豊島区の民泊規制｜2026年12月から120日制限へ｜条例改正の全容

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豊島区の民泊規制について

豊島区で民泊事業を営んでいる方、または新規参入を検討している方にとって、2025年9月に発表された規制強化の動きは見逃せない重要な情報です。これまで東京23区の中でも比較的自由に営業できた豊島区ですが、2026年12月には年間120日という大幅な営業制限が施行される見込みとなっています。

本記事では、豊島区公式サイトおよび検討会資料、各種報道に基づき、豊島区の民泊規制の現状と今後の見通し、既存事業者への影響について詳しく解説します。

豊島区の民泊規制の現状と2026年の大転換【最新情報】

2025年11月現在の豊島区の民泊ルール

現在の豊島区は上乗せ規制なし

2025年11月時点において、豊島区は住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく基本ルールのみで運用されています。具体的には、年間180日以内であれば、区域や曜日を問わず自由に民泊営業が可能です。

豊島区公式サイトでは、「豊島区は2018年の条例制定以降、区域や期間に関する上乗せ規制を設けずに運用してまいりました」と明記されています。

（出典：豊島区公式サイト「住宅宿泊事業法の条例改正等を検討しています」）

他区との比較：豊島区の特徴

東京23区の多くは、住宅宿泊事業法第18条に基づき、営業区域や期間を制限する「上乗せ条例」を設けています。

  • 新宿区：住居専用地域では月曜正午～金曜正午の営業禁止（週末のみ営業可能）
  • 中央区：区内全域で土曜正午～月曜正午のみ営業可能（年間約104日）
  • 練馬区：住居専用地域では月曜正午～金曜正午の営業禁止

これに対し、豊島区は2018年の民泊新法施行以降、このような上乗せ規制を設けてきませんでした。そのため、東京23区の中では最も民泊営業がしやすい区の一つとして知られてきました。

豊島区の民泊届出件数

豊島区内の住宅宿泊事業（民泊）の届出件数は、2025年9月時点で約1,700～1,800件に達しています。これは東京23区の中でも上位の届出件数であり、池袋駅周辺を中心に多くの民泊施設が営業しています。

（出典：豊島区住宅宿泊事業にかかわる条例改正等検討会資料）

2025年9月に規制強化の検討が開始された背景

民泊施設の増加と住民からの苦情

上乗せ規制がなかったことで、豊島区内の民泊施設は急増しました。一方で、これに伴い住民からの苦情も増加しています。

豊島区の検討会資料によると、民泊に関する苦情件数は約120件に達しており、主な苦情内容は以下の通りです。

  • 騒音問題：深夜の話し声、スーツケースを引く音、パーティー騒音
  • ゴミ出しルール違反：分別の不徹底、指定日以外のゴミ出し
  • 防犯上の不安：不特定多数の出入り、マンション住民との摩擦
  • 建物管理上のトラブル：共用部分の無断使用、民泊禁止規約違反

（出典：豊島区第2回検討会配布資料）

条例改正等検討会の設置

こうした状況を受けて、豊島区は2025年9月9日に「第1回豊島区住宅宿泊事業にかかわる条例改正等検討会」を開催しました。

  • 第1回：2025年9月9日（火）18:00～19:30、池袋保健所1F講堂
  • 第2回：2025年10月23日（木）18:00～20:00、池袋保健所1F講堂

検討会では、区民や事業者からの意見も踏まえながら、生活環境の悪化を防止しつつ、民泊事業の適正な運営を確保するための条例改正案が議論されました。

2026年12月施行予定の新規制の概要

当初案から修正案への変更

2025年9月の第1回検討会では、以下の厳しい規制案が示されました。

  • 営業期間：年間84日（夏休み・冬休みのみ）
  • 施行時期：2026年7月

しかし、区民や事業者からの意見を受けて、2025年10月の第2回検討会では修正案が発表されました。

修正後の新規制の概要

項目修正後の内容
営業日数年間120日
営業可能期間夏休み・冬休み期間および追加期間（詳細は後述）
区域制限区内約70%で新規開設禁止
既存施設遡及適用あり（営業期間制限）
罰則5万円以下の過料
施行時期2026年12月16日

