江東区での民泊買取は？|週末限定規制の影響と最短3日売却の方法【2026年最新相場】 -

江東区で民泊を運営されている方の中には、週末限定規制による収益性の低下に悩まれている方も多いのではないでしょうか。月曜正午〜土曜正午の平日営業禁止により、年間営業日数は約104日に制限され、当初想定していた利回りを大きく下回るケースが増えています。

本記事では、江東区の民泊買取について、豊洲・亀戸・清澄白河など主要エリア別の最新相場、週末限定規制が買取価格に与える影響、そして最短3営業日で現況のまま売却する方法まで、2026年最新情報を元に徹底解説します。

売却を検討されている方はもちろん、「今後も続けるべきか」「売却タイミングはいつがベストか」とお悩みの方にも役立つ内容です。規制強化が進む中、損をしない選択をするための判断材料としてぜひお役立てください。

江東区の民泊市場と規制の現状

江東区の民泊規制|平日営業禁止の実態

江東区では、住宅宿泊事業条例により区内全域で厳しい営業制限が設けられています。江東区公式HPによると、区内全域で月曜正午から土曜正午までの民泊営業が禁止されており、営業可能なのは週末と祝日のみとなっています。

具体的には、土曜正午から月曜正午までの週末期間、および祝日の正午から翌日正午までに限定されています。この制限により、年間営業日数は理論上約104日に制限され、住宅宿泊事業法で定められた上限180日を大きく下回る結果となっています。

項目	内容
制限区域	江東区全域
営業可能時間	土曜正午〜月曜正午(週末のみ)
年間営業日数(理論値)	約104日
年間営業日数上限(法定)	180日
届出件数(2024年10月)	229件

周辺区でも同様の規制強化が進んでおり、墨田区では2026年4月から週末限定営業とする条例が施行される予定です(日本経済新聞)。江東区の規制は既に厳格ですが、今後さらなる強化の可能性も懸念されています。

週末限定営業の収益性シミュレーション

週末限定営業の制限は、民泊の収益性に深刻な影響を与えています。年間約104日の稼働日数を前提に収益シミュレーションを行うと、その厳しさが明確になります。

平均宿泊単価を10,000円、稼働率を70%と想定した場合、年間売上は約72.8万円(104日×10,000円×70%)となります。物件価格を2,000万円と想定すると、実質利回りはわずか約0.3%程度にとどまります。これは運営コスト(清掃費・水道光熱費・管理費等)を考慮する前の数値であり、実際にはさらに低下します。

項目	週末限定(江東区)	平日営業可(他区)
年間稼働日数	約104日	約200日
平均宿泊単価	10,000円	10,000円
稼働率	70%	70%
年間売上	約72.8万円	約140万円
実質利回り(物件2,000万円想定)	約0.3%	約2.5%

平日営業が可能な他区と比較すると、年間売上は約半分に減少します。このような状況下で、売却を検討するオーナーが増えているのは当然の流れといえるでしょう。

2024年届出件数と廃業率のデータ

観光庁の統計によると、全国の住宅宿泊事業届出件数は30,318件(2024年9月時点)で、江東区はそのうち229件を占めています。東京都内では比較的届出件数が少ない区の一つであり、厳しい規制が新規参入を抑制していることがうかがえます。

全国的には、規制強化と収益性低下により廃業するケースが増加傾向にあります。周辺の墨田区では廃業率が41%に達したというデータもあり(すみだ経済新聞)、江東区でも同様の傾向が見られます。

規制強化と収益性低下により、売却を選択するオーナーが増えています。早めの決断が、より有利な条件での売却につながる可能性があります。

江東区の民泊買取相場【エリア別・築年数別】

豊洲エリアの買取相場と再開発の影響

豊洲エリアは、江東区内でも特に注目度の高い再開発エリアです。STARMICAによると、豊洲エリアの中古マンション相場は平均㎡単価89万円と、江東区内でも高値圏で推移しています。

豊洲市場や豊洲新市場、ららぽーと豊洲などの商業施設の充実、さらに有明アリーナや東京ビッグサイトへのアクセスの良さから、不動産需要は安定しています。ただし、民泊物件については週末限定規制の影響により、通常の居住用マンションと比較して買取価格は低くなる傾向があります。

民泊物件の買取相場は、市場価格の70〜85%程度が目安となります。築年数や物件の状態により価格差が生じますが、豊洲エリアの場合は再開発の将来性が評価され、比較的高値での取引が期待できます。

