2025年4月に施行された建築基準法改正が民泊事業者に与える影響は少なくありません。4号特例の縮小、省エネ基準の適合義務化、違法民泊への罰則強化という3つの重要な変更点が、新築・リフォーム計画から既存物件の運営まで、幅広く影響を及ぼしています。本記事では、これらの改正内容を分かりやすく整理し、民泊事業者が押さえるべきポイントと具体的な対応策を解説します。
民泊の建築基準法改正とは？2025年4月施行の概要
2025年4月改正の3つの重要ポイント
2025年4月に施行された建築基準法改正は、民泊事業者に以下の3つの重要な影響を与えています。
①4号特例の縮小
従来は木造2階建て以下・延床面積500㎡以下の建築物は構造審査が簡略化されていましたが、この特例が大幅に縮小されました。平屋建てと200㎡以下の建築物のみが対象となり、2階建ての民泊物件の多くで構造審査が必要になりました。
②省エネ基準の適合義務化
すべての新築建築物に対して、省エネ基準への適合が義務化されました。建築確認申請時には省エネ性能を証明する図書の提出が必須となり、基準を満たさない建築物は確認済証が交付されません。
③違法民泊への罰則強化
無許可営業や届出違反に対する罰則が強化され、立入検査の頻度も拡大されています。旅館業法改正とも連動し、違法民泊への取締りが一層厳格化されています。
なぜ今、建築基準法が改正されたのか
この改正には3つの背景があります。
第一に、空き家活用促進と建築物の安全性確保の両立です。観光庁によると、2025年11月時点での民泊届出件数は57,512件に達しており、空き家を活用した民泊が増加しています。一方で、老朽化した建築物の安全性確保が課題となっており、構造審査の厳格化が求められていました。
第二に、2050年カーボンニュートラル実現に向けた省エネ対策の強化です。建築物部門のCO2排出量削減が急務となっており、すべての新築建築物に省エネ基準適合を義務付けることで、エネルギー消費の削減を図っています。
第三に、違法民泊の増加に伴う近隣トラブルや安全性の問題です。無許可営業や消防設備不備の物件が後を絶たず、建築基準法と旅館業法の両面から規制を強化する必要性が高まっていました。
2025年4月の建築基準法改正｜民泊への3つの具体的影響
①4号特例の縮小とは？新築・リフォーム時の構造審査が厳格化
4号特例とは、小規模な木造建築物について構造計算書の提出を不要とし、建築士の裁量に委ねる制度でした。しかし2025年4月の改正により、この特例の対象範囲が大幅に縮小されました。
改正前後の比較
| 項目 | 改正前（2025年3月まで） | 改正後（2025年4月以降） |
|---|---|---|
| 4号特例の対象 | 木造2階建て以下・延床面積500㎡以下 | 平屋建てまたは延床面積200㎡以下 |
| 構造審査 | 簡略化（建築士の裁量） | 2階建ては原則として構造審査必要 |
| 省エネ基準 | 努力義務 | 適合義務（すべての新築建築物） |
この変更により、従来は構造審査が簡略化されていた木造2階建ての民泊物件（延床面積200㎡超）について、新築やリフォーム時に詳細な構造計算書の提出が必要になりました。
民泊事業者への影響
- 新築で民泊施設を建設する場合、構造設計費用が増加（従来比で20〜50万円程度）
- 既存物件の大規模リフォーム（増築や構造変更を伴う場合）でも構造審査が必要
- 建築確認申請から完了検査までの期間が延びる可能性
ただし、既存の民泊物件をそのまま運営し続ける場合は、この改正による直接的な影響はありません。新築や大規模リフォームを計画している事業者が主な対象となります。
②省エネ基準の適合義務化｜全新築建築物が対象に
2025年4月以降、すべての新築建築物に対して省エネ基準への適合が義務化されました。国土交通省によると、これは建築物省エネ法の改正に基づくもので、建築確認申請時に省エネ性能を証明する図書の提出が必須となります。
省エネ基準適合で求められること
- 外壁、窓、屋根などの断熱性能の確保
- 空調・給湯・照明設備の省エネ性能の確保
- 一次エネルギー消費量の基準値以下への削減
民泊事業者への影響
- 新築民泊施設の建設費用が増加（断熱材や高性能設備の導入で従来比5〜10%増）
- 省エネ計算や図書作成のための設計費用が増加
- 一方で、光熱費削減により長期的な運営コストは低減
用途変更の200㎡基準について
なお、用途変更に関する200㎡基準については、2019年6月の建築基準法改正で既に実施済みです。延床面積200㎡以下の建築物を「類似の用途」に変更する場合、建築確認申請が不要となっています。
