大田区で民泊を運営されている方の中には、「特区民泊として運営してきたが規制改正で収益性が変わった」「羽田空港近くの好立地なのに思ったより稼げない」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。大田区は全国で初めて特区民泊を導入した自治体として知られており、年間365日営業可能という大きなメリットがある一方で、最低宿泊日数2泊3日以上という制約もあります。
本記事では、大田区の民泊買取について、特区民泊と住宅宿泊事業法民泊の違い、羽田空港近接エリアの最新買取相場、特区民泊認定物件の買取価格プレミアム、そして高値で売却するための具体的な方法まで、2026年最新情報を元に徹底解説します。
売却を検討されている方はもちろん、「特区民泊の認定は買取価格に影響する?」「複数物件をまとめて売却できる?」とお悩みの方にも役立つ内容です。羽田空港という地の利を活かした売却方法を知り、損をしない選択をするための判断材料としてぜひお役立てください。
大田区の民泊市場の現状と特区民泊の特徴
大田区が全国初の特区民泊を導入した背景
大田区は2016年に国家戦略特区として全国で初めて特区民泊制度を導入しました。この背景には、羽田空港の国際化に伴う外国人観光客の増加と、それに対応する宿泊施設不足の解消という明確な目的がありました。
大田区公式HPによると、特区民泊は国家戦略特別区域法に基づく制度で、一定の要件を満たせば年間365日営業することが可能です。これは、後に施行された住宅宿泊事業法(民泊新法)の年間180日制限とは大きく異なる点です。
羽田空港からのアクセスが良好な大田区は、特に外国人観光客の宿泊需要が高く、特区民泊制度の導入により、ホテルや旅館以外の宿泊選択肢が増えました。これにより、地域経済の活性化と国際交流の促進が期待されています。
2025年11月末時点で、大田区の特区民泊認定件数は883室に達しています。この数字は、制度導入から約9年が経過する中で、安定した運営実績を示すものといえます。
特区民泊と住宅宿泊事業法民泊の違いを徹底比較
大田区で民泊を運営する場合、「特区民泊」と「住宅宿泊事業法民泊(民泊新法)」のどちらかを選択することになります。この2つの制度は、営業日数や手続き、規制内容が大きく異なります。
| 項目 | 特区民泊 | 住宅宿泊事業法民泊 |
| 営業日数 | 年間365日 | 年間180日まで |
| 最低宿泊日数 | 2泊3日以上 | 制限なし(1泊から可) |
| 認定・届出 | 区の認定が必要 | 届出制(届出のみ) |
| 対象エリア | 大田区全域 | 区の条例で制限あり |
| 管理者要件 | 近隣(2km以内)の管理者必要 | 家主居住型は不要 |
| 買取相場(推定) | 市場価格の75〜85% | 市場価格の70〜80% |
最も大きな違いは営業日数です。特区民泊は年間365日営業できるため、収益性の観点では圧倒的に有利です。ただし、最低宿泊日数が2泊3日以上と定められているため、1泊だけの短期利用客を受け入れることができません。
一方、住宅宿泊事業法民泊は1泊から受け入れ可能ですが、年間180日までという営業日数制限があります。このため、特に繁忙期以外の収益確保が課題となります。
買取市場では、この営業日数の差が価格に反映されます。年間365日営業できる特区民泊認定物件は、買主にとって収益性が高く評価されるため、住宅宿泊事業法民泊より5〜10%程度高い買取価格がつく傾向があります。
2026年最新の届出件数・稼働率データ
大田区の民泊市場は、コロナ禍を経て回復基調にあります。特区民泊認定件数は883室(2025年11月末時点)で推移しており、制度導入当初と比較すると安定した運営が続いています。
平均稼働率は約73%と、東京23区の中でも高い水準を維持しています。この高稼働率を支えているのが、羽田空港からのアクセスの良さと、インバウンド需要の回復です。訪日外国人観光客数は前年比+21.5%と大幅に増加しており、特に羽田空港を利用する観光客の宿泊需要が高まっています。
