【2026年最新】葛飾区の民泊買取完全ガイド｜2026年4月条例改正前の駆け込み売却が鍵 -

はじめに｜2026年4月の条例改正がもたらす転換点

「葛飾区で民泊を運営しているが、2026年4月から規制が厳しくなると聞いた」「今すぐ売却すべきか、それとも継続できるのか判断に迷っている」――こうした不安を抱える民泊オーナーが急増しています。

2026年4月1日、葛飾区は民泊規制を大幅に強化します(葛飾区公式HP)。現在は上乗せ条例なしで年間180日営業が可能な、東京23区内で最も規制が緩い4区の1つですが、改正後は商業地域を除く全域で週末限定営業(金曜正午〜月曜正午のみ) となります。これにより、年間稼働日数は約104日に制限され、収益性は約42%低下する見込みです。

この規制強化の背景には、民泊の急増と苦情の激増があります。葛飾区の民泊数は2023年度117件から2024年度367件へ約3倍増、苦情件数は5件から59件へ約12倍増しました(東京新聞)。住民の生活環境悪化を受けて、区議会は条例改正を決定しました。

重要なのは、2026年3月までに売却すれば、現行の高い買取相場(市場価格の70〜80%)で売却できるという点です。2026年4月以降は、週末限定営業による収益性低下を織り込み、買取相場は60〜70%に下落すると予想されています。この約10〜15%の価格差は、物件価格2,000万円の場合、200万〜300万円の損失を意味します。

本記事では、葛飾区の民泊買取に特化した最新データ(2024–2025年)をもとに、エリア別買取相場・条例改正前後の収益シミュレーション・2026年3月までの駆け込み売却で高値現金化する方法・買取業者選定の7項目チェックリストを徹底解説します。柴又帝釈天・水元公園の観光ブランドを活かした売却、複数物件の一括買取にも対応。条例改正前の最終判断にお役立てください。

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1. 葛飾区の民泊規制と買取市場の現状

1-1. 2026年4月の条例改正とは?週末限定営業の衝撃

葛飾区は、2026年4月1日から住宅宿泊事業法の上乗せ条例を改正し、商業地域を除く全域で週末限定営業(金曜正午〜月曜正午のみ) を義務付けます(葛飾区公式HP)。

規制の詳細:

• 現状(2026年3月まで): 上乗せ条例なし、年間180日営業可能
• 2026年4月1日以降: 商業地域を除く全域で週末限定営業
• 営業可能日: 金曜正午〜月曜正午(週末のみ)
• 年間稼働日数: 約104日(現行180日の約58%)
• 対象外エリア: 商業地域は年間180日営業を維持

この改正により、収益性は約42%低下します。葛飾区は23区内で最も価格水準が低いエリア(23位)であり(ダイヤモンド不動産研究所)、賃料相場も低いため、週末のみの営業では固定費(管理費・清掃費・固定資産税)をカバーできず、赤字に陥るリスクが高まります。

表1: 葛飾区の民泊規制と買取相場(条例改正前後の比較)

期間	用途地域	年間稼働日数	買取相場(市場価格比)	備考
2026年3月まで(現行)	全域	約180日	70〜80%	上乗せ条例なし、高値売却可能
2026年4月以降	商業地域除く全域	約104日	60〜70%	週末限定営業、大幅下落
2026年4月以降	商業地域	約180日	70〜80%	規制変更なし

この10〜15%の買取相場下落は、物件価格2,000万円の場合、200万〜300万円の損失を意味します。2026年3月までの駆け込み売却が、高値現金化の最後のチャンスです。

1-2. 2024–2025年の届出動向と苦情急増

葛飾区の民泊市場は、近年急速に拡大しています。以下のデータが、規制強化の背景を示しています。

届出・苦情の動向:

• 稼働物件数: 98件(PLAYS調査、2024年10月31日、PLAYS)
• 民泊数: 612件(Note調査)
• 民泊増加: 2023年度117件 → 2024年度367件(約3倍増)
• 苦情件数: 2023年度5件 → 2024年度59件(約12倍増)
• 出典: 東京新聞

苦情の主な内容:

深夜の騒音・ゴミ出しルール違反
不特定多数の出入りによる治安悪化への懸念
違法営業(届出なし)の疑い
消防設備の不備・安全性への不安

この苦情約12倍増という数字が、条例改正の直接的な引き金となりました。区議会は住民の生活環境保護を優先し、週末限定営業への規制強化を決定しました。

1-3. 葛飾区の買取市場の特徴と柴又の観光ブランド

葛飾区の民泊買取市場には、以下の特徴があります。

1. 駆け込み売却の急増

2026年4月の条例改正を前に、2026年3月までの駆け込み売却が急増しています。現行の高い買取相場(市場価格の70〜80%)で売却できる最後のチャンスとして、多くのオーナーが査定を依頼しています。

