民泊の稼働率が低下して赤字が続いている、あるいは相続した民泊物件の処分を検討しているものの、「買取業者に安く買い叩かれるのでは?」「悪質な業者に騙されるのでは?」と不安を感じていませんか。
民泊買取業者は数多く存在しますが、一般の不動産買取業者とは異なる専門性が求められます。稼働率や予約履歴を正しく評価できる業者を選ばなければ、本来の価値より大幅に安い価格で売却してしまう可能性があります。
本記事では、信頼できる民泊買取業者を見分ける5つの選定基準、悪質業者の手口と見分け方、買取価格の妥当性を判断する方法、契約時の必須チェックリストまで、実践的な情報を網羅的に解説します。
民泊買取業者の選び方で失敗しないために知るべき基礎知識
民泊買取業者とは?一般の不動産買取業者との違い
民泊買取業者とは、民泊・旅館業の物件買取に特化した不動産買取業者です。一般の不動産買取業者とは、査定方法や対応範囲が大きく異なります。
一般不動産買取業者との違い:
| 項目 | 一般不動産買取業者 | 民泊買取業者 |
|---|---|---|
| 査定項目 | 立地・築年数・面積 | 上記+稼働率・予約履歴・レビュー評価 |
| 廃業届対応 | 非対応 | 届出代行・自治体対応まで一括 |
| ゲスト対応 | 非対応 | 予約キャンセル・返金処理を引継ぎ |
| 設備評価 | 一般住宅基準 | 民泊用家具・家電の付加価値評価 |
| 買取相場 | 市場価格の60~80% | 市場価格の50~70%(民泊特有のリスク込) |
一般の不動産買取業者は、民泊特有の「稼働率」や「予約履歴」を評価する能力がありません。また、廃業届の提出やゲスト対応の引継ぎにも対応していないため、これらを自分で行う必要があります。
民泊買取業者であれば、運営実績を正しく評価し、煩雑な手続きを一括で代行してくれるため、適正価格での売却とスムーズな撤退が可能になります。
買取・M&A・仲介の3つの売却方法と選び方
民泊物件を売却する方法は、大きく分けて3つあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。
3つの売却方法比較表:
| 売却方法 | 売却先 | 期間 | 価格 | 手数料 | 向いているケース |
|---|---|---|---|---|---|
| 買取 | 買取業者 | 最短3営業日~ | 市場価格の50~70% | 無料 | 早期処分・手続き代行希望 |
| M&A | 投資家・運営会社 | 1~3ヶ月 | 市場価格の70~100% | 売上の5~10% | 稼働率高・事業継続前提 |
| 仲介 | 一般消費者 | 3~6ヶ月 | 市場価格の80~100% | 売上の3%+6万円 | 時間的余裕・高値売却希望 |
使い分けの判断基準:
- 稼働率50%以上・黒字→M&Aで事業価値を評価してもらう
- 稼働率50%以下・赤字→買取で早期処分
- 稼働率高・時間的余裕あり→仲介で高値売却を目指す
M&Aでは、稼働率や予約履歴が評価されるため、買取より高値になる傾向があります。ただし、事業継続を前提とするため、赤字物件や稼働率が低い物件は対象外となることが多いです。
民泊買取の基本的な相場については、民泊買取の相場と流れで詳しく解説しています。
信頼できる民泊買取業者の5つの選定基準チェックリスト
信頼できる民泊買取業者を見分けるには、以下の5つの基準をすべてクリアしているかを確認しましょう。
5つの選定基準チェックリスト:
| 基準 | 確認内容 | チェック方法 |
|---|---|---|
| ①宅建免許 | 国土交通大臣または都道府県知事の免許番号 | 国交省の宅建業者検索システムで照会 |
| ②買取実績 | 民泊物件の買取件数・対応エリア | 公式サイト・実績ページで確認 |
| ③稼働率査定 | 予約履歴・レビュー評価を考慮した査定 | 査定項目に「稼働率」「予約実績」が含まれるか確認 |
| ④廃業届代行 | 届出代行・ゲスト対応・清掃業者解約の範囲 | サービス内容に「廃業届代行」明記されているか |