大田区の民泊の特徴は、ビジネス利用と観光利用のバランスが取れていることです。羽田空港近接という立地から、出張で羽田を利用するビジネスマンの前泊・後泊需要も根強くあります。週末は観光客、平日はビジネス客という需要の分散が、高稼働率を支える要因となっています。
特区民泊の2泊3日以上という規制は、短期滞在客を逃すデメリットがある一方で、中長期滞在客を安定的に確保できるメリットもあります。清掃や管理の頻度が減るため、運営コストの削減にもつながっています。
大田区エリア別の民泊買取相場【2026年版】
羽田空港近接エリア(蒲田・大森・羽田)の買取相場
羽田空港から15分圏内のエリアは、大田区の中でも特に民泊需要が高いエリアです。蒲田駅・大森駅・羽田駅周辺の物件は、空港利用者の宿泊拠点として高い人気を誇ります。
KURAMOREによると、大田区のマンション相場はワンルームで平均3,000万円以下、1LDK・2LDKで4,500万〜8,000万円程度となっています。民泊物件の買取相場は、市場価格のおおむね75〜85%(特区民泊認定物件の場合)です。
羽田空港近接エリアの具体的な買取相場は以下の通りです。
ワンルーム(25〜30㎡)
- 市場価格: 2,500万〜3,000万円
- 特区民泊買取相場: 1,900万〜2,550万円(市場価格の76〜85%)
- 住宅宿泊事業法民泊買取相場: 1,750万〜2,400万円(市場価格の70〜80%)
1LDK・2LDK(40〜60㎡)
- 市場価格: 4,500万〜6,500万円
- 特区民泊買取相場: 3,600万〜5,525万円(市場価格の80〜85%)
- 住宅宿泊事業法民泊買取相場: 3,375万〜5,200万円(市場価格の75〜80%)
蒲田駅周辺は商業施設が充実しており、観光客だけでなくビジネス客の利用も多いエリアです。大森駅周辺は住宅街としての落ち着きもあり、ファミリー層の中長期滞在需要も見込めます。羽田エリアは空港至近という立地から、早朝・深夜フライト利用者の前泊・後泊需要が安定しています。
特区民泊認定を受けている物件は、年間365日営業可能という強みから、市場価格の80〜85%という高値での買取が期待できます。
京急沿線エリア(京急蒲田・平和島)の買取相場
京急線は羽田空港へ直結しており、京急蒲田駅や平和島駅周辺も民泊需要の高いエリアです。特に京急蒲田駅は羽田空港まで約10分という好アクセスで、空港利用者にとって利便性の高い立地となっています。
京急沿線エリアの買取相場は、蒲田・大森エリアとほぼ同等かやや控えめです。
ワンルーム(25〜30㎡)
- 市場価格: 2,300万〜2,800万円
- 特区民泊買取相場: 1,800万〜2,380万円(市場価格の78〜85%)
- 住宅宿泊事業法民泊買取相場: 1,610万〜2,240万円(市場価格の70〜80%)
1LDK・2LDK(40〜60㎡)
- 市場価格: 4,000万〜6,000万円
- 特区民泊買取相場: 3,200万〜5,100万円(市場価格の80〜85%)
- 住宅宿泊事業法民泊買取相場: 2,800万〜4,800万円(市場価格の70〜80%)
京急蒲田駅周辺は、JR蒲田駅と比較すると商業施設は少なめですが、その分静かな環境で宿泊できることを好む観光客もいます。平和島駅周辺は大型商業施設やビジネスホテルが多く、ビジネス需要も安定しています。
京急線の利便性は買取査定時にプラス評価となります。「羽田空港へ乗り換えなし・約10分」という点を査定時にアピールすることで、より有利な条件を引き出せる可能性があります。
特区民泊認定物件の買取価格プレミアム
特区民泊の認定を受けている物件は、住宅宿泊事業法民泊と比較して買取価格に明確なプレミアムがつきます。その理由は、年間365日営業可能という収益性の高さにあります。
買取業者は物件を取得した後、自ら運営を継続するか、別の投資家に転売します。その際、年間365日営業できる特区民泊認定物件は、年間180日しか営業できない住宅宿泊事業法民泊と比較して、約2倍の営業日数を確保できます。
収益還元法による評価では、年間の想定収益が高いほど物件価値が高く評価されます。特区民泊認定物件は、この収益性の高さから、市場価格の75〜85%という高値での買取が実現しやすくなります。
| 物件タイプ | 年間営業日数 | 買取相場(市場価格比) | 価格差 |
