新宿区で民泊を運営されている皆様、平日規制による赤字や行政処分リスクでお悩みではありませんか?
新宿区は東京23区の中で最も民泊届出件数が多いエリアですが、その一方で住居専用地域では厳しい平日規制があり、年間わずか104日しか営業できません。当初想定していた収益の半分程度しか得られず、毎月赤字が続いているという声も少なくありません。
さらに、2025年には都内初となる業務停止命令12件、廃止命令4件という行政処分が新宿区で相次ぎました。報告義務違反や苦情対応の不備が厳しく取り締まられており、「いつ自分も処分を受けるのか」という不安を抱えながら運営を続けている方も多いのではないでしょうか。
このような状況の中、民泊からの撤退を検討される方が増えています。しかし、いざ売却しようとすると「原状回復に50万円以上かかる」「仲介では買い手がつかない」「民泊特有の設備がマイナス評価される」といった壁に直面します。
本記事では、新宿区の民泊物件を買取で売却する方法について、最新の相場情報、平日規制が買取価格に与える影響、エリア別の価格目安、そして業者選びのポイントまで徹底解説します。平日規制で赤字が続いている方、行政処分リスクが不安な方、早期に現金化したい方は、ぜひ最後までお読みください。
新宿区の民泊買取とは?平日規制で採算割れする理由
新宿区の民泊物件は買取可能ですが、住居専用地域では平日規制により相場より20〜30%低めになる傾向があります。これは新宿区独自の条例による営業制限が、物件の収益性に直接影響を与えるためです。
新宿区条例による住居専用地域の平日営業禁止
新宿区条例では、住居専用地域において月曜日の正午から金曜日の正午までは民泊営業ができないと定められています。これは住環境の保全を目的とした規制で、実質的な営業可能日数は年間約104日（金曜・土曜・日曜の52週分）に制限されます。
民泊新法では年間180日の営業が認められていますが、新宿区の住居専用地域ではその約58%（104日÷180日）にまで制限されることになります。大久保、高田馬場、落合などの住宅街エリアの多くがこの規制対象となっており、当初想定していた収益の半分程度しか得られないというケースが相次いでいます。
一方、商業地域や準工業地域（新宿駅周辺、歌舞伎町など）では180日フルに営業が可能です。このため、同じ新宿区内でも用途地域によって収益性と買取価格に大きな差が生まれています。
実質営業日数104日が買取価格に与える影響
年間104日という営業制限は、民泊物件の収益性を大幅に低下させます。仮に稼働率60%で計算すると、実質稼働日数は年間わずか62日程度となり、月平均5日の営業となってしまいます。
固定費（管理費、修繕積立金、光熱費基本料）は営業日数に関わらず発生するため、変動費を抑えても月10万円以上の赤字となるケースが少なくありません。投資用物件として見た場合、このような収益構造では資産価値が低く評価されざるを得ません。
買取業者は物件を査定する際、将来の収益性を重視します。住居専用地域の民泊は平日規制により収益性が58%に制限されるため、査定額も同様に抑えられる傾向にあります。加えて、民泊特有の消防設備や簡易宿所仕様の内装は、一般居住用として転用する際に原状回復コストが発生するため、これも査定額のマイナス要因となります。
民泊買取の基本的な仕組みについて詳しく知りたい方は、民泊物件の買取サービスをご参照ください。
新宿区の民泊買取相場とエリア別の価格目安【2026年最新】
新宿区の中古マンション相場との比較
新宿区は東京23区の中でも不動産価格が高いエリアの一つです。2024年1〜3月の新宿区中古マンション平均成約価格は6,467万円と、都内でも上位の水準にあります。新宿駅周辺や四谷、神楽坂などの人気エリアでは、1億円を超える物件も珍しくありません。
しかし、民泊物件の買取価格は、この一般的な中古マンション相場よりも15〜30%程度低くなる傾向があります。その理由は複数あります。