2. 2026年4月以降の買取相場下落

週末限定営業による収益性低下を織り込み、2026年4月以降の買取相場は60〜70%に下落する見込みです。この約10〜15%の価格差は、早期売却判断の重要性を示しています。

3. 商業地域は規制変更なし

葛飾区内の商業地域(亀有駅周辺・新小岩駅周辺の一部など)は、条例改正後も年間180日営業が可能です。商業地域の物件は、買取相場が70〜80%を維持する見込みです。

4. 柴又の観光ブランドを活かす

柴又は柴又帝釈天・寅さんの街として国内外の観光客に人気があります(StayExit葛飾区民泊ガイド)。この観光ブランドを活かした売却戦略により、査定額が向上する可能性があります。

5. 23区内で最低価格水準だが上昇率は高い

葛飾区のマンション相場は23区内で最も低い水準(23位)ですが、**10年前比+47.6%、10年後予想+15.6%という高い上昇率を記録しています(ダイヤモンド不動産研究所)。特に新築マンション平米単価は前期比+155.3%**という驚異的な上昇を記録しており(LIFULL)、将来価値の向上が期待されています。

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2. 葛飾区エリア別の買取相場と特性

2-1. 亀有駅・金町駅周辺(JR常磐線利用)

亀有駅は**「こち亀」の街として知られ、金町駅は水元公園**に近い自然豊かなエリアです。JR常磐線で都心へのアクセスが良好です。

マンション相場:

平均坪単価: 175万円/坪(前年比+1.5%)
平均価格: 2,913万円(10年前比+47.6%)
10年後予想: **+15.6%**の上昇見込み
出典: ダイヤモンド不動産研究所

民泊需要:

• 亀有駅: 「こち亀」の聖地巡礼、商店街が活発
• 金町駅: 水元公園の自然環境、ファミリー層に人気

買取相場(2026年1月版):

2026年3月まで(現行規制):

1R(25㎡): 1,500万〜2,200万円(市場価格の70〜78%)
1LDK(45㎡): 2,600万〜3,600万円(市場価格の72〜80%)

2026年4月以降(週末限定営業):

1R(25㎡): 1,300万〜1,900万円(市場価格の62〜70%)
1LDK(45㎡): 2,300万〜3,200万円(市場価格の64〜72%)

価格下落率: 約12〜13%

2-2. 柴又駅周辺(観光エリア)

柴又駅は柴又帝釈天・寅さんの街として外国人観光客に人気があります。観光ブランドを活かした売却戦略が有効です。

賃貸相場:

ワンルーム: 6.2万円/月
1K: 7.1万円/月
出典: MINPAKU CHINTAI

民泊需要:

• 柴又帝釈天・寅さん記念館への外国人観光客
• 下町情緒あふれる街並み、レビュー評価が高い
• 週末・連休の需要が特に高い

買取相場(2026年1月版):

2026年3月まで(現行規制):

1R(25㎡): 1,400万〜2,000万円(市場価格の70〜77%)
1LDK(45㎡): 2,500万〜3,400万円(市場価格の72〜79%)

2026年4月以降(週末限定営業):

1R(25㎡): 1,200万〜1,700万円(市場価格の60〜68%)
1LDK(45㎡): 2,200万〜3,000万円(市場価格の63〜70%)

価格下落率: 約13〜15%

柴又エリアは、観光ブランドを活かした査定アピールにより、条例改正後も比較的高い評価を受ける可能性があります。

2-3. 新小岩駅・青砥駅周辺(交通利便性エリア)

新小岩駅(JR総武線)と青砥駅(京成線)は、交通利便性が高いエリアです。

賃貸相場:

新小岩駅: ワンルーム6.5万円/月、1K 7.3万円/月
青砥駅: ワンルーム6.4万円/月、1K 7.3万円/月
出典: MINPAKU CHINTAI

民泊需要:

• 新小岩駅: JR総武線で都心へ直通、ビジネス需要あり
• 青砥駅: 京成線で成田空港へのアクセス良好

買取相場(2026年1月版):

2026年3月まで(現行規制):

1R(25㎡): 1,400万〜2,100万円(市場価格の70〜78%)
1LDK(45㎡): 2,500万〜3,500万円(市場価格の72〜80%)

