墨田区で民泊を運営されている皆様に、緊急性の高い情報をお届けします。2025年12月10日、墨田区議会で民泊の営業日数を大幅に制限する条例が可決され、2026年4月1日から施行されることが決定しました。新規届出物件は週末のみの営業となり、年間約120日しか営業できなくなります。
ただし、2026年4月1日より前に届出受理された既存物件は対象外です。現在180日営業を継続できるあなたの物件は、条例の適用を受けません。
しかし、安心はできません。新規参入が止まることで民泊市場全体が縮小し、2027年以降は買取業者の再販先が限定されるため、売却市場への影響は避けられません。不動産投資の鉄則は「規制強化前に売却する」こと。条例施行前の2026年1〜3月は、駆け込み売却による買取需要が高まる最後のチャンスです。
本記事では、墨田区の民泊売却について以下の情報を詳しく解説します。
✓ 2026年4月の条例施行による影響と既存物件の扱い
✓ 条例施行前後の買取価格差（20〜30%ダウンの可能性）
✓ 押上・錦糸町エリアの最新買取相場
✓ 週末限定規制の収益シミュレーション
✓ 2026年3月末までに売却する方法
2026年1月時点の最新データと、墨田区公式サイト・観光庁の公表資料をもとに、実務的な情報をお届けします。
【緊急】2026年4月の条例施行｜墨田区の民泊が週末限定になる影響
条例の内容と施行スケジュール｜既存物件は対象外
2025年12月10日、墨田区議会で「住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例」が可決されました。この条例により、2026年4月1日以降に新規届出される民泊は、週末のみの営業となります。
条例の主な内容は以下の通りです。
- 施行日: 2026年4月1日
- 対象地域: 墨田区全域（住居専用地域・商業地域を問わず）
- 営業制限: 金曜正午から日曜正午まで（年間約120日）
- 既存物件の扱い: 2026年4月1日より前に届出受理された物件は対象外（180日営業継続可能）
観光庁のデータによると、墨田区の民泊届出件数は2025年11月時点で1,950件（都内2位）です。このうち大部分が既存物件として180日営業を継続できますが、新規参入は事実上ストップします。
出典：墨田区公式サイト 住宅宿泊事業に関する手続き、日経新聞 2025年12月10日
週末限定規制の致命的な問題｜年間収益が40万円減少
週末限定規制により、新規届出物件の収益性は大幅に悪化します。押上駅徒歩5分の1R物件を例に、収支シミュレーションを見てみましょう。
| 項目 | 現行（180日営業） | 新規制（週末120日） | 差額 |
| 収入 | |||
| 宿泊料収入（1泊9,000円×稼働率75%） | 約121万円/年 | 約81万円/年 | -40万円 |
| 支出 | |||
| 家賃 | 108万円/年 | 108万円/年 | ±0 |
| 光熱費・通信費 | 18万円/年 | 18万円/年 | ±0 |
| 清掃代行費 | 14万円/年 | 14万円/年 | ±0 |
| 消耗品・備品費 | 10万円/年 | 10万円/年 | ±0 |
| 管理システム利用料 | 6万円/年 | 6万円/年 | ±0 |
| 合計支出 | 156万円/年 | 156万円/年 | ±0 |
| 収支 | -35万円/年（赤字） | -75万円/年（大赤字） | -40万円 |
週末限定規制の問題点は3つあります。
①固定費は営業日数に関わらず発生: 家賃や管理費は毎月満額支払う必要があります。
②週末だけでは固定費をカバーできない: 収入が40万円減少し、赤字が40万円拡大します。
③平日のビジネス需要を取り込めない: スカイツリー周辺は平日も観光客・ビジネス客が多いですが、週末限定では機会損失となります。
この収支では新規届出は激減し、墨田区の民泊市場は既存物件のみで固定化されます。
既存物件オーナーの3つの選択肢と最適戦略
既存物件オーナー（2026年4月前に届出済み）には3つの選択肢があります。
| 選択肢 | メリット | デメリット | 向いている人 |
| ①2026年3月末までに売却 | 高値で売却可能、駆け込み需要あり | 稼働中物件を手放す機会損失 | 出口戦略を重視、複数物件保有 |
| ②2026年4月以降も運営継続 | 180日営業継続、希少性で単価アップ可能 | 2027年以降の売却市場縮小リスク | 長期運営志向、管理体制が万全 |
| ③2026年夏〜秋に売却 | 条例施行後の市況を見極められる | 買取価格が5〜10%下がる可能性 | 様子見派、判断を慎重にしたい |
**最適戦略は「①2026年3月末までに売却」**です。理由は以下の通りです。
- 条例施行前は買取業者も積極的に買取（再販先確保のため）
- 駆け込み需要により買取価格が市場価格の75〜85%と高水準
- 条例施行後は新規参入ゼロ→買取業者の再販先が限定→買取価格が55〜65%に下落
2027年以降は既存物件の希少性は上がりますが、売却市場全体が縮小するため、買い手がつきにくくなる可能性があります。
