民泊を運営しているオーナーの多くが、「以前より予約が入らなくなった」「稼働率が下がり続けている」という悩みを抱えています。この稼働率低下は、あなただけの問題ではありません。観光庁が公表している「令和6年8〜9月期 住宅宿泊事業報告」によると、全国の民泊物件における住宅あたりの平均宿泊日数は17.2日/2か月で、年換算すると約103日、**稼働率に換算すると約42%**に留まっています(観光庁「住宅宿泊事業の届出・報告状況」)。
さらに注目すべきは廃業率の高さです。2024年11月時点で、累計届出件数57,512件のうち、廃業件数は20,661件に達し、**廃業率は約36%**となっています。つまり、届出された民泊物件の3件に1件以上が、すでに事業を中止しているのが実態なのです。
年次推移で見る稼働率と廃業率
| 年度 | 推定稼働率 | 廃業率 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 約35% | 約30% | コロナ禍からの回復初期、インバウンド需要低迷 |
| 2023年 | 約40% | 約33% | インバウンド本格回復、競合増加開始 |
| 2024年 | 約42% | 約36% | 回復鈍化、ホテル価格正常化で競争激化 |
| コロナ前(2019年) | 約50%台 | 約15% | 参考値: 市場拡大期 |
データが示す通り、2022年から2024年にかけて稼働率は回復傾向にありますが、コロナ前の水準(50%台)には遠く及びません。一方で廃業率は年々上昇しており、市場淘汰が進んでいることが分かります。
この稼働率低下は、個人の運営ミスではなく、市場全体の構造変化によるものです。規制強化、競合増加、ホテル価格の正常化といった外部環境の変化が、民泊の収益環境を大きく変えています。次のセクションから、稼働率低下の原因を正しく理解し、あなたの物件が改善可能なのか、それとも撤退を検討すべきなのかを判断するための情報をお伝えします。
民泊 稼働率 低下の原因｜構造要因と運営要因の2軸分析
民泊の稼働率が低下する原因は、大きく「構造要因(運営者ではコントロール困難)」と「運営要因(改善可能)」の2つに分類できます。この区別を理解することで、「改善に時間と資金を投じるべきか、早期撤退を検討すべきか」の判断がしやすくなります。
構造要因(運営者ではコントロール困難)
構造要因とは、個人の運営努力では変えることが難しい外部環境や制度上の制約です。
①規制強化
住宅宿泊事業法により年間営業日数が180日までと制限されており、さらに自治体条例でより厳しい制限がかかる地域もあります。
- 具体例: 京都市の住居専用地域では年間60日のみの営業に制限され、物理的に稼働率の上限が16.4%(60日÷365日)となります。新宿区や大阪市の一部地域でも厳しい営業制限が適用されています
- 影響: 法令順守の前提では、どれだけ運営を工夫しても年間稼働率の上限が決まってしまう
②競合供給過多
2024年11月時点で民泊の届出件数は約57,500件に達し、加えてホテルやゲストハウスも増加しています。
- 具体例: 2018年の新法施行時から届出件数は増加を続け、都市部では同じエリア内に数十件の競合物件が集中するケースも珍しくありません
- 影響: 競合増加により価格競争が激化し、同じ価格帯でより魅力的な物件が選ばれる環境に
③ホテル価格の正常化
2023年までホテル価格は高騰していましたが、2024年に入り供給増加で価格が落ち着き、民泊との価格差が縮小しました。
- 具体例: 2023年には都市部のビジネスホテルが1泊12,000〜15,000円だったのが、2024年には8,000〜10,000円に下落。民泊も同価格帯に合わせざるを得ず、清掃費・運営費を差し引くと利益がほとんど残らない状況に
- 影響: ホテルのサービス品質(フロント対応・毎日清掃)と価格が同等なら、民泊の競争力が相対的に低下
④インバウンド需要の地域偏在
訪日観光客は東京・大阪・北海道など一部地域に集中し、地方都市では伸び悩んでいます。