2026年4月以降(週末限定営業):

1R(25㎡): 1,200万〜1,800万円(市場価格の62〜70%)
1LDK(45㎡): 2,200万〜3,100万円(市場価格の64〜72%)

価格下落率: 約12〜14%

表2: 葛飾区エリア別買取相場マップ(条例改正前後)

エリア	間取り	2026年3月まで	2026年4月以降	下落額(目安)
亀有駅徒歩10分	1R	1,500万〜2,200万円	1,300万〜1,900万円	約200万〜300万円
亀有駅徒歩10分	1LDK	2,600万〜3,600万円	2,300万〜3,200万円	約300万〜400万円
柴又駅徒歩10分	1R	1,400万〜2,000万円	1,200万〜1,700万円	約200万〜300万円
柴又駅徒歩10分	1LDK	2,500万〜3,400万円	2,200万〜3,000万円	約300万〜400万円
金町駅徒歩10分	1R	1,500万〜2,200万円	1,300万〜1,900万円	約200万〜300万円
金町駅徒歩10分	1LDK	2,600万〜3,600万円	2,300万〜3,200万円	約300万〜400万円
新小岩駅徒歩10分	1R	1,400万〜2,100万円	1,200万〜1,800万円	約200万〜300万円
新小岩駅徒歩10分	1LDK	2,500万〜3,500万円	2,200万〜3,100万円	約300万〜400万円

※相場は2026年1月時点。築年数・設備・稼働実績により変動。出典: ウチノカチ、StayExit独自調査。

葛飾区の民泊需要が比較的高いエリア3選:

柴又駅周辺: 柴又帝釈天・寅さんの街、外国人観光客に人気、観光ブランド強み
金町駅周辺: 水元公園近く、自然豊かな環境、ファミリー層に支持
亀有駅周辺: 「こち亀」の街、都心へのアクセス良好、商業地域一部あり

3. 葛飾区の民泊を最短で売却・買取する方法

3-1. 2026年4月条例改正の収益性シミュレーション

葛飾区の条例改正により、年間180日営業から104日営業への制限がもたらす収益性への影響を、具体的な数字で確認しましょう。

表3: 条例改正前後の収益性シミュレーション

項目	2026年3月まで(180日)	2026年4月以降(104日)	差異
年間稼働日数	180日	104日	-42%
稼働率(想定)	70%	70%	–
実稼働日数	126日	73日	-42%
宿泊単価(ADR)	14,000円	14,000円	–
年間収益	約176万円	約102万円	-42%
固定資産税	約12万円	約12万円	–
管理費・修繕積立金	約18万円	約18万円	–
清掃費(1回3,500円)	約44万円	約26万円	–
光熱費・通信費	約10万円	約7万円	–
管理委託費(売上の15%)	約26万円	約15万円	–
経費合計	約110万円	約78万円	–
実質利益	約66万円	約24万円	-64%
利回り(物件価格2,000万円)	約3.3%	約1.2%	-64%

※ADRは葛飾区の実績データに基づく推定値。出典: StayExit葛飾区民泊ガイド

2026年3月までに売却すべき3つの理由:

買取相場が10〜15%下落: 2026年4月以降は週末限定営業で買取価格が200万〜400万円下落
駆け込み売却の競争激化: 2026年3月に向けて売却希望者が急増、早期判断が有利
収益性が64%低下: 2026年4月以降は実質利益が約42万円減少、利回り1.2%では投資回収不可能

この**実質利回り1.2%**という数字は、融資を利用している場合、返済計画が破綻するリスクが極めて高いことを示しています。早期の売却判断が必要です。

3-2. 最短3営業日で現金化する買取の流れ

葛飾区の民泊を最短で売却するには、専門の買取業者を利用することが最も効率的です。StayExitでは、以下の流れで最短3営業日で買取価格を提示します。

買取の流れ(最短1週間で現金化):

無料査定申込(所要時間5分)
WEBフォームまたは電話で物件情報を送信。エリア・間取り・築年数・稼働実績・条例改正の影響を入力。
現地調査(最短24時間以内)
専門スタッフが訪問し、物件の状態を確認。秘密厳守で近隣に知られることはありません。
買取価格提示(査定後3営業日以内)
エリア相場・条例改正の影響・稼働実績を総合評価し、買取価格を提示。2026年3月までの高値買取を保証します。
契約・決済(最短1週間)
買取価格に納得いただければ、売買契約を締結。最短1週間で現金化が可能です。
引渡し(現況渡しOK)
残置物撤去・リフォーム不要。家具・設備をそのままで引き渡せます。民泊届出の廃止手続きも代行サポートします。

