渋谷区で民泊を売却したい方へ|109日制限の影響と最短3営業日で買取る方法【2026年版】 -

渋谷区で民泊を運営されている方の中には、「住居専用地域で年間約109日しか営業できず収益性が低い」「観光需要は高いのに規制が厳しくて撤退を検討している」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。

渋谷区は世界的に知名度の高い観光地を持ち、平均稼働率81%・平均日単価¥19,900と東京23区内でもトップクラスの市場環境を誇ります。しかし一方で、住居専用地域と文教地区では年間約109日間しか営業できない厳しい規制があり、収益性の低さから売却を検討されるオーナー様が増えています。

この記事では、渋谷区の民泊買取市場の最新情報（2026年1月時点）をもとに、エリア別の買取相場、109日制限の収益影響、高値で売却する3つの方法、よくある質問を徹底解説します。最短3営業日で現況のまま買い取ってもらう方法もご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

渋谷区の民泊規制と市場の現状

住居専用地域・文教地区の109日制限とは

渋谷区では、渋谷区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例により、住居専用地域と文教地区において年間の約70%の期間で民泊営業が禁止されています。具体的には、以下の期間に営業ができません。

4月5日〜7月20日（春学期期間）
8月29日〜10月第2月曜日前週水曜日（秋学期開始期間）
10月第2月曜日前週土曜日〜12月25日（冬学期期間）
1月7日〜3月25日（春学期開始期間）

この結果、年間営業可能日数は約109日にとどまり、住宅宿泊事業法で定められた上限180日の60%程度しか営業できません。

ただし、特例要件を満たせば年間180日の営業が可能です。特例要件とは、届出住宅から半径100m以内に「家主の生活本拠」または「管理業者の営業所・事務所」があり、適切な苦情対応体制を整備していることなどが条件です。

渋谷区の民泊市場データ（2024年〜2026年最新）

渋谷区は観光需要が非常に高く、インバウンド需要の完全回復により市場は活況を呈しています。

項目	数値	23区内順位	出典
届出件数	1,050件（2024年）	3位	観光庁
稼働件数	857件（2024年）	–	観光庁データ
平均稼働率	81%	4位	MINPAKU PRO
平均日単価（ADR）	¥19,900	2位	MINPAKU PRO
インバウンド増加率	+21.5%（2025年）	–	観光庁データ

渋谷・原宿・表参道・恵比寿といった世界的な観光地を抱える渋谷区は、若者文化とビジネスの融合地として国内外から高い注目を集めています。しかし、規制の厳しさから届出件数は抑制されており、規制区域では収益性の低さが売却判断の要因となっています。

109日制限の収益影響シミュレーション

年間109日営業の場合と、特例適用で180日営業の場合を比較してみましょう。

前提条件： 平均日単価¥19,900、稼働率81%

営業日数	年間宿泊日数	年間売上	年間経費	年間利益
109日（制限あり）	約88日	約¥175万円	約¥63万円	約¥112万円
180日（特例適用）	約146日	約¥290万円	約¥104万円	約¥186万円

このように、特例要件を満たせない場合、年間利益は約112万円にとどまります。一方、商業地域・近隣商業地域では制限がなく、年間180日のフル稼働が可能です。

渋谷区ならではの観光需要の特徴

渋谷区の民泊需要は、以下のような特徴があります。

若者文化の発信地： スクランブル交差点、センター街、渋谷ヒカリエ、SHIBUYA SKY
ファッション・カルチャー： 原宿竹下通り、表参道の高級ブランド街
大人の洗練エリア： 恵比寿ガーデンプレイス、代官山T-SITE
文化・自然： 明治神宮、代々木公園

2024年の訪日外国人数は3,687万人と過去最高を記録し、特に若年層のインバウンド観光客が渋谷区に集中しています。MINPAKU PROの調査によると、渋谷区の宿泊客層の約65%が若年層インバウンド観光客であり、カップル・友人グループでの利用が中心です。

渋谷区のエリア別民泊買取相場【2026年版】

渋谷区の民泊買取相場は、エリア・用途地域・築年数によって大きく異なります。以下、主要エリア別の相場をご紹介します。

主要エリア別の市場価格と買取相場

エリア	市場価格（㎡単価）	民泊買取相場	買取価格帯（㎡単価）
表参道	180〜220万円/㎡	市場価格の70〜80%	約126〜176万円/㎡
恵比寿	170〜210万円/㎡	市場価格の70〜80%	約119〜168万円/㎡
渋谷中心部	160〜200万円/㎡	市場価格の70〜78%	約112〜156万円/㎡
原宿	150〜190万円/㎡	市場価格の70〜78%	約105〜148万円/㎡
代官山	170〜210万円/㎡	市場価格の70〜80%	約119〜168万円/㎡
代々木・幡ヶ谷	130〜170万円/㎡	市場価格の70〜75%	約91〜127万円/㎡