| 特区民泊認定物件 | 365日 | 75〜85% | 基準 |
| 住宅宿泊事業法民泊 | 180日 | 70〜80% | △5〜10% |
ただし、特区民泊認定は「最低宿泊日数2泊3日以上」という制約があります。1泊のみの短期利用客を受け入れられないため、この点が買取価格に若干のマイナス影響を与える可能性もあります。それでも、年間営業日数の差による収益性の高さが、この制約を上回るメリットとして評価されています。
住宅宿泊事業法民泊の買取相場(比較)
大田区内で住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づいて運営されている民泊物件の買取相場は、特区民泊認定物件と比較すると5〜10%程度低い水準となります。
年間180日という営業日数制限が、買取価格に大きく影響します。特に、繁忙期以外の営業ができないことは、買主にとって収益予測の不確実性を高める要因となります。
大田区の場合、住宅宿泊事業法民泊でも羽田空港近接という立地メリットはあります。しかし、年間の半分しか営業できないため、固定費(管理費・修繕積立金・固定資産税等)の回収が特区民泊より困難です。
エリア別の住宅宿泊事業法民泊の買取相場を整理すると、以下のようになります。
| エリア | 間取り | 特区民泊買取相場 | 住宅宿泊事業法民泊買取相場 | 価格差 |
| 蒲田 | 1R | 2,400万円 | 2,200万円 | △200万円 |
| 大森 | 1LDK | 5,500万円 | 5,000万円 | △500万円 |
| 羽田 | 2LDK | 6,800万円 | 6,200万円 | △600万円 |
| 京急蒲田 | 1R | 2,200万円 | 2,000万円 | △200万円 |
価格差は物件価格が高いほど大きくなります。1LDK・2LDKの場合、300万〜600万円の差が出ることもあります。
住宅宿泊事業法民泊を運営されている方で売却を検討している場合、「特区民泊への転換」も選択肢の一つです。ただし、特区民泊の認定には一定の要件(近隣に管理者を配置等)があり、転換には手間とコストがかかります。転換するより、現状のまま売却して早期に現金化する方が合理的なケースも多くあります。
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大田区の民泊を高値で買い取ってもらう3つの方法
方法①：特区民泊認定を活かして売却する
特区民泊の認定を受けている物件を保有されている方は、この認定そのものが大きな付加価値となります。買取業者にとって、年間365日営業できる特区民泊認定物件は、投資回収期間が短く、収益性が高い魅力的な物件です。
売却時には、特区民泊の認定を維持したまま買主に引き継ぐことが可能です。認定の引き継ぎには大田区への届出が必要ですが、買取業者が手続きをサポートしてくれるケースがほとんどです。
特区民泊認定を活かして高値売却するためのポイントは以下の通りです。
✅ 認定証と運営実績を整理しておく
- 特区民泊の認定証(写し)
- 過去の稼働率・売上データ
- 清掃・管理体制の記録
✅ 2泊3日以上という制約をメリットとして説明する
- 中長期滞在客が多く、清掃頻度が少ない
- 運営コストが抑えられる
- トラブルが少ない
✅ 羽田空港アクセスを具体的に伝える
- 最寄駅から羽田空港まで何分か
- 乗り換え回数
- 早朝・深夜の交通手段
特区民泊認定は、住宅宿泊事業法民泊より5〜10%高い買取価格を実現する重要な要素です。認定を維持したまま売却することで、買主にとっての即戦力物件となり、査定額アップにつながります。
方法②:羽田空港アクセスの優位性を評価してもらう
大田区の民泊物件の最大の強みは、羽田空港へのアクセスの良さです。この立地の優位性を買取査定時に適切にアピールすることで、より高い評価を引き出すことができます。
羽田空港は、成田空港と並ぶ日本の玄関口であり、年間利用者数は約8,700万人(2019年実績)に達します。コロナ禍で一時的に減少しましたが、2024年以降は急速に回復しており、インバウンド需要も前年比+21.5%と大幅に増加しています。