葛飾区の民泊買取でよくある質問:

• Q1: 2026年3月までに売却すれば高値で買取できますか?
A: 可能です。条例改正前の今なら市場価格の70〜80%で買取可能です。

• Q2: 複数物件を一括で買取できますか?
A: 可能です。葛飾区内で2件以上の物件を一括査定・買取いたします。

• Q3: 民泊届出の廃止手続きはどうすればいいですか?
A: 弊社が代行サポートします。葛飾区への廃止届提出も含め、すべてお任せください。

3-3. 複数物件の一括買取のメリット

葛飾区内で2件以上の民泊物件を保有している場合、一括買取が有利です。買取業者にとって仕入れコストが削減されるため、査定額が向上します。

一括買取のメリット:

• 査定額が5〜10%アップ: 仲介手数料・登記費用の削減分が買取価格に反映
• 現金化が最短2週間: 複数物件をまとめて処理することで手続きが効率化
• 撤退手続きの一元化: 届出廃止・鍵の引渡し・設備撤去を一括対応
• 秘密厳守: 近隣に知られず売却可能

実例: StayExitでは、葛飾区内の1R×2件を一括売却したオーナーが、個別売却時の予想価格4,000万円(1件あたり2,000万円)に対し、一括売却で4,320万円(+8%) で成約した事例があります。

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4. 葛飾区の民泊買取業者の選び方と注意点

4-1. 信頼できる買取業者の7つのチェックリスト

葛飾区の民泊買取業者を選ぶ際は、以下の7項目を必ず確認しましょう。

表4: 買取業者選定チェックリスト

項目	確認ポイント	StayExitの対応
① 葛飾区規制の詳しさ	2026年4月条例改正の影響を正確に理解しているか	✅ 条例改正を完全把握、最新情報を反映
② 買取実績	葛飾区での成約事例・エリア別相場の知見があるか	✅ 葛飾区で年間18件以上の実績
③ 最短成約日数	査定から現金化までの最短日数は何日か	✅ 最短3営業日で査定、1週間で成約
④ 現況渡し対応	家具・設備・清掃をそのままで引き渡せるか	✅ 現況渡しOK・撤去費用不要
⑤ 複数物件一括対応	2件以上の物件を一括査定・一括売却できるか	✅ 1R〜5棟まで対応
⑥ 秘密厳守	近隣に知られず査定・売却が可能か	✅ 完全秘密厳守
⑦ 査定の無料性	査定・相談は完全無料か(キャンセル料なし)	✅ 査定無料・キャンセル無料

StayExitは上記7項目すべてに対応しており、葛飾区の民泊買取に特化した専門サービスを提供しています。

葛飾区の民泊買取で避けるべき業者の特徴:

査定価格が相場より著しく低い(市場価格の50%未満)
契約前に手数料・調査費を請求する
2026年4月条例改正の影響を正確に説明できない
契約を急かす、強引な営業がある

4-2. 旅館業転換と買取の比較

葛飾区では、商業地域において旅館業許可を取得すれば、年間365日営業が可能になります。しかし、旅館業転換には多くのハードルがあります。

表5: 旅館業転換 vs 買取の比較

項目	旅館業転換	買取
営業日数	365日	—
収益性	高い(年間300万〜500万円)	—
初期投資	200万〜500万円	不要
許可取得期間	3〜6ヶ月	最短1週間で現金化
設備基準	消防設備・建築基準法の適合必要	不要
リスク	規制変更、近隣トラブル、許可不承認	なし
適合物件	商業地域のみ	全エリア対応
2026年3月までの対応	間に合わない	間に合う

旅館業転換のメリット:

• 年間365日営業可能、収益性が大幅に向上
• 稼働率70%・ADR 14,000円で年間約360万円の収益

旅館業転換のデメリット:

• 消防設備(自動火災報知設備・誘導灯等)の設置に200万〜500万円
• 許可取得まで3〜6ヶ月、2026年3月までに間に合わない
• 商業地域以外では許可が下りない
• 近隣住民の同意取得が必要なケースあり

結論: 2026年3月までの駆け込み売却を考えると、旅館業転換は時間的に間に合いません。買取が最も現実的な選択肢です。商業地域の物件で、2026年4月以降の継続を真剣に検討する場合のみ、専門家(行政書士・建築士)に相談してください。

4-3. 葛飾区の規制強化リスクと売却タイミング

葛飾区の条例改正は、2026年4月1日に施行されます。売却タイミングの判断基準を以下に示します。

規制強化のタイムライン:

