親や配偶者から民泊物件を相続したものの、「赤字で経営を続けられない」「複数の相続人で遺産分割が進まない」「ローン残債が重い」といった理由で処分を検討している方は少なくありません。観光庁のデータでは、住宅宿泊事業の廃業率は約36%(2025年6月末時点)に達し、相続をきっかけに処分を決断するケースが増えています。
本記事では、相続 民泊 処分の方法として、売却・買取・相続放棄の3つを費用・期間・リスクで徹底比較し、複数相続人の遺産分割、債務超過ケースの判断基準、3ステップ診断チャートを解説します。最短3営業日で現金化できる買取の実例も紹介しますので、処分を迷っている方は参考にしてください。
出典: 観光庁「住宅宿泊事業の施行状況」(2025年6月末時点)
相続した民泊を処分すべきか？3ステップ診断チャート
相続した民泊物件を処分すべきかどうかは、経営状態・相続人の状況・物件の市場性の3つの観点から総合的に判断する必要があります。以下の3ステップ診断チャートで点数を集計し、80点以上なら継続検討可、50〜79点なら売却・買取を推奨、49点以下なら相続放棄を検討してください。
STEP1｜経営状態の評価（50点満点）
民泊物件の経営状態は、処分判断の最も重要な要素です。
チェック項目:
- □ 月次赤字が3ヶ月以上継続している（−20点）
- □ 稼働率が50%未満（−15点）
- □ ローン返済が月次収入の50%超（−15点）
月次赤字が3ヶ月以上続く場合、収支改善は困難です。StayExitの相談実績(2023〜2025年)では、赤字が6ヶ月以上継続した物件の95%が最終的に処分を選択しています。また、稼働率50%未満の物件は、固定費(管理費・修繕積立金・水道光熱費)の負担が重く、黒字化の見込みが低い傾向にあります。
ローン返済が月次収入の50%を超える場合、わずかな稼働率の低下で赤字に転落するリスクが高く、早期の処分が推奨されます。
STEP2｜相続人の状況評価（30点満点）
相続人の経験・意欲・状況も、処分判断に影響します。
チェック項目:
- □ 民泊経営の経験がない（−10点）
- □ 複数の相続人がいる（−10点）
- □ 3ヶ月以内に決断したい（−10点）
民泊経営の経験がない場合、管理委託費(売上の20〜25%)が必要で収益性が低下します。複数相続人がいる場合、遺産分割協議に時間がかかり、相続税の申告期限(10ヶ月)に間に合わないリスクがあります。
相続開始から3ヶ月以内に決断したい場合、買取(最短3営業日)または相続放棄(3ヶ月期限厳守)が現実的な選択肢となります。仲介売却は3〜6ヶ月かかるため、期限に間に合わない可能性があります。
STEP3｜物件の市場性評価（20点満点）
物件の立地・築年数・状態も、処分方法の選択に影響します。
チェック項目:
- □ 立地が観光地・駅徒歩10分圏外（−10点）
- □ 築年数20年以上（−5点）
- □ 残置物・原状回復が必要（−5点）
観光地・駅近でない民泊は稼働率が30〜40%に低下し、売却価格も市場価格の60〜70%になる傾向があります。築年数20年以上の物件は、修繕費用がかさみ、買主が見つかりにくい傾向にあります。
残置物(家具・家電・寝具・リネン類)や原状回復が必要な物件は、処分費用(50〜150万円)がかかるため、現況渡しで買取できる業者を選ぶことで費用を削減できます。
[出典: 国土交通省「不動産流通市場における情報整備」(2025年度)]
診断結果｜あなたの民泊は処分すべきか？
診断結果の見方:
- 80点以上: 継続検討可（収支改善の余地あり）
→ 管理委託先の変更、稼働率向上策を検討 - 50〜79点: 売却・買取を推奨（早期処分が有利）
→ 仲介売却または買取で現金化を検討 - 49点以下: 相続放棄を検討（債務超過リスク高）
→ 債務超過なら相続放棄、他遺産があれば買取を検討
診断結果はあくまで目安です。最終的な判断は、税理士・弁護士・不動産業者に相談することをおすすめします。特に複数相続人がいる場合や、債務超過の可能性がある場合は、専門家への早期相談が重要です。
相続した民泊の処分方法3つ｜費用・期間・リスクを徹底比較
相続 民泊 処分の方法として、売却・買取・相続放棄の3つがあります。それぞれの費用・期間・リスクを比較し、自分の状況に最適な方法を選びましょう。
処分方法①｜仲介売却（高値売却を優先）
仲介売却は、不動産仲介業者に依頼して買主を探す方法です。市場価格での売却が期待できる一方、売却期間が長く、費用もかかります。
メリット:
- 市場価格での売却が期待できる
- 複数の買主候補から選択可能
- 仲介業者のサポートを受けられる
デメリット:
- 売却期間が3〜6ヶ月かかる
- 仲介手数料(売却価格の3〜6%)が必要
- 原状回復費(50〜150万円)が必要
- 内覧対応・書類準備の手間がかかる
費用・期間の目安:
- 仲介手数料: 売却価格の3〜6%（例: 2,000万円の物件なら60〜120万円）
- 原状回復費: 50〜150万円
- 売却期間: 3〜6ヶ月
向いているケース:
- 時間に余裕がある
- 高値売却を優先したい
- 立地・築年数が良好で買主が見つかりやすい
[出典: 国土交通省「不動産流通市場における情報整備」(2025年度)]
処分方法②｜買取（最短3営業日で現金化）
買取は、不動産買取業者に直接売却する方法です。最短3営業日で成約・現金化でき、原状回復不要・現況渡しOKなのが最大のメリットです。
メリット:
- 最短3営業日で成約・現金化
- 原状回復不要・現況渡しOK
- 残置物・家具家電も含めて買取可能
- ローン残債の調整も相談可能
- 内覧対応・書類準備の手間が少ない
デメリット:
- 買取価格は市場価格の70〜85%
費用・期間の目安:
- 買取価格: 市場価格の70〜85%（例: 市場価格2,000万円の物件なら1,400〜1,700万円）
- 原状回復: 不要（現況渡しOK）
- 成約期間: 最短3営業日
向いているケース:
- 早期処分を希望
- 現況渡しを希望
- ローン残債がある
- 複数相続人で現金分配したい
- 3ヶ月以内に処分したい
StayExitの買取実績:
- 買取実績: 2023〜2025年で700件以上
- 平均成約期間: 7営業日
- 現況渡し対応率: 100%
- 1Rから5棟一括まで対応
買取業者の選び方については、民泊買取業者の選び方｜7つのチェックポイントと相場の調べ方もご参照ください。
処分方法③｜相続放棄（債務超過の場合）
相続放棄は、被相続人の財産と負債をすべて放棄する法的手続きです。債務超過の場合に有効ですが、民泊物件だけを放棄することはできません。
メリット:
- 債務超過の場合は有効
- ローン・管理費を引き継がなくて済む
- 相続税の申告が不要
デメリット:
- 全遺産を放棄する必要あり（民泊だけを放棄することは不可）
- 相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述
- 相続財産清算人の費用(20〜100万円)が必要
- 現に占有している場合、管理義務が継続
費用・期間の目安:
- 相続放棄申述料: 800円
- 相続財産清算人費用: 20〜100万円
- 申述期限: 相続開始を知った日から3ヶ月以内
向いているケース:
- 債務超過（正味遺産がマイナス）
- 全遺産を放棄しても問題ない
- 他の相続人も放棄に同意
相続放棄は「民泊だけを放棄」することはできません。預金・不動産など全遺産を放棄する必要があります。民泊以外の遺産がある場合は、買取での処分を検討してください。
相続放棄の判断基準については、民泊を相続放棄すべきケースと放棄後の管理義務もご参照ください。
処分方法の比較表（一覧）
| 項目 | 仲介売却 | 買取（StayExit） | 相続放棄 |
|---|---|---|---|
| 処分期間 | 3〜6ヶ月 | 最短3営業日 | 3ヶ月期限厳守 |
| 処分費用 | 仲介手数料3〜6% 原状回復費50〜150万円 | 原状回復不要 現況渡しOK | 相続放棄申述800円 相続財産清算人20〜100万円 |
| 手間・負担 | 内覧対応・書類準備 買主探し | 査定・契約のみ 最短3日成約 | 家庭裁判所手続き 管理義務継続の可能性 |
| 残債対応 | 売却価格でローン完済 差額は持ち出し | 買取価格でローン調整 残債相談可 | 債務超過なら有効 他相続人へ影響 |
| リスク | 売却不成立の可能性 3ヶ月期限オーバー | 買取価格は市場価格の70〜85% | 管理義務継続 相続財産清算人費用 |
| 向いているケース | 時間に余裕 高値売却希望 | 早期処分希望 現況渡し希望 | 債務超過 全遺産を放棄 |
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複数相続人の遺産分割｜民泊物件を公平に分ける3つの方法
複数の相続人がいる場合、民泊物件をどのように分けるかが課題となります。遺産分割の方法として、換価分割・代償分割・共有の3つがあります。
遺産分割の方法①｜換価分割（売却・買取後に分配）
換価分割は、民泊物件を売却・買取した後、売却代金を相続人で分配する方法です。最も公平で、トラブルが少ない方法です。
手順:
- 相続人全員の合意で民泊物件を売却・買取
- 売却代金から費用（ローン・仲介手数料等）を控除
- 残金を相続割合で分配
メリット:
- 公平性が高い
- 現金化で分割しやすい
- トラブルが少ない
デメリット:
- 売却に3〜6ヶ月かかる可能性
- 買取の場合は市場価格の70〜85%
適用ケース:
- 複数相続人が民泊継続を希望しない
- 公平に現金分配したい
- 相続税の申告期限(10ヶ月)に余裕がない
