荒川区で民泊を運営されているオーナー様の中には、「月曜正午〜土曜正午は営業できず年間約100日しか稼働できない」「2025年11月に西日暮里で強制捜査があり法的リスクが心配」「収益性が低く今すぐ撤退したい」といった深刻な悩みを抱えている方が増えています。
荒川区は東京23区で最も厳しい民泊規制を実施しており、月曜正午〜土曜正午は営業不可(祝日正午〜翌日正午は可)で、年間約100日稼働が限界です。収益性は通常民泊の約55%(180日と比較)に低下し、2025年11月28日には条例違反で民泊施設と運営会社が家宅捜索を受ける事件が発生しました。
この記事では、荒川区の民泊買取相場、エリア別(日暮里・西日暮里・町屋・南千住)の特性、摘発事件と法的リスク、安全な撤退タイミング、旅館業転換との比較、買取業者選定の7項目チェックリストまで、2026年最新データで徹底解説します。
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荒川区の民泊市場の現状と2025年11月摘発事件の衝撃
東京23区で最も厳しい年間100日制限
荒川区の民泊規制は、東京23区で最も厳しいとされています。条例により、月曜正午から土曜正午までの期間は民泊営業が禁止されており、実質的に週末と祝日のみの営業となります。
規制の詳細:
- 営業可能期間: 土曜正午〜月曜正午、祝日正午〜翌日正午
- 年間稼働日数: 約100日(週末52週×2日+祝日数日程度)
- 収益性: 通常民泊(180日)の約55%に低下
この厳しい規制により、荒川区の民泊届出数は2024年末時点でわずか27件にとどまっています。これは、北区の379件と比較すると約7%という極めて少ない数字であり、規制の厳しさを物語っています。
年間100日しか営業できない場合、赤羽駅周辺の1R物件(平均日単価2万円、稼働率70%)を例にとると、年間売上は約140万円(2万円×70日)となります。運営コストを年間80万円と仮定すると、年間純利益は約60万円にとどまり、物件価格1,500万円に対する利回りは約4%です。これは、都心部の民泊利回り5〜8%と比較しても著しく低い水準です。
出典: StayExit 荒川区規制解説 / StayExit 荒川区土日限定民泊
2025年11月28日の強制捜査事件と法的リスク
2025年11月28日、荒川区西日暮里の民泊施設と運営会社に対して、警視庁と荒川区が合同で家宅捜索を実施しました。この事件は、民泊業界に大きな衝撃を与え、法的リスクが顕在化した象徴的な出来事となりました。
事件の概要:
- 容疑: 荒川区条例違反(平日営業)、虚偽報告、行政命令不従
- 手口: 平日も宿泊者を受け入れ、区の立ち入り調査に対して虚偽報告
- 悪質性: 施設内に「区職員が来ても詐欺と言え」という貼り紙、不法投棄・騒音トラブルも頻発
- 刑事事件化: 住宅宿泊事業法違反容疑で刑事告発の可能性
この事件をきっかけに、荒川区は民泊施設への立ち入り調査を強化しており、今後さらに取り締まりが厳格化される可能性があります。条例違反が発覚した場合、業務停止命令や罰金だけでなく、刑事事件として立件されるリスクもあります。
法的リスク:
- 業務停止命令: 条例違反が発覚した場合、即座に営業停止
- 罰金: 住宅宿泊事業法違反で最大100万円の罰金
- 刑事罰: 悪質な場合は懲役刑の可能性
- 信用失墜: 報道により社会的信用が失墜
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出典: StayExit 荒川区摘発事件 / 朝日新聞 / 日本経済新聞 / 産経新聞
超少数市場(27件)と撤退ラッシュ
荒川区の民泊市場は、届出数27件という超少数市場です。これは、人口比で見ると北区の1/14という異常な少なさであり、規制の厳しさが新規参入を阻んでいることを示しています。
市場規模が小さいため、撤退を検討する際の選択肢も限定的です。買取業者の中には、荒川区の民泊を取り扱わない業者もあり、売却先を見つけることが困難なケースもあります。
また、2025年11月の摘発事件以降、多くのオーナー様が法的リスクを懸念し、撤退を検討し始めています。今後、市場に売却物件が殺到すれば、買取価格がさらに下落する可能性があります。
市場規模の比較:
- 荒川区: 27件(2024年末時点)
- 北区: 379件(荒川区の約14倍)
- 豊島区: 1,682件(荒川区の約62倍)
今すぐ動くべき理由:
- 摘発リスクの回避: 違法営業の疑いがある場合、今すぐ撤退が必要
- 買取価格の下落回避: 撤退ラッシュ前に売却すれば、高値での取引が可能
- 法的リスクの早期解消: 事業を継続することで、法的リスクが増大
出典: StayExit 北区撤退ガイド / StayExit 東京民泊規制ガイド
荒川区のエリア別民泊買取相場【2026年最新版】
荒川区のマンション売却相場(2026年最新データ)
