文京区で民泊を運営しているものの、年間104日の営業制限で思うように収益が上がらず、売却を検討されている方は少なくありません。文京区は住居専用地域が約80%を占めるため、金曜正午から日曜正午までしか営業できず、多くの民泊が赤字経営に陥っています。
本記事では、文京区の民泊売却について以下の情報を詳しく解説します。
✓ 文京区の民泊買取相場（エリア別・物件タイプ別）
✓ 買取・仲介・M&Aの比較と選び方
✓ 最短3営業日で現金化する方法
✓ 失敗しない買取業者の選定ポイント
2026年1月時点の最新データと、文京区公式サイト・観光庁の公表資料をもとに、実務的な情報をお届けします。
文京区の民泊が売却される理由｜104日規制と赤字経営の実態
年間104日しか営業できない文京区の民泊規制
文京区では「住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」により、区内の約80%を占める住居専用地域・文教地区において、家主不在型民泊は金曜正午から日曜正午までしか営業できません。これは年間で約104日の営業日数となります。
他区との比較を見てみましょう。
| 区 | 営業日数制限 | 対象エリア割合 |
|---|---|---|
| 文京区 | 104日 | 約80% |
| 新宿区 | 104日 | 住居専用地域のみ |
| 港区 | 約60日 | 住居専用地域・文教地区 |
| 渋谷区 | 156日 | 住居専用地域のみ |
文京区の特徴は、対象エリアの広さです。本郷・湯島・根津・千駄木など、民泊需要が高いエリアの大部分が住居専用地域に指定されているため、商業地域（180日営業可能）の物件は白山・春日の一部に限られます。
文京区の民泊規制についてさらに詳しく知りたい方は、文京区の民泊ルール完全ガイドをご覧ください。
104日規制で赤字になる民泊の収支シミュレーション
文京区・本郷の1R物件を例に、具体的な収支を見てみましょう。
| 項目 | 金額（月額） | 年額 |
|---|---|---|
| 収入 | ||
| 宿泊料収入（1泊8,000円×稼働率70%×8.6日/月） | 約48,000円 | 約576,000円 |
| 支出 | ||
| 家賃 | 90,000円 | 1,080,000円 |
| 光熱費・通信費 | 15,000円 | 180,000円 |
| 清掃代行費 | 12,000円 | 144,000円 |
| 消耗品・備品費 | 8,000円 | 96,000円 |
| 管理システム利用料 | 5,000円 | 60,000円 |
| 合計支出 | 130,000円 | 1,560,000円 |
| 収支 | -82,000円 | -984,000円 |
月8万円以上の赤字が続く理由は3つあります。
①営業日数が少なすぎる: 104日は一般的な180日の約58%にすぎません。
②固定費は営業日数に関わらず発生: 家賃や管理費は毎月満額支払う必要があります。
③文京区の宿泊単価は都心3区より低め: 平均7,000〜9,000円と、千代田区・港区の1万円超と比べて低水準です。
観光庁のデータによると、文京区全体の民泊届出件数は約400〜450件（2025年7月時点）ですが、104日規制の影響で撤退を検討するオーナーが増加しています。
行政処分リスクの高まりと売却検討のタイミング
2025年には新宿区で業務停止命令12件、廃止命令4件が出されるなど、都内で民泊事業者への行政処分が相次いでいます。文京区でも届出違反の指導強化が進んでおり、以下のような処分リスクがあります。
- 業務停止命令: 売却時の査定額が10〜20%減少
- 事業廃止命令: 民泊設備がマイナス評価となり、仲介での売却がほぼ不可能に
- 罰則: 50万円以下の罰金
売却を検討すべきタイミングは以下の通りです。
- 赤字が3ヶ月以上連続している
- 近隣トラブルが発生している
- 行政から指導文書を受け取った
行政処分前の早期売却が、損失を最小化するカギとなります。
文京区の民泊売却相場｜エリア別・物件タイプ別の買取価格
文京区の民泊買取相場は市場価格の70〜80%