• 2025年12月: 条例改正案が区議会で可決
• 2026年1月〜3月: 駆け込み売却が急増する期間(今ここ)
• 2026年4月1日: 条例改正施行、週末限定営業開始
• 2026年4月以降: 買取相場が10〜15%下落

売却タイミングの判断:

• 今すぐ売却推奨: 2026年3月までなら市場価格の70〜80%で買取可能
• 2026年4月以降: 買取相場は60〜70%に下落、200万〜400万円の損失
• 継続を検討できるケース: 商業地域の物件で旅館業転換が可能な場合のみ

墨田区の先行事例:

墨田区も2026年4月1日から同様の週末限定営業規制を導入します。両区とも、苦情急増と住民の生活環境悪化を理由に、条例改正を決定しました。今後、他の区でも同様の規制強化が進む可能性があります。

柴又の観光ブランドを活かす:

柴又エリアは、柴又帝釈天・寅さんの街という強力な観光ブランドがあります。この魅力を査定時にアピールすることで、条例改正後も比較的高い評価を受ける可能性があります。ただし、週末限定営業による収益性低下は避けられないため、2026年3月までの売却が最も有利です。

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よくある質問(FAQ)

Q1. 2026年4月の条例改正前に売却すべきですか?

A. はい。2026年3月までなら市場価格の70〜80%で買取可能ですが、4月以降は60〜70%に下落する見込みです。この約10〜15%の価格差は、物件価格2,000万円の場合、200万〜300万円の損失を意味します。早期の売却判断が有利です。

Q2. 買取価格はどのように決まりますか?

A. エリア、間取り、築年数、駅距離、用途地域、条例改正の影響、稼働実績を総合的に評価し、**市場価格の60〜80%**を目安に査定します。

価格算定の要素:

2026年3月まで(現行規制): 市場価格の70〜80%
2026年4月以降(週末限定営業): 市場価格の60〜70%
商業地域(規制変更なし): 市場価格の70〜80%を維持

高稼働実績(稼働率70%以上・ADR 14,000円以上)や柴又の観光ブランドを活かせる物件は、+5〜10%の評価額アップが期待できます。

Q3. 複数物件を一括で買取できますか?

A. 可能です。葛飾区内で2〜3件の民泊物件を一括査定・買取いたします。一括売却により、査定額が5〜10%アップするケースがあります。

Q4. 民泊届出の廃止手続きはどうすればいいですか?

A. 弊社が代行サポートいたします。葛飾区への廃止届提出も含め、すべてお任せください。手続きは売買契約後に進めます。

Q5. 査定は無料ですか?秘密は守られますか?

A. 査定は完全無料、秘密厳守です。近隣に知られず売却できます。キャンセル料も一切発生しません。

Q6. 商業地域の物件は条例改正の影響を受けますか?

A. 商業地域は条例改正の対象外です。年間180日営業を維持できるため、買取相場は70〜80%を維持する見込みです。ただし、周辺の週末限定営業物件との競争により、稼働率が低下するリスクはあります。

まとめ｜2026年3月までの駆け込み売却が高値現金化の鍵

葛飾区の民泊市場は、2026年4月1日の条例改正により大きな転換点を迎えます。現在は上乗せ条例なしで年間180日営業が可能ですが、改正後は商業地域を除く全域で週末限定営業(年間104日) となり、収益性は約42%低下します。

本記事のポイント:

• 2026年3月までの駆け込み売却: 市場価格の70〜80%で買取可能、4月以降は60〜70%に下落
• 約10〜15%の価格差: 物件価格2,000万円の場合、200万〜300万円の損失
• 収益性が42%低下: 年間実質利益が約42万円減少、利回り1.2%では投資回収不可能
• 柴又の観光ブランド: 柴又帝釈天・寅さんの街という強みを活かした査定
• 最短3営業日で査定: 現況渡しOK・秘密厳守・複数物件一括対応

StayExitの民泊買取サービスは、葛飾区の条例改正を完全把握した専門チームが、最短3営業日で査定・1週間で現金化・秘密厳守で対応します。複数物件の一括査定にも対応しており、査定額が5〜10%アップした実績があります。

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免責事項

本記事の情報は2026年1月13日時点のものであり、最新の規制・相場は変動する可能性があります。2026年4月1日の条例改正の詳細は葛飾区公式HPでご確認ください。本記事は法的助言ではありません。具体的な売却判断は、専門家(不動産鑑定士・税理士・弁護士)にご相談ください。

出典・参考リンク

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