荒川区のマンション売却相場は、東京23区の中でも堅調な上昇トレンドを維持しています。2026年1月時点の最新データでは、現在価格は約4,236万円で、10年前と比較して**+60.9%の上昇を記録しています。今後10年間でもさらに+31.2%の上昇**が予想されており、資産価値の維持・向上が期待できるエリアです。
また、直近1年間で約10.0%上昇、直近3年間で約15.8%上昇しており、短期的にも価格上昇が続いています。これは、西日暮里駅周辺の再開発や、南千住駅周辺の大規模再開発が追い風となっているためです。公示地価も前年度比+6.5%と、都心部に匹敵する上昇率を記録しています。
ただし、民泊物件の買取価格は通常のマンション相場とは大きく異なります。年間100日制限による収益性の低下や、摘発リスクを考慮すると、買取価格は通常マンション相場の55〜65%程度にとどまります。
主要データ:
- 現在価格: 約4,236万円
- 10年前比: +60.9%
- 10年後予想: +31.2%
- 直近1年間: +10.0%上昇
- 直近3年間: +15.8%上昇
- 公示地価: 前年度比+6.5%
出典: ダイヤモンド不動産研究所 / KURAMORE 荒川区相場 / Home4u 荒川区相場
エリア別買取相場マップ(日暮里・西日暮里・町屋・南千住)
荒川区内でも、エリアによって民泊物件の買取相場は大きく異なります。以下は、2026年1月時点の主要エリア別の買取相場です。
| エリア | 物件タイプ | 通常マンション相場 | 民泊物件買取相場(現況渡し) | 年間100日制限の影響 |
| 日暮里駅徒歩10分圏内 | 1R(20〜25㎡) | 1,800万〜2,500万円 | 1,100万〜1,600万円 | 市場価格の60〜65% |
| 西日暮里駅徒歩10分圏内 | 1LDK(40〜50㎡) | 3,500万〜4,800万円 | 2,100万〜2,900万円 | 市場価格の60〜65% |
| 町屋駅徒歩10分圏内 | 1R(20〜25㎡) | 1,500万〜2,200万円 | 900万〜1,400万円 | 市場価格の55〜60% |
| 南千住駅徒歩10分圏内 | 1LDK(40〜50㎡) | 3,200万〜4,500万円 | 1,900万〜2,700万円 | 市場価格の60〜65% |
日暮里駅周辺は谷根千(谷中・根津・千駄木)観光エリアに近く、海外からの観光客に人気があります。また、成田空港へのアクセスも良好で、国際線利用者の需要も取り込めます。ただし、年間100日制限により収益性が大幅に低下するため、買取価格は市場価格の60〜65%程度にとどまります。
西日暮里駅周辺は山手線沿線で、都心へのアクセスが良好です。また、複数路線が乗り入れる交通ターミナルでもあり、ビジネス需要も期待できます。ただし、2025年11月の摘発事件の舞台となったエリアであり、法的リスクを懸念して買取価格がやや低めに評価される傾向があります。
町屋駅周辺は下町情緒が残るエリアで、観光需要よりも賃貸需要が中心です。民泊としての需要は限定的ですが、賃貸転用の可能性が評価されます。買取価格は市場価格の55〜60%と、荒川区内でも最も低い水準です。
南千住駅周辺は大規模再開発が進行中で、将来性が高く評価されています。ファミリー層の賃貸需要も高く、民泊撤退後の賃貸転用が容易です。買取価格は市場価格の60〜65%程度です。
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出典: ダイヤモンド不動産研究所 / KURAMORE 荒川区相場
年間100日制限が買取価格に与える深刻な影響
荒川区の年間100日制限は、民泊物件の買取価格に深刻な影響を与えています。
収益性の比較:
| 営業日数 | 年間売上(※1) | 年間純利益(※2) | 利回り(※3) | 買取価格(市場価格比) |
| 180日(通常民泊) | 約252万円 | 約152万円 | 約10.1% | 70〜80% |
| 100日(荒川区) | 約140万円 | 約60万円 | 約4.0% | 55〜65% |
| 減少率 | ▲44.4% | ▲60.5% | ▲60.4% | ▲10〜15% |
※1: 平均日単価2万円、稼働率70%で計算
※2: 運営コストを年間80万円(180日)、60万円(100日)と仮定
※3: 物件価格1,500万円に対する利回り
年間100日制限により、収益性は通常民泊の約40%にまで低下します。この結果、買取価格も市場価格の55〜65%程度に留まります。
さらに、2025年11月の摘発事件以降、法的リスクを懸念して買取価格がさらに5〜10%下落する傾向が見られます。摘発リスクを避けるため、買取業者は慎重な評価を行っており、買取価格の引き下げが続いています。
一方、旅館業簡易宿所への転換を完了している物件であれば、年間365日営業が可能となり、買取価格が10〜15%高く評価される傾向があります。ただし、転換には数ヶ月〜1年以上の期間と数百万円の初期投資が必要であり、今すぐ撤退を希望するオーナー様には現実的な選択肢とは言えません。