（出典：日本経済新聞「豊島区の民泊規制案、営業期間84日から120日」、東京新聞「豊島区 民泊条例改正案を発表」）

この修正により、事業者への影響を一定程度緩和しつつ、住環境保全のための規制強化を図るバランスが取られました。

2026年12月施行予定｜豊島区民泊の新規制の詳細

営業期間の制限｜年間180日→120日へ

具体的な営業可能期間

2026年12月16日以降、豊島区内の民泊施設は以下の期間のみ営業が可能となる見込みです。

期間日数
夏休み期間（7月1日～8月31日）62日間
冬休み期間（12月20日～1月10日）22日間
その他の期間36日間※
合計120日間

※その他の期間36日間について
 具体的な期間は、今後の条例制定過程で決定される予定です。2025年11月時点では詳細が未公表となっています。最新情報は豊島区公式サイトでご確認ください。

当初案84日から120日への修正経緯

当初案では、営業可能期間を夏休みと冬休みに限定し、年間84日としていました。しかし、第2回検討会において、事業者からの「84日では採算が取れない」という意見や、区民からの「一定の経済効果も考慮すべき」という声を受けて、36日間の追加期間が設定され、年間120日に緩和されました。

（出典：豊島区第2回検討会配布資料）

営業禁止期間は年間245日

逆に言えば、年間365日のうち245日間は営業できないことになります。これは現在の年間180日制限と比較すると、営業可能日数が3分の2に減少することを意味します。

区域制限｜区内70%で新規開設禁止

新規開設が禁止される区域

2026年12月の条例改正後は、以下の区域で新規の民泊開設が禁止される見込みです。

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 文教地区

これらの区域は、豊島区内の面積の約70%を占めます。

新規開設が可能な区域

以下の区域では、引き続き新規の民泊開設が可能です（ただし営業期間は年間120日に制限）。

  • 商業地域
  • 近隣商業地域
  • その他の用途地域（約30%）

池袋駅周辺などの商業地域は新規開設が可能ですが、住宅地での新規開設は原則として禁止されることになります。

既存施設への影響

すでに届出済みの既存施設については、区域に関わらず営業継続が可能です。ただし、営業期間の制限（年間120日）は既存施設にも適用される（遡及適用）見込みです。

罰則規定｜5万円以下の過料を新設

区域・期間制限違反への罰則

豊島区の条例改正案では、新たに罰則規定が設けられます。

  • 違反内容：区域制限または期間制限に違反した場合
  • 罰則：5万円以下の過料

さらに、指導・勧告に従わない事業者については、事業者名を公表する制度も導入される予定です。

（出典：豊島区第2回検討会配布資料）

住宅宿泊事業法に基づく罰則

豊島区の条例違反とは別に、住宅宿泊事業法に基づく罰則も適用されます。

違反内容罰則
無届営業6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
虚偽の届出6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
業務廃止命令違反6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
報告義務違反30万円以下の罰金

（出典：国土交通省民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業者の罰則一覧」）

指導・監督の強化

条例改正案では、事業者への指導・監督も強化されます。

  • 周辺住民への事前説明会の義務化
  • 違反事業者の公表制度
  • 指導→勧告→公表の段階的措置

既存事業者への影響｜年間120日制限でどうなる？

遡及適用による影響｜現在180日営業している施設も対象

既存施設にも新規制が適用される

豊島区の条例改正案では、既存施設にも営業期間の制限（年間120日）が適用される見込みです。これは「遡及適用」と呼ばれ、すでに届出を済ませて営業している施設も対象となります。

現在、年間180日フルに営業している施設は、2026年12月16日以降、年間120日までしか営業できなくなります。

経過措置の有無

2025年11月時点では、既存施設への経過措置（段階的な制限導入など）については明確にされていません。今後のパブリックコメントや条例案の審議過程で詳細が決まる見込みです。

施行までの準備期間

条例改正案の施行は2026年12月16日を予定しており、検討会開始（2025年9月）から約1年3ヶ月の準備期間があります。この期間に、事業継続または撤退の判断を行う必要があります。