大阪市内の1R民泊（相続人3名）を買取で売却した事例では、買取価格1,500万円から費用を控除し、各相続人に500万円ずつ分配できました。買取なら最短3営業日で成約できるため、遺産分割協議がスムーズに進みました。
遺産分割の方法②｜代償分割（単独相続＋代償金）
代償分割は、相続人の1人が民泊物件を単独相続し、他の相続人に代償金を支払う方法です。民泊経営を継続したい相続人がいる場合に有効です。
手順:
- 相続人Aが民泊物件を単独相続
- 相続人B・Cに代償金を支払う
メリット:
- 迅速に遺産分割が完了
- 民泊継続の選択肢を残せる
- 相続人全員の合意が得られやすい
デメリット:
- 代償金の支払い能力が必要
- 民泊物件の評価額で争う可能性
適用ケース:
- 相続人の1人が民泊経営を継続希望
- 代償金の支払い能力あり
- 民泊物件以外の遺産が少ない
民泊物件の評価方法:
- 固定資産税評価額: 市場価格の70%程度
- 路線価: 市場価格の80%程度
- 不動産鑑定評価: 市場価格と同等
代償金の算定には不動産鑑定士の評価を取得することをおすすめします。評価額で争いになると、遺産分割協議が長引くリスクがあります。
[出典: 国税庁「財産評価基本通達」(令和6年分)]
遺産分割の方法③｜共有（相続人全員で共有）
共有は、相続人全員が持分割合で民泊物件を共有する方法です。遺産分割協議が不要で、迅速に相続手続きを完了できますが、将来的にトラブルの原因になりやすいため推奨されません。
手順:
- 相続人全員が持分割合で民泊物件を共有
- 管理・運営方法を協議
メリット:
- 遺産分割協議が不要
- 迅速に相続手続き完了
- 暫定的な選択肢として利用可能
デメリット:
- 処分・賃貸に全員の同意が必要
- 管理責任が不明確
- 将来的にトラブルの原因になりやすい
適用ケース:
- 遺産分割協議がまとまらない
- 暫定的な選択肢として
共有は将来的なトラブルの原因になりやすいため、早期に換価分割または代償分割を検討することをおすすめします。共有のまま放置すると、次世代の相続でさらに共有者が増え、処分が困難になります。
[出典: 法務省「遺産分割協議の実務」(2025年)]
遺産分割の選択フローチャート
Q1: 相続人の誰かが民泊経営を継続したいか？
- YES → 代償分割を検討
- NO → Q2へ
Q2: 3ヶ月以内に遺産分割を完了したいか？
- YES → 買取で換価分割（最短3営業日）
- NO → Q3へ
Q3: 高値売却を優先したいか？
- YES → 仲介売却で換価分割（3〜6ヶ月）
- NO → 買取で換価分割（最短3営業日）
複数相続人がいる場合、換価分割が最も公平でトラブルが少ない方法です。買取なら最短3営業日で現金化できるため、相続税の申告期限(10ヶ月)に余裕を持って対応できます。
戸建て民泊の撤退・買取については、【2026年最新】戸建て民泊撤退ガイド｜手続き・費用・買取の流れを徹底解説もご参照ください。
相続した民泊の処分で損しないための注意点
相続 民泊 処分を検討する際、相続登記・相続税・相続放棄の期限を守らないと、過料や延滞税が課されるリスクがあります。以下の注意点を確認し、早めに専門家へ相談しましょう。
注意点①｜相続登記の義務化（2024年4月施行）
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。相続開始を知った日から3年以内に登記申請が必要で、正当な理由なく登記しない場合は10万円以下の過料が科されます。
民泊物件を相続した場合も、相続登記が義務化されています。処分（売却・買取）を検討している場合でも、まず相続登記を完了させる必要があります。相続登記が完了していないと、買主への所有権移転登記ができず、売却・買取が進みません。
登記費用の目安:
- 登録免許税: 固定資産税評価額の0.4%
- 司法書士報酬: 5〜10万円
相続登記を放置すると過料が科されるだけでなく、売却・買取の際に手続きが遅れます。早めに司法書士に相談してください。
注意点②｜相続税の申告期限（10ヶ月）
相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。申告期限を過ぎると、延滞税・無申告加算税が課されます。
民泊物件の評価額は、以下の方法で算定されます：
- 自用地としての評価: 路線価×地積
- 貸家建付地としての評価: 自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
民泊の場合、旅館業法の許可を得ている場合は「貸家建付地」として評価できる可能性があります（税理士に要確認）。住宅宿泊事業法の届出のみの場合は、自用地として評価されることが一般的です。
