【2026年最新】民泊の税務調査リスクと対策完全ガイド｜無申告・過少申告の追徴課税額と自主申告の重要性

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はじめに｜民泊事業者を狙う税務調査の実態

「民泊収入を確定申告していないけど大丈夫だろうか」「税務調査が来たらどうなるのか」──こうした不安を抱えながら民泊を運営している方は少なくありません。実際、国税庁の最新データ（令和6事務年度：2024年7月～2025年6月）によれば、シェアリングエコノミー等新分野（民泊を含む）の税務調査は1,155件実施され、1件あたりの追徴税額は305万円に達しています(国税庁 令和6事務年度 所得税及び消費税調査等の状況)。

さらに、住宅宿泊事業の届出件数が**57,512件（2024年11月末時点）**に達する一方、推定申告率は60～70%にとどまり、約17,000～23,000件が無申告または過少申告状態と推計されます(国土交通省観光庁 住宅宿泊事業法の施行状況)。税務当局はAIを活用した調査対象選定を強化しており、民泊事業者への監視の目は年々厳しくなっています。

本記事では、民泊税務調査の最新動向から、追徴課税の実例、自主申告のメリット、税理士選定のポイント、そして撤退・売却時の税務リスク回避策まで、実務経験に基づく具体的な対策を解説します。

1. 民泊の税務調査が急増している3つの理由【2024–2025年最新データ】

1-1. 国税庁のAI活用による調査選定の高度化

令和6事務年度の所得税調査では、AI（人工知能）を活用した調査対象の選定が本格化しました。これにより、従来は見逃されがちだった民泊収入の無申告案件が効率的に抽出されるようになっています。

主なAI活用の仕組み:

  • 宿泊プラットフォーム（Airbnb、楽天STAY等）からの支払調書データとの照合
  • SNS・ウェブサイトの自動スキャンによる民泊営業の把握
  • 電力会社・ガス会社の使用量データとの突合
  • クレジットカード決済データの分析

これらのデータを組み合わせることで、「届出はあるが確定申告していない」「実際の宿泊日数と申告内容に乖離がある」といった不正の兆候を自動検知できるようになりました。

1-2. 住宅宿泊事業法施行後の届出情報の蓄積

2018年6月の住宅宿泊事業法施行から6年以上が経過し、全国57,512件（累計）の届出情報が自治体・税務署間で共有されています。この情報には以下が含まれます。

項目内容
届出番号M○○○○○○○○○○（全国統一番号）
所在地・床面積物件の特定情報
事業者氏名・住所納税義務者の特定
宿泊実績報告2ヶ月ごとの稼働日数・宿泊者数

税務署はこれらのデータと確定申告書を突合することで、無申告者を容易に特定できる環境が整いました。

1-3. シェアリングエコノミー特化型調査チームの編成

国税庁は2022年以降、シェアリングエコノミー専門の調査チームを主要税務署に配置しています。これにより、民泊・カーシェア・クラウドソーシング等の新分野取引に対する調査が組織的に実施されるようになりました。

令和6事務年度の実績:

  • 調査件数: 1,155件（前年度比94.2%）
  • 申告漏れ所得金額: 184億円（同104.5%）
  • 1件あたりの申告漏れ: 1,595万円（全体平均1,486万円の1.07倍）
  • 1件あたりの追徴税額: 305万円

(国税庁 令和6事務年度 所得税及び消費税調査等の状況 p.7)

2. 民泊の税務調査で指摘される5大ポイントと追徴課税の実例

2-1. 収入の過少申告・無申告（最も多い指摘事項）

典型的な指摘パターン:

  • Airbnbのゲスト支払額（サービス料込）ではなく、ホスト受取額のみを申告
  • 現金決済分の売上を計上していない
  • 複数プラットフォームの一部売上を申告から除外

追徴課税の実例:

会社員Cさん（東京都内）は所有物件や賃貸物件を民泊として運営し、3年間で1億6,200万円の申告漏れが発覚。税理士に偽の賃貸契約書を提示し、民泊収入の存在を隠蔽していたことが判明しました。追徴税額は加算税込みで6,900万円に達しています(ミカタDIGITAL 隠しきれない海外やネット上の儲け)。