築年数	㎡単価(市場価格)	民泊買取相場(市場価格比)
築10年以内	95万円/㎡	70〜75%(約66〜71万円/㎡)
築10〜20年	85万円/㎡	75〜80%(約63〜68万円/㎡)
築20年超	75万円/㎡	80〜85%(約60〜63万円/㎡)

ただし、週末限定規制により平日営業可能な物件との価格差が生じている点には注意が必要です。将来的な規制緩和の可能性は低いため、早期の売却判断が重要となります。

亀戸・清澄白河エリアの買取相場

亀戸エリアは下町情緒が残る地域で、中古マンション相場は平均㎡単価70〜80万円程度となっています。亀戸天神や錦糸町へのアクセスの良さから、観光需要も一定程度見込めるエリアです。

清澄白河エリアは、近年おしゃれなカフェやギャラリーが集まり注目を集めており、中古マンション相場は平均㎡単価75〜85万円程度です。清澄庭園や深川江戸資料館など観光スポットもあり、週末の宿泊需要は比較的安定しています。

エリア	市場価格(㎡単価)	民泊買取相場(市場価格比)
亀戸	70〜80万円/㎡	65〜75%(約45〜60万円/㎡)
清澄白河	75〜85万円/㎡	70〜80%(約52〜68万円/㎡)

両エリアとも豊洲と比較すると相場は低めですが、その分利回り計算での収益性は高く見えていたため、週末限定規制の影響を強く受けているオーナーも多い地域です。買取業者は下町エリアの物件も積極的に買取を行っており、売却先の確保は比較的容易です。

有明エリアの将来性と売却タイミング

有明エリアは、東京ビッグサイトや有明アリーナ、有明ガーデンなどの大規模施設が集積する将来性の高いエリアです。中古マンション相場は平均㎡単価85〜95万円と、豊洲に次ぐ高値圏で推移しています。

有明エリアの民泊需要は、イベント開催時に集中する特徴があります。コミックマーケットや東京モーターショー、スポーツイベント開催時には高稼働が見込めますが、イベントのない週末は需要が限定的です。このため、年間を通じた安定収益の確保が難しく、撤退を検討するオーナーも増えています。

売却タイミングについては、2つの選択肢が考えられます。

タイミング	メリット	デメリット
規制強化前(今すぐ)	買い手確保しやすい	再開発の恩恵を受けられない
再開発後(数年後)	物件価値上昇の可能性	規制強化で売却困難化のリスク

周辺区での規制強化の動きを考慮すると、「今すぐ売却」の選択肢が現実的といえます。売却を検討される方は、専門業者への相談をおすすめします。

江東区の民泊売却を検討中の方へ
StayExitでは、江東区の民泊物件を最短3営業日で買取します。週末限定規制の物件も、現況のまま査定・買取可能です。複数物件の一括査定にも対応していますので、まずは無料査定をお試しください。
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江東区の民泊を高値で売却する3つの方法

①最短3営業日成約|現況渡しOKの買取業者活用

民泊物件の売却には、買取業者の活用が最も効率的な方法です。買取業者を利用する最大のメリットは、スピード・確実性・手間の少なさの3点にあります。

仲介による売却では、買主を探すための広告活動や内覧対応、価格交渉など多くの手間と時間がかかります。一方、買取業者であれば物件の状態に関わらず「現況渡し」で買取してくれるため、清掃や修繕、備品の撤去などの手間が不要です。

最短売却の流れは以下の通りです。

無料査定申込(Web/電話で1分)
現地調査・査定提示(最短即日)
契約・決済(最短3営業日)

現況渡しとは、家具・家電・備品などをそのまま残した状態で売却できることを指します。民泊運営に使用していたベッドやエアコン、調理器具などを処分する手間とコストが不要となるため、時間的にも経済的にも大きなメリットがあります。

特にStayExitでは、1Rから5棟までの幅広い物件規模に対応し、複数の買主候補を持つことで市場価格100%を目指した査定を提供しています。

②複数物件の一括売却で査定額UP

江東区内で複数の民泊物件を運営されている方には、一括売却による査定額アップの方法がおすすめです。複数物件をまとめて売却することで、買主側にとっては運用効率が向上するため、個別に売却するよりも高い査定額が提示される傾向があります。

査定額がアップする理由は、買主が複数物件を一括で取得することで、管理コストの削減や運用ノウハウの効率化が図れるためです。また、エリア内での物件ポートフォリオを構築できることも、買主にとって魅力的なポイントとなります。