まず、前述の平日規制による収益性の低下です。特に住居専用地域の物件は年間104日しか営業できないため、投資物件としての魅力が大幅に減少します。次に、民泊特有の設備です。自動火災報知設備、誘導灯、非常照明などの消防設備は、一般居住用としては不要なため、撤去費用がマイナス要因となります。
また、家具・家電が揃っている点も、買取業者にとっては必ずしもプラス評価にはなりません。好みに合わない家具は処分する必要があり、そのコストも考慮されます。さらに、新宿区では2025年に業務停止命令や廃止命令が相次いで出されており、コンプライアンスリスクも査定に影響を与えています。
エリア別・用途地域別の買取相場レンジ
新宿区内でも、エリアと用途地域によって民泊の買取相場には大きな差があります。以下は、2026年1月時点での目安となる買取相場です。
| エリア・用途地域 | 1R（20〜30㎡） | 1LDK（40〜60㎡） | 営業日数 |
|---|---|---|---|
| 商業地域（新宿駅周辺・歌舞伎町） | 1,800〜3,000万円 | 3,000〜5,000万円 | 180日 |
| 準工業地域（大久保駅周辺） | 1,500〜2,500万円 | 2,500〜4,200万円 | 180日 |
| 住居専用地域（高田馬場・落合） | 1,200〜2,000万円 | 2,000〜3,500万円 | 104日 |
| 住居専用地域（四谷・神楽坂） | 1,400〜2,300万円 | 2,300〜4,000万円 | 104日 |
商業地域や準工業地域では180日フル営業が可能なため、買取相場も比較的高値で推移しています。特に新宿駅から徒歩10分以内のエリアは、インバウンド需要の回復とともに民泊需要も高く、買取価格も上位レンジになる傾向があります。
一方、住居専用地域では平日規制の影響により、同じ築年数・広さの物件でも20〜30%程度低い評価となります。ただし、四谷や神楽坂など人気住宅エリアは、将来的に一般居住用として転売しやすいため、大久保や高田馬場よりもやや高めの査定が出るケースがあります。
これらはあくまで目安であり、実際の買取価格は築年数、駅からの距離、物件の状態、現在の稼働率、管理組合の民泊規制状況などによって大きく変動します。築20年以上の物件や、最寄り駅から徒歩15分以上の物件では、上記相場から2〜3割程度低くなることもあります。
新宿区の民泊物件の正確な買取価格を知りたい方は、民泊専門の査定サービスをご利用ください。StayExitでは、平日規制を踏まえた適正査定を無料で実施しています。
新宿区の民泊を買取で売却する3つの方法とタイミング
買取・仲介・事業譲渡の比較表
新宿区の民泊物件を手放す方法は、「買取」「仲介」「事業譲渡」の3つがあります。それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 項目 | 買取 | 仲介 | 事業譲渡 |
|---|---|---|---|
| 現金化までの期間 | 最短3営業日〜2週間 | 3ヶ月〜6ヶ月 | 1ヶ月〜3ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格の70〜80% | 市場価格の90〜100% | 物件＋営業権で評価 |
| 仲介手数料 | なし | 売却価格の3%＋6万円 | 案件により異なる |
| 原状回復 | 不要（現況渡しOK） | 必要な場合が多い | 基本的に不要 |
| 内覧対応 | 不要 | 複数回必要 | 数回必要 |
| 売却の確実性 | 高い | 平日規制物件は時間がかかる | 買い手が限られる |
買取の最大のメリットは、スピードと確実性です。査定から成約まで最短3営業日で完了し、原状回復費用をかけずに現況のまま引き渡すことができます。仲介手数料も発生しないため、手元に残る金額の計算がしやすいのも特徴です。
仲介は時間がかかりますが、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。ただし、新宿区の住居専用地域の民泊は平日規制の影響で買い手が限られるため、売却までに半年以上かかるケースも珍しくありません。商業地域の物件であれば、仲介でも比較的早く買い手が見つかる可能性があります。
