世田谷区で民泊を売却するなら知っておきたい週末限定規制と買取相場【2026年最新版】 -

世田谷区で民泊を運営されている方の中には、「住居専用地域で週末しか営業できない」「年間104日程度しか稼働できず想定利回りを大幅に下回っている」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。世田谷区は2018年から住居専用地域において週末限定営業(月曜正午〜土曜正午は営業禁止)という厳しい規制を導入しており、三軒茶屋・下北沢・二子玉川などの人気エリアでもこの制限が適用されています。

本記事では、世田谷区の民泊買取について、週末限定規制が買取価格に与える影響、人気エリア別の最新買取相場、住宅地としてのブランド価値を活かした売却戦略、そして規制強化が進む中で損をしない売却タイミングまで、2026年最新情報を元に徹底解説します。

売却を検討されている方はもちろん、「週末限定の物件でも売れる?」「住宅地としての価値は評価される?」とお悩みの方にも役立つ内容です。世田谷区という住宅地ブランドを活かした売却方法を知り、規制下でも損をしない選択をするための判断材料としてぜひお役立てください。

世田谷区の民泊市場の現状と厳格な規制

世田谷区が住居専用地域で週末限定営業を定めた背景

世田谷区は2018年6月15日に住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例を施行し、住居専用地域における民泊営業を大幅に制限しました。世田谷区公式HPによると、区内の住居専用地域では土曜日正午から月曜日正午まで、および国民の祝日の前日正午から翌日正午までしか民泊営業ができません。

この厳格な規制の背景には、住環境の保護と住民の生活環境悪化防止という明確な目的がありました。世田谷区は東京23区の中でも特に住宅地としての人気が高く、静かで落ち着いた住環境を求めて移住する人が多いエリアです。民泊の増加により、見知らぬ人の出入りが増え、騒音やゴミ出しのトラブルが発生することを懸念した住民からの要望が強く、区として厳しい規制を導入する判断に至りました。

具体的には、住居専用地域(第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域)において、平日の営業が全面的に禁止されています。営業可能なのは週末と祝日のみで、年間営業可能日数は約104日程度に制限されます。

この規制は、住宅宿泊事業法で定められた年間180日という上限をさらに大きく下回るもので、東京23区の中でも特に厳しい部類に入ります。商業地域や近隣商業地域では営業制限がないものの、世田谷区の大部分は住居専用地域であるため、多くの民泊オーナーがこの規制の影響を受けています。

週末限定営業が収益性に与える影響を試算

週末のみの営業では、どの程度の収益が見込めるのでしょうか。世田谷区の民泊市場データを基に具体的にシミュレーションしてみます。

通常、住宅宿泊事業法に基づく民泊は年間180日まで営業できますが、世田谷区の住居専用地域では約104日に制限されます。稼働率を60%と仮定した場合、実際に宿泊客を受け入れる日数は年間約62日となります。

平均宿泊料金を1泊10,000円、1ヶ月あたりの平均宿泊日数を約5日(年間62日÷12ヶ月)とすると、月平均収益は約5万円、年間収益は約62万円となります。一方、年間180日営業できる通常の民泊では、月平均収益は約9万円、年間収益は約108万円です。

営業形態	年間営業可能日数	稼働率60%の宿泊日数	月平均収益(宿泊料1万円/日)	年間収益
通常民泊(180日制限)	180日	約108日	約9万円	約108万円
世田谷区週末限定	104日	約62日	約5.2万円	約62万円

この試算から、世田谷区の週末限定営業では、通常の民泊と比べて年間収益が約40%以上低下することがわかります。物件の購入価格を3,000万円、年間の固定費(管理費・修繕積立金・固定資産税・清掃費等)を120万円と仮定すると、実質的な利回りはマイナスになる可能性すらあります。

このような厳しい収益環境が、世田谷区の民泊オーナーが売却を検討する大きな理由となっています。

2026年最新の届出件数と市場動向

世田谷区の民泊市場は、厳格な規制により届出件数の伸びが鈍化しています。PLAYSによると、世田谷区の住宅宿泊事業届出件数は552件(2024年12月時点)で、東京23区全体の届出数1,798件(2024年)の約31%を占めています。

この届出件数は、世田谷区が23区内で最も人口が多い区(約90万人)であることを考えると、決して多いとは言えません。規制が緩やかな港区や渋谷区と比較すると、届出件数の伸びは明らかに抑制されています。