羽田空港を利用する観光客やビジネスマンにとって、空港近くの宿泊施設は非常に便利です。特に以下のような利用者層からの需要が高まっています。
- 早朝フライトを利用する出張者(前泊需要)
- 深夜便で到着する観光客(後泊需要)
- 乗り継ぎで数時間滞在するトランジット客
- 荷物が多いファミリー層(空港近くでストレス軽減)
査定時にアピールすべきポイントは以下の通りです。
✅ 羽田空港までの所要時間を明確に伝える
- 「京急蒲田駅から羽田空港まで約10分」
- 「蒲田駅からリムジンバスで約15分」
✅ 周辺施設の充実度を説明する
- コンビニ・スーパー・飲食店の数
- 24時間営業の店舗の有無
✅ 実際の稼働率データを提示する
- 空港利用客の宿泊実績
- 繁忙期(ゴールデンウィーク・夏休み・年末年始)の稼働率
羽田空港アクセスという地の利は、大田区の民泊物件にしかない強みです。この優位性を数値やデータで具体的に示すことで、買取業者も高評価を行いやすくなります。
方法③:複数物件を一括査定で売却する
大田区内で複数の民泊物件を運営されている方には、一括売却による査定額アップの方法がおすすめです。複数物件をまとめて売却することで、買主にとってのメリットが増し、個別売却よりも有利な条件を引き出せる可能性が高まります。
複数物件一括売却のメリットは以下の通りです。
買主側のメリット(→査定額UPにつながる)
- 複数物件を同時取得することで、管理コストを削減できる
- エリア内でのポートフォリオを構築できる
- 繁忙期の需要分散・リスクヘッジが可能
- 運営ノウハウを効率的に展開できる
売主側のメリット
- 交渉窓口が一本化され、手間が減る
- まとめて売却することで査定額が上がる可能性
- 複数物件の撤退手続きを同時に進められる
実際の成功事例として、大田区内の特区民泊2件と住宅宿泊事業法民泊1件を一括売却したケースでは、個別査定額の合計6,500万円に対し、一括査定額は7,150万円(+650万円、約10%UP)となりました。
一括売却を成功させるポイントは以下の通りです。
✅ 物件情報を整理する
- 各物件の所在地・間取り・築年数
- 特区民泊認定の有無
- 稼働率・売上データ
✅ 一括買取対応の業者を選ぶ
- 1R〜5棟まで対応可能か
- 特区民泊と住宅宿泊事業法民泊の混在物件に対応できるか
- 大田区エリアに精通しているか
✅ 売却スケジュールを明確にする
- すべての物件を同時に売却したいか
- 段階的な売却も検討するか
複数物件の一括売却は、査定額アップだけでなく、手続きの効率化というメリットもあります。撤退を決断されている方にとって、最も合理的な選択肢の一つといえます。
買取業者選定の8項目チェックリスト
大田区の民泊物件を高値で売却するためには、適切な買取業者を選ぶことが重要です。以下の8項目をチェックして、信頼できる業者を選びましょう。
【買取業者選定の8項目チェックリスト】
□ 特区民泊の買取実績があるか
大田区特有の特区民泊制度を理解し、認定物件の買取実績がある業者を選ぶ。
□ 大田区エリアに精通しているか
羽田空港近接エリアの相場感を持ち、立地の優位性を適切に評価できる業者か。
□ 最短成約期間は何日か
急いで現金化したい場合、最短3営業日程度で成約できる業者が理想的。
□ 現況渡しに対応しているか
家具・設備をそのまま引き渡せるか。原状回復工事が不要か。
□ 複数物件の一括査定が可能か
大田区内で複数物件を保有している場合、まとめて査定・売却できるか。
□ 法人・個人どちらも対応しているか
個人オーナーだけでなく、法人名義の物件も買取可能か。
□ 税務相談や撤退支援があるか
売却時の税務処理や、事業撤退に関する相談に乗ってもらえるか。
□ 査定は無料か
査定に費用がかからないか。複数社に相見積もりを取る場合も無料か。
この8項目をすべて満たす買取業者であれば、安心して売却を任せることができます。特に、特区民泊の買取実績と大田区エリアへの精通度は、査定額に直結する重要なポイントです。
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よくある質問(FAQ)
Q1. 特区民泊の買取は住宅宿泊事業法民泊より高いですか?
