民泊赤字の原因TOP5|影響度ランキングと改善難易度を徹底解説

By /

民泊経営で赤字が続く場合、その原因を正確に特定することが改善への第一歩です。しかし、「なぜ赤字になるのか」原因が複数あり、どれから改善すべきか判断に迷う方も多いでしょう。本記事では、観光庁の統計データに基づき、民泊赤字の主要原因5つを影響度順にランキング化し、改善難易度とともに解説します。

民泊赤字の原因|影響度ランキングTOP5

【結論】赤字の最大原因は「稼働率30%未満」

民泊赤字の最大原因は稼働率の低迷です。観光庁「住宅宿泊事業の宿泊実績」(2025年8~9月)によると、全国平均宿泊日数は17.2日/2ヶ月(年換算約103日=稼働率約57%)ですが、稼働率30%未満が3ヶ月続くと赤字リスクが急増します。

民泊は固定費(家賃・管理費・水道光熱費基本料など)が毎月発生するビジネスモデルのため、稼働率が低いと固定費を回収できず、営業するほど赤字が拡大します。特に都市部の区分マンション民泊では、固定費が月10~15万円かかるため、稼働率30%未満では月5~10万円の赤字が継続します。

廃業率36%のデータが示す厳しい現実

観光庁「住宅宿泊事業の届出状況」(2025年11月時点)によると、累計届出件数57,512件のうち廃業は20,661件で**廃業率は約36%**に達しています。約3件に1件が廃業している現実は、民泊経営の厳しさを物語っています。

赤字の主要原因を影響度順に整理すると、以下の5つに集約されます(詳細は次セクションで解説):

  1. 稼働率の低迷(影響度:★★★)
  2. 固定費の高止まり(影響度:★★★)
  3. 変動費の増加(影響度:★★)
  4. 法規制・営業日数制限(影響度:★★)
  5. 近隣トラブル・評価低下(影響度:★)

これらの原因を理解し、自分の物件でどれが該当するかを特定することが、改善または撤退の判断につながります。

赤字の5大原因と改善難易度|自己診断チェック付き

原因1|稼働率の低迷(改善難易度:★★)

原因の詳細:
稼働率の低迷は、赤字の最大要因です。全国平均50~60%に対し、稼働率30%未満が赤字のボーダーラインとなります。稼働率が低い主な理由は、立地の不利、OTA(予約サイト)最適化不足、価格設定ミス、競合過多などです。

具体例・データ:
観光庁観光産業課「住宅宿泊事業の実態調査」によると、民泊経営の平均利益率は15.9%ですが、赤字運営も15.2%存在します(Break-est)。稼働率が30%未満の場合、固定費を回収できず、赤字が継続する構造になります。

改善難易度:★★(3ヶ月で改善可能)
価格調整やOTA写真改善は3ヶ月で効果が出ますが、立地不利は変更不可能な構造的問題です。

自己診断チェック:
「あなたの物件は稼働率30%未満が3ヶ月続いていますか?」→ YESの場合、早急な改善策または撤退検討が必要です。

原因2|固定費の高止まり(改善難易度:★★)

原因の詳細:
固定費(賃料・管理費・水道光熱費基本料・通信費など)は、稼働率に関係なく毎月発生します。特に都市部の区分マンション民泊では、賃料8~20万円、管理費1~3万円など、月10~30万円の固定費がかかります。

具体例・データ:
StayExit「民泊 赤字の原因と対策」によると、都市部ワンルーム民泊の固定費内訳は、賃料10万円、管理費1.5万円、水道光熱費基本料1万円、通信費0.5万円、OTA広告費2万円で、合計15万円前後です(StayExit)。固定費が売上の50%以上を占める場合、黒字化は困難です。

改善難易度:★★(賃料交渉や固定費削減に3~6ヶ月)
賃料交渉、格安通信会社への変更、電力会社の見直しなどで固定費を10~20%削減できる可能性があります。

自己診断チェック:
「あなたの物件は固定費が売上の50%以上を占めていますか?」→ YESの場合、固定費削減または転用・撤退を検討すべきです。

原因3|変動費の増加(改善難易度:★)

原因の詳細:
変動費(清掃費・OTA手数料・水道光熱費・消耗品など)は、稼働が増えるほど増加します。清掃費は1回3千~8千円、OTA手数料は売上の3~15%かかります。稼働が増えても変動費増で利益率が低下するケースもあります。