出典: StayExit 荒川区規制解説
荒川区の民泊を安全に高値で買取してもらう3つの方法
方法①: 摘発リスク回避のため今すぐ撤退
2025年11月28日の摘発事件以降、荒川区では民泊施設への立ち入り調査が強化されています。条例違反が発覚した場合、業務停止命令や罰金だけでなく、刑事事件として立件されるリスクもあります。
摘発事件後の緊急性:
- 条例違反の厳格化: 平日営業、虚偽報告、行政命令不従は刑事事件化の可能性
- 立ち入り調査の強化: 区と警察の合同調査が頻繁に実施
- 社会的信用の失墜: 報道により事業者名が公表されるリスク
- 刑事罰: 悪質な場合は懲役刑の可能性
もし違法営業の疑いがある場合、または条例違反を指摘されたことがある場合は、今すぐ撤退が最優先です。撤退を先延ばしにすることで、法的リスクが増大し、最悪の場合は刑事事件に発展する可能性があります。
今すぐ動くべき理由:
- 摘発される前に安全に撤退: 刑事事件化を回避
- 買取価格の下落を回避: 摘発後は買取価格がさらに下落
- 法的リスクの早期解消: 事業継続により法的リスクが増大
実例: 西日暮里駅徒歩8分の1R物件(築15年)を運営していたオーナー様は、摘発事件のニュースを見て不安を感じ、2026年1月に売却を決断しました。通常マンション相場の62%にあたる1,240万円で成約し、法的リスクを回避できました。
出典: StayExit 荒川区摘発事件
方法②: 旅館業転換済み物件は高値売却のチャンス
商業地域に立地し、旅館業簡易宿所への転換を完了している物件であれば、年間100日制限の適用外となり、年間365日の営業が可能です。この場合、買取価格が10〜15%高く評価される傾向があります。
旅館業転換のメリット:
- 年間365日営業可能: 100日制限の適用外
- 買取価格が10〜15%高い: 収益性の高さが評価される
- 法的リスクが低い: 条例違反の心配がない
旅館業転換のハードル:
- 初期投資コスト: 数百万円(フロント設置・設備改修など)
- 許可取得期間: 数ヶ月〜1年以上
- 管理体制の整備: 24時間対応の管理者配置など
旅館業転換が完了している物件であれば、高値での売却が期待できますが、これから転換を検討する場合は、時間とコストがかかるため、今すぐ撤退を希望する方には現実的ではありません。
対象エリア: 日暮里駅・西日暮里駅・南千住駅周辺の商業地域
出典: 荒川区公式HP(旅館業手続)
方法③: 複数物件を一括で売却してスピーディーに撤退
荒川区内で複数の民泊物件を運営している場合、一括売却を検討することで、取引コストの削減とスピーディーな撤退が実現できます。
複数物件一括売却のメリット:
- 法的リスクの一括回避: 全物件を同時に撤退することで、法的リスクを一括解消
- 交渉・契約手続きが1回で完結: 個別に売却する場合と比較して、事務負担が大幅に軽減
- 全物件を同時に現金化: 資金繰りが安定し、次のビジネス展開にスムーズに移行
- 査定額アップの可能性: 買取業者によっては、一括買取で査定額がアップするケースもあります
StayExitの一括買取サービス:
- 対応物件数: 1R〜5棟まで対応
- 最短成約日数: 3営業日
- 現況渡しOK: 原状回復工事不要、家具・備品もそのまま引き渡し可能
- 秘密厳守: プライバシーに配慮した対応
実例: 荒川区内で2物件(日暮里・西日暮里)を運営していたオーナー様が、摘発リスクを懸念し一括売却を決断しました。個別売却では合計2,400万円の査定でしたが、一括売却により2,592万円(+8%アップ)で成約しました。
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買取業者選定の7項目チェックリスト
民泊物件の買取業者を選ぶ際は、以下の7項目をチェックしましょう。
| チェック項目 | 確認ポイント |
| 1. 荒川区の規制に詳しいか | 年間100日制限・摘発事例・法的リスクを理解しているか |
| 2. 荒川区内の買取実績があるか | 日暮里・西日暮里・町屋・南千住エリアの買取実績・成約事例があるか |
| 3. 最短成約日数 | 3営業日以内での成約が可能か |
| 4. 現況渡しに対応できるか | 原状回復不要・家具備品そのまま引き渡し可能か |
| 5. 秘密厳守対応 | プライバシーに配慮し、秘密厳守で対応できるか |
| 6. 複数物件の一括査定対応可か | 複数物件を一括で査定・買取できるか |
| 7. 査定は完全無料か | 査定・現地調査が完全無料で、キャンセル料も無料か |
これらの項目を満たす業者を選ぶことで、安全かつスピーディーな撤退が実現できます。
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よくある質問(FAQ)
Q1. 荒川区の民泊は今すぐ撤退すべきですか?