回答:
はい、特区民泊認定物件は住宅宿泊事業法民泊より5〜10%程度高い買取価格がつく傾向があります。
その理由は、年間営業日数の差にあります。特区民泊は年間365日営業可能であるのに対し、住宅宿泊事業法民泊は年間180日までという制限があります。買主にとって、365日営業できる特区民泊認定物件は収益性が高く、投資回収期間も短くなるため、高く評価されます。
具体的な価格差の例として、市場価格5,000万円の1LDK物件の場合、特区民泊なら4,000万〜4,250万円(80〜85%)、住宅宿泊事業法民泊なら3,750万〜4,000万円(75〜80%)という差が出ます。
ただし、特区民泊には「最低宿泊日数2泊3日以上」という制約があります。1泊のみの短期利用客を受け入れられない点が、若干のマイナス評価となる可能性もありますが、年間営業日数の優位性がこれを上回ります。
Q2. 現況渡しでも買い取ってもらえますか?
回答:
はい、多くの買取業者が現況渡しに対応しています。家具・家電・設備はそのままの状態で売却可能です。
現況渡しとは、民泊運営に使用していたベッド、エアコン、冷蔵庫、洗濯機、調理器具、食器、リネン類などを、すべてそのまま残した状態で買主に引き渡すことを指します。原状回復工事も不要です。
現況渡しのメリットは、以下の通りです。
- 家具・設備の処分費用が不要(数十万円の節約)
- 原状回復工事が不要(時間とコストの節約)
- 売却までの期間が短縮される
- 手間が最小限で済む
買取業者は、取得後に自ら運営を継続するか、リノベーションして転売するため、現況渡しでも問題ありません。むしろ、運営実績のある設備がそのまま残っていることで、即座に運営を再開できるメリットがあります。
売却を検討されている方は、家具や設備を処分せず、そのままの状態で査定を依頼することをおすすめします。
Q3. 複数物件をまとめて売却できますか?
回答:
はい、複数物件の一括査定・売却に対応している買取業者があります。1Rから5棟まで対応可能です。
複数物件をまとめて売却することで、以下のメリットがあります。
査定額アップの可能性
- 個別査定の合計額より5〜10%程度高い査定額が提示されるケースがある
- 買主にとって、複数物件を一括取得するメリット(管理コスト削減・ポートフォリオ構築)が価格に反映される
手続きの効率化
- 交渉窓口が一本化され、やり取りが簡素化される
- 契約書類も一括で作成される
- 撤退手続きを同時に進められる
柔軟な対応
- 特区民泊と住宅宿泊事業法民泊が混在していても対応可能
- エリアが異なる物件(蒲田・大森・羽田など)も一括査定可能
大田区内で複数の民泊物件を運営されている方で、事業撤退を検討されている場合は、一括売却が最も効率的な方法です。まずは無料の一括査定を試してみることをおすすめします。
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まとめ
大田区の民泊は、全国初の特区民泊制度により年間365日営業可能という大きなメリットがあります。羽田空港近接という立地の強みも相まって、買取相場は市場価格の75〜85%(特区民泊認定物件の場合)と、比較的高値を維持しています。住宅宿泊事業法民泊でも70〜80%の買取相場があり、専門買取業者を活用すれば最短3営業日で現況のまま売却可能です。
売却を検討されている方は、まず無料査定で特区民泊認定の有無や羽田空港アクセスがどの程度評価されるかを確認することをおすすめします。複数物件を保有されている方は、一括売却により査定額アップの可能性もあります。
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免責事項
本記事に掲載されている情報は、2026年1月13日時点のものです。大田区の民泊に関する規制や相場は変動する可能性があります。最新の情報は、大田区公式HPおよび各買取業者にご確認ください。
本記事の情報は、一般的な参考情報として提供しており、特定の物件の買取価格を保証するものではありません。実際の買取価格は、物件の状態・立地・市場動向等により異なります。
出典・参考資料:
- 大田区公式HP
- 観光庁 住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧
- KURAMORE、ダイヤモンド不動産研究所、東急リバブル等