- 具体例: 2024年のインバウンド客数は回復したものの、東京・大阪・京都・北海道への集中傾向が顕著。地方都市の民泊は国内旅行需要に依存せざるを得ず、稼働率が30%未満に留まるケースも
- 影響: 立地が需要の少ない地域である場合、改善施策の効果が限定的
⑤市場の成熟
民泊市場は拡大期から淘汰期に移行しており、新規参入が鈍化する一方で、既存物件の淘汰が進んでいます。
- 具体例: 廃業率36%が示す通り、収益性の低い物件から退出が進行中
- 影響: 市場全体のパイが拡大しないため、稼働率向上は他物件からのシェア奪取が前提に
運営要因(改善可能)
運営要因とは、オーナー自身の判断や投資で改善できる要素です。
①リスティング品質
Airbnb・Booking.comなどの掲載ページ(リスティング)の魅力が不足していると、検索結果で下位に表示され、予約が入りません。
- 具体例: 写真が10枚未満で暗い、説明文が200文字程度で簡素、アメニティ情報が未記載、多言語対応なし
- 改善可能性: プロカメラマンによる写真撮影(3〜5万円)、説明文の充実(800〜1,200文字推奨)、アメニティ明記で予約率が改善
②価格設定ミス
競合相場を無視した高額設定、または安すぎて利益が出ない価格設定が収益悪化の原因になります。
- 具体例: 周辺相場が1泊8,000円の中、12,000円で設定して予約が入らない。逆に5,000円に設定して稼働率は高いが、清掃費を引くと赤字。繁忙期・閑散期で価格を変動させていない
- 改善可能性: ダイナミックプライシングツール(PriceLabs・Beyondpricing等)の導入で、稼働率+10〜15%の改善例あり
③レビュー評価不足
Airbnbでは評価4.5未満、レビュー件数5件未満の物件は予約率が大幅に低下します。
- 具体例: 清掃が不十分で低評価レビューが3件続き、以降の予約が激減。Wi-Fiが遅く「リモートワークに使えない」とクレーム
- 改善可能性: 清掃業者の変更、設備投資(Wi-Fi高速化・家具更新)、チェックイン体験の改善でレビュー評価が向上
④稼働率改善施策の不足
OTA(オンライン旅行代理店)のみに依存し、直接予約チャネルの整備や閑散期プランを設定していないケースです。
- 具体例: Airbnbのみで集客、自社サイトなし、リピーター向け割引なし、閑散期の長期滞在プラン未設定
- 改善可能性: 直接予約サイト構築、リピーター向けクーポン発行、閑散期のマンスリープラン設定で稼働率改善
構造要因と運営要因の整理表
| 分類 | 要因 | 改善可能性 | 主な対策 |
|---|---|---|---|
| 構造要因 | ①規制強化 | 不可 | 法令順守、営業可能日の最大化 |
| 構造要因 | ②競合供給過多 | 困難 | 差別化(唯一無二の体験価値) |
| 構造要因 | ③ホテル価格正常化 | 困難 | コスト削減、付加価値訴求 |
| 構造要因 | ④需要の地域偏在 | 不可 | ターゲット変更(国内客・長期滞在) |
| 構造要因 | ⑤市場の成熟 | 不可 | シェア奪取(競合分析・差別化) |
| 運営要因 | ①リスティング品質 | 可能 | 写真刷新・説明文充実・多言語対応 |
| 運営要因 | ②価格設定ミス | 可能 | ダイナミックプライシング導入 |
| 運営要因 | ③レビュー評価不足 | 可能 | 清掃品質向上・設備投資・対応改善 |
| 運営要因 | ④改善施策の不足 | 可能 | 直接予約・閑散期プラン・リピーター施策 |
構造要因が強い場合は改善が困難であり、運営要因が主因なら改善余地があります。次のセクションでは、地域別・物件タイプ別の稼働率ベンチマークを示し、あなたの物件がどの位置にあるのかを確認します。
民泊 稼働率 低下｜地域別・物件タイプ別ベンチマーク
全国平均42%という数字だけでは、自分の物件の稼働率が高いのか低いのか判断できません。ここでは、地域別・物件タイプ別の実数を提示し、あなたの物件の位置づけを明確にします。