実際の成功事例をご紹介します。

📌 成功事例: 江東区内3物件を一括売却

物件: 亀戸1R×2件、清澄白河1K×1件
個別査定額: 計4,500万円
一括査定額: 4,950万円(+450万円、約10%UP)
成約までの期間: 5営業日

このように、複数物件の一括売却では査定額が10%程度アップするケースも珍しくありません。1Rから5棟まで対応可能な買取業者であれば、物件規模に関わらず相談できます。

③売却タイミングの見極め|規制強化前が勝負

民泊の売却タイミングは、規制動向を見極めることが重要です。日本経済新聞の報道によると、墨田区では2026年4月から民泊の営業日を週末限定とする条例が施行されます。江東区は既に週末限定規制を実施していますが、周辺区でも規制強化の動きが加速しており、今後さらなる制限が加わる可能性も否定できません。

規制強化前の売却が有利な理由は、規制が厳しくなるほど買い手が減少し、買取価格も下落する傾向があるためです。特に平日営業禁止の規制が広がることで、民泊物件としての価値は相対的に低下します。

売却を検討すべき方のチェックリストをご用意しました。

✅ こんな方は売却を検討すべき

週末限定営業で想定利回りを下回っている
管理負担(清掃・トラブル対応)に疲弊している
複数物件を運営しているが、採算が合わない
今後の規制強化に不安を感じている
他の投資先(株式・不動産)に資金を回したい

これらの項目に複数当てはまる方は、早めの売却判断が損失を最小限に抑える鍵となります。

売却タイミングでお悩みの方へ
StayExitでは、江東区の民泊市場に精通した専門スタッフが、あなたの状況に合わせた最適な売却プランをご提案します。複数物件の一括査定や、売却時期のご相談も無料で承ります。
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江東区の民泊買取でよくある質問(FAQ)

Q1. 週末限定営業の物件は売れにくい?

質問: 「週末限定営業の物件は、平日営業可の物件より売れにくいのでしょうか?」

回答:
結論から申し上げると、週末限定営業の物件でも売却は十分可能です。ただし、買取価格は市場価格の70〜85%程度になる傾向があります。

この価格差が生じる理由は、買主が物件を取得した後の収益性見込みが平日営業可能な物件と比較して低下するためです。年間稼働日数が約104日に制限されることで、投資回収期間が長くなることを買主側も織り込んで査定を行います。

ただし、専門の買取業者であれば週末限定物件であっても積極的に買取を行っています。特にStayExitでは、週末限定規制の物件も現況渡しOK、最短3営業日で成約可能です。「売れにくい」と諦める前に、まずは専門業者へ相談することをおすすめします。

Q2. 買取と仲介、どちらが有利?

質問: 「民泊を売却する際、買取と仲介のどちらが有利ですか?」

回答:
買取と仲介には、それぞれメリット・デメリットがあります。状況に応じて最適な方法を選択することが重要です。

項目	買取	仲介
売却期間	最短3営業日	3〜6ヶ月
売却価格	市場価格の70〜85%	市場価格の90〜100%
手間	少ない(現況渡しOK)	多い(内覧対応・リフォーム等)
確実性	高い(買取保証)	低い(買主が見つからないリスク)
仲介手数料	不要	必要(売却価格の3%+6万円+消費税)

結論としては、「今すぐ現金化したい」「確実に売却したい」「手間をかけたくない」という方には買取が向いています。一方、「時間に余裕がある」「少しでも高値で売却したい」という方には仲介も選択肢となります。

ただし、週末限定規制の江東区物件の場合、仲介で買主を探すのに時間がかかるケースも多いため、買取業者の活用が現実的といえます。

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まとめ

江東区の民泊は、週末限定規制により収益性が低下し、売却を検討するオーナーが増えています。豊洲・亀戸・清澄白河など主要エリアの買取相場は市場価格の70〜85%程度ですが、専門買取業者を活用すれば最短3営業日で現況のまま売却が可能です。

売却を検討されている方は、まず無料査定で現在の物件価値を確認することをおすすめします。規制強化が進む前に、早めの行動が損をしないポイントです。

StayExitでは、江東区の民泊物件を専門に買取しています。複数物件の一括査定も無料で承りますので、お気軽にご相談ください。

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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものであり、最新の法令・条例・市場動向については各自治体の公式情報や専門家にご確認ください。買取価格相場は物件の状態・築年数・立地等により変動します。記事内の数値はあくまで目安であり、実際の査定額を保証するものではありません。