世田谷区の民泊需要自体は決して低くありません。三軒茶屋・下北沢・二子玉川といった人気エリアには、観光客やビジネス客の宿泊需要が一定程度存在します。しかし、週末限定という営業制限が収益性を大きく損なっているため、新規参入者は少なく、既存のオーナーも撤退や売却を検討するケースが増えています。

特に注目すべきは、墨田区が2026年4月から全域で週末限定営業に規制を強化する動きです。世田谷区と同様の規制を導入する自治体が増えており、今後さらなる規制強化の可能性も否定できません。規制が厳しくなる前に売却を検討するオーナーが増えている背景には、こうした規制強化のトレンドがあります。

世田谷区エリア別の民泊買取相場【2026年版】

高級住宅街(成城学園前・等々力)の買取相場

成城学園前・等々力エリアは、世田谷区の中でも特に高級住宅街として知られています。閑静な住宅街で、大きな戸建てや高級マンションが立ち並びます。

KURAMOREによると、世田谷区のマンション売却相場は、50㎡以下で平均6,000万円未満、50〜80㎡では物件により大きく異なるものの、高級住宅街では特に高値がつきます。

成城学園前・等々力エリアの買取相場は以下の通りです。

1LDK(40〜50㎡)

市場価格: 6,000万〜8,000万円
民泊買取相場: 3,900万〜6,000万円(市場価格の65〜75%)

2LDK(60〜80㎡)

市場価格: 7,000万〜9,000万円
民泊買取相場: 4,550万〜6,750万円(市場価格の65〜75%)

高級住宅街の物件は、住宅地としてのブランド価値が非常に高いため、民泊としての収益性が低くても、通常の居住用物件として高く評価される可能性があります。買取業者も、将来的に賃貸や転売を視野に入れて査定を行うため、立地の良さは大きなプラス要素となります。

住居専用地域 vs 商業地域の買取価格を比較

世田谷区では、用途地域によって民泊の営業制限が大きく異なります。住居専用地域では週末限定営業ですが、商業地域・近隣商業地域では営業制限がありません(年間180日まで営業可能)。

この営業制限の違いは、買取価格に直接影響します。

用途地域	営業制限	年間営業可能日数	買取相場(市場価格比)	価格差
住居専用地域	週末＋祝日のみ	約104日	65〜75%	基準
商業地域・近隣商業地域	なし	180日	70〜80%	+5〜10%

商業地域・近隣商業地域の物件は、年間180日営業できるため、住居専用地域の物件より5〜10%程度高い買取価格がつきます。

世田谷区の商業地域は、三軒茶屋駅・下北沢駅・二子玉川駅などの主要駅周辺に集中しています。これらのエリアで物件を保有されている方は、用途地域が商業地域であることを査定時に明確に伝えることで、より有利な条件での交渉が可能になります。

住宅地ブランド価値を活かした売却のポイント

世田谷区は、東京23区の中でも住宅地としての人気がトップクラスです。ダイヤモンド不動産研究所によると、世田谷区の中古マンション価格は10年後に+28.7%の上昇が予想されており、公示地価も314万円/坪と高水準を維持しています。

このような住宅地としてのブランド価値は、民泊物件の売却においても大きな武器となります。買取業者に対して、以下のポイントをアピールすることで、より高い評価を引き出すことができます。

✅ 住宅地としての需要の高さ

ファミリー層向けの賃貸需要が安定している
教育環境が充実している(学校・図書館等)
治安が良く、住環境が優れている

✅ 将来的な資産価値の維持

中古マンション価格の上昇予測
再開発や交通インフラ整備の計画
世田谷区ブランドの継続性

✅ 通常の居住用物件としての転用可能性

民泊を辞めても、賃貸物件として安定した収益が見込める
自己居住用としても魅力的な立地

民泊としての収益性が低くても、住宅地としてのブランド価値が高い世田谷区の物件は、買取業者にとって魅力的な投資対象となります。査定時には、民泊としての側面だけでなく、住宅地としての価値を積極的にアピールすることが重要です。

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世田谷区の民泊を高値で買い取ってもらう3つの方法

方法①:住宅地としてのブランド価値を評価してもらう

世田谷区の最大の強みは、住宅地としてのブランド価値の高さです。民泊としての収益性が低くても、通常の居住用物件として評価してもらうことで、買取価格を維持・向上させることができます。

