新宿区で民泊を運営している方にとって、2025年後半〜2026年初頭は大きな転換点となっています。
2025年9月から2026年1月にかけて、新宿区は民泊事業者に対して計4回の行政処分（業務停止命令3回・廃止命令1回）を実施しました。なかでも2025年12月の廃止命令は都内初の事例であり、処分を受けた事業者は3年間にわたって民泊事業を禁止されます。
本記事では、新宿区の民泊条例の詳細・最新の行政処分の実態・採算性の検証・撤退の手順と費用・売却相場まで、2026年1月時点の最新情報をもとに解説します。
東京都全域の民泊規制・撤退情報は「東京都の民泊規制完全ガイド」もあわせてご参照ください。
新宿区の民泊の現状｜全国最多クラスの物件数と急増する行政処分
新宿区の民泊物件数は23区内でトップクラス
新宿区は、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊届出数が東京23区内でトップクラスの自治体です。2025年調査によると、新宿区の推定登録物件数は約3,180件に達しており、平均宿泊単価は約27,100円（23区1位）、平均稼働率は**約81%（23区2位）**という高水準を誇ります。(民泊PRO「新宿区の民泊市場を徹底分析」より)
この背景には、新宿駅を中心とした圧倒的な交通アクセスの良さと、訪日外国人観光客から高い人気を集めるエリア特性があります。特に歌舞伎町・大久保エリアに民泊施設が集中しており、新宿御苑・コリアンタウンなど観光スポットも豊富です。
しかし、物件数の増加と比例して規制強化・行政処分も急速に強化されており、単純に「需要が高いから安心」とは言えない状況になっています。
2025〜2026年に相次いだ4回の行政処分
新宿区は2025年後半から2026年初頭にかけて、前例のない厳しい行政処分を連続して実施しました。
| 時期 | 処分内容 | 対象 | 備考 |
| 2025年9月12日 | 業務停止命令（30日間） | 12事業者 | 都内初の業務停止処分 |
| 2025年11月15日 | 業務停止命令（30日間） | 9事業者16施設 | 2ヶ月で21事業者が処分 |
| 2025年12月4日 | 廃止命令 | 4事業者 | 都内初・3年間の営業禁止 |
| 2026年1月8日 | 業務停止命令（30日間） | 5事業者19施設 | 1月16日〜2月15日まで停止 |
新宿区公式サイト「住宅宿泊事業法違反者の公表」では業務停止命令（30日間・50日間）と廃止命令の一覧が随時公表されており、処分の重さ・頻度ともに上昇傾向にあります。
処分理由の主なもの：
- 宿泊日数の定期報告義務違反（2ヶ月に1回の報告を怠る）
- 業務改善命令への不履行
- 条例で禁止されている平日の無断営業および虚偽報告
特に廃止命令を受けた事業者は、注意・業務改善命令を受けながら改善しなかったケースです。廃止命令が出ると、その事業者は3年間にわたって民泊事業を営むことができなくなります。(朝日新聞「東京・新宿区が民泊4事業者に都内初の廃止命令」)
これらの動きは、新宿区が民泊事業の適正化に本格的に乗り出したことを示しており、今後もさらに監視・取締りが強化される見通しです。
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新宿区の民泊条例を徹底解説｜住居専用地域の週末限定営業と独自ルール
住居専用地域では平日営業が禁止（週末のみ年間約100日）
新宿区の民泊条例で最も事業者に影響を与えるのが、住居専用地域における営業日数の制限です。
「新宿区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」により、以下のルールが定められています：
住居専用地域（第一種・第二種）では、月曜日正午から金曜日正午まで民泊営業を行うことができない。(新宿区公式サイト)
つまり、営業できるのは金曜日正午〜月曜日正午の週末のみです。
この制限のポイント：
- 祝日であっても平日は営業不可
- ゴールデンウィーク・年末年始・連休も平日部分は営業不可