事業譲渡は、民泊事業を継続したい買い手に対して、物件だけでなく営業権や予約データ、レビュー評価、備品なども含めて譲渡する方法です。営業実績が良好で高評価を得ている物件であれば、買取や仲介よりも高値で売却できる可能性がありますが、買い手を見つけるのが難しいというデメリットがあります。
業務停止命令前に売却すべき理由
新宿区では2025年に民泊事業者への行政処分が相次ぎました。2025年9月には12の民泊事業者に対して業務停止命令が出されました。これは都内では初の処分事例で、報告義務違反が主な理由でした。さらに2025年12月には、4事業者に対して都内初の廃止命令が出されています。
観光庁のデータによると、新宿区の民泊届出件数は3,272件（2025年7月時点）で都内最多です。届出件数が多い分、行政の監視も厳しく、報告義務違反や苦情対応の不備などが発覚しやすい環境にあります。
行政処分を受けると、物件の買取価格に大きな影響が出ます。業務停止命令を受けた物件は「問題物件」というレッテルが貼られ、買取業者も慎重になるため、査定額が通常より1〜2割程度低くなることがあります。廃止命令を受けた場合は、民泊としての営業が完全に終了するため、一般の中古マンションとしての評価となり、消防設備の撤去費用などが差し引かれます。
報告義務違反のリスクがある方、2ヶ月に1度の定期報告を怠っている方、苦情対応の記録を適切に保管していない方は、行政処分を受ける前に売却を検討することが賢明です。違反が発覚する前であれば、通常の民泊物件として査定を受けられます。
新宿区で買取をおすすめするケースは以下の通りです。
1. 住居専用地域で平日規制により赤字が続いている場合
年間104日しか営業できず、毎月10万円以上の赤字が出ている状況では、早期に損切りすることが重要です。仲介で半年待つ間にも赤字は累積するため、買取で即座に現金化する方が最終的な損失を抑えられます。
2. 報告義務違反のリスクがあり、行政処分前に売却したい場合
定期報告を怠っている、苦情対応の記録が不十分など、行政処分のリスクがある場合は、早期の売却が推奨されます。処分を受ける前であれば、買取価格への影響を最小限に抑えられます。
3. 原状回復費用をかけたくない場合
民泊仕様から一般居住用に戻すには、消防設備の撤去や内装の変更など、50万円〜150万円程度の費用がかかります。買取であれば、現況のまま引き渡せるため、これらの費用を節約できます。
新宿区対応の民泊買取業者の選び方と注意点
民泊専門業者と一般不動産業者の違い
民泊物件の売却を検討する際、民泊専門の買取業者と一般の不動産買取業者では、査定の視点が大きく異なります。
民泊専門業者は、消防設備や簡易宿所仕様の内装を「そのまま民泊として活用できる設備」として評価します。自動火災報知設備、誘導灯、非常照明などは、民泊を継続する前提であればプラス要因です。家具・家電が揃っていることも、すぐに営業を再開できるという点で価値があります。
また、民泊新法や各自治体の条例に精通しているため、新宿区の平日規制や報告義務の実態を理解した上で適正な査定を行うことができます。行政処分のリスクがある物件でも、状況を正確に評価して買取可能かどうかを判断できるのが強みです。
一方、一般の不動産買取業者は、物件を居住用として転売することを前提に査定するため、民泊特有の設備はむしろマイナス要因として捉えられがちです。「消防設備の撤去費用がかかる」「家具・家電の処分費用がかかる」「平日しか営業できない制限が価値を下げる」という視点で査定されるため、結果として買取価格が大幅に低くなることがあります。
現況渡しで売却したい場合や、民泊としての価値を正当に評価してほしい場合は、民泊専門業者への依頼が断然有利です。
新宿区の平日規制を理解している業者を選ぶ
新宿区の民泊買取では、平日規制の内容を正確に理解している業者を選ぶことが極めて重要です。住居専用地域では年間104日しか営業できないという制限は、収益性の計算に直結するため、この規制を理解していない業者では適正な査定ができません。