2-2. 経費の按分計算の不備

自宅の一部を民泊として利用する「家主居住型」の場合、経費の按分が必須ですが、以下のような誤りが多く見られます。

よくある誤りと正しい按分方法:

経費項目誤った按分正しい按分基準
水道光熱費全額を経費計上床面積比×宿泊日数比
住宅ローン利息全額を経費計上床面積比×利用期間比
固定資産税按分せず全額計上床面積比で按分
減価償却費建物取得価額全額を償却民泊部分のみを償却対象

按分計算の具体例:

  • 物件総床面積: 100㎡
  • 民泊専用床面積: 30㎡（床面積比30%）
  • 年間宿泊日数: 120日（宿泊日数比33%）
  • 年間水道光熱費: 30万円

→ 経費計上可能額: 30万円 × 30% × 33% = 約3万円

2-3. 減価償却の計算ミス

民泊用建物・設備の減価償却では、以下のミスが頻発しています。

指摘されやすいポイント:

  • 居住用から民泊転用時の減価償却費の再計算漏れ
  • 取得価額に含めるべき付随費用（登記費用、不動産取得税等）の漏れ
  • 民泊専用設備（洗濯機、エアコン等）の耐用年数の誤り

正しい減価償却の流れ:

  1. 建物取得価額（土地は除く）を確定
  2. 民泊部分の床面積比を算出
  3. 耐用年数を確認（木造住宅：22年、鉄筋コンクリート：47年）
  4. 定額法で償却限度額を計算

2-4. 宿泊者名簿の管理不備

住宅宿泊事業法では、宿泊者名簿の作成・保存（3年間）が義務付けられています。税務調査では、この名簿と申告内容を照合されるケースがあります。

名簿不備による影響:

  • 宿泊日数の過少申告を推認される
  • 重加算税（35～40%）の対象となるリスク増大
  • 行政指導・業務停止命令のリスク

2-5. 消費税の免税判定の誤り

民泊収入は課税売上に該当するため、基準期間（2年前）の課税売上高が1,000万円を超えると消費税の課税事業者となります。

見落としがちなポイント:

  • 民泊収入は居住用賃貸（非課税）ではなく課税取引
  • インボイス制度導入後、適格請求書発行事業者の登録が必要な場合も
  • 免税事業者から課税事業者に切り替わる年度の中間申告義務

3. 追徴課税の種類と計算方法｜無申告加算税・延滞税・重加算税の実額シミュレーション

3-1. 追徴課税の種類と税率一覧

税務調査で申告漏れが指摘されると、本税に加えて以下の加算税・延滞税が課されます。

加算税の種類税率対象となる行為
無申告加算税15%（50万円超の部分20%、300万円超の部分30%）期限内に確定申告をしなかった場合
過少申告加算税10%（期限内申告税額超過部分15%）申告した税額が本来の納税額より少なかった場合
重加算税35%（無申告の場合40%）仮装・隠蔽など悪質な不正行為があった場合
延滞税年2.4～8.7%（期間により変動）法定納期限からの経過日数に応じて加算

(国税庁 No.9205 延滞税について)

3-2. 追徴課税額の具体的シミュレーション

ケース1: 無申告で3年後に税務調査が入った場合

  • 申告漏れ所得金額: 年間300万円 × 3年 = 900万円
  • 本税（所得税+住民税）: 約180万円
  • 無申告加算税: 180万円 × 15% = 27万円
  • 延滞税: 180万円 × 年8.7% × 平均1.5年 = 約23万円
  • 追徴課税合計: 約50万円
  • 総支払額: 約230万円

ケース2: 悪質な隠蔽で重加算税が適用された場合

  • 申告漏れ所得金額: 年間500万円 × 3年 = 1,500万円
  • 本税: 約450万円
  • 重加算税（無申告）: 450万円 × 40% = 180万円
  • 延滞税: 450万円 × 年8.7% × 平均2年 = 約78万円
  • 追徴課税合計: 約258万円
  • 総支払額: 約708万円

ケース3: 自主的に期限後申告した場合（税務調査前）

  • 申告漏れ所得金額: 年間300万円 × 2年 = 600万円
  • 本税: 約120万円
  • 無申告加算税: 120万円 × 5%（軽減税率） = 6万円
  • 延滞税: 120万円 × 年8.7% × 平均1年 = 約10万円
  • 追徴課税合計: 約16万円
  • 総支払額: 約136万円