- 年間の実質稼働可能日数は約100日前後
住宅宿泊事業法（民泊新法）で定められた年間上限180日と比べ、実質的な営業可能日数は半分以下に制限されることになります。
商業地域・準工業地域では年間180日まで営業可能
一方、商業地域・準工業地域・近隣商業地域では、曜日による制限はありません。住宅宿泊事業法の規定通り、年間180日まで通年営業が可能です。
新宿区で物件を探す際は、必ずその物件の用途地域を確認してください。確認方法は以下の通りです：
- 新宿区の都市計画図（区公式サイトで閲覧可）
- 不動産仲介業者への問い合わせ
- 新宿区まちづくり課窓口での確認
歌舞伎町などの繁華街エリアは主に商業地域のため通年営業が可能ですが、住宅が多い住居専用地域に属する物件では週末のみの営業となります。
東京23区の上乗せ条例の詳細比較は「民泊の上乗せ条例・影響を詳しく解説」もご参照ください。
新宿区独自の4つのルール
新宿区では営業日数制限以外にも、独自の義務が課されています。
① 近隣住民への事前説明義務
届出の7日前までに近隣住民へ書面で周知し、区に報告する必要があります。この手続きを怠ると届出自体が受理されません。
② 届出住宅の公表
届出住宅の所在地・連絡先・近隣周知実施日などが、新宿区公式ホームページで公開されます。
③ 廃棄物の適正処理義務
宿泊者のごみは、一般家庭ごみとして排出不可。事業系廃棄物として廃棄物処理業者と契約し、適正に処理する必要があります。
④ 家主同居型の厳格要件
家主同居型で運営する場合、宿泊者と家主の部屋が壁で区画され施錠管理できること、住民票上の住所であること、不在とならない旨の誓約書提出が求められます。
これらの詳細は、新宿区が発行する「住宅宿泊事業ルールブック」に記載されています。事業開始前に必ず確認してください。
新宿区の民泊の採算性を検証｜収支シミュレーションと撤退判断の3条件
住居専用地域（週末のみ）の収支シミュレーション
新宿区の住居専用地域で民泊を運営する場合、週末のみの営業という制限が採算性に直撃します。1R（約25㎡）の物件を例に試算します。
【週末のみ営業 vs 通年営業の比較】
| 項目 | 週末のみ（年間約100日） | 通年（年間180日） |
| 稼働日数 | 約100日 | 約180日 |
| 1泊単価 | 10,000円 | 10,000円 |
| 年間売上 | 約100万円 | 約180万円 |
| 家賃（月10万円） | 120万円 | 120万円 |
| 管理費・光熱費 | 30万円 | 30万円 |
| 清掃費 | 20万円 | 36万円 |
| その他経費 | 10万円 | 15万円 |
| 合計経費 | 180万円 | 201万円 |
| 営業利益 | ▲80万円（赤字） | ▲21万円（赤字） |
1泊単価は保守的に10,000円で設定。新宿区の平均単価27,100円を適用した場合は収益改善の余地があります。
結論：住居専用地域では、月10万円の家賃でも年間80万円の赤字になる可能性があります。 家賃が高い物件ほど赤字幅は拡大します。
商業地域（通年営業）での収支シミュレーション
商業地域等で年間180日まで営業できる場合、高稼働・高単価が実現できれば黒字化も可能です。
【高稼働・高単価シナリオ（商業地域）】
- 稼働日数：180日×80% ＝ 144日
- 売上：27,100円×144日 ＝ 約390万円
- 経費合計（運営代行費用含む）：約250万円
- 営業利益：約140万円（黒字）
商業地域での通年営業が前提であれば、適切な価格設定と稼働率管理により十分な収益が見込めます。ただし、新宿区は物件数が多く競合も激しいため、稼働率を維持し続けることが条件となります。
撤退を真剣に検討すべき3つのケース
以下に該当する場合は、早期に撤退を検討することをおすすめします。
ケース① 住居専用地域で赤字が3ヶ月以上続いている
週末のみの営業では構造的に黒字化が困難です。「いつか改善する」と期待して赤字を続けるよりも、早期の損切りが損失を最小化します。民泊の赤字が続く場合の判断基準も参考にしてください。
