中央区で民泊を運営しているオーナーから、買取相談が急増しています。その背景にあるのは、週末のみ営業という厳格な規制と、それに伴う深刻な収益悪化です。この記事では、廃業率56.6%という厳しい現実を踏まえ、中央区の民泊物件を最短で買取してもらう方法と相場について、最新データをもとに詳しく解説します。
中央区の民泊買取が急増中｜廃業率56.6%の厳しい現実
中央区の民泊廃業率は全国平均の1.6倍
中央区の民泊オーナーから買取相談が急増している背景には、他の地域とは比較にならないほど厳しい経営環境があります。
観光庁の最新データ(2025年5月末時点)によると、中央区の民泊廃業率は56.6%に達しています。これは届出件数615件のうち、実に348件が廃業したという数字です。全国平均の廃業率が約36%であることを考えると、中央区は全国平均の約1.6倍という極めて高い廃業率となっています。
この数字が示すのは、中央区での民泊経営が構造的に成り立ちにくいという現実です。銀座や日本橋といった一等地であっても、規制による制約が収益性を大きく損なっているのです。
週末のみ営業で年間104日制限という構造的問題
中央区の民泊が直面している2つの構造的問題は以下の通りです。
1. 週末のみ営業で年間約104日に制限
中央区公式HPの「住宅宿泊事業に関する中央区のルールについて」によると、中央区では土曜日正午から月曜日正午までの週末のみ営業が認められています。これにより、年間営業可能日数は約104日に制限されます。
平日のビジネス需要を取り込めないため、銀座・日本橋といったオフィス街での高収益機会を完全に失っています。特に、平日1泊3万円、週末1泊2万円という価格差がある中で、収益性の高い平日営業ができないことは致命的です。
2. 月間20万円の高額固定費で赤字が累積
銀座・日本橋エリアでは、管理費・修繕積立金・光熱費・通信費・清掃費などの固定費が月間20万円程度かかります。週末のみの営業で月8~9日の稼働では、この固定費を回収することすら困難です。
実際の収支を試算すると、以下のようになります。
- 収入: 週末2泊×4週×2万円 = 月16万円
- 固定費: 月20万円
- 月間収支: -4万円(赤字)
年間では約50万円の赤字が累積し、さらにローン返済がある場合は損失がさらに拡大します。
廃業率56.6%という現実を踏まえ、早期買取が損失を最小化する最適解となっています。特にローン残債がある場合や、近隣トラブルを抱えている場合は、一刻も早い決断が重要です。
民泊撤退の判断基準と最適なタイミングについて詳しく解説しています。
中央区の民泊買取価格相場｜銀座・日本橋・築地エリア別の最新データ
エリア別の民泊買取価格相場(銀座・日本橋・築地・月島)
中央区の民泊物件の買取価格は、エリアによって大きく異なります。以下は、2025年の実績データに基づく買取相場の目安です(不動産流通推進センター「指定流通機構の活用状況」およびStayExitの買取実績データを参考)。
| エリア | 市場価格(仲介) | 買取価格(即金) | 買取率 |
|---|---|---|---|
| 銀座 | 6,000~10,000万円 | 4,800~8,500万円 | 80~85% |
| 日本橋 | 5,500~9,000万円 | 4,125~7,650万円 | 75~85% |
| 築地 | 4,500~7,000万円 | 3,375~5,950万円 | 75~85% |
| 月島 | 4,000~6,500万円 | 3,000~5,525万円 | 75~85% |
銀座エリアは、中央区の中でも最高価格帯で、市場価格6,000~10,000万円、買取価格は市場価格の80~85%(4,800~8,500万円)となります。銀座駅徒歩5分圏内の1LDK~2LDKが主な取引対象で、外国人観光客からの認知度が高いため、買取後の転用需要も見込めます。
日本橋エリアは、ビジネス街としての需要があり、市場価格5,500~9,000万円、買取価格は市場価格の75~85%(4,125~7,650万円)です。オフィス用途への転用や、企業の社員寮としての需要もあるため、買い手がつきやすい傾向にあります。
築地エリアは、築地場外市場の観光需要を見込んだ物件が多く、市場価格4,500~7,000万円、買取価格は市場価格の75~85%(3,375~5,950万円)となります。観光地としてのブランド価値はあるものの、週末限定営業では収益性が低いため、通常賃貸への転用が一般的です。
月島エリアは、もんじゃ焼きの観光需要がありますが、駅からの距離や築年数によって価格差が大きく、市場価格4,000~6,500万円、買取価格は市場価格の75~85%(3,000~5,525万円)です。住宅街としての需要が強いため、居住用として売却するケースが多くなっています。
買取価格と仲介価格の差｜週末限定営業の損失を可視化
民泊物件を売却する際、買取と仲介のどちらを選ぶかは、売却期間中の累積損失を考慮する必要があります。