地域別稼働率
都市部(高需要エリア)
- 品川区: 2025年7月のデータで稼働率78%を記録(Minpaku Pro分析)。都心へのアクセスが良く、ビジネス需要・観光需要の両方を取り込める立地
- 東京都全体: 観光庁データによると住宅あたり宿泊日数は全国平均を上回る傾向。都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)では50〜60%の稼働率を維持する物件も存在
- 大阪府: 関西国際空港からのアクセスの良さ、USJ・道頓堀などの観光地の集積により、都市部では40〜50%の稼働率
地方(需要が限定的なエリア)
- 北海道: 2024年8〜9月期のデータで住宅あたり21.6日/2か月(年換算約130日、稼働率約36%)(観光庁報告)。冬季のスキー需要は高いが、夏季は低迷
- 和歌山県: 同期間で20.6日/2か月(年換算約124日、稼働率約34%)。白浜温泉などの観光地周辺を除くと稼働率が低い
- 沖縄県: 台風シーズン(8〜9月)や梅雨期(6月)は稼働率20〜30%台に低下(StayExit沖縄データ)。繁忙期(7〜8月・12〜3月)との差が大きい
物件タイプ別稼働率
ワンルーム・1R
- 平均稼働率: 30〜40%
- 特徴: ビジネス需要が中心で、観光需要が薄い。単身ビジネス客は価格重視のため、ホテルとの競争が厳しい
- 向いている立地: 駅徒歩5分以内、オフィス街近接
1LDK〜2LDK
- 平均稼働率: 40〜50%
- 特徴: ファミリー・グループ需要を取り込める。複数人での利用により1人あたり単価を抑えられ、ホテルより割安感を訴求可能
- 向いている立地: 観光地近接、駅徒歩10分以内
一棟貸し
- 平均稼働率: 50〜60%
- 特徴: 高単価設定が可能で、「一棟貸し切り」という体験価値を訴求できる。プライバシー重視のファミリーや、記念日利用などの特別需要を狙える
- 向いている立地: 観光地、温泉地、自然豊かなエリア
地域別・タイプ別稼働率一覧表
| 地域・タイプ | 稼働率目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 品川区(都心) | 78% | ビジネス・観光の両需要、高稼働の好例 |
| 東京都心5区 | 50〜60% | アクセス良好、競合多いが需要も旺盛 |
| 大阪市中心部 | 40〜50% | 観光需要安定、関西国際空港利用客 |
| 北海道 | 約36% | 冬季スキー需要高、夏季低迷 |
| 和歌山 | 約34% | 観光地周辺以外は苦戦 |
| 沖縄(台風期) | 20〜30% | 季節変動大、繁閑差が激しい |
| ワンルーム | 30〜40% | ビジネス需要中心、価格競争厳しい |
| 1LDK〜2LDK | 40〜50% | ファミリー・グループ需要あり |
| 一棟貸し | 50〜60% | 高単価、体験価値訴求可能 |
自分の物件の稼働率がこれらのベンチマークと比較してどうか、確認してみましょう。ベンチマークを大きく下回る場合、運営要因の改善余地が大きい可能性があります。一方、ベンチマークと同等以上なのに赤字が続く場合、構造要因(規制・立地・競合)が主因と考えられます。
自物件の稼働率が地域平均を大きく下回り、構造要因が強い場合、改善施策のROIが見込めない可能性があります。累積赤字を拡大させる前に、現況渡しでの物件買取を最短3営業日で完了できる選択肢もあります。無料査定で最適な出口戦略をご提案します。
無料査定・相談はこちら
民泊 稼働率 低下｜改善可能性の3段階診断フロー
「改善すべきか撤退すべきか」の判断基準を、3つのステップで明確にします。この診断フローを使えば、あなたの物件が改善可能なレベルなのか、撤退を検討すべきレベルなのかを客観的に判断できます。
ステップ1: 現状稼働率の位置づけ確認
まず、直近6ヶ月の平均稼働率を確認し、以下の3つのゾーンに分類します。
稼働率30%未満(深刻ゾーン)