A: 年間100日制限で収益性55%、摘発リスクあり、今すぐ撤退を強く推奨します。
荒川区の民泊は、東京23区で最も厳しい年間100日制限により、収益性が通常民泊の約55%に低下しています。さらに、2025年11月の摘発事件により、法的リスクが顕在化しました。条例違反が発覚した場合、業務停止命令や罰金だけでなく、刑事事件として立件される可能性があります。
今すぐ撤退すべき理由:
- 法的リスクの回避
- 買取価格の下落を防ぐ
- 事業継続によるリスク増大を避ける
Q2. 摘発されるとどうなりますか?
A: 刑事事件化の可能性、罰金・懲役刑、行政命令不従で更なる処罰があります。今すぐ撤退を。
2025年11月の摘発事件では、条例違反・虚偽報告・行政命令不従の疑いで、民泊施設と運営会社が家宅捜索を受けました。今後、刑事事件として立件される可能性があります。
摘発後のリスク:
- 業務停止命令: 即座に営業停止
- 罰金: 最大100万円
- 刑事罰: 悪質な場合は懲役刑
- 社会的信用の失墜: 報道により事業者名が公表
Q3. 荒川区の民泊買取相場はどのくらいですか?
A: 日暮里駅徒歩10分圏内の1Rで1,100万〜1,600万円(現況渡し)が目安です。摘発リスクで今後さらに下落予測です。
荒川区の民泊物件は、年間100日制限と摘発リスクにより、通常マンション相場の55〜65%程度が買取価格の目安となります。摘発事件以降、法的リスクを懸念して買取価格がさらに5〜10%下落する傾向があります。
正確な査定額を知りたい方は、専門の買取業者に無料査定を依頼することをお勧めします。
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Q4. 旅館業への転換は現実的ですか?
A: 商業地域なら可能性ありますが、時間がかかるため、今すぐ撤退が優先です。
商業地域に立地する物件であれば、旅館業簡易宿所への転換により年間365日営業が可能となります。ただし、転換には数ヶ月〜1年以上の期間と数百万円の初期投資が必要です。
今すぐ撤退を希望する方には、旅館業転換よりも買取による撤退が現実的です。法的リスクを早期に解消し、安全に撤退することが最優先となります。
Q5. 買取業者の選び方を教えてください。
A: 荒川区の規制に詳しい・実績がある・最短成約・現況渡しOK・秘密厳守・複数物件対応・査定無料の7項目をチェックしてください。
特に、荒川区の年間100日制限・摘発事例・法的リスクについて詳しく理解している業者を選ぶことが重要です。また、秘密厳守でプライバシーに配慮した対応ができる業者を選ぶことで、安心して撤退できます。
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まとめ: 荒川区の民泊買取は摘発リスク回避のため今すぐ行動を
荒川区の民泊は、東京23区で最も厳しい年間100日制限により、収益性が通常民泊の約55%に低下しています。2025年11月28日には西日暮里で条例違反の民泊施設が家宅捜索を受け、法的リスクが顕在化しました。届出数は27件と超少数市場で、今後の取り締まり強化により撤退ラッシュが予測されます。
本記事のポイント:
- 荒川区は年間100日制限で東京23区で最も厳しい規制
- 2025年11月28日の摘発事件で法的リスクが顕在化
- 届出数27件の超少数市場、撤退時の選択肢が限定的
- 買取価格は市場価格の55〜65%、摘発後はさらに5〜10%下落傾向
今すぐ動くべき理由:
- 摘発リスクを回避するため、安全に撤退できる今が最適なタイミング
- 摘発後は刑事事件化の可能性があり、買取価格もさらに下落
- 撤退を先延ばしにすることで、法的リスクが増大
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免責事項
※本記事の情報は2026年1月13日時点のものです。最新の規制・相場・法的リスクは変動する可能性がありますので、詳細は荒川区公式HPおよび専門業者・弁護士にご確認ください。
※買取相場は物件の立地・築年数・設備状況により変動します。正確な査定は専門業者にご依頼ください。
※本記事は法的助言ではありません。法的リスクについては弁護士にご相談ください。