住宅を民泊（住宅宿泊事業法による民泊）に転用する場合は「類似の用途」とみなされ、200㎡以下であれば建築確認申請は不要です。ただし、旅館業法の簡易宿所として営業する場合は「類似の用途」に該当しないため、建築確認申請が必要になるケースがあります。
この点については、自治体や建築士に事前確認することをお勧めします。
違法民泊への罰則強化と立入検査の厳格化
無許可営業・違反への罰則内容
2025年の法改正では、建築基準法違反に加え、旅館業法改正とも連動して違法民泊への罰則が強化されました。
主な罰則内容
厚生労働省によると、無許可営業には6ヶ月以上の懲役または100万円以下の罰金が科される可能性があります。さらに、以下のような罰則も設けられています。
- 営業停止命令: 建築基準法違反や消防法違反が確認された場合、即座に営業停止命令が発出されます
- 罰金額の引き上げ: 悪質な違反に対しては、罰金額が従来より引き上げられるケースがあります
- 立入検査の頻度拡大: 自治体による立入検査の頻度が増加しており、無許可営業や設備不備の発見率が上昇しています
違法民泊が摘発されるケース
- 住宅宿泊事業法の届出未提出での営業
- 旅館業法の許可未取得での180日超営業
- 消防設備（消火器、誘導灯、火災報知器）の未設置
- 建築基準法上の用途変更手続き未実施
- 自治体条例で定められた基準の違反
合法的に運営するための3つのチェックポイント
規制強化の中で民泊事業を継続するには、以下の3つのチェックポイントを確認する必要があります。
①許認可の取得状況
- 住宅宿泊事業法の届出を提出済みか（年間営業日数180日以内の場合）
- 旅館業法の簡易宿所許可を取得済みか（180日超営業の場合）
- 特区民泊の認定を受けているか（国家戦略特区内の場合）
②建物安全基準の遵守
- 建築基準法上の用途変更手続きを実施済みか（必要な場合）
- 消防法で定められた消防設備を設置済みか
- 省エネ基準に適合しているか（新築・大規模リフォームの場合）
③自治体条例の確認
- 営業地域の制限に違反していないか
- 宿泊者名簿の管理、近隣への説明など、条例で定められた義務を履行しているか
これらの基準をクリアできない場合、または規制強化により事業継続が困難になった場合、物件の売却や事業撤退を検討する必要があります。
規制強化により民泊事業の継続が難しい場合、物件の買取や借上げといった選択肢もあります。StayExitでは、民泊・旅館業撤退時の買取・借上げ・仲介に対応しており、最短3営業日での成約、現況渡しOKです。違法状態や設備不備がある物件でも対応可能ですので、お困りの際はご相談ください。
まとめ｜2025年建築基準法改正と民泊事業者が取るべきアクション
2025年4月の建築基準法改正は、民泊事業者に以下の3つの重要な影響を与えています。
- 4号特例の縮小: 木造2階建て（200㎡超）の新築・リフォームで構造審査が厳格化。構造設計費用と期間が増加
- 省エネ基準の適合義務化: 全新築建築物で省エネ性能証明が必須。初期費用は増加するが、長期的な光熱費削減が期待できる
- 違法民泊への罰則強化: 無許可営業や設備不備に対する罰則が強化され、立入検査の頻度も拡大
また、用途変更については2019年改正で200㎡以下なら建築確認申請不要となっていますが、旅館業法の簡易宿所として営業する場合は注意が必要です。
読者の状況別・取るべきアクション
新築・リフォーム計画者
建築士や設計事務所に早期相談し、構造審査や省エネ基準適合のための追加費用と期間を見積もりましょう。特に4号特例の対象外となる2階建て物件（200㎡超）では、構造設計の専門家との連携が不可欠です。
既存民泊事業者
自治体条例や消防法の基準を再確認し、許認可や設備に不備がないかチェックしてください。違法状態が発覚すると営業停止や罰則のリスクがあります。不安な点があれば行政書士や消防設備業者に相談することをお勧めします。
撤退検討者
規制強化により事業継続が困難と判断した場合、専門家への相談や買取サービスの活用を検討しましょう。違法状態や設備不備がある物件でも、専門の買取業者であれば対応可能なケースがあります。
民泊・旅館業の規制強化により撤退をお考えの際は、StayExitにご相談ください。買取・借上げ・仲介の3つの選択肢から、お客様に最適な方法をご提案いたします。無料査定のご利用もお気軽にどうぞ。
免責事項:
本記事の情報は2026年1月時点のものです。建築基準法や関連法令は変動する可能性がありますので、最新情報は国土交通省・観光庁等の公式サイトでご確認ください。また、個別の物件に関する判断は、必ず建築士や行政書士など専門家にご相談ください。