| ⑤契約不適合責任 | 現況渡しOK・契約不適合責任免責 | 契約書に「瑕疵担保免責」条項があるか |
基準①宅建免許と行政処分歴の確認方法
宅地建物取引業法第3条により、不動産買取業者は国土交通大臣または都道府県知事の免許が必須です(e-Gov宅建業法)。無免許の業者は違法であり、トラブルに巻き込まれるリスクが高いため、必ず確認しましょう。
免許番号の見方:
- 国土交通大臣(1)第○○○○号→複数都道府県に事業所があり、全国対応可能
- 東京都知事(3)第○○○○号→()内の数字は更新回数。数字が大きいほど長期営業している証拠
確認方法:
国土交通省「宅建業者情報検索システム」で免許番号を入力し、以下を確認します。
- 免許が有効か(期限切れでないか)
- 行政処分歴・業務停止歴がないか
- 会社の所在地・代表者名が公式サイトと一致しているか
行政処分歴がある業者は、過去にトラブルを起こしている可能性が高いため、避けるべきです。
基準②民泊物件の買取実績と対応エリア
民泊物件の買取実績が豊富な業者は、民泊特有の査定ノウハウを持っています。一般の不動産買取業者が「民泊も対応可能」と謳っていても、実績が少ない場合は適正な評価ができない可能性があります。
買取実績の確認ポイント:
- 公式サイトに「民泊買取実績○○件」の記載があるか
- 実績事例に「稼働率○%」「廃業届代行」など民泊特有の対応が記載されているか
- 対応エリアが自分の物件所在地をカバーしているか
対応エリアの確認:
- 全国対応か、特定地域限定か
- 地方・離島の民泊物件も対応可能か(地方物件は対応していない業者も多い)
買取実績が200件以上ある業者であれば、民泊特有の査定ノウハウが蓄積されており、適正価格での買取が期待できます。
基準③稼働率・予約履歴を考慮した査定能力
民泊物件の価値は、立地や築年数だけでなく、稼働率や予約履歴によって大きく変動します。これらを正しく評価できる業者を選ぶことが、適正価格での売却の鍵となります。
民泊特有の査定項目:
- 過去1年間の稼働率(Airbnb・Booking.comのダッシュボードで確認可能)
- 予約履歴(予約が3ヶ月先まで埋まっているか)
- レビュー評価(4.5以上は高評価、4.0以下は減額要因)
- 設備投資額(家具・家電・リノベーション費用)
査定時の確認方法:
査定依頼時に「稼働率・予約履歴を考慮した査定をしていただけますか?」と質問し、対応可能な業者を選びましょう。稼働率が50%以上ある物件であれば、一般の不動産査定より高い評価を受けられる可能性があります。
基準④廃業届代行・ゲスト対応引継ぎの範囲
民泊を売却する際、最も煩雑なのが廃業届の提出やゲスト対応の引継ぎです。これらを一括で代行してくれる業者を選ぶことで、手間とストレスを大幅に削減できます。
廃業届代行の範囲:
- 届出番号の確認・照会(書類を紛失している場合も対応)
- 廃業届出書の作成・提出
- 自治体への問い合わせ対応
- 提出完了までのフォロー
ゲスト対応引継ぎ:
- 予約済みゲストへのキャンセル通知・返金処理
- Airbnb・Booking.comなどのプラットフォームのアカウント引継ぎ
- メッセージ対応・評価への返信
清掃業者・運営代行会社との契約解除:
- 未払い費用の精算・支払い代行
- 契約解除通知の送付
- 鍵や物件アクセス情報の回収
これらをすべて代行してくれる業者であれば、オーナーの負担はほぼゼロです。廃業届の提出方法については、民泊撤退の手続き完全ガイドで詳しく解説しています。
基準⑤契約不適合責任免責と現況渡し対応
民法第562条により、売主は引渡し後に発覚した瑕疵(欠陥)について責任を負う義務があります。これを「契約不適合責任」と言います。
契約不適合責任免責の確認:
契約書に「売主は契約不適合責任を負わない」旨の条項があるか確認しましょう。この条項があれば、引渡し後に設備故障や劣化が発覚しても、売主は責任を負う必要がありません。
現況渡しのメリット:
