アパート民泊の売却相場は?複数室まとめ売却のメリット解説 -

アパート規模の民泊物件の売却を検討しているものの、「全室まとめて売却すべきか」「相場はいくらか」と悩んでいませんか。本記事では、アパート民泊の売却相場(市場価格の60〜80%)、全室まとめ売却と区分売却の違い、買取・借上げ・仲介の3つの手法、通常賃貸への転用可能性まで解説します。複数室ならではの査定ポイントと失敗しない3つのコツも紹介しますので、アパート民泊オーナーの方は必見です。

アパート民泊の売却相場と価格の決まり方

アパート規模(複数室)の民泊物件を売却する際、最も気になるのが「適正価格」です。まずは基本的な相場感を把握しましょう。

買取相場は市場価格の60〜80%

アパート民泊の売却相場は、市場価格の60〜80%が目安です。この価格は、立地・築年数・稼働率・営業許可の状況により変動します。

不動産流通推進センターの『既存住宅価格査定マニュアル』によると、不動産買取の一般的な相場は市場価格の70%前後とされています。(出典:不動産流通推進センター)

価格例(6室アパートの場合):

市場価格(通常の不動産売却): 4,500万円
買取価格(民泊専門業者): 2,700万〜3,600万円(市場価格の60〜80%)
売却期間: 買取なら最短3営業日、仲介なら3〜6ヶ月

価格に影響する主な要素:

要素	価格への影響
稼働率	全室平均60%以上は高評価、30%以下は減額
営業許可	旅館業許可は引継ぎ可能で高評価、民泊新法は引継ぎ不可で減額
築年数	築10年以内は高評価、築30年超は減額
立地	駅徒歩5分以内、観光地近接は高評価
複数室の稼働率ばらつき	全室均等に稼働している方が評価高

全室まとめ売却 vs 区分売却の違い

アパート民泊の売却には、「全室まとめて売却」と「区分売却(民泊部分のみ)」の2つの方法があります。

項目	全室まとめ売却	区分売却(民泊部分のみ)
売却対象	アパート全体(土地・建物)	民泊運営中の部屋のみ
買取価格	2,700万〜3,600万円(6室想定)	300万〜600万円/室
交渉力	高い(規模の経済が働く)	低い(単室は流動性が低い)
売却期間	1〜4週間(買取の場合)	2〜6ヶ月
管理引継ぎ	簡単(一括引継ぎ)	複雑(部分的な引継ぎ)
通常賃貸との混在	不可(全室売却)	可(民泊部分のみ売却し、残りは賃貸継続)

全室まとめ売却のメリット:

交渉力が高まる: 複数室まとめて売却することで買取業者の仕入れ効率が上がり、価格交渉が有利になる
管理の引継ぎが簡単: 清掃業者・管理会社との契約をまとめて引き継げる
最短3営業日で現金化: 買取業者なら即座に売却完了

区分売却のメリット:

柔軟な経営が可能: 民泊部分だけ売却し、残りは通常賃貸として継続できる
リスク分散: 一部の部屋だけ売却して資金調達し、残りは保有

アパート民泊を売却する3つの方法

アパート民泊の売却には、買取・借上げ・仲介の3つの手法があります。それぞれの特徴を比較しましょう。

買取・借上げ・仲介の比較

方法	スピード	価格	手間	適した状況
買取	最短3営業日	市場価格の60〜80%	小	すぐに現金化したい
借上げ	即日〜1週間	賃料収入(月額10万〜30万円/棟)	小	所有は継続したいが運営から手を引きたい
仲介	3〜6ヶ月	市場価格の90〜110%	大	高値で売却したい

アパート規模だからこその一括交渉メリット:

複数室をまとめて売却することで、買取業者の仕入れ効率が上がり、単室売却よりも価格交渉が有利になります。例えば、6室を個別に売却すると合計2,400万円だが、一括なら2,700万〜3,000万円の査定が期待できます。

観光庁の『住宅宿泊事業の届出状況』によると、民泊物件のうち約40%がマンション・アパートタイプとなっており、アパート規模の民泊は需要があります。(出典:観光庁「民泊制度ポータルサイト」)

通常賃貸への転用という選択肢

売却せずに民泊から通常賃貸へ転用するという選択肢もあります。

転用に必要な手続きとコスト:

民泊廃業手続き: 旅館業許可の廃止届、民泊新法の廃止届を自治体に提出
設備撤去: スマートロック・民泊用家具の撤去(10万〜30万円/室)
火災保険の見直し: 事業用から住宅用へ変更
賃貸募集: 不動産仲介業者への依頼