- 状況: 月の大半が空室、固定費を賄えず赤字が累積
- 判断: 改善施策を実施しても効果が出るまで6ヶ月以上かかる可能性。構造要因の影響が強い場合、改善困難
稼働率30〜50%(改善余地ありゾーン)
- 状況: 運営要因の最適化で50〜60%への改善が見込める
- 判断: リスティング・価格・レビューの改善施策を3〜6ヶ月実施し、効果を検証
稼働率50%以上(健全ゾーン)
- 状況: 地域平均以上、微調整で60%超えを目指せる
- 判断: 現状の運営を継続しつつ、ダイナミックプライシングやリピーター施策で最適化
ステップ2: 構造要因のスコアリング
以下の3項目を評価し、合計点を算出します。
①規制
- 180日制限のみ → 1点
- 自治体条例で60〜90日制限 → 3点
- 自治体条例で60日未満制限 → 5点
②競合
- 半径1km以内に民泊10件未満 → 1点
- 半径1km以内に民泊10〜30件 → 3点
- 半径1km以内に民泊30件以上 → 5点
③立地
- 駅徒歩5分以内・観光地近接 → 1点
- 駅徒歩10分以内 → 3点
- 駅徒歩15分以上・観光地から遠い → 5点
構造要因スコアの判定
- 0〜4点: 構造要因の影響は小さい、運営改善で回復可能性あり
- 5〜9点: 構造要因の影響が中程度、転用(マンスリー賃貸等)も検討
- 10〜15点: 構造要因の影響が大きい、撤退を視野に
ステップ3: 運営要因のスコアリング
以下の3項目を評価し、合計点を算出します。
①リスティング品質
- 写真25枚以上・説明文800文字以上・レビュー4.7以上 → 0点
- 写真15〜24枚・説明文400〜800文字・レビュー4.3〜4.7 → 3点
- 写真15枚未満・説明文400文字未満・レビュー4.3未満 → 6点
②価格設定
- ダイナミックプライシング導入済み・競合比較で適正範囲内 → 0点
- 手動で月1回価格調整・競合より10%以内の差 → 3点
- 価格固定・競合より20%以上高い or 安すぎて赤字 → 6点
③改善施策の実施状況
- 直接予約サイトあり・閑散期プランあり・リピーター施策実施中 → 0点
- 上記のうち1〜2個実施 → 3点
- 上記すべて未実施 → 6点
運営要因スコアの判定
- 0〜5点: 運営は概ね最適化済み、改善余地は小さい
- 6〜12点: 運営改善で稼働率+10〜20%が見込める
- 13〜18点: 抜本的な運営改善が必須、投資と時間が必要
診断結果の3パターン
パターン1: 改善推奨
- 条件: 構造要因0〜4点 + 運営要因6〜18点
- 判断: 運営最適化で稼働率+10〜20%が見込める。次のセクションの改善施策を優先実行
- 実施期間: 3〜6ヶ月
パターン2: 転用検討
- 条件: 構造要因5〜9点 + 運営要因0〜12点
- 判断: 民泊のまま改善しても限界あり。マンスリーマンション・シェアハウス・通常賃貸への転用を検討
- 実施期間: 転用準備1〜3ヶ月
パターン3: 撤退推奨
- 条件: 構造要因10〜15点 or 累積赤字150万円以上 or 稼働率30%未満が6ヶ月以上継続
- 判断: 改善施策のROIが見込めない。撤退を視野に、撤退費用を最小化する方法を検討
- 実施期間: 撤退手続き1〜3ヶ月(現況渡し買取なら3営業日)
診断結果が「撤退推奨」に該当し、累積赤字が150万円以上、改善施策を実施しても6ヶ月以上反応がない場合、撤退は現実的な選択です。原状回復・家具処分不要で、最短3営業日での現況渡し買取を提供する専門サービスがあります。1R〜5棟一括まで対応可能です。
無料査定・相談はこちら
改善推奨の場合の施策優先順位TOP3
診断結果が「改善推奨」の場合、以下の施策を優先順位の高い順に実施しましょう。
1位: リスティング写真の刷新
- 実施内容: プロカメラマンに依頼し、明るく魅力的な写真25枚以上を撮影
- 費用: 3〜5万円
- 期間: 撮影〜掲載まで1週間
- 効果: 予約率+10〜20%、検索順位の向上
2位: ダイナミックプライシングツール導入
