港区で民泊物件の売却を検討されている方にとって、最も気になるのは「いくらで売れるのか」という点でしょう。結論から申し上げると、港区の民泊売却相場は市場価格の70〜80%程度が目安となります。この相場が通常の不動産取引よりも低くなる最大の理由が、港区独自の厳しい条例規制です。
港区の民泊売却｜条例規制が相場に与える影響と売却の選択肢
港区条例による年間60日制限と売却相場への影響
港区では「住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」により、住居専用地域および文教地区における家主不在型民泊は年間約60日程度しか営業できません。この制限は、港区内の大部分のエリアが対象となっており、民泊物件の収益性を大きく低下させています。
年間60日という制限は、月換算でわずか5日程度の営業日数です。仮に1泊2万円で稼働率100%だとしても、月収10万円、年収120万円にしかなりません。港区の1Rマンションの管理費・修繕積立金が月3〜5万円、固定資産税が年間20〜30万円かかることを考えると、ローン返済を含めれば赤字経営となるケースが大半です。
この収益性の低さが、買い手の購入意欲を抑制し、結果として売却相場を押し下げる要因となっています。民泊事業継続を前提とした買い手はほぼ見込めず、通常の居住用不動産として再利用する前提での価格設定となるため、市場価格の70〜80%という水準に落ち着くのです。
買取・仲介・M&Aの違いと選び方
港区の民泊物件を売却する方法は、大きく分けて「買取」「仲介」「M&A(事業譲渡)」の3つがあります。それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 項目 | 買取 | 仲介 | M&A |
|---|---|---|---|
| 成約までの期間 | 最短3営業日 | 3〜6ヶ月 | 1〜3ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格の70〜80% | 市場価格相当 | 営業権評価あり |
| 手数料 | 不要 | 成約価格×3%+6万円 | 営業権評価費用 |
| 原状回復 | 不要(現況渡しOK) | 基本的に必要 | 不要(事業継続) |
| 向いているケース | 早期現金化、赤字拡大防止 | 時間をかけて高値売却 | 運営実績良好な物件 |
買取は、専門業者が直接買い取る方法です。価格は市場価格より低くなりますが、最短3営業日で現金化でき、原状回復費用(50〜100万円)をかける必要もありません。赤字が毎月10万円続いている場合、半年で60万円の損失拡大となるため、早期に損切りする判断も重要です。
仲介は、不動産仲介会社を通じて個人の買い手を探す方法です。市場価格に近い金額での売却が期待できますが、港区の民泊物件は条例規制により買い手が見つかりにくく、成約まで3〜6ヶ月かかることも珍しくありません。その間の赤字経営コストも考慮する必要があります。
**M&A(事業譲渡)**は、民泊事業を継続したい買い手に、届出番号や運営ノウハウごと譲渡する方法です。稼働率が高く黒字経営の物件であれば、営業権が評価され市場価格以上で売却できる可能性もあります。ただし、港区条例の制限により営業権評価が難しく、実際にはM&Aが成立するケースは限定的です。
民泊売却の基本については、民泊売却の記事で詳しく解説しています。また、買取を検討される場合は民泊買取もご参照ください。
港区の民泊売却相場｜エリア別・物件タイプ別の価格目安
六本木・麻布・赤坂など高級エリアの売却相場
港区の中でも外国人居住者が多く、商業施設が集積する六本木・麻布・赤坂エリアは、民泊物件としての需要が高かったエリアです。このエリアの売却相場目安は以下の通りです。
| 物件タイプ | 市場価格(参考) | 民泊買取相場 |
|---|---|---|
| 1R(25㎡) | 2,500〜4,500万円 | 2,000〜3,500万円 |
| 1LDK(40㎡) | 4,500〜7,500万円 | 3,500〜6,000万円 |
| 2LDK(60㎡) | 7,000〜1億2,000万円 | 5,500〜9,500万円 |
六本木駅徒歩5分以内、築15年以内の物件であれば、上記相場の上限に近い査定が期待できます。ただし、築20年以上の物件や駅徒歩10分以上の場合は、相場の下限かそれ以下となるケースもあります。
港区の中古マンション平均成約価格は2024年時点で1億円を超える水準(出典:東日本不動産流通機構)であり、㎡単価も150万円前後と都内トップクラスです。しかし、民泊物件として売却する場合は、条例規制による収益性低下を織り込み、市場価格の70〜80%程度が現実的な相場となります。
白金・高輪など住宅エリアの売却相場と売却難易度
一方、白金・高輪・芝浦などの住宅中心エリアは、民泊物件としての売却難易度が高くなります。これらのエリアの多くが住居専用地域に指定されており、家主不在型民泊の営業日数制限が厳しく適用されるためです。
| 物件タイプ | 市場価格(参考) | 民泊買取相場 |
|---|---|---|
| 1R(25㎡) | 2,000〜3,500万円 | 1,500〜2,800万円 |
| 1LDK(40㎡) | 3,500〜6,000万円 | 2,800〜4,800万円 |
| 2LDK(60㎡) | 5,500〜9,000万円 | 4,500〜7,000万円 |
住宅エリアの物件は、民泊としての需要が低く、通常の居住用不動産として再販する前提での査定となります。そのため、六本木・麻布エリアと比較すると、市場価格に対する買取相場の割合がやや低くなる傾向があります。