出典： HowMa 渋谷区マンション査定、ダイヤモンド不動産研究所

用途地域別の買取相場の違い

用途地域	営業制限	買取相場（市場価格比）
商業地域・近隣商業地域	なし（年間180日）	75〜82%
住居専用地域（特例適用）	特例で180日可	72〜78%
住居専用地域（制限あり）	約109日のみ	65〜73%

重要ポイント： 住居専用地域で特例要件を満たせない場合、買取価格は市場価格の65〜73%程度となり、商業地域と比較して約10〜15%低くなります。

築年数別の買取相場（渋谷駅周辺の例）

築年数	市場価格（㎡単価）	民泊買取相場（市場価格比）	買取価格帯（㎡単価）
築10年以内	約180万円/㎡	75〜80%	約135〜144万円/㎡
築10〜20年	約170万円/㎡	72〜78%	約122〜132万円/㎡
築20年超	約160万円/㎡	70〜75%	約112〜120万円/㎡

出典： MINPAKU PRO、東京都マンション相場データ

具体的な物件例（ワンルーム30㎡の場合）

表参道エリア（商業地域）で築10年のワンルーム30㎡の場合：

市場価格： 180万円/㎡ × 30㎡ = 5,400万円
民泊買取相場： 5,400万円 × 75〜80% = 約4,050〜4,320万円

代々木エリア（住居専用地域・制限あり）で築15年のワンルーム30㎡の場合：

市場価格： 140万円/㎡ × 30㎡ = 4,200万円
民泊買取相場： 4,200万円 × 65〜73% = 約2,730〜3,066万円

このように、用途地域と規制の有無により、買取価格に大きな差が生まれます。

渋谷区の民泊を高値で売却する3つの方法

方法① 規制強化前の早期売却を検討する

2025年4月に建築基準法が改正され、違法民泊への摘発が強化されました。また、東京新聞の報道によると、渋谷区を含む東京23区で民泊トラブルが増加しており、今後さらなる規制強化の可能性があります。

規制強化前の売却がおすすめな理由：

規制強化により買取価格が低下するリスク
特例要件の厳格化の可能性
届出数の増加による競合激化
苦情対応コストの増加

実際、渋谷区議会では「都市における民泊の課題解決と健全な運営のための対策を求める意見書」が提出されており、規制強化の動きが活発化しています。

方法② 最短3営業日・現況渡しOKの買取業者を活用する

民泊専門の買取業者（StayExitなど）を利用すれば、家具・家電・備品をそのまま残して最短3営業日で現金化できます。

買取までの流れ：

無料査定申込（1分で完了）
現地調査・査定提示（最短即日）
契約・決済（最短3営業日・現況渡し）

現況渡しのメリット：

原状回復工事が不要（通常50〜150万円の費用削減）
家具・家電・備品の処分費用ゼロ（通常20〜50万円の費用削減）
時間と手間を大幅削減（通常1〜2ヶ月の期間を短縮）
撤去・清掃作業の立ち会い不要

無料査定はこちら

方法③ 複数物件の一括売却で査定額アップを狙う

複数の民泊物件を所有している場合、一括売却により査定額が8〜12%程度アップするケースがあります。

成功事例：渋谷区内2物件の一括売却

物件構成： 原宿ワンルーム × 1件、代々木1K × 1件
個別査定額合計： 4,800万円
一括査定額： 5,180万円（+380万円、約8%UP）
成約期間： 4営業日

一括売却のメリット：

管理コストの削減効果を評価
運用ノウハウのパッケージ価値
ポートフォリオとしての魅力向上
買主の運営効率化メリット

StayExitは1ルーム〜5棟規模まで対応しており、複数物件の無料査定を提供しています。

買取業者選定の7項目チェックリスト

民泊買取業者を選ぶ際は、以下の7項目を確認しましょう。

☑ 渋谷区の規制に詳しい： 109日制限・特例要件を理解している
☑ 住居専用地域の買取実績： 規制物件の適正評価ができる
☑ 最短成約日数： 3営業日以内が目安
☑ 現況渡し対応： 家具・家電を残したまま売却可能
☑ 一括査定対応： 複数物件の同時査定が可能
☑ 旅館業転換相談： 転換の可否や費用を相談できる
☑ 完全無料査定： 査定・相談に一切費用がかからない