墨田区の民泊ルールについてさらに詳しく知りたい方は、墨田区の民泊規制と届出手続き完全ガイドをご覧ください。
墨田区の民泊売却相場｜条例施行前後の買取価格差は20〜30%
条例施行前（2026年1〜3月）の買取相場は市場価格の75〜85%
墨田区の民泊買取相場は、条例施行前の2026年1〜3月であれば市場価格の**75〜85%**と高水準です。
墨田区の買取率が高い理由は3つあります。
①スカイツリー・浅草近接の立地優位性: 東京を代表する観光地に隣接し、インバウンド需要が安定しています。
②年間180日営業可能: 既存物件は条例の適用外で、180日営業を継続できます。
③駆け込み需要: 2026年3月末までに売却したいオーナーが増加し、買取業者も積極的に買取しています。
墨田区の中古マンション平均価格は3,354万円（10年前比+66.1%）と高騰しており、民泊物件の資産価値も高水準です。
出典：ダイヤモンド不動産研究所
【エリア別】押上・錦糸町・両国の買取相場一覧表
墨田区内でも、エリアによって売却相場は異なります。
| エリア（最寄駅） | 物件タイプ | 築年数 | 市場価格（万円） | 買取価格（万円）[条例前] | 買取率 | 観光需要 |
| 押上駅徒歩3分 | 1R（25㎡） | 築5年 | 3,200 | 2,560〜2,720 | 80〜85% | ★★★★★ |
| 錦糸町駅徒歩5分 | 1LDK（45㎡） | 築10年 | 4,800 | 3,600〜4,080 | 75〜85% | ★★★★☆ |
| 両国駅徒歩4分 | 1R（28㎡） | 築8年 | 3,000 | 2,250〜2,550 | 75〜85% | ★★★★☆ |
| 菊川駅徒歩6分 | 1LDK（50㎡） | 築15年 | 4,200 | 3,150〜3,570 | 75〜85% | ★★★☆☆ |
| 曳舟駅徒歩7分 | 1R（26㎡） | 築12年 | 2,600 | 1,950〜2,210 | 75〜85% | ★★★☆☆ |
押上駅徒歩3分以内、スカイツリーが見える物件は買取率85%も実現可能です。条例施行前の2026年1〜3月は、駆け込み需要により特に高値がつく見込みです。
全国の民泊買取相場と比較したい方は、民泊買取の相場と高く売るコツも参考にしてください。
条例施行後（2026年4月以降）の買取価格は55〜65%に下落
条例施行後は、新規届出物件（週末限定）の買取相場が市場価格の**55〜65%に下落します。既存物件（180日営業継続可能）でも、市場全体の縮小により65〜75%**に下落する可能性があります。
| 時期 | 新規届出物件の買取率 | 既存物件の買取率 | 理由 |
| 2026年1〜3月（条例前） | 75〜85% | 75〜85% | 駆け込み需要、買取業者も積極的 |
| 2026年4月以降（条例後） | 55〜65% | 65〜75% | 新規参入ゼロ、再販先限定 |
| 買取価格差 | -20〜30% | -10〜20% | – |
条例施行前後で買取価格が20〜30%ダウンする可能性があります。3,000万円の物件であれば600〜900万円の差額です。
2026年3月末までに売却することが、損失を最小化する最善策です。
墨田区全体の民泊買取については、墨田区の民泊買取完全ガイド｜押上・錦糸町の相場と最短3営業日で現金化で詳細データを公開しています。
墨田区の民泊を2026年3月末までに売却する方法
買取 vs 仲介の比較｜条例施行前は買取一択
| 項目 | 買取 | 仲介売却 |
| 売却期間 | 最短3営業日〜1ヶ月 | 3〜6ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格の75〜85%（墨田区・条例前） | 市場価格の90〜110% |
| 原状回復 | 不要（現況渡しOK） | 必要（50万〜150万円） |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要（売却価格の3%+6万円+消費税） |
| 売却失敗リスク | なし（買取保証） | あり（買い手が見つからない可能性） |
| 2026年3月末に間に合うか | ✅ 間に合う | ❌ 間に合わない可能性大 |
条例施行前に売却するには、買取一択です。仲介では3〜6ヶ月かかり、2026年3月末に間に合わない可能性が高いためです。
買取のメリットは以下の通りです。
①原状回復費用50〜150万円が不要
②最短3営業日で現金化、確実に条例施行前に売却完了
③近隣に知られずに売却可能
④届出違反があっても買取可能なケースが多い
墨田区の民泊売却を成功させる5つのポイント
ポイント①: 2026年2月末までに売却手続きを開始
2026年3月末までに売却完了するには、逆算して2月末までに手続きを開始する必要があります。
- 2月上旬: 複数業者への査定依頼（最低3社）
- 2月中旬: 買取業者決定、契約書作成
- 2月下旬〜3月上旬: 契約締結
- 3月中旬: 決済・引渡し完了
スケジュールに余裕を持つため、1月中に情報収集を開始することを強く推奨します。