具体例・データ:
Break-est「民泊の利益率」によると、変動費の内訳は清掃費3千~8千円/回、OTA手数料(Airbnb:3%、楽天STAY:15%など)、水道光熱費1~3万円/月、消耗品費5千~1万円/月です。変動費が売上の30%以上を占める場合、利益率が大幅に低下します。

改善難易度:★(すぐ改善可能)
清掃業者との長期契約で単価削減、直接予約促進でOTA手数料削減、省エネ家電導入で光熱費削減が可能です。

自己診断チェック:
「あなたの物件は変動費が売上の30%以上ですか?」→ YESの場合、清掃費やOTA手数料の見直しで改善可能です。

原因4|法規制・営業日数制限(改善難易度:★★★)

原因の詳細:
民泊新法では年間180日の営業日数制限があり、自治体条例でさらに制限される場合があります。京都市住居専用地域では年間60日のみ営業可能で、物理的に黒字化が困難です。

具体例・データ:
営業日数が年間120日未満(月平均10日)の場合、稼働率を上げても売上の上限が低く、固定費を回収できません。例えば、営業日数60日/年で1泊1万円の場合、年間売上は最大60万円ですが、固定費が月10万円(年120万円)なら確実に赤字です。

改善難易度:★★★(構造的問題で改善不可)
法律・条例は変更できないため、改善は不可能です。転用(マンスリーマンション等)または撤退を検討すべきです。

自己診断チェック:
「あなたの物件は営業日数制限により稼働日数が年間120日未満ですか?」→ YESの場合、転用または撤退が現実的な選択肢です。

原因5|近隣トラブル・評価低下(改善難易度:★)

原因の詳細:
騒音・ゴミ出し問題で近隣住民からクレームが発生すると、低評価レビューにつながり予約が減少します。また、清掃不備による低評価も稼働率低下の原因となります。

具体例・データ:
Airbnbでは評価3.5以下になると検索順位が大幅に低下し、予約が激減します。清掃品質の低下による低評価は、1件のクレームで稼働率が10~20%低下するケースもあります。

改善難易度:★(すぐ改善可能)
ハウスルールの徹底(騒音禁止・ゴミ分別ルール明記)、清掃品質向上、24時間サポート体制の構築で改善可能です。

自己診断チェック:
「あなたの物件は近隣トラブルまたは評価3.5以下のレビューがありますか?」→ YESの場合、ハウスルール見直しと清掃品質向上で改善できます。

原因別の改善難易度と対策を表で整理:

原因影響度改善難易度主な対策
稼働率の低迷★★★★★価格調整、OTA最適化、清掃品質向上
固定費の高止まり★★★★★賃料交渉、格安通信会社への変更
変動費の増加★★★清掃業者の長期契約、直接予約促進
法規制・営業日数制限★★★★★転用または撤退検討
近隣トラブル・評価低下★★ハウスルール徹底、清掃品質向上

法規制や立地など構造的な原因で赤字が続く場合、撤退も選択肢の一つです。StayExitでは原状回復費用0円での買取に対応し、最短3営業日で現金化が可能です。無料査定で今すぐ物件価値を確認しましょう。
StayExit 民泊買取LP

まとめ|赤字原因の特定が改善・撤退判断の第一歩

民泊赤字の原因を影響度順に解説しました。要点をまとめます。

  • 赤字の最大原因は稼働率30%未満と固定費の高止まり: この2つが影響度★★★で最も重要です。自己診断チェックで該当する場合、早急な対策が必要です。
  • 自己診断チェックで該当する原因を特定する: 各原因の質問に「YES」と答えた項目が、あなたの物件の改善ポイントです。
  • 改善難易度★★★(構造的問題)なら早期撤退を検討: 法規制や営業日数制限など、改善不可能な原因の場合、赤字拡大を止めるために早期撤退が現実的な選択肢です。

原因を正しく理解することが、改善または撤退の適切な判断につながります。まずは自己診断チェックで原因を特定し、改善可能な項目から着手しましょう。

関連記事:

民泊赤字でお悩みの際は、StayExitの無料査定をご利用ください。現況渡しでの買取により、原状回復費用50~120万円が不要、最短3営業日で現金化が可能です。1Rから5棟一括まで対応しています。
StayExit 民泊買取LP

免責事項:
本記事の情報は2026年1月時点のものです。民泊の収益性・赤字原因は物件条件・地域・時期により大きく異なります。本記事で提示した収支例や改善難易度は一般的な傾向であり、個別の状況により異なる場合があります。正確な査定・判断には、専門家への相談をお勧めします。法規制・条例の最新情報は観光庁「民泊制度ポータルサイト」および各自治体の公式サイトでご確認ください。

上部へスクロール