| 比較項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却期間 | 最短3営業日 | 3~6ヶ月 |
| 価格 | 市場価格の75~85% | 市場価格の90~100% |
| 仲介手数料 | 不要 | 売却価格×3%+6万円(+消費税) |
| 物件の状態 | 現況渡しOK | リフォームが必要な場合あり |
| 売却期間中の損失 | 0円(3日で成約) | 60~120万円(月20万円×3~6ヶ月) |
重要な気づき: 買取が実は最も手取りが多い選択
一見すると、仲介の方が市場価格の90~100%で売却できるため有利に見えますが、週末限定営業で月20万円の固定費が発生し続ける中央区では、売却期間中の損失を考慮すると買取の方が手取りが多くなるケースが大半です。
具体的な比較例(銀座の物件、市場価格8,000万円の場合):
買取の場合:
- 買取価格: 6,800万円(市場価格の85%)
- 売却期間: 3営業日
- 固定費: 約2万円
- 手取り: 約6,798万円
仲介の場合:
- 売却価格: 7,600万円(市場価格の95%)
- 売却期間: 4ヶ月
- 固定費: 80万円(月20万円×4ヶ月)
- 仲介手数料: 約250万円
- 手取り: 約6,670万円
この例では、買取の方が約128万円も手取りが多いという結果になります。
週末限定営業で月20万円の固定費が発生し続ける中央区では、買取が実は最も損失を抑える選択となるのです。
民泊買取の相場と価格目安について詳しく解説しています。
中央区の民泊買取業者の選び方｜5つのチェックポイント
チェックポイント①中央区の規制への深い理解
中央区の民泊を正確に査定するには、週末のみ営業という特殊な規制への深い理解が不可欠です。
一般的な不動産買取業者では、民泊の収益性を過大評価してしまい、査定額が実態とかけ離れるケースがあります。逆に、中央区の規制を理解している民泊専門の買取業者は、週末限定営業による収益制約を正確に評価し、適正な買取価格を提示できます。
買取業者を選ぶ際は、「中央区の週末のみ営業という規制をご存知ですか?」と質問し、その理解度を確認することをおすすめします。
チェックポイント②最短3営業日以内の成約実績
スピーディーな買取で固定費の累積を防ぐことが、中央区の民泊売却では極めて重要です。
月20万円の固定費が発生し続ける中、売却までに時間がかかればかかるほど損失が拡大します。最短3営業日以内での成約実績がある買取業者を選ぶことで、この累積損失を最小化できます。
買取業者のWebサイトや口コミで、「最短成約期間」の実績を確認しましょう。実績として「最短3営業日」「平均1週間以内」といった具体的な数字が記載されている業者が信頼できます。
チェックポイント③現況渡しOK・契約不適合責任免責
民泊仕様の内装(簡易キッチン、二段ベッド、家具家電付き)のまま買取可能かどうかは、重要なチェックポイントです。
現況渡しOKの買取業者を選ぶメリット:
- リフォーム費用(50~150万円)が不要
- 家具家電の処分費用(10~30万円)が不要
- 売却準備の手間と時間を大幅に削減
さらに、契約不適合責任免責の条件で買取してくれる業者を選ぶことで、売却後に設備の不具合や瑕疵が発見されても責任を負わなくて済みます。
追加で確認すべき2つのポイント:
④ローン残債対応可能
オーバーローン案件(買取価格<ローン残債)でも、金融機関との交渉を代行してくれる買取業者を選ぶことが重要です。任意売却の実績が豊富な業者は、金融機関との交渉ノウハウがあり、スムーズに売却を進められます。
⑤複数の選択肢を提示
買取だけでなく、仲介や賃貸転換といった複数の選択肢を提示し、オーナーの状況に応じて最適な方法を提案してくれる業者が理想的です。一つの方法に固執せず、柔軟に対応してくれる業者を選びましょう。
中央区の民泊は特殊性が高いため、民泊専門の買取業者に依頼することが成功の鍵となります。国土交通省の住宅宿泊管理業者登録簿によると、中央区に対応している民泊専門業者は限られているため、複数の業者に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。
中央区の民泊買取でお困りの際は、民泊・旅館業専門の買取業者への相談も選択肢の一つです。**StayExit**では、最短3営業日での成約、現況渡しOK、ローン残債の相談にも対応しています。
中央区の民泊買取の手続きと注意点｜ローン残債がある場合の対処法
民泊買取時の手続き(届出廃止・抵当権抹消・名義変更)
中央区で民泊物件を買取で売却する際は、以下の手続きを時系列で進める必要があります。
ステップ1: 中央区保健所生活衛生課への廃業届提出
民泊の営業を終了する際は、中央区保健所生活衛生課(電話:03-3541-5936)へ廃業届を提出します。届出から7~10営業日で受理され、民泊事業の廃止が正式に認められます。