収支シミュレーション｜180日→120日で収益はどう変わる？

年間180日営業時の収支モデル（例）

豊島区内の1R物件（池袋駅徒歩10分）を想定した収支モデルです。

項目金額（年間）
売上（180日×8,000円×稼働率70%）1,008,000円
変動費（清掃・消耗品・光熱費など）-200,000円
固定費（ローン返済・管理費・修繕積立金・通信費など）-600,000円
純利益208,000円

年間120日制限下での収支モデル

項目金額（年間）
売上（120日×8,000円×稼働率70%）672,000円
変動費（清掃・消耗品・光熱費など）-150,000円
固定費（ローン返済・管理費・修繕積立金・通信費など）-600,000円
純利益▲78,000円（赤字）

※これはあくまでモデルケースです。実際の収支は、物件の立地、広さ、設備、季節、稼働率などによって大きく変動します。ご自身の物件で個別に試算されることを強くおすすめします。

収益減少率：約33%減

営業日数が180日から120日に減少すると、単純計算で売上は約33%減少します。変動費も減少しますが、固定費は変わらないため、これまで黒字だった物件が赤字に転落するケースが多発すると予想されます。

事業継続の判断基準｜採算ラインはどこか？

120日営業で黒字化できる条件

年間120日制限下でも黒字化できるのは、以下のような条件を満たす物件です。

  1. 高単価設定が可能な好立地物件（池袋駅徒歩5分以内など）
  2. ローン完済済みで固定費が低い物件
  3. 夏休み・冬休み期間の需要が特に高いエリア（観光地に近い、イベント会場が近いなど）
  4. 一棟貸しで高収益が見込める物件

物件タイプ別の採算性

物件タイプ120日制限下の採算性
1R・1K（池袋駅徒歩10分以上）厳しい（赤字の可能性大）
1R・1K（池袋駅徒歩5分以内）ギリギリ黒字維持の可能性
1LDK以上（好立地）黒字維持の可能性あり
一棟貸し（複数部屋）黒字維持の可能性あり

立地条件による影響

豊島区内でも、池袋駅周辺と郊外では需要に大きな差があります。池袋駅徒歩5分以内の物件であれば、高単価設定と高稼働率で120日制限下でも黒字化の可能性がありますが、駅から離れた物件は厳しい状況になるでしょう。

採算が取れないと判断した場合の選択肢

年間120日制限下で採算が取れないと判断した場合、以下の選択肢があります。

  1. 民泊を廃業し、通常の賃貸物件に転用
  2. 民泊物件を売却（現況渡しでの買取も可能）
  3. 旅館業許可を取得し、年間365日営業可能にする（ただし設備投資が必要）

民泊物件の売却を検討される場合は、民泊・旅館業の撤退支援を専門とする業者への相談がおすすめです。現況渡しでの買取や、最短3営業日での成約実績があり、原状回復費用をかけずに撤退できるメリットがあります。

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東京23区の民泊規制比較｜豊島区は厳しい？緩い?

東京23区の上乗せ条例一覧表

東京23区の民泊規制を比較すると、豊島区の位置づけがより明確になります。

区営業期間制限営業可能日数（目安）規制レベル
千代田区住専地域：月～金正午禁止約104日厳しい
中央区全域：土正午～月正午のみ約104日厳しい
港区季節制限あり約180日（一部制限）中程度
新宿区住専地域：月～金正午禁止約104日（住専）厳しい
文京区住専地域：月～金正午禁止約104日（住専）厳しい
台東区住専地域：月～金正午禁止約104日（住専）厳しい
墨田区なし（2025年11月時点）180日緩い
江東区住専地域：月～金正午禁止約104日（住専）厳しい
品川区住専地域：月～土正午禁止約52日（住専）非常に厳しい
目黒区金・土のみ約104日厳しい
大田区特区民泊中心365日（特区）特殊
世田谷区住専地域：月～金正午禁止約104日（住専）厳しい
渋谷区住専地域：月～金正午禁止約104日（住専）厳しい
中野区住専地域：日～金正午禁止約52日（住専）非常に厳しい
杉並区住専地域：月～土正午禁止約52日（住専）非常に厳しい
豊島区2026年12月以降：夏冬休み120日中程度
北区なし（2025年11月時点）180日緩い
荒川区住専地域：月～金正午禁止約104日（住専）厳しい
板橋区住専地域：月～金正午禁止約104日（住専）厳しい
練馬区住専地域：月～金正午禁止約104日（住専）厳しい
足立区住専地域：月～金正午禁止約104日（住専）厳しい
葛飾区なし（2025年11月時点）180日緩い
江戸川区なし（2025年11月時点）180日緩い