- 実施内容: PriceLabs・Beyondpricingなどのツールで、需要に応じて自動価格調整
- 費用: 月額5,000〜10,000円
- 期間: 導入後即座に効果発現
- 効果: 稼働率+10〜15%、収益+15〜25%
3位: レビュー向上施策
- 実施内容: チェックイン体験改善(セルフチェックインの分かりやすさ)、アメニティ充実(コーヒー・お茶・地域特産品)、清掃品質向上(業者変更・チェックリスト厳格化)
- 費用: 月額5,000〜20,000円(アメニティ・清掃費)
- 期間: 3〜6ヶ月で評価4.7以上達成
- 効果: 予約率+10〜15%、リピーター増加
転用・撤退の場合の選択肢
診断結果が「転用検討」「撤退推奨」の場合、以下の選択肢を比較検討します。
転用: マンスリーマンション・通常賃貸
- メリット: 安定収入、180日制限の影響なし、運営負荷低減
- デメリット: 単価が民泊より低い(月額10〜15万円)、初期投資必要(家具家電撤去 or 残置)
- 向いている物件: 駅近・生活利便性高い・1LDK以上
撤退: 通常廃業 vs 現況渡し買取
| 項目 | 通常廃業 | 現況渡し買取 |
|---|---|---|
| 原状回復費用 | 60〜150万円 | 0円 |
| 家具処分費用 | 5〜20万円 | 0円 |
| 手続き期間 | 1〜3ヶ月 | 3営業日 |
| 総費用 | 65〜170万円 | 0〜5万円(手続き費用のみ) |
| 向いている人 | 時間に余裕あり、賃貸契約終了まで待てる | 累積赤字を早期に止めたい、資金繰り厳しい |
まとめ｜民泊 稼働率 低下は構造要因と運営要因を分けて判断
民泊の稼働率低下について、重要なポイントをまとめます。
2024年全国平均稼働率約42%、廃業率36%は市場全体の構造変化を反映
観光庁の最新データが示す通り、民泊市場はコロナ前の水準には戻っておらず、3件に1件以上が廃業している現実があります。稼働率低下は、あなただけの問題ではなく、市場全体が直面している課題です。
稼働率低下の原因は「構造要因」と「運営要因」に分類
構造要因(規制・競合・需要偏在)は個人では変えられませんが、運営要因(リスティング・価格・レビュー)は改善可能です。自分の物件がどちらの影響を強く受けているかを見極めることが、正しい判断の第一歩です。
自物件の稼働率を地域別・タイプ別ベンチマークと比較し、3段階診断で改善可能性を判定
品川区78%、東京都心50〜60%、地方30〜40%といった地域別ベンチマークと比較し、3段階診断フロー(構造要因・運営要因のスコアリング)で、改善推奨・転用検討・撤退推奨のいずれかを判定しましょう。
改善推奨ならリスティング・価格・レビューを優先改善、撤退推奨なら現況渡し買取を検討
診断結果が改善推奨なら、写真刷新・ダイナミックプライシング・レビュー向上施策を3〜6ヶ月実施してください。撤退推奨の場合、累積赤字を拡大させる前に、原状回復・家具処分不要の現況渡し買取という選択肢があります。
読者への行動喚起
まずは自物件の稼働率を正確に把握し、この記事の診断フローで改善可能性を確認してください。改善施策を3〜6ヶ月実施しても反応が薄い場合、撤退を視野に専門業者へ相談することをお勧めします。
民泊撤退の専門業者として、原状回復・家具処分不要の現況渡し買取を最短3営業日で完了できるサービスがあります。1R〜5棟一括まで対応し、累積赤字を拡大させる前に最適な出口戦略をご提案します。無料査定・無料相談で、あなたの状況に最適な選択肢を一緒に見つけましょう。
無料査定・相談はこちら
免責事項
本記事の稼働率データ・収支シミュレーション・費用相場は、観光庁公式統計、業界レポート、StayExitの実務経験に基づく2025年12月時点の情報です。地域・物件条件・時期・運営方法により実態は大きく異なります。最新情報は観光庁「民泊制度ポータルサイト」および各自治体公式サイトをご参照ください。個別の判断・投資決定は、専門家へのご相談を推奨します。