ステップ2: 民泊制度運営システムでの届出廃止手続き
観光庁の「民泊制度運営システム」にログインし、オンラインで届出廃止の手続きを行います。廃業届の受理番号が必要となるため、ステップ1の完了後に実施します。
ステップ3: 買取業者との売買契約書の締結
買取業者と売買契約を締結します。買取の場合は手付金なしで即座に契約し、決済日(通常は契約から3~10営業日後)を設定します。一般仲介と異なり、買取業者は現金で即決できるため、スピーディーに進みます。
ステップ4: ローン残債の完済と抵当権抹消登記
ローンが残っている場合は、買取代金でローンを完済し、金融機関から抵当権抹消の書類を受け取ります。その後、司法書士に依頼して抵当権抹消登記を行います。
ステップ5: 所有権移転登記
代金決済と同時に、司法書士が所有権移転登記を行います。登記完了後、物件の引き渡しが完了します。買取の場合は、契約から引き渡しまで最短3営業日で完了することもあります。
ローン残債がある場合の対処法(アンダーローン・オーバーローン)
ローン残債がある民泊物件を買取で売却する場合、買取価格とローン残債の関係によって対処法が異なります。
アンダーローン(買取価格>ローン残債)の場合
買取代金でローンを完済し、残金を受け取ることができます。最も一般的なケースで、手続きもスムーズです。
例: 買取価格6,500万円、ローン残債4,500万円の場合
→ 買取代金でローンを完済し、2,000万円(諸費用を除く)を受け取る
オーバーローン(買取価格<ローン残債)の場合
買取代金だけではローンを完済できないため、以下の3つの対処法があります。
①自己資金で差額を補填
自己資金で不足分を補い、ローンを完済する方法です。資金に余裕がある場合に選択します。
例: 買取価格5,500万円、ローン残債6,500万円の場合
→ 自己資金1,000万円を追加してローンを完済
②任意売却(金融機関と交渉)
金融機関と交渉し、買取代金で完済できない部分を分割返済や債務免除してもらう方法です。専門買取業者のサポートが必要ですが、自己破産を避けることができます。
買取業者の中には、金融機関との交渉を代行してくれるところもあります。オーバーローンの状態でも、諦めずに専門業者に相談することが重要です。
③買い替え特例の活用
新たに住宅を購入する場合、売却損を新居のローンに組み込める「買い替え特例」を活用できる場合があります。税理士や金融機関に相談が必要です。
**ローン残債がある場合でも、専門買取業者なら金融機関との交渉を代行してくれます。**特にオーバーローン案件では、任意売却の実績が豊富な業者を選ぶことが成功の鍵となります。
民泊廃業の手続きと注意点について詳しく解説しています。
ローン残債がある民泊買取でお悩みの場合は、金融機関との交渉実績が豊富な専門業者への相談をおすすめします。**StayExit**では、オーバーローン案件にも対応しています。
まとめ｜中央区の民泊買取は廃業率56.6%の今が決断の時
中央区の民泊買取について、重要なポイントをまとめます。
- **中央区は廃業率56.6%(全国平均36%の約1.6倍)**で、週末のみ営業という厳格規制により、年間営業日数が約104日に制限されています。月20万円の固定費により、多くのオーナーが赤字経営を強いられています。
- 買取相場は銀座4,800~8,500万円、日本橋4,125~7,650万円(市場価格の75~85%)で、エリアによって価格帯が異なります。
- 買取なら最短3営業日で現金化、売却期間中の損失0円です。一方、仲介なら3~6ヶ月かかり、その間に60~120万円の固定費が累積します。中央区では、買取の方が実質的な手取りが多くなるケースが大半です。
- ローン残債がある場合でも、専門買取業者なら金融機関との交渉を代行してくれます。オーバーローン案件でも諦めずに相談することが重要です。
状況別の推奨アクション
- 赤字が続いている方 → 民泊専門買取業者へ即座に相談(最短3営業日で成約)
- 時間的余裕がある方 → 複数の買取業者に査定依頼し比較検討
- ローン残債がある方 → オーバーローン対応可能な業者へ相談
廃業率56.6%という数字が示すように、中央区の民泊経営は構造的に厳しい状況にあります。月20万円の固定費が累積し続ける前に、早期の決断をおすすめします。
中央区の民泊規制の詳細について詳しく解説しています。
中央区の民泊買取でお困りの際は、**StayExit**の無料査定をご利用ください。廃業率56.6%という厳しい現実の中、最短3営業日で成約、現況渡しOK、ローン残債の相談も可能です。今すぐ行動を。
免責事項:
本記事の情報は2026年1月時点のものです。中央区の民泊規制・法律・市場相場は変動する可能性がありますので、最新情報は中央区保健所生活衛生課(03-3541-5936)または観光庁民泊ポータルサイトでご確認ください。