※各区の規制は2025年11月時点の情報です。今後変更される可能性があります。
 ※最新の規制内容については、必ず各区の公式サイトでご確認ください。

（出典：各区公式サイト、ホテルスマート「民泊の上乗せ条例とは？【2025年最新版】東京23区の制限内容」）

豊島区の規制は相対的に見てどうか？

2025年9月までは最も緩い区の一つだった

豊島区は、墨田区、北区、葛飾区、江戸川区とともに、上乗せ規制を設けていない数少ない区の一つでした。年間180日フルに営業できたため、民泊事業者にとっては非常に魅力的なエリアでした。

2026年12月以降は中程度の厳しさ

年間120日制限が施行されると、豊島区の規制レベルは「中程度」になります。

  • 中央区や新宿区（住専地域）の約104日よりは緩い
  • 品川区や杉並区（住専地域）の約52日よりは大幅に緩い
  • 墨田区や北区など規制なしの区の180日よりは厳しい

新宿区・練馬区との比較｜「月曜正午～金曜正午規制」との違い

新宿区や練馬区では、住居専用地域において「月曜正午～金曜正午の営業禁止」という規制があります。これは週末のみ営業可能ということで、年間約104日の営業となります。

重要な注意点：この「月曜正午～金曜正午規制」は新宿区・練馬区の規制であり、豊島区には存在しません。豊島区の新規制は「夏休み・冬休み期間のみ営業可能（年間120日）」という、曜日ではなく季節に基づく制限です。

規制が緩い区への事業移転は可能か？

現在も上乗せ規制がない区（2025年11月時点）

以下の区では、2025年11月時点で上乗せ規制が設けられていません。

  • 墨田区
  • 北区
  • 葛飾区
  • 江戸川区

ただし、これらの区でも今後規制強化が検討される可能性があります。実際、墨田区では2025年9月以降、平日営業に常駐体制を義務化する方向で検討が進められています。

事業移転のメリット・デメリット

メリットデメリット
年間180日フルに営業できる新規物件取得のコスト
規制強化のリスクが低い可能性届出手続きのやり直し
立地によっては需要が高い既存物件の処分が必要

移転コスト

事業を他区に移転する場合、以下のコストがかかります。

  1. 新規物件の取得費用：購入またはリース
  2. 民泊用の設備投資：家具・家電・Wi-Fiなど
  3. 届出手続き費用：行政書士報酬など
  4. 既存物件の処分費用：売却費用または原状回復費用