ケース② 業務改善命令を受けた・受けるリスクがある
2025〜2026年の処分事例を見ると、新宿区は定期報告未提出や条例違反に対して段階的に処分を重くしています。以下に該当する場合は特に注意が必要です：
- 定期報告（2ヶ月に1回）を怠っている
- 禁止されている平日に営業してしまったことがある
- 近隣住民からの苦情が発生している
廃止命令が出ると3年間の営業禁止になります。手遅れになる前の判断が重要です。
ケース③ 管理コストが高く利益が手元に残らない
- 遠方在住で交通費が嵩む
- 運営代行会社の委託費が売上の30%以上を占める
- 設備老朽化によるメンテナンス費が増加している
売上はあっても手元に残らない「労力の割に合わない」状態は、継続するほど損耗が進みます。
民泊が赤字になる根本的な原因と対策については「民泊の赤字を徹底解説」もあわせてご覧ください。
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新宿区の民泊から撤退する方法｜手続き・費用・売却相場
民泊撤退の手続き5ステップ
新宿区で民泊を撤退する場合、以下の順序で手続きを進めます。各ステップの詳細は「民泊撤退の手続き完全ガイド」でも解説しています。
Step 1｜廃業届の提出（新宿区保健所へ）
住宅宿泊事業を廃止する場合、新宿区保健所（衛生課）に廃業届を提出します。届出番号・廃業日・廃業理由が必要です。廃止前または廃止後、速やかに提出してください。
Step 2｜宿泊予約のキャンセル対応
AirbnbやBooking.comなどのリスティングを削除し、既存予約客にキャンセルを案内します。最低1〜2ヶ月前に新規受付を停止し、計画的に進めることでトラブルを防げます。
Step 3｜家具・備品の処分
ベッド・家電・食器・リネン類などを撤去します。不用品回収業者への依頼、リサイクルショップでの買取、フリマアプリでの出品なども活用できます。
Step 4｜原状回復工事（賃貸物件の場合）
契約内容に基づき、壁紙・床材の張り替えや設備の修繕・取り外し、清掃を行います。原状回復の範囲は事前に貸主・管理会社と確認することが重要です。
Step 5｜賃貸借契約の解約
解約通知は契約書に定められた期間（多くは1〜3ヶ月前）までに行います。中途解約の場合は違約金が発生するケースもあるため、契約書を必ず確認してください。
撤退にかかる費用の目安
| 費用項目 | 1R（25㎡程度） | 1LDK（40㎡程度） |
| 原状回復費用 | 15〜30万円 | 30〜50万円 |
| 清掃費用 | 3〜5万円 | 5〜10万円 |
| 家具・備品処分費 | 3〜5万円 | 5〜10万円 |
| 不用品回収費 | 3〜5万円 | 5〜8万円 |
| 違約金（中途解約） | 家賃1〜2ヶ月分 | 家賃1〜2ヶ月分 |
| 合計目安 | 30〜70万円 | 60〜100万円以上 |
原状回復費用の詳細は「民泊の原状回復費用を徹底解説」をご参照ください。赤字が続いている状況でこれだけの費用負担が重なるのは、多くの事業者にとって大きな課題です。
新宿区の民泊買取・売却相場
撤退費用を抑える有効な手段が、民泊物件・事業の売却です。
区分1Rの買取相場：200〜520万円
- 立地・収益実績・内装状態により変動
- 東京都新宿区の稼働停止・内装損耗大の区分1Rが380〜520万円で取引された事例あり（StayExitの売却事例より）
- 期待利回り59%の案件が450万円で成約した事例も
1LDKの買取相場：400〜600万円
- 稼働実績があれば高値での売却も可能
- 新宿エリアの高稼働民泊（年間売上1,300万円規模）が約1,950万円で売却された事例あり
賃借権・営業権のみの譲渡（賃貸物件の場合）
所有物件でなくとも、以下の権利を譲渡できる場合があります：
- 賃借権（貸主の承諾が必要）
- 営業権（顧客リスト・予約実績・ノウハウ等）
- 設備・家具一式
物件価格より低くなりますが、撤退費用をほぼかけずに事業から撤退できます。