また、新宿区内でも用途地域によって規制内容が異なります。商業地域では180日フル営業が可能ですが、住居専用地域では104日に制限されます。この違いを正確に把握し、物件の所在地がどの用途地域に該当するかを確認できる業者を選びましょう。
新宿区での買取実績が豊富な業者であれば、エリアごとの相場感や、平日規制下でも収益を上げられる運営ノウハウを持っているため、より適正な価格での買取が期待できます。2025年の行政処分事例についても理解しており、報告義務違反のリスクがある物件でも適切に対応できる可能性が高まります。
査定を依頼する際は、以下のポイントを確認しましょう。
- 新宿区での民泊買取実績が具体的に何件あるか
- 住居専用地域と商業地域の違いを理解しているか
- 平日規制(104日制限)を踏まえた査定ができるか
- 現況渡し(家具・消防設備そのまま)での買取が可能か
- 行政処分リスクがある物件でも買取可能か
- 査定から成約までの期間はどれくらいか
複数の業者に査定を依頼することも重要です。最低でも2〜3社に査定してもらい、価格だけでなく対応の丁寧さや新宿区条例への理解度も比較して決めることをおすすめします。用途地域の確認方法が分からない場合は、業者に物件住所を伝えて調査してもらうこともできます。
新宿区の民泊買取実績が豊富なStayExitでは、平日規制物件も積極査定。最短3営業日で成約、1Rから5棟一括まで対応しています。
まとめ：新宿区の民泊買取は平日規制を理解した専門業者へ
新宿区での民泊買取について、重要なポイントをまとめます。
- 新宿区の住居専用地域では平日規制で年間104日しか営業できず、買取相場は市場価格の70〜80%程度：民泊新法の180日から大幅に制限されるため、収益性の低下が査定に大きく反映されます。商業地域では180日営業可能で、相対的に高い査定が期待できます。
- エリア別・用途地域別の相場は、商業地域(新宿駅周辺)で1Rが1,800〜3,000万円、住居専用地域(高田馬場・落合)で1Rが1,200〜2,000万円が目安：ただし築年数や駅距離により変動するため、正確な査定は専門業者への依頼が必要です。
- 2025年に業務停止命令12件、廃止命令4件の行政処分事例あり。報告義務違反前の早期売却が賢明：行政処分を受けると買取価格が1〜2割低下する可能性があるため、違反が発覚する前の売却が推奨されます。
- 買取なら最短3営業日で現金化でき、原状回復費用もゼロ：仲介で半年待つ間も赤字は累積するため、平日規制で赤字が続く状況では早期の買取が損失を抑える有効な選択肢となります。
あなたの状況に応じた最適なアクションは以下の通りです。
住居専用地域で赤字が続いている方は、早期買取で損失拡大を防ぎましょう。年間104日しか営業できない物件では、毎月の赤字が累積し続けます。買取価格が多少低くても、早期に現金化する方が最終的な損失は少なくなります。
報告義務違反のリスクがある方は、行政処分前の売却を検討してください。2ヶ月に1度の定期報告を怠っている、苦情対応の記録が不十分など、処分リスクがある場合は早期の売却が賢明です。処分を受ける前であれば、通常の査定を受けられます。
商業地域で180日営業できる物件をお持ちの方は、高値売却を狙うなら仲介も検討する価値があります。新宿駅周辺や歌舞伎町エリアの物件は需要が高いため、時間的余裕があれば仲介で市場価格に近い金額での売却も可能です。まず仲介に出してみて、3ヶ月経っても売れなければ買取に切り替えるという戦略も有効です。
新宿区の民泊物件買取でお困りの際は、StayExitの無料査定をご利用ください。平日規制物件も積極査定、最短3営業日で成約、現況渡しOKです。
免責事項：
本記事の情報は2026年1月時点のものです。新宿区条例・法律・市場相場・行政処分状況は変動する可能性がありますので、最新情報は新宿区公式サイトや専門業者にご確認ください。記載の買取相場は目安であり、実際の査定額は物件状況により異なります。