移転コストと、豊島区で年間120日営業を続ける場合の収支を比較して判断する必要があります。

規制強化で撤退を検討すべきか？判断のポイント

撤退を検討すべきケース

以下のいずれかに該当する場合、撤退を検討すべきかもしれません。

1. 年間120日では採算が取れない物件

前述の収支シミュレーションで赤字になる物件は、撤退を検討する必要があります。特に、ローン返済が残っている物件で固定費が高い場合は注意が必要です。

2. すでに赤字運営が続いている物件

年間180日営業してもすでに赤字の物件は、120日制限下ではさらに状況が悪化します。早期の撤退を検討すべきでしょう。

3. ローン返済が厳しく、今後の収益減少に耐えられない

営業日数が3分の2に減少すると、ローン返済計画が破綻するケースがあります。金融機関との関係悪化を避けるためにも、早期の売却・撤退が賢明です。

4. 管理負担が大きく、事業継続の意欲が低い

民泊運営は、清掃、ゲスト対応、トラブル対応など、時間と労力がかかります。収益が減少する中で、これらの負担を続ける意欲がない場合は撤退を検討すべきです。

撤退判断フローチャート

年間120日制限下で黒字化できるか？

　├─ YES → 事業継続を検討

　└─ NO → 以下を確認

　　　├─ ローン返済は可能か？

　　　　├─ YES → 一時的な赤字に耐えられるか検討

　　　　└─ NO → 早期撤退を推奨

　　　├─ 管理負担を続けられるか？

　　　　├─ YES → 事業継続を検討

　　　　└─ NO → 撤退を推奨

事業継続を検討すべきケース

一方で、以下に該当する場合は、事業継続を検討する価値があります。

1. 120日営業でも十分な利益が見込める好立地物件

池袋駅徒歩5分以内など、高単価設定が可能で高稼働率が見込める物件は、120日制限下でも黒字化の可能性があります。

2. 既にローン完済済みで固定費が低い

ローン返済が終わっている物件は、固定費が大幅に低くなるため、120日営業でも黒字化しやすくなります。

3. 夏休み・冬休み期間の需要が特に高いエリア

豊島区の新規制では、夏休み・冬休み期間が営業可能期間となります。これらの期間は繁忙期であり、高単価・高稼働率が期待できるため、年間を通じて営業するよりも効率的な収益を上げられる可能性があります。

4. 長期的な不動産価値の上昇を見込んでいる

民泊としての収益が減少しても、不動産そのものの価値が上昇する見込みがあれば、保有を続ける選択肢もあります。将来的に高値で売却できる可能性を考慮しましょう。

民泊物件の売却・撤退支援サービスの活用

民泊物件の買取・借上げ専門業者の存在

民泊事業からの撤退を決断した場合、民泊・旅館業の撤退支援を専門とする業者への相談がおすすめです。

撤退支援サービスの特徴

  1. 現況渡しでの買取が可能：原状回復費用をかけずに売却できる
  2. 最短3営業日での成約実績：スピーディーな資金化が可能
  3. 1Rから5棟一括まで対応：物件規模に関わらず相談可能
  4. 民泊特有の事情に精通：通常の不動産業者では対応が難しい民泊物件の売却をサポート

通常の不動産売却との違い

項目通常の不動産売却民泊専門の買取業者
原状回復必要（費用負担大）不要（現況渡しOK）
売却期間数ヶ月～半年最短3営業日
民泊設備処分が必要そのまま買取
届出の廃止手続き自分で対応サポートあり

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まとめ｜豊島区の民泊規制強化への対応

2026年12月までにやるべきこと

豊島区の民泊規制強化は、2026年12月16日に施行される見込みです。それまでに、以下のステップで対応を進めましょう。

ステップ1：現在の収支状況の見直し

まずは、現在の民泊事業の収支状況を正確に把握しましょう。年間180日営業での売上、変動費、固定費を整理してください。

ステップ2：120日制限下での収支シミュレーション

年間120日に制限された場合の収支をシミュレーションしましょう。本記事のモデルケースを参考に、黒字化できるかどうかを判断してください。

ステップ3：事業継続 or 撤退の判断

収支シミュレーションの結果を踏まえて、以下のいずれかを選択します。

  • 事業継続：120日制限下でも黒字化が見込める場合
  • 撤退：120日制限下では採算が取れない場合

ステップ4：撤退する場合は早期の売却活動開始を推奨

撤退を決断した場合は、早期に売却活動を開始することをおすすめします。2026年12月に規制が施行されると、豊島区内の民泊物件の売却希望者が増加し、買い手市場になる可能性があります。施行前に売却を完了させることで、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。

最新情報の入手方法

豊島区の民泊規制に関する最新情報は、以下の方法で入手できます。

1. 豊島区公式サイトの確認

豊島区公式サイトの「住宅宿泊事業法の条例改正等を検討しています」ページで、検討会の資料や議事録が公開されています。

→ 豊島区公式サイト

2. パブリックコメントへの参加

条例改正案が正式に公表されると、パブリックコメント（区民・事業者からの意見募集）が実施される可能性があります。自分の意見を区に伝える貴重な機会ですので、積極的に参加しましょう。

3. 業界団体や専門家からの情報収集

日本民泊協会などの業界団体や、民泊に詳しい行政書士・不動産コンサルタントから情報を得ることも有効です。

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本記事で使用した主な情報源

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