文京区の民泊買取相場は、一般的に**市場価格の70〜80%**となります。文京区の中古マンション平均㎡単価は121万円/㎡（2025年8月時点）で、1R（25㎡）の市場価格目安は3,000〜4,500万円、買取相場は2,100〜3,600万円程度です。
買取価格が市場価格より低くなる理由は以下の通りです。
①買取業者の再販・リフォームコスト: 買取後の転売や賃貸化のための費用を織り込む必要があります。
②民泊特有のリスク: 届出違反の可能性や近隣トラブル履歴が査定に影響します。
③104日規制による収益性の低さ: 民泊として継続運用する前提では収益が見込めません。
一方、以下のケースでは買取価格が高くなる傾向があります。
- 届出が完全に適法
- 直近6ヶ月の稼働実績が良好（稼働率60%以上）
- 設備・家具が新しい（3年以内購入）
- 近隣トラブルゼロ
全国の民泊買取相場と比較したい方は、民泊買取の相場と高く売るコツも参考にしてください。
【エリア別】文京区の民泊買取相場一覧表
文京区内でも、エリアによって売却相場は大きく異なります。
| エリア | 売却容易性 | 1R買取相場 | 1LDK買取相場 | エリア特性 |
|---|---|---|---|---|
| 本郷・湯島 | ★★★★☆ | 3,500〜5,500万円 | 5,500〜8,500万円 | 東京大学近く、観光需要あり |
| 根津・千駄木 | ★★★☆☆ | 3,000〜4,500万円 | 4,800〜7,000万円 | 下町観光需要、築古物件多い |
| 白山・春日 | ★★★★☆ | 3,200〜5,000万円 | 5,000〜7,800万円 | 東京ドーム近く、ビジネス需要 |
| 護国寺・音羽 | ★★☆☆☆ | 2,800〜4,000万円 | 4,500〜6,500万円 | 住宅街中心、民泊需要限定的 |
上記は2026年1月時点の推定相場です。物件の状態・築年数により変動します。商業地域の物件は相場より10〜15%高い傾向があり、築30年超の物件は相場より15〜20%低くなります。
文京区で売却しやすい民泊物件の3つの条件
条件①：駅徒歩7分以内の立地
本郷三丁目駅、湯島駅、根津駅、白山駅、春日駅から徒歩7分以内の物件は、買取業者が「再販のしやすさ」を重視するため、査定額がアップします。
条件②：1R〜1LDKのコンパクトタイプ
文京区の民泊需要は1〜2名のビジネス・観光客が中心です。2LDK以上は民泊としての需要が限定的で、買取価格も低めになります。
条件③：築20年以内または設備刷新済み
築浅物件は査定額が10〜15%アップします。築古でも水回り・空調を最近リフォームしていれば評価されます。
文京区全体の民泊買取については、文京区の民泊買取相場｜年間104日規制下の相場と最短3営業日で現金化する方法で詳細データを公開しています。
文京区の民泊を売却する3つの方法と選び方
方法①買取｜最短3営業日で現金化、原状回復不要
買取の特徴
- 売却期間：最短3営業日〜2週間
- 売却価格：市場価格の70〜80%
- 原状回復：不要（現況渡しOK）
- 仲介手数料：不要
- 売却失敗リスク：ほぼゼロ
買取のメリット
①原状回復費用50〜150万円が不要
②赤字経営からすぐに脱出できる
③近隣に知られずに売却可能
④届出違反があっても買取可能なケースが多い
買取のデメリット
①市場価格より20〜30%安い
②複数社の相見積もりが必須（1社だけだと安く買い叩かれるリスク）
買取が向いている人
- 赤字経営で早く撤退したい
- 原状回復費用を捻出できない
- 相続物件で民泊運営の知識がない
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方法②仲介｜市場価格に近い金額で売却、時間はかかる
仲介の特徴
- 売却期間：3〜6ヶ月（長い場合は1年以上）
- 売却価格：市場価格の90〜110%を狙える
- 原状回復：必要（50〜150万円）
- 仲介手数料：必要（売却価格の3%+6万円+消費税）
- 売却失敗リスク：あり（買い手がつかない可能性）