世田谷区は東京23区の中でも、住みたい街ランキングで常に上位にランクインするエリアです。三軒茶屋・下北沢・二子玉川といった人気エリアは、若者やファミリー層からの支持が厚く、賃貸需要も非常に安定しています。

買取業者に対して、以下のポイントをアピールしましょう。

✅ 賃貸需要の高さを具体的に説明する

最寄駅周辺の賃貸相場を提示する
周辺の空室率が低いことを示す
ファミリー層向けの需要が安定していることを強調する

✅ 物件の管理状態の良さをアピールする

定期的なメンテナンスの実績を示す
リフォーム・リノベーションの履歴を提示する
設備の新しさや機能性を強調する

✅ 立地の優位性を数値で示す

最寄駅からの徒歩分数
周辺施設(スーパー・コンビニ・病院・学校)までの距離
公園や緑地が近いなどの環境面の魅力

民泊物件として評価すると週末限定規制の影響で買取価格が下がりますが、通常の居住用物件として評価してもらえば、市場価格に近い水準での買取も期待できます。世田谷区という住宅地ブランドを最大限に活用することが、高値売却の鍵となります。

方法②:規制強化前に早期売却する

東京23区では、民泊規制を強化する動きが加速しています。墨田区では2026年4月から全域で週末限定営業に規制を強化する条例が施行されます。世田谷区も今後さらなる規制強化の可能性があり、そうなれば買取価格がさらに下落するリスクがあります。

規制強化前に早期売却するメリットは以下の通りです。

✅ 買取価格の下落を回避できる

規制が厳しくなるほど、民泊物件の価値は下がる
現時点での相場を確保できる

✅ 管理コストを削減できる

週末限定営業では赤字になる可能性もある
固定費(管理費・修繕積立金・固定資産税)を支払い続ける必要がなくなる

✅ 現金化が早い

買取業者なら最短3営業日で成約可能
仲介による売却より圧倒的に早い

規制強化のタイミングは予測が難しいため、「売却を検討している」段階であれば、早めに査定を受けて現在の物件価値を確認することをおすすめします。仮に売却を見送る判断をしたとしても、無料査定で現状を把握しておくことは、将来的な判断材料として有益です。

方法③:旅館業への転換可能性を提案する

世田谷区の商業地域・近隣商業地域では、旅館業(簡易宿所)の許可を取得することで、年間365日営業することが可能になります。住宅宿泊事業法の年間180日制限や、世田谷区条例の週末限定規制を受けずに運営できるため、収益性は大幅に向上します。

買取業者の中には、物件取得後に旅館業へ転換することを視野に入れている業者もいます。査定時に「この物件は旅館業への転換が可能です」という情報を提供することで、買取業者の評価が上がる可能性があります。

✅ 旅館業転換のメリット

営業日数制限なし(年間365日営業可能)
1泊からの短期利用も受け入れ可能
収益性が大幅に向上する

✅ 旅館業転換の条件

商業地域・近隣商業地域であること(住居専用地域では許可が取れない)
消防設備(自動火災報知設備・誘導灯等)の設置が必要
旅館業法に基づく許認可取得が必要

ただし、住居専用地域では旅館業の許可が取得できません。自分の物件がある場所の用途地域を事前に確認し、商業地域・近隣商業地域であれば、旅館業転換の可能性を査定時にアピールしましょう。

買取業者選定の7項目チェックリスト

世田谷区の民泊物件を高値で売却するためには、適切な買取業者を選ぶことが重要です。以下の7項目をチェックして、信頼できる業者を選びましょう。

【買取業者選定の7項目チェックリスト】

□ 世田谷区の規制に詳しいか
週末限定規制や用途地域別の営業制限を理解している業者を選ぶ。

□ 住宅地としての価値を評価してくれるか
民泊としてだけでなく、通常の居住用物件としての価値を適切に評価できる業者か。

□ 最短成約期間は何日か
急いで現金化したい場合、最短3営業日程度で成約できる業者が理想的。

□ 現況渡しに対応しているか
家具・設備をそのまま引き渡せるか。原状回復工事が不要か。

□ 複数物件の一括査定が可能か
世田谷区内で複数物件を保有している場合、まとめて査定・売却できるか。

□ 旅館業転換の相談ができるか
商業地域の物件について、旅館業への転換可能性を評価してもらえるか。

□ 査定は無料か
査定に費用がかからないか。複数社に相見積もりを取る場合も無料か。

この7項目をすべて満たす買取業者であれば、安心して売却を任せることができます。特に、世田谷区の規制への精通度と住宅地価値の評価能力は、査定額に直結する重要なポイントです。

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よくある質問(FAQ)

Q1. 週末限定営業の物件でも買い取ってもらえますか?

