？（住居専用 or 商業）
→ 住居専用地域は104日制限、商業地域は180日営業可能。買取価格に10〜15%の差がある
□ 民泊 vs 賃貸転換のROI比較をしたか？
→ 住居専用地域では賃貸転換の方が5年間で+215万円の収益増加が見込める
□ 世田谷ブランドを価格交渉材料にしたか？
→ 下北沢・三軒茶屋・二子玉川のブランド価値で+5〜8%の高値交渉が可能
□ 複数社（最低3社）で査定を取ったか？
→ 1社のみの査定では、相場より15%安く売却するリスクがある
□ 現況渡し可能な買取業者を選んでいるか？
→ 原状回復費用約80〜150万円を節約できる
判断基準:
- 5項目中4項目以上が「Yes」: 今すぐ売却活動を開始すべき
- 5項目中2〜3項目が「Yes」: 複数社査定を取り、賃貸転換と比較検討
- 5項目中1項目以下が「Yes」: 賃貸転換を優先的に検討
⚠️ 住居専用地域91%の世田谷区で民泊継続は高リスク
年間104日の規制で機会損失は5年で約215万円。
今すぐ複数社で査定を取り、売却 vs 賃貸転換のベストな選択を。
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まとめ｜世田谷区の民泊売却は用途地域の見極めが鍵
世田谷区の民泊売却では、住居専用地域91%という全国最高レベルの規制環境を理解することが最優先です。月曜正午〜土曜正午の営業禁止により、年間営業日数は約104日に制限され、商業地域の180日営業と比較して年間収益が約62%減少します。
一方、世田谷区は「住みたい街ランキング」で常に上位にランクインする人気エリアで、住宅地としてのブランド価値が非常に高い地域です。この「世田谷ブランド」により、同条件の他区物件より+5〜8%の買取価格が期待できます。
売却を検討する際は、「民泊継続」「賃貸転換」「即時売却」の3つの選択肢を損益比較すべきです。住居専用地域の場合、賃貸転換により5年間で約215万円の収益増加が見込めますが、初期コスト約35万円と手間がかかります。即時売却（買取）は最短3営業日で現金化でき、次の投資先への資金移動が最速です。
売却方法は複数社査定（最低3社）を取り、世田谷ブランドを理解している業者を選ぶことが重要です。特に下北沢・三軒茶屋の文化的魅力は、買取価格の交渉材料として有効です。
StayExitは世田谷区の民泊買取に特化し、用途地域別の適正査定と賃貸転換シミュレーションを無料提供。最短3営業日・現況渡しOK・世田谷ブランドを活かした高値買取に対応しています。
※ 本記事の情報は2026年1月時点のものです。民泊制度・規制・買取相場は変動する可能性があるため、最新情報は世田谷区公式サイト、観光庁、各不動産業者へ直接ご確認ください。税務・法務に関する具体的な判断は、税理士・弁護士などの専門家へご相談ください。