「現況渡しOK」の業者であれば、設備修繕・清掃不要で物件をそのまま引き渡せます。修繕費用や清掃費用を負担する必要がなく、初期投資を抑えて売却できます。
買取業者が修繕・再販を担当するため、オーナーは何もする必要がありません。
悪質な民泊買取業者の手口と見分け方
信頼できる業者の基準を理解したところで、次に悪質業者の手口を知り、被害を回避しましょう。
手口①相場の50%以下で買い叩く安値詐欺
手口の実態:
「相場の50%以下で即決可能」「今日中に決めないと価格が下がる」と急かし、適正価格より大幅に安く買い取る手法です。情報不足のオーナーを狙った典型的な詐欺手口です。
見分け方:
- 複数業者(最低3社)から査定を取り、相場を把握する
- 「即決」を迫る業者は要注意
- 査定根拠を具体的に説明しない業者は避ける
対策:
最低3社から査定を取り、平均価格を算出しましょう。相場から20%以上安い場合は、必ず理由を確認してください。「早く売りたい」という焦りにつけ込まれないよう、冷静に判断することが重要です。
手口②民泊届出代行詐欺と営業権の二重売買
届出代行詐欺の手口:
「廃業届を代行します」と言いながら、実際には提出せず、行政指導を受けるリスクを残したままにする手法です。後から行政指導を受けると、元オーナーに罰則が科される可能性があります。
営業権の二重売買:
同じ民泊物件を複数の買主に売却し、手付金を詐取する手法です。登記簿謄本を確認せず、口約束だけで契約を進めると被害に遭う可能性があります。
見分け方:
- 廃業届の提出証明書を発行してもらう(提出後に控えをもらう)
- 契約書に「廃業届提出義務」を明記する
- 手付金支払い前に登記簿謄本で所有者を確認する
民泊特有の詐欺手口は一般の不動産取引では発生しにくいため、民泊専門の買取業者を選ぶことが重要です。
手口③契約後の減額請求と追加費用の要求
手口の実態:
契約後に「設備の劣化が想定より激しい」と理由をつけ、減額を要求する手法です。または「廃業届代行費用は別途○○万円」と追加請求してきます。
見分け方:
- 契約書に「減額・追加費用の請求禁止」条項を入れる
- 査定時に設備状態を詳細に確認してもらう
- 見積書に「廃業届代行費用込み」と明記されているか確認
対策:
契約書に「契約締結後、買主は理由の如何を問わず減額請求をしない」条項を必ず入れましょう。また、すべての費用が買取価格に含まれているか、契約前に明確にしてください。
消費者庁によると、不動産買取で契約後の減額請求トラブルが多発しています(消費者庁)。事前の確認が被害回避の鍵となります。
買取価格の妥当性を判断する3ステップ査定検証法
複数の業者から査定を取ったものの、「どの価格が適正なのか分からない」という悩みは多いです。以下の3ステップで、自分で買取価格の妥当性を判断できます。
査定検証フロー:
STEP1:一般不動産相場の確認(市場価格の50~70%)
↓
STEP2:民泊付加価値の算出(稼働率・予約履歴・設備投資)
↓
STEP3:複数業者の査定比較と価格交渉
STEP1:一般不動産相場の確認(市場価格の50~70%)
まず、物件の一般不動産としての市場価格を把握しましょう。
相場確認の方法:
- 不動産一括査定サイト(SUUMO・HOME4U)で市場価格を確認
- 同エリア・同間取りの売却事例を調査
- 買取相場は市場価格の50~70%が目安
計算例:
- 市場価格:3,000万円
- 買取相場:1,500~2,100万円(50~70%)
この範囲から大きく外れている査定は、何らかの理由があります。高すぎる場合は契約後の減額リスク、低すぎる場合は安値詐欺の可能性があります。
STEP2:民泊付加価値の算出(稼働率・予約履歴・設備投資)
次に、民泊物件としての付加価値を算出します。稼働率が高い物件は、一般不動産の買取相場より高い評価を受けられます。
付加価値の査定項目:
| 項目 | プラス査定 | マイナス査定 |
|---|---|---|
| 稼働率 | 50%以上 | 30%以下 |
| 予約履歴 | 予約3ヶ月先まで埋まっている | 予約ゼロ |
| レビュー評価 | 4.5以上 | 4.0以下 |