よくある質問（FAQ）

Q1. 住居専用地域の109日制限物件でも売却できますか？

A. はい、売却可能です。ただし、商業地域の物件と比較して買取価格は約10〜15%低くなる傾向があります。市場価格の65〜73%程度が目安です。

専門の買取業者であれば、規制を理解した上で適正価格を提示してくれます。特に、以下のような物件は比較的高値で売却できる可能性があります。

渋谷駅・原宿駅・表参道駅から徒歩10分以内
築10年以内の新しい物件
リノベーション済みで設備が充実
管理状態が良好で清掃が行き届いている

Q2. 旅館業への転換と売却、どちらが有利ですか？

A. 多くの場合、今すぐ売却が現実的です。

項目	旅館業転換	売却
営業日数	年間365日	–
買取相場	市場価格の85〜95%	市場価格の65〜82%
初期費用	100〜300万円（消防設備等）	なし
許可取得期間	3〜6ヶ月	最短3営業日
用途地域制限	商業地域・近隣商業地域のみ	制限なし
リスク	規制強化・初期投資回収不能	なし

旅館業転換が可能な条件：

商業地域・近隣商業地域に立地している
消防設備設置が可能（スプリンクラー、自動火災報知設備等）
建築基準法の用途変更が可能
保健所の審査基準を満たす（採光・換気・トイレ数等）

渋谷区の住居専用地域では旅館業への転換ができないため、規制強化のリスクや固定費の継続を考えると、早期売却が有利なケースが多いです。

Q3. 買取と仲介、どちらが高く売れますか？

項目	買取	仲介
売却期間	最短3営業日	3〜6ヶ月
売却価格	市場価格の70〜82%	市場価格の90〜100%
現況渡し	可能	原則不可
確実性	高い（100%成約）	買い手次第（成約率60〜70%）
手数料	なし	売却価格の3%+6万円+消費税
内覧対応	不要	複数回必要
価格交渉	不要	複数回発生

買取がおすすめな方：

すぐに現金化したい
手間をかけずに売却したい
確実に売却したい
内覧対応や価格交渉が面倒

仲介がおすすめな方：

時間に余裕がある（6ヶ月以上）
少しでも高値で売却したい
原状回復や内覧対応の手間を惜しまない

渋谷区の住居専用地域物件は、109日制限により買い手が限定されるため、仲介では売却に時間がかかるケースが多いです。確実に現金化したい方には買取をおすすめします。

Q4. 特例要件を満たせば買取価格は上がりますか？

A. はい、上がります。特例要件を満たして年間180日営業が可能な物件は、買取相場が約5〜10%高くなります。

特例要件を満たす物件の買取相場：

住居専用地域（特例適用）：市場価格の72〜78%
住居専用地域（制限あり）：市場価格の65〜73%
差額：約5〜10%

特例適用の有無を証明できる書類（管理業者との契約書、半径100m以内の事務所所在証明等）があれば、査定時に提出することで高値査定につながります。

まとめ：渋谷区の民泊売却は規制強化前の今がベストタイミング

渋谷区の民泊市場は高い需要がある一方、住居専用地域・文教地区では年間約109日しか営業できず、収益性の低さから売却を検討される方が増えています。

この記事のポイント：

109日制限の影響： 年間利益は約112万円にとどまる（特例なしの場合）
買取相場： 市場価格の65〜82%（用途地域・特例適用により変動）
エリア別相場： 表参道・恵比寿が最高値、代々木・幡ヶ谷が最安値
高値売却の3つの方法：
1. 規制強化前の早期売却
2. 最短3営業日・現況渡し買取
3. 複数物件の一括売却（8〜12%UP）
FAQ： 住居専用地域でも売却可、旅館業転換より売却が現実的、買取が確実

規制強化や市場動向を考えると、今が売却のベストタイミングです。まずは無料査定で現在の価値を確認してみてはいかがでしょうか。

無料査定はこちら（最短3営業日・現況渡しOK）

免責事項

本記事の情報は2026年1月13日時点のものです。法令・条例・市場動向は変動する可能性があるため、実際の売却にあたっては、渋谷区公式HPや専門家に必ずご確認ください。

査定額は物件状態・築年数・立地・用途地域・特例適用の有無・築年数・設備状況・管理状態などにより大きく変動します。本記事の情報を参考にされる場合は、必ず最新の公式情報と専門家の意見を確認してください。

出典・参考URL