仲介のメリット
①買取より高値で売却できる可能性
②複数の購入希望者から選べる
仲介のデメリット
①原状回復費用が先に必要
②売却期間中も固定費が発生
③104日規制の物件は買い手がつきにくい
④近隣に売却が知られる可能性
仲介が向いている人
- 黒字経営で時間に余裕がある
- 原状回復費用を用意できる
- 商業地域の物件（180日営業可能）
方法③M&A・事業譲渡｜民泊事業ごと売却、条件次第で高値も
M&A・事業譲渡の特徴
- 売却期間：2〜6ヶ月
- 売却価格：物件価格+営業権（のれん代）
- 原状回復：不要（事業ごと引き継ぐため）
- 手数料：M&A仲介会社による（成功報酬型が一般的）
- 売却失敗リスク：あり（買い手企業が限定的）
M&A・事業譲渡のメリット
①稼働実績が良好なら高値がつく可能性
②複数物件をまとめて売却できる
③従業員・取引先もセットで引き継げる
M&A・事業譲渡のデメリット
①文京区の104日規制物件は買い手企業が少ない
②デューデリジェンス（企業調査）に時間がかかる
③赤字経営の物件は買い手がつかない
M&A・事業譲渡が向いている人
- 複数物件を運営している（3物件以上）
- 黒字経営で稼働実績が良好
- 事業拡大を検討している買い手企業とのマッチングを期待
民泊物件の売却全般については、民泊の売却方法完全ガイド｜仲介・買取・M&Aの選び方と高く売るコツもあわせてご覧ください。
【比較表】買取・仲介・M&Aどれを選ぶ？
| 項目 | 買取 | 仲介 | M&A・事業譲渡 |
|---|---|---|---|
| 売却期間 | 最短3営業日〜2週間 | 3〜6ヶ月 | 2〜6ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格の70〜80% | 市場価格の90〜110% | 物件価格+のれん代 |
| 原状回復 | 不要 | 必要 | 不要 |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要 | 成功報酬型 |
| 売却失敗リスク | ほぼゼロ | あり | あり |
| 向いている人 | 赤字経営、早期撤退希望 | 黒字経営、時間に余裕 | 複数物件、黒字経営 |
判断フローチャート
STEP1: あなたの民泊は黒字？赤字？
↓ 赤字 → 【買取】を検討
↓ 黒字 → STEP2へ
STEP2: 売却を急いでいる？
↓ YES → 【買取】を検討
↓ NO → STEP3へ
STEP3: 原状回復費用を用意できる？
↓ NO → 【買取】を検討
↓ YES → STEP4へ
STEP4: 物件は複数ある？
↓ YES → 【M&A・事業譲渡】を検討
↓ NO → 【仲介】を検討
文京区の民泊売却を成功させる5つのポイント
ポイント①複数社（最低3社）の相見積もりを取る
1社だけの査定では適正価格か判断できません。業者によって査定額が100〜300万円変わることもあります。
相見積もりの取り方
- 民泊専門の買取業者3社に依頼
- 一般の不動産買取業者は民泊の査定が不得意
- 査定時に確認すべきポイント：査定額の根拠、買取後の用途、入金までのスケジュール
失敗事例
湯島で1R民泊を運営していたAさん（42歳）は、知人から紹介された買取業者1社のみに依頼し、2,800万円で売却。後日、別の業者に査定してもらったところ3,000万円の提示があり、200万円損したことが判明しました。
回避策: 最低3社の相見積もり、査定根拠の説明を求める
ポイント②売却前に届出書類と稼働実績データを整備する
| 書類・データ | 確認ポイント | 重要度 |
|---|---|---|
| 住宅宿泊事業届出書のコピー | 受理番号・届出日を確認 | ★★★ |
| 直近6ヶ月の稼働実績データ | 予約率・平均宿泊単価・レビュー評価 | ★★★ |
| 設備・家具リスト | 購入時期・メーカー・状態 | ★★☆ |
| 近隣トラブル対応記録 | クレームの有無・対応履歴 | ★★★ |
| 管理委託契約書（委託の場合） | 契約内容・解約条件 | ★★☆ |