ポイント②: 複数業者（最低3社）の相見積もりを取る
1社だけの査定では適正価格か判断できません。業者によって査定額が200〜500万円変わることもあります。
民泊専門の買取業者3社に依頼し、査定額の根拠、買取後の用途、入金までのスケジュールを確認しましょう。
ポイント③: 稼働実績データを整備して査定額をアップ
| 書類・データ | 確認ポイント | 重要度 |
| 住宅宿泊事業届出書 | 受理番号・届出日を確認 | ★★★ |
| 直近12ヶ月の稼働実績データ | 予約率・平均宿泊単価・レビュー評価 | ★★★ |
| 設備・家具リスト | 購入時期・メーカー・状態 | ★★☆ |
| 近隣トラブル対応記録 | クレームの有無・対応履歴 | ★★★ |
| 固定資産税納税証明書 | 所有権の確認 | ★★★ |
稼働実績が良好（稼働率80%以上）なら「収益性あり」と評価され、査定額がアップします。
ポイント④: 届出違反・トラブルは必ず開示する
契約後に発覚すると損害賠償請求されるリスクがあります。買取業者は違反物件も対応可能（査定額は下がるが買取可）です。
営業日数超過の履歴、行政からの指導文書、近隣からのクレーム履歴は必ず開示しましょう。
ポイント⑤: 民泊専門の買取業者を選ぶ
一般の不動産業者は民泊の査定が不得意です。民泊専門業者は墨田区の条例を理解しており、条例施行前の駆け込み需要に対応できます。
民泊専門業者の見分け方は以下の通りです。
- 公式サイトに「民泊買取」の実績が掲載されている
- 墨田区など特定エリアの条例を熟知している
- 最短3営業日など、スピード対応が可能
悪質業者を避けるための具体的なチェックポイントは、民泊買取業者の選び方｜おすすめ3社と悪質業者を避ける5つのポイントで解説しています。
💡 墨田区の民泊買取を無料査定
StayExitでは、墨田区の民泊物件を専門に買取しています。2026年4月の条例施行前に、確実に高値で売却しませんか？
✓ 条例施行前の駆け込み需要に対応
✓ 最短3営業日で成約・現金化
✓ 原状回復不要・現況渡しOK
✓ 届出違反がある物件もご相談可能
民泊事業からの撤退を総合的に検討したい方は、民泊撤退の完全ガイド｜損をしない撤退方法と売却・原状回復の選択肢をご参照ください。民泊の仲介売却について詳しく知りたい方は、民泊の仲介とは？買取・M&Aとの違いと選び方も併せてご覧ください。
まとめ｜墨田区の民泊売却は2026年3月末までが最後のチャンス
✓ 2026年4月から条例施行、週末限定規制で新規届出は激減
✓ 既存物件は対象外だが、売却市場への影響は避けられない
✓ 条例施行前後で買取価格が20〜30%ダウンの可能性
✓ 2026年3月末までに売却完了するには、2月末までに手続き開始が必須
✓ 買取なら最短3営業日、仲介は間に合わない
墨田区の民泊売却は、2026年4月の条例施行という明確な期限があります。既存物件は条例の適用外で180日営業を継続できますが、新規参入ゼロにより売却市場全体が縮小します。
不動産投資の鉄則は「規制強化前に売却する」こと。条例施行前の2026年1〜3月は、駆け込み需要により買取価格が市場価格の75〜85%と高水準です。しかし、2026年4月以降は55〜75%に下落する可能性があり、3,000万円の物件で600〜900万円の差額が生じます。
2026年3月末までに売却完了するには、2月末までに手続きを開始する必要があります。1月中に複数の買取業者へ査定依頼し、2月に契約、3月に決済・引渡しというスケジュールが理想的です。
まずは複数の買取業者に無料査定を依頼し、あなたの民泊がいくらで売れるのか確認することから始めてみてください。StayExitでは、墨田区の条例を理解した上で、条例施行前の駆け込み需要に対応した買取サービスを提供しています。お気軽にご相談ください。
民泊物件の売却全般については、民泊の売却方法完全ガイド｜仲介・買取・M&Aの選び方と高く売るコツもあわせてご覧ください。
免責事項
本記事は2026年1月時点の情報をもとに作成されています。民泊に関する法律・条例、不動産相場、買取価格などは随時変更される可能性があります。実際の売却を検討される際は、最新の情報を確認し、専門家（不動産業者、税理士、行政書士など）にご相談ください。
本記事に記載された買取相場・査定額はあくまで目安であり、物件の状態・立地・築年数・稼働実績・市場動向などにより大きく変動します。StayExitおよび本記事の執筆者は、本記事の情報に基づいて発生した損害について一切の責任を負いかねます。
税務・法律に関する記載は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法律相談には対応していません。具体的な税務処理や法的手続きについては、必ず税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。
2026年4月以降の市場予測（買取価格下落、売却市場縮小など）は、現在の条例内容と市場動向をもとにした推測であり、実際の市場動向を保証するものではありません。