回答:
はい、週末限定営業の物件でも買い取ってもらえます。ただし、営業制限の影響により、通常の民泊より買取価格は低めになる傾向があります(市場価格の65〜75%程度)。

世田谷区の住居専用地域では、週末と祝日のみの営業となるため、年間営業可能日数が約104日に制限されます。買主にとって収益性が低下するため、その分が買取価格に反映されます。

ただし、世田谷区は住宅地としてのブランド価値が非常に高いため、民泊物件としてではなく通常の居住用物件として評価してもらうことで、より高い買取価格を引き出せる可能性があります。三軒茶屋・下北沢・二子玉川などの人気エリアや、成城学園前・等々力などの高級住宅街では、住宅地としての需要が安定しているため、買取業者も前向きな評価を行います。

査定時には、物件の立地の良さ、周辺施設の充実度、管理状態の良さなどをアピールすることが重要です。

Q2. 住居専用地域の物件は買取価格が下がりますか?

回答:
住居専用地域の物件は、週末限定営業という規制があるため、民泊物件としての評価は商業地域の物件より5〜10%程度低くなります。

しかし、世田谷区の住居専用地域は住宅地としての人気が非常に高いため、通常の居住用物件として評価してもらうことで、買取価格を維持できる可能性があります。

買取業者は、物件取得後の活用方法を複数検討します。民泊として運営を継続するだけでなく、通常の賃貸物件として貸し出す、リノベーションして転売するなど、様々な選択肢があります。世田谷区の住居専用地域は賃貸需要が安定しているため、買取業者にとっても魅力的な投資対象となります。

査定時には、「民泊を辞めても賃貸物件として安定した収益が見込める」という点を強調することで、より有利な条件を引き出せます。

Q3. 旅館業への転換は可能ですか?

回答:
商業地域・近隣商業地域であれば、旅館業(簡易宿所)への転換が可能です。旅館業は営業日数制限がないため、年間365日営業できます。

旅館業への転換には、以下の要件を満たす必要があります。

必要な要件

用途地域が商業地域または近隣商業地域であること
消防設備(自動火災報知設備・誘導灯・避難器具等)の設置
旅館業法に基づく許認可の取得
保健所への申請と現地検査の合格

ただし、世田谷区の大部分は住居専用地域であり、住居専用地域では旅館業の許可が取得できません。自分の物件がある場所の用途地域を事前に確認することが重要です。

商業地域・近隣商業地域の物件を保有している方は、旅館業への転換可能性を査定時にアピールすることで、買取業者の評価が上がる可能性があります。買取業者の中には、物件取得後に旅館業へ転換して運営することを視野に入れている業者もいます。

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まとめ

世田谷区の民泊は、住居専用地域における週末限定営業(年間約104日)という厳しい規制により、収益性が大幅に低下しています。買取相場は市場価格の65〜75%程度ですが、世田谷区は住宅地としてのブランド価値が非常に高いため、通常の居住用物件として評価してもらうことで、より高い買取価格を引き出せる可能性があります。規制強化が進む中、早期売却による価格下落回避も重要な戦略です。

売却を検討されている方は、まず無料査定で住宅地としてのブランド価値がどの程度評価されるかを確認することをおすすめします。三軒茶屋・下北沢・二子玉川などの人気エリアや、成城学園前・等々力などの高級住宅街では、民泊規制下でも安定した買取価格が期待できます。

StayExitでは、世田谷区の民泊物件を専門に買取しています。週末限定規制の影響を考慮した適正価格査定、住宅地ブランド価値の評価、複数物件の一括査定も無料で承りますので、お気軽にご相談ください。

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免責事項

本記事に掲載されている情報は、2026年1月13日時点のものです。世田谷区の民泊に関する規制や相場は変動する可能性があります。最新の情報は、世田谷区公式HPおよび各買取業者にご確認ください。

本記事の情報は、一般的な参考情報として提供しており、特定の物件の買取価格を保証するものではありません。実際の買取価格は、物件の状態・立地・市場動向等により異なります。

出典・参考資料:

世田谷区公式HP
観光庁住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧
KURAMORE、ダイヤモンド不動産研究所、MINPAKU PRO等