| 固定資産税納税証明書 | 所有権の確認 | ★★★ |
稼働実績が良好なら「収益性あり」と評価され、書類が揃っていると「管理がしっかりしている」と信頼されます。近隣トラブルゼロは大きなプラス評価となります。
悪質業者を避けるための具体的なチェックポイントは、民泊買取業者の選び方｜おすすめ3社と悪質業者を避ける5つのポイントで解説しています。
ポイント③届出違反・近隣トラブルは必ず開示する
契約後に発覚すると損害賠償請求されるリスクがあります。買取業者は違反物件も対応可能（査定額は下がるが買取可）です。
開示すべき情報
- 営業日数超過の履歴
- 行政からの指導文書
- 近隣からのクレーム履歴
失敗事例
本郷で民泊を運営していたBさん（38歳）は、営業日数超過の履歴を隠して買取業者に売却。契約後に行政指導が入り、業者から損害賠償を請求されました。
回避策: 違反履歴は必ず開示、買取業者は違反物件も対応可能
ポイント④赤字経営なら早めの決断が有利
月8万円の赤字 × 6ヶ月 = 48万円の追加損失となります。設備劣化が進めば原状回復費用も上がります。
早期売却のメリット
- 損失の拡大を防げる
- 行政処分リスクを回避できる
- 次の投資・事業に資金を回せる
判断の目安
- 3ヶ月連続赤字なら売却を検討
- 半年以内に黒字化の見込みがないなら決断
ポイント⑤民泊専門の買取業者を選ぶ
一般の不動産業者は民泊の査定が不得意です。民泊専門業者は届出違反・規制リスクも理解しています。
民泊専門業者の見分け方
- 公式サイトに「民泊買取」の実績が掲載されている
- 文京区など特定エリアの規制を熟知している
- 最短3営業日など、スピード対応が可能
StayExitの強み
- 民泊・旅館業の撤退支援に特化
- 最短3営業日で成約実績多数
- 原状回復不要の現況渡し買取
- 1Rから5棟一括まで対応可能
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民泊事業からの撤退を総合的に検討したい方は、民泊撤退の完全ガイド｜損をしない撤退方法と売却・原状回復の選択肢をご参照ください。原状回復費用の相場と節約方法については、民泊の原状回復費用相場｜50万円以上かかる理由と費用を抑える3つの方法で詳しく解説しています。
まとめ｜文京区の民泊売却は早めの相談が成功の鍵
✓ 文京区の民泊は年間104日規制で赤字経営が多い
✓ 買取相場は市場価格の70〜80%、原状回復不要で最短3営業日
✓ 仲介は時間がかかるが高値を狙える、M&Aは複数物件向け
✓ 相見積もり（最低3社）と書類整備で査定額アップ
✓ 届出違反・トラブルは必ず開示、民泊専門業者を選ぶ
文京区の民泊売却は、104日規制による赤字経営や行政処分リスクを考えると、早めの決断が有利です。買取・仲介・M&Aのどれが最適かは、あなたの民泊の状況（黒字 or 赤字、売却の緊急度、物件数）によって異なります。
まずは複数の買取業者に無料査定を依頼し、あなたの民泊がいくらで売れるのか確認することから始めてみてください。StayExitでは、文京区の民泊買取に特化したサービスを提供しています。お気軽にご相談ください。
免責事項
本記事は2026年1月時点の情報をもとに作成されています。民泊に関する法律・条例、不動産相場、買取価格などは随時変更される可能性があります。実際の売却を検討される際は、最新の情報を確認し、専門家（不動産業者、税理士、行政書士など）にご相談ください。
本記事に記載された買取相場・査定額はあくまで目安であり、物件の状態・立地・築年数・市場動向などにより大きく変動します。StayExitおよび本記事の執筆者は、本記事の情報に基づいて発生した損害について一切の責任を負いかねます。
税務・法律に関する記載は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法律相談には対応していません。具体的な税務処理や法的手続きについては、必ず税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。