相続税の申告期限(10ヶ月)までに民泊物件を売却・買取した場合、売却価格を相続税評価額とすることができます（相続税法第22条）。これにより、路線価評価よりも実勢価格に近い評価が可能となり、相続税額が減少する可能性があります。
注意点③｜相続放棄の3ヶ月期限と管理義務
相続放棄は、「自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」に家庭裁判所へ申述する必要があります（民法915条）。この期限を過ぎると、単純承認とみなされ、民泊物件の赤字・ローン残債を引き継ぐことになります。
令和5年4月1日施行の民法改正により、相続放棄をしても「現に占有している」場合は管理義務が継続します（民法940条）。民泊物件の鍵を持っている、実際に管理している場合は、保存義務が発生します。
相続放棄後も民泊物件を占有している場合、以下の管理義務が発生します：
- 建物の保存義務（倒壊・火災の防止）
- 近隣への迷惑防止
- 固定資産税の支払い（次順位相続人または相続財産清算人が選任されるまで）
管理義務から免れる方法:
- 相続財産清算人の選任を申し立てる（費用20〜100万円）
- 次順位相続人に引き渡す
- 買取業者に引き渡す（相続財産清算人選任後）
相続放棄を検討している場合でも、「現に占有している」状態を避けるため、早期に物件から退去するか、買取業者に引き渡すことをおすすめします。
注意点④｜譲渡所得税の特例（3,000万円控除）
相続した不動産を売却する場合、以下の特例を適用できる可能性があります：
- 居住用財産の3,000万円特別控除: 自己の居住用財産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除
- 相続空き家の3,000万円特別控除: 相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除
民泊物件は「事業用資産」として扱われるため、居住用財産の3,000万円特別控除は適用できません。ただし、以下の場合は例外的に適用できる可能性があります：
- 相続開始前に被相続人が居住していた
- 民泊を廃業し、空き家として売却
- 一定の要件（昭和56年5月31日以前に建築、相続開始直前まで被相続人が居住等）を満たす
詳細は税理士に確認してください。
まとめ｜相続した民泊の処分は早めの決断が重要
相続 民泊 処分の方法は、売却・買取・相続放棄の3つが主な選択肢です。それぞれの費用・期間・リスクを比較し、自分の状況に最適な方法を選びましょう。
処分判断のポイント:
- 月次赤字が3ヶ月以上継続: 売却・買取を検討
- 複数相続人がいる: 換価分割（買取）が最も公平
- 債務超過: 相続放棄を検討（ただし全遺産を放棄）
- 3ヶ月以内に決断したい: 買取が最短3営業日で成約
相続税・相続登記の期限:
- 相続登記: 相続開始を知った日から3年以内（2024年4月義務化）
- 相続税申告: 相続開始を知った日から10ヶ月以内
- 相続放棄: 相続開始を知った日から3ヶ月以内
処分を先延ばしにすると、固定資産税・管理費・ローン返済が継続し、損失が拡大します。早めに決断し、専門家（税理士・弁護士・不動産業者）に相談することをおすすめします。
民泊赤字の原因と対策については、民泊赤字の原因と対策｜撤退すべき判断基準と3つの解決策もご参照ください。
マンション民泊の買取については、マンション民泊の買取｜管理組合トラブル・規約違反の解決方法もご参照ください。
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免責事項
本記事は2026年1月時点の情報をもとに作成されています。税制・法令は変更される可能性があるため、最新情報は各公的機関のウェブサイトをご確認ください。また、個別の相続・税務については、税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。
出典・参考資料:
- 観光庁「住宅宿泊事業の施行状況」(2025年6月末時点): https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/construction_situation.html
- 国税庁「相続税の申告の手引」(令和6年分): https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/souzo.htm
- 法務省「相続登記の申請義務化」: https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/touki2.html
- 裁判所「相続放棄の申述」: https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html
- 国土交通省「不動産流通市場における情報整備」(2025年度)