また、築年数や駅距離による相場変動も見逃せません。例えば、白金高輪駅徒歩3分・築5年の1LDKであれば4,500万円前後の査定が期待できますが、同じ1LDKでも築25年・駅徒歩12分の場合は2,800万円程度まで下がることもあります。
民泊売却相場の全体像については、民泊売却相場の記事で詳しく解説しています。
港区の民泊を高値で売却するための準備と失敗回避策
売却前に準備すべき書類と査定を上げるポイント
民泊物件の査定では、通常の不動産売却とは異なる書類が必要となります。以下のチェックリストを参考に、事前に整理しておきましょう。
必須書類
- 住宅宿泊事業届出証明書(届出番号の証明)
- 運営実績データ(稼働率・売上・レビュー評価)
- 消防設備点検記録(年2回の法定点検証明)
- 管理会社契約書(管理委託している場合)
- 固定資産税納税証明書
- マンション管理規約(民泊禁止条項の有無確認)
あると査定に有利な書類
- 過去3年分の確定申告書(収益性の証明)
- リフォーム履歴・領収書(設備投資の証明)
- 近隣トラブルがないことの証明(管理組合議事録など)
観光庁のデータによると、港区内には2025年1月時点で約500件以上の住宅宿泊事業届出施設があります。競合が多い中で少しでも高値で売却するためには、運営実績の見せ方が重要です。
稼働率が50%以上、レビュー評価が4.5以上ある物件であれば、M&A(事業譲渡)も選択肢となります。営業権が評価されれば、市場価格相当かそれ以上での売却も可能です。一方、稼働率が低く赤字経営の物件は、買取での早期現金化が現実的でしょう。
また、内覧前の清掃・消臭も査定額に影響します。民泊として使用していた物件は生活臭が残りやすく、第一印象が悪いと査定が10〜20%下がることもあります。プロのハウスクリーニング(3〜5万円)を入れるだけで、査定額が50万円上がるケースもあるため、費用対効果は高いと言えます。
よくある売却失敗事例と回避策
港区の民泊売却で失敗するパターンは、大きく分けて2つあります。
失敗事例1:赤字を放置して損失拡大
港区条例により年間60日しか営業できず、月10万円の赤字が続いているにもかかわらず、「いつか規制が緩和されるかも」と期待して売却を先延ばしにするケースです。
仮に月10万円の赤字が12ヶ月続けば、年間120万円の損失です。2年放置すれば240万円、3年で360万円と、損失は雪だるま式に膨らみます。この間に建物の老朽化も進み、売却相場はさらに下がります。
回避策: 赤字が3ヶ月連続で続いた時点で、売却を真剣に検討しましょう。港区条例が今後緩和される見込みは低く、早期の損切りが最終的な損失を抑える最善策です。
失敗事例2:悪質業者に二束三文で買い叩かれた
焦って1社だけに査定依頼し、相場の50%以下で売却してしまうケースです。「今すぐ決めないと買取価格が下がる」と急かされ、冷静な判断ができないまま契約してしまうパターンが典型的です。
回避策: 必ず**複数社(3社以上)**から査定を取り、比較しましょう。港区の民泊物件に詳しい専門業者であれば、条例規制を織り込んだ適正価格を提示してくれます。一般の不動産会社では民泊特有の事情を理解していないことも多いため、民泊専門の買取業者への依頼がおすすめです。
民泊査定の詳細については民泊査定を、業者選びについては民泊買取業者の選び方をご覧ください。
港区の民泊売却でお困りの際は、条例規制を理解した専門業者への査定依頼がおすすめです。StayExitでは、港区の民泊物件も積極査定。買取・借上げ・仲介の3つの選択肢から最適な方法をご提案しています。
まとめ｜港区の民泊売却は条例理解と業者選びが成功のカギ
港区の民泊売却について、重要なポイントをまとめます。
- 港区条例により年間約60日の営業制限があり、家主不在型民泊の収益性は大幅に低下。売却相場は市場価格の70〜80%が目安です。
- エリア別相場は六本木・麻布で1R 2,000〜3,500万円、1LDK 3,500〜6,000万円。住宅エリアはやや低めの査定となります。
- 売却準備(書類整理、複数社査定)と失敗回避が高値売却のポイント。届出証明書や運営実績データを事前に整理し、3社以上から査定を取りましょう。
- 赤字が続く場合は早期損切りが最終的な損失を抑えます。月10万円の赤字を1年放置すれば120万円、2年で240万円の損失拡大となります。
読者の状況別に取るべきアクションをご提案します。
赤字経営中の方: 早期買取で損失拡大を防ぎましょう。最短3営業日で現金化できる買取業者への相談をおすすめします。
高値売却を希望される方: 買取と仲介の両方で査定を取り、時間とリターンのバランスを比較しましょう。稼働率が高い物件はM&Aも視野に入れてください。
相続物件のオーナー: 運営実績が良好であればM&Aも選択肢です。営業権評価により市場価格以上での売却が可能な場合もあります。
港区の民泊売却の詳細については港区 民泊 買取、民泊事業からの撤退全般については民泊撤退、原状回復については民泊原状回復もご参照ください。
港区の民泊売却でお悩みの際は、StayExitの無料査定をご利用ください。条例規制物件も積極査定、最短3営業日で成約、現況渡しOK。1Rから5棟一括まで対応可能です。
免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。港区条例・法律・市場相場は変動する可能性がありますので、最新情報は港区公式サイトや専門業者にご確認ください。記載の売却相場は目安であり、実際の査定額は物件状況により異なります。