転用コストの目安: 50万〜150万円(6室アパート想定)

転用のメリット:

安定した賃料収入が得られる(民泊の稼働率30%なら、通常賃貸の方が収益安定)
近隣トラブルが減少

転用のデメリット:

初期費用がかかる(設備撤去、原状回復)
賃料単価は民泊より低い(月額5万円/室 vs 民泊ADR8,000円×稼働率60%=約14.4万円/室)

売却と転用の判断基準:

稼働率30%以下 → 売却または通常賃貸転用を検討
稼働率60%以上 → 運営継続または高値で売却を狙う
管理の手間を減らしたい → 借上げサービスを検討

アパート民泊の売却手続きでお困りの際は、専門業者への相談も有効です。StayExitでは、買取・借上げ・仲介の3つの選択肢から最適な方法をご提案しています。
詳細はこちら:StayExit 民泊買取LP

アパート民泊売却で失敗しない3つのポイント

アパート規模の民泊売却には、複数室ならではの注意点があります。以下の3つのポイントを押さえましょう。

複数室の稼働率ばらつきに注意

全室平均50%でも、高稼働室(70%)と低稼働室(30%)が混在する場合、低稼働室が足を引っ張り全体評価が下がります。

対策:

各部屋の実績データ(稼働率・ADR・レビュー評価)を整理して提示
低稼働室の原因を明確化(内装が古い、Wi-Fi速度が遅い等)
改善策を実施してから売却するか、減額を前提に現況渡しで売却

高査定のコツ:

全室の稼働率を均等に保つ(最低50%以上を目標)
レビュー評価を全室4.5以上に維持
清掃・管理体制の効率性を強調

管理会社・清掃業者との契約引継ぎ

複数室運営では、清掃業者・管理会社との契約が重要な資産です。これらの契約を次の運営者に引き継げると、事業価値として評価されます。

引継ぎ対象:

清掃業者との契約: 週1回〜週3回の定期清掃、料金体系
管理会社との契約: 予約管理・鍵管理・ゲスト対応
設備メンテナンス契約: エアコン点検、Wi-Fiルーター保守
消耗品仕入れ先: リネン、アメニティ、清掃用品

許認可の引継ぎ:

許認可タイプ	引継ぎ可否	注意点
旅館業法(簡易宿所)	○引継ぎ可能	名義変更手続きが必要、保健所への届出
民泊新法(住宅宿泊事業)	×引継ぎ不可	買い手が新規届出を行う必要あり

「現況渡しOK」の買取業者のメリット:

残置物や設備の撤去費用の負担がない
家具・家電・リネンもそのまま引き渡せる
原状回復費用(50万〜200万円)を節約できる

アパート民泊の売却で不安がある場合は、現況渡しOKの買取サービスも選択肢です。StayExitなら最短3営業日で成約、複数室の一括買取にも対応いたします。
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まとめ|アパート民泊の売却は専門業者への相談がカギ

アパート民泊の売却には、複数室ならではのメリットと注意点があります。以下の3つのポイントを押さえましょう。

重要ポイント3つ

アパート民泊の売却相場は市場価格の60〜80%、全室まとめ売却で交渉力アップ
- 6室アパートの買取価格:2,700万〜3,600万円
- 全室まとめて売却することで、単室売却より高値が期待できる
買取・借上げ・仲介の3つの手法を比較し、自分の状況に合った方法を選択
- 買取:最短3営業日、市場価格の60〜80%
- 借上げ:所有継続、月額賃料収入10万〜30万円
- 仲介:高値売却、3〜6ヶ月
通常賃貸への転用も視野に入れ、総合的に判断する
- 転用コスト:50万〜150万円
- 稼働率30%以下なら売却または転用を検討

次のアクション

アパート民泊の売却を成功させるには、早めの情報収集と専門家への相談が重要です。以下のステップで進めましょう。

状況別の最適な選択:

すぐに現金化したい → 買取業者への売却(最短3営業日)
高値で売りたい → 仲介売却(3〜6ヶ月)
運営から手を引きたいが所有は継続 → 借上げサービス

アパート民泊の売却・撤退でお困りの際は、StayExitの無料査定をご利用ください。最短3営業日での成約、現況渡しOK、1Rから5棟一括まで対応可能です。
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免責事項

本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は公式サイト等でご確認ください。売却価格の相場や許認可の引継ぎ可否は物件の状況・自治体により異なります。実際の判断は専門家(不動産買取業者・税理士)への相談をおすすめします。

参考リンク・出典

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