| 設備投資額 | 300万円以上のリノベーション | 設備老朽化 |
付加価値の算出例:
- 基本買取価格:1,800万円(市場価格3,000万円の60%)
- 稼働率50%以上:+100万円
- レビュー評価4.5以上:+50万円
- 設備投資300万円:+100万円
- 合計:2,050万円
この計算を自分で行うことで、査定価格が妥当かどうかを判断できます。
STEP3:複数業者の査定比較と価格交渉
最後に、複数業者の査定を比較し、最も有利な条件を引き出します。
比較方法:
最低3社から査定を取り、以下の項目を比較表にまとめましょう。
| 業者名 | 査定価格 | 査定根拠 | 廃業届代行 | 引渡し期間 |
|---|---|---|---|---|
| A社 | 1,900万円 | 稼働率考慮なし | 非対応 | 1ヶ月 |
| B社 | 2,050万円 | 稼働率・設備考慮 | 対応 | 3営業日 |
| C社 | 1,700万円 | 一般不動産基準 | 非対応 | 2週間 |
価格交渉のコツ:
- 最高査定額を提示した業者に「他社は○○万円でした」と伝える
- 「廃業届代行込み」「現況渡しOK」など付加価値を強調し、+50~100万円の上乗せを交渉
- 複数業者が競合していることを明示し、価格を引き上げる
買取相場の詳細は、民泊買取の相場完全ガイドで詳しく解説しています。
買取契約時に確認すべき契約書の10項目チェックリスト
買取業者が決まったら、契約前に必ず契約書の内容を確認しましょう。以下の10項目が適切に記載されているかをチェックしてください。
契約書の必須項目一覧:
| No | 項目 | 確認内容 | NG例 |
|---|---|---|---|
| ①引渡し条件 | 現況渡しOKか、修繕義務はないか | 「売主は引渡し前に修繕する」 | |
| ②契約不適合責任 | 免責条項があるか | 免責条項なし | |
| ③廃業届代行 | 代行範囲・費用込みか | 「別途費用○○万円」 | |
| ④家具処分 | 買取または無償引取か | 「処分費用は売主負担」 | |
| ⑤瑕疵担保免責 | 引渡し後の設備故障は免責か | 免責条項なし | |
| ⑥支払い条件 | 引渡しと同時払いか、分割か | 「引渡し後1ヶ月後払い」 | |
| ⑦ゲスト対応 | 予約キャンセル・返金の引継ぎ | 「売主が対応」 | |
| ⑧清掃業者解約 | 契約解除代行・未払い精算 | 「売主が解約」 | |
| ⑨減額禁止条項 | 契約後の減額請求禁止 | 条項なし | |
| ⑩解約条項 | 解約条件・違約金の有無 | 「違約金は売却価格の20%」 |
必須項目①~⑤(引渡し条件・契約不適合責任・廃業届代行)
①引渡し条件:
「本物件は現況有姿にて引き渡し、売主は修繕義務を負わない」条項を確認してください。この条項がない場合、引渡し前に修繕を求められる可能性があります。
②契約不適合責任:
「売主は民法第562条に定める契約不適合責任を負わない」条項を確認してください。この条項がない場合、引渡し後に設備故障が発覚すると、修理費用を請求される可能性があります。
③廃業届代行:
「買主は売主に代わり廃業届を提出し、費用は買取価格に含まれる」条項を確認してください。別途費用が発生する場合は、事前に明示されているべきです。
④家具処分:
「買主は民泊用家具・家電を無償で引き取る」条項を確認してください。処分費用を売主が負担する契約は避けましょう。
⑤瑕疵担保免責:
「引渡し後に発覚した設備故障について、売主は責任を負わない」条項を確認してください。
必須項目⑥~⑩(支払い条件・ゲスト対応・減額禁止)
⑥支払い条件:
「引渡しと同時に全額を売主指定口座に振り込む」条項を確認してください。分割払いや後払いは、支払いが遅延するリスクがあるため避けましょう。
⑦ゲスト対応:
「買主は予約済みゲストへのキャンセル通知・返金処理を代行する」条項を確認してください。これがない場合、売主が自分で対応する必要があります。
⑧清掃業者解約:
「買主は清掃業者との契約解除通知を代行し、未払い費用を精算する」条項を確認してください。
⑨減額禁止条項:
「契約締結後、買主は理由の如何を問わず減額請求をしない」条項を確認してください。この条項がない場合、契約後に減額を要求されるリスクがあります。
⑩解約条項:
「売主からの解約は違約金なし、買主からの解約は手付金放棄」など、一方的に不利な条項がないか確認してください。違約金が売却価格の20%など高額な場合は、交渉して減額するか、別の業者を検討しましょう。
民泊買取業者おすすめ3社の比較(StayExitほか)
おすすめ業者の選定基準と比較表
前述の5つの基準(宅建免許・買取実績・稼働率査定・廃業届代行・契約不適合責任免責)をすべてクリアした業者を厳選しました。
おすすめ3社比較表:
| 業者名 | 対応エリア | 買取実績 | 稼働率査定 | 廃業届代行 | 最短成約 | 宅建免許 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| StayExit | 全国(地方・離島OK) | 民泊特化200件以上 | ◎対応 | ◎ワンストップ | 3営業日 | 国交大臣(○)第○○号 |
| 業者B | 首都圏・関西 | 民泊50件以上 | ○対応 | ○対応 | 1週間 | 東京都知事(5)第○○号 |
| 業者C | 全国 | 一般不動産メイン | △一部対応 | △要相談 | 2週間 | 国交大臣(○)第○○号 |
各業者の強み:
- StayExit: 民泊撤退支援に特化、廃業届・ゲスト対応・清掃業者解約を一括代行、地方・離島も積極査定
- 業者B: 首都圏・関西の高稼働率物件に強み、M&A仲介も対応
- 業者C: 全国対応、一般不動産買取もセットで対応
複数業者から査定を取り、5つの基準で比較しましょう。StayExitの無料査定なら、稼働率・予約履歴を考慮した適正査定が可能です。
買取・M&A・仲介の使い分け判断基準
自分の物件に最適な売却方法を選ぶために、以下の判断フローチャートを参考にしてください。
判断フローチャート:
稼働率50%以上・黒字?
↓YES → M&Aで事業価値を評価(売却期間1~3ヶ月)
↓NO
時間的余裕あり(3ヶ月以上)?
↓YES → 仲介で高値売却(売却期間3~6ヶ月)
↓NO
早期処分希望(1ヶ月以内)?
↓YES → 買取で最短成約(3営業日~1ヶ月)
物件タイプ別の買取事例については、マンション民泊の買取や一棟民泊の買取でも詳しく解説しています。
民泊買取業者の選び方は5つの基準で判断しよう
本記事の要点を整理します。
5つの選定基準:
- 宅建免許・行政処分歴を必ず確認→国交省の検索システムで照会
- 民泊物件の買取実績・稼働率査定能力をチェック→200件以上の実績が目安
- 廃業届代行・ゲスト対応の範囲を明確にする→ワンストップ対応が理想
- 買取価格は複数業者の査定比較で妥当性を判断→最低3社から査定を取る
- 契約書の10項目を確認し、不利な条項がないかチェック→減額禁止条項は必須
読者のアクションパターン別提案:
- 早期処分希望→買取で最短3営業日成約
- 高値売却希望・黒字→M&Aで事業価値を評価
- 時間的余裕あり→仲介で市場価格の80~100%を目指す
StayExitは民泊・旅館撤退支援に特化した買取サービスです。5つの選定基準をすべてクリアし、稼働率・予約履歴を考慮した適正査定を実施。廃業届代行・ゲスト対応もワンストップで対応します。
✅ 宅建免許取得・行政処分歴なし
✅ 民泊買取実績200件以上(地方・離島OK)
✅ 稼働率・予約履歴を考慮した適正査定
✅ 廃業届代行・ゲスト対応・清掃業者解約を一括
✅ 契約不適合責任免責・現況渡しOK
【免責事項】
本記事は2026年1月時点の情報をもとに作成しています。買取相場・業者の評価は物件の状態・地域・時期により変動します。宅建業者の免許・行政処分歴は国土交通省の公式サイトで最新情報を確認してください。本記事の情報に基づく判断・行動の結果については、一切の責任を負いかねます。