注意点： 住居専用地域の物件は週末限定営業のため買い手がつきにくく、商業地域の通年営業可能な物件の方が高値での売却が期待できます。
新宿区の民泊売却・買取の詳細については「新宿区の民泊買取ガイド」および「新宿区の民泊売却ガイド」をご参照ください。
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原状回復不要・最短3営業日で成約｜現況渡し買取サービスの活用法
現況渡し買取なら撤退費用を大幅削減できる
通常の撤退では原状回復工事・家具処分・清掃などに30〜100万円以上の費用が発生します。一方、現況渡しでの買取サービスを利用すれば、これらの費用を大きく削減できます。
現況渡し買取の主なメリット：
- 原状回復工事が不要：内装をそのまま引き渡せるため、工事費用（15〜50万円）が不要
- 家具・備品を残置OK：ベッド・家電などを処分する手間と費用（5〜10万円）が不要
- 清掃は最低限でOK：特別な清掃費用が発生しない
- 撤退期間が大幅短縮：工事期間が不要なため、最短数日で引き渡し可能
現況買取を利用すれば、合計30〜100万円以上の撤退費用を節約できる可能性があります。
最短3営業日で成約できるスピード対応
赤字ストップを最優先にしたい場合、スピードも重要です。
問い合わせから成約までの流れ：
- 無料査定の申し込み（オンラインまたは電話）
- 物件情報のヒアリング：所在地・間取り・収益状況等
- 買取価格の提示：通常1〜2営業日以内
- 条件交渉と契約：価格・引き渡し時期の調整
- 引き渡しと決済：現況渡しで最短即日対応
合計：問い合わせから最短3営業日で現金化が可能です。特に以下のような緊急性の高いケースに対応しています：
- 業務停止命令・廃止命令を受けて営業できない状態
- 月々の赤字が大きく、一刻も早く損切りしたい
- 賃貸契約の更新時期が迫っており、早急に判断が必要
StayExitの撤退支援サービス概要
民泊・旅館業の撤退支援に特化したStayExitは、オーナーの状況に応じて3つの方法を提案します。
| スキーム | 内容 | 特徴 |
| 買取 | 物件・事業を直接買取 | 最短3営業日で現金化 |
| 借上げ | 賃貸借契約を引き継ぎ | オーナーの家賃負担を解消 |
| 仲介 | 第三者への売却を仲介 | より高値での売却を目指す |
対応範囲：
- 区分1Rから5棟一括まで対応
- 地方・離島物件もOK（東京以外も対応）
- 損耗大・問題物件も相談可能
- 法人株式ごとの買取にも対応
民泊の撤退・売却でお困りの際は、StayExitの無料査定をご利用ください。査定は無料で、相談したからといって必ず売却しなければならないわけではありません。
まとめ
本記事の要点を以下に整理します。
- 新宿区の民泊物件数は推定約3,180件（23区内トップクラス）で、平均単価・稼働率ともに高水準を維持している
- 行政処分は2025〜2026年に4回実施：業務停止命令3回・廃止命令1回（都内初）と処分が連続・激化している
- 廃止命令を受けた事業者は3年間の営業禁止。業務停止も30日間〜50日間と重くなっている
- 住居専用地域では週末のみ・年間約100日の営業に制限され、構造的に採算を取るのが極めて困難
- 撤退費用は1Rでも30〜70万円、1LDKでは100万円以上になるケースがある
- 現況渡し買取を利用すれば、撤退費用をほぼゼロに抑えながら最短3営業日で成約できる可能性がある
継続か撤退かの判断が遅れるほど、毎月の赤字と処分リスクが積み上がります。詳しい撤退の流れは「新宿区の民泊撤退完全ガイド」もあわせてご確認ください。まずは無料査定で現在の物件価値を確認し、最適な出口戦略を検討することをおすすめします。
民泊・旅館業の撤退でお悩みの際は、StayExitの無料査定をご利用ください。最短3営業日での成約、現況渡しOK、1Rから5棟一括まで対応しています。
免責事項：
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は新宿区公式サイト等でご確認ください。