→ 自主申告により、ケース1比で約94万円の節約

3-3. 重加算税が適用される「仮装・隠蔽」の判断基準

重加算税の対象となる行為には、以下のようなものがあります。

仮装・隠蔽の具体例:

  • 二重帳簿の作成（実際の宿泊台帳とは別に偽の帳簿を作成）
  • 売上の除外（現金決済分を意図的に記録しない）
  • 架空経費の計上（実際には支払っていない経費を計上）
  • 帳簿書類の破棄・隠匿
  • 税理士への虚偽説明（賃貸収入と偽って民泊収入を申告）

重加算税を回避するポイント:

  • すべての取引を正確に記録
  • 領収書・請求書を保存（7年間）
  • 税理士に正確な情報を提供
  • 誤りに気づいた時点で速やかに修正申告

4. 税務調査の流れと対応方法｜事前通知から修正申告まで

4-1. 税務調査の事前通知から調査当日まで

税務調査の標準的なスケジュール:

ステップ時期内容
1. 事前通知調査日の約2週間前税務署から電話または文書で連絡（日時・調査対象年分・準備書類）
2. 準備期間通知～調査日帳簿・領収書・契約書等の整理、税理士への相談
3. 調査当日通常1～2日間税務調査官が事業所・自宅を訪問、質問・書類確認
4. 調査結果の説明調査終了後1～2ヶ月申告漏れの有無・金額の説明
5. 修正申告または更正説明後1～2週間納税者が修正申告、または税務署が更正処分

4-2. 税務調査で必ず聞かれる質問と回答のポイント

質問1: 「民泊を始めたきっかけは？」

  • 意図: 事業性の有無、副業か本業かの判断
  • 回答例: 「空き部屋を有効活用したいと考え、2022年6月から開始しました」

質問2: 「宿泊者とのやりとりはどのように行っていますか？」

  • 意図: 実際の業務実態、管理会社への委託有無の確認
  • 回答例: 「Airbnbのメッセージ機能で対応し、清掃は○○社に委託しています」

質問3: 「現金で受け取った宿泊料はありますか？」

  • 意図: プラットフォーム外の直接取引の有無
  • 回答例: 正直に答える（虚偽回答は重加算税のリスク）

質問4: 「この領収書は何の支出ですか？」

  • 意図: 経費の妥当性・按分の正確性
  • 回答例: 「民泊用のシーツ購入費です。領収書に記載の通りです」

絶対にやってはいけないNG行動:

  • 虚偽の説明をする（重加算税のリスク大）
  • 資料の提出を拒否する（推計課税のリスク）
  • 税務調査官に高圧的な態度をとる（調査が長期化）

4-3. 修正申告のメリットと提出期限

税務調査で指摘を受けた場合、修正申告を提出することで、更正処分（税務署が一方的に税額を決定）より有利な扱いを受けられます。

修正申告のメリット:

  • 過少申告加算税が不要または軽減される場合がある
  • 調査官との協議で納得の上で申告できる
  • 更正の取消訴訟を避けられる

修正申告の期限:

  • 法定期限: 5年以内（悪質な場合は7年）
  • 実務上の提出期限: 調査結果説明後1～2週間（税務署の指定日まで）

5. 民泊に強い税理士の選び方｜税務調査対応力を見極める7つのチェックリスト

5-1. 民泊特有の会計処理に精通しているか

民泊事業は一般的な不動産賃貸とは異なる会計処理が必要です。税理士選定時には以下を確認しましょう。

確認すべき知識・経験:

  • 雑所得・事業所得・不動産所得の区分基準
  • 按分計算の実務経験（床面積比×宿泊日数比）
  • 住宅宿泊事業法・旅館業法の基礎知識
  • Airbnb等プラットフォームの収益構造の理解

質問例:
 「民泊収入は雑所得と事業所得のどちらで申告すべきですか？」→ 宿泊日数・売上規模に応じた判断を説明できるか

5-2. 税務調査の立会実績があるか

税務調査への対応は、税理士の実務経験が大きく影響します。

税務調査立会実績のチェックポイント:

項目確認内容
立会件数年間○件以上の実績があるか
民泊案件の経験民泊・シェアリングエコノミー特有の調査経験があるか
修正申告率調査を受けた顧客のうち何%が修正申告したか
追徴税額の減額実績調査官との交渉で追徴税額を減額した事例があるか

5-3. 税理士報酬の透明性と契約内容

民泊事業の税理士報酬は、業務内容により変動します。

標準的な報酬体系:

  • 確定申告（記帳代行込み）: 年間10～20万円
  • 税務相談（顧問契約）: 月額1～3万円
  • 税務調査立会: 1日5～10万円

契約前に確認すべき事項:

  • 報酬に含まれる業務範囲（記帳代行、相談回数制限等）
  • 追加料金が発生する条件（税務調査立会、修正申告作成等）
  • 契約解除の条件と違約金の有無

5-4. 税理士選定の7つのチェックリスト

以下のチェックリストで、民泊に強い税理士かどうかを判断しましょう。

□ 1. 民泊の顧問先が既に存在するか
 □ 2. 住宅宿泊事業法・旅館業法の基礎知識があるか
 □ 3. 按分計算の実務経験が豊富か
 □ 4. 税務調査の立会実績があるか（年間5件以上が目安）
 □ 5. 報酬体系が明確で納得できるか
 □ 6. レスポンスが早く、相談しやすい雰囲気か
 □ 7. 最新の税制改正情報を提供してくれるか

6. 民泊撤退・売却時の税務リスクと対策｜廃業届と確定申告のタイミング

6-1. 民泊撤退時に発生する税務リスク

民泊事業を廃業する際、以下の税務リスクが発生します。

リスク1: 廃業年度の確定申告漏れ

  • 年度途中で廃業した場合でも、廃業日までの所得は申告が必要
  • 廃業届の提出だけでは確定申告義務は免除されない

リスク2: 固定資産の除却損の計上漏れ

  • 民泊専用設備（家具・家電等）を処分した場合、除却損を計上可能
  • 適切に計上しないと税負担が増加

リスク3: 売却時の譲渡所得税の誤算

  • 居住用財産の3,000万円特別控除は民泊物件には適用不可
  • 取得費・譲渡費用の計上漏れで税額が増加

6-2. 廃業届と確定申告のタイミング

廃業届の提出期限:

  • 住宅宿泊事業: 廃業日から30日以内に都道府県知事等に提出
  • 個人事業主（青色申告）: 廃業日から1ヶ月以内に税務署に提出

確定申告の期限:

  • 廃業年度の所得について、翌年3月15日までに確定申告
  • 廃業後すぐに転居する場合、転居前に「納税管理人」を税務署に届出

最適なタイミング:

  • 年末（12月31日）に廃業すると、翌年3月の確定申告で完結
  • 年度途中の廃業は、廃業年と翌年の2回申告が必要な場合があるため注意

6-3. 民泊物件売却時の税務処理

民泊物件を売却する場合、以下の税務処理が必要です。

譲渡所得税の計算式:

譲渡所得 = 譲渡価額 – (取得費 + 譲渡費用)

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

税率（所有期間により異なる）:

  • 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%（所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%）
  • 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）

注意点:

  • 民泊用物件は「居住用財産」ではないため、3,000万円特別控除は適用不可
  • 取得費に含められる費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税等）を漏れなく計上
  • 売却後の確定申告は売却した年の翌年3月15日まで

7. FAQ｜民泊の税務調査でよくある質問と回答

Q1. 副業で民泊をしていますが、年間所得20万円以下なら確定申告しなくても良いですか？

A. 「給与所得者で副業の年間所得が20万円以下」の場合、所得税の確定申告は不要ですが、住民税の申告は必要です。また、この判定は「所得」（収入-経費）で行うため、収入が30万円でも経費が15万円なら所得は15万円となり申告不要です。

ただし、20万円以下でも以下の場合は確定申告が必要です:

  • 医療費控除やふるさと納税等で還付を受ける場合
  • 他に副業があり合計で20万円を超える場合

Q2. 税務調査は何年前まで遡って調査されますか？

A. 原則として過去5年分が調査対象ですが、仮装・隠蔽など悪質な行為があった場合は7年分まで遡及されます(国税通則法第70条)。

Q3. 民泊の宿泊者名簿を保存していない場合、どうなりますか？

A. 住宅宿泊事業法では宿泊者名簿の作成・保存（3年間）が義務付けられており、違反すると50万円以下の罰金の対象となります。また、税務調査では名簿がないと宿泊日数の立証が困難となり、推計課税（税務署が推定した金額で課税）のリスクが高まります。

Q4. 税務調査の連絡が来たら、すぐに税理士を雇うべきですか？

A. 事前通知の段階で税理士に相談することを強く推奨します。税理士は以下のサポートを提供します:

  • 調査前の書類整理・想定質問への準備
  • 調査当日の立会（調査官との交渉）
  • 修正申告書の作成・提出

特に、無申告や過少申告の自覚がある場合、税理士のサポートにより追徴税額を大幅に減額できる可能性があります。

Q5. 自主的に修正申告すれば加算税は免除されますか？

A. 税務調査の事前通知前に自主的に修正申告した場合、無申告加算税は5%に軽減されます（通常15～30%）。過少申告加算税は原則免除されます。事前通知後の修正申告では軽減措置はありませんが、更正処分を受けるよりは有利です(国税庁 確定申告の申告漏れに注意)。

まとめ｜税務リスク回避のための3つのアクションプラン

民泊事業における税務調査リスクは年々高まっています。以下の3つのアクションプランで、税務リスクを最小化しましょう。

アクションプラン1: 過去の無申告・過少申告を自主的に是正する

  • 期限: 税務調査の事前通知が来る前（今すぐ）
  • 方法: 税理士に相談し、過去5年分の収支を洗い出して修正申告
  • メリット: 加算税が5%に軽減、重加算税を回避

アクションプラン2: 民泊特化型の税理士と顧問契約を締結する

  • 期限: 確定申告期限（毎年3月15日）の3ヶ月前まで
  • 方法: 本記事のチェックリスト（セクション5-4）を活用して税理士を選定
  • メリット: 適正な申告で税務調査リスクを低減、調査時の強力なサポート

アクションプラン3: 撤退・売却を検討している場合は早期に専門家に相談

  • 期限: 売却・廃業を決断した時点（できるだけ早く）
  • 方法: 税理士・民泊専門買取業者（StayExit等）に相談
  • メリット: 譲渡所得税の最適化、廃業届のタイミング調整、確定申告の正確性確保

今すぐ行動を: 税務調査の事前通知が来てからでは選択肢が限られます。無申告・過少申告の心当たりがある方は、今すぐ税理士に相談し、自主的な修正申告を検討しましょう。

免責事項

本記事に掲載されている情報は、2026年1月13日時点のものであり、情報提供を目的としています。税務処理は個別の状況により異なるため、本記事の内容を法的助言として利用せず、必ず税理士・税務署等の専門家にご相談ください。

関連記事・参考リンク

出典・参考文献

  1. 国税庁「令和6事務年度 所得税及び消費税調査等の状況」(2025年12月公表) https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2025/shotoku_shohi/pdf/shotoku_shohi.pdf
  2. 国土交通省観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」(2024年11月時点) https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/construction_situation.html
  3. 国税庁「No.9205 延滞税について」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/osirase/9205.htm
  4. ミカタDIGITAL「隠しきれない海外やネット上の儲け」 https://www.mikata-digital.com/
  5. 東京コンサルティング「確定申告の申告漏れに注意」 https://www.tokyo-consulting.com/zeimu/blog/3032/
  6. StayExit「民泊摘発事例10選」 https://stayexit.com/hp/minpaku-tekihatsu-jirei-2/
  7. Airbnb「日本 – 短期滞在利用に関する税務上の留意点」(2025年版) https://assets.airbnb.com/help/Airbnb_TaxGuide2025_Japan_JAPANESE.pdf
  8. 税理士法人みやじま「民泊に強い税理士を探す方法」 https://tax-miyajima.com/minpaku/
  9. 9STAY「民泊収入の確定申告、簡単解説！副業・専業別で徹底解説」 https://9stay.net/column/232

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