国際通りの民泊買取市場｜2025年の現状と最短3営業日現金化の方法

By /

国際通りで民泊を運営しているが、「稼働率の低下」「競合過剰」で売却を検討していませんか？那覇市中心部の一等地でも、供給過剰により仲介成約率は約50%、売却期間は4〜8ヶ月――時間をかけても売れない可能性があります。本記事では「国際通り 民泊 買取」をテーマに、買取相場・仲介 vs 買取の期待値比較、最短3営業日で現金化する方法、失敗しない売却戦略まで徹底解説します。

国際通りの民泊買取市場｜2025年の現状と競合過剰の実態

国際通りエリアの民泊施設数と市場規模

国際通り周辺エリアは、那覇市の中でも最も民泊が集中する地域です。2025年12月時点で、国際通りから徒歩圏内（半径500m）には約150〜200件の民泊施設が存在すると推定されます。

那覇市全体では約1,500件の民泊施設があり、国際通りエリアはその約10〜13%を占めています。これは、人口約32万人の那覇市において住民約213人に1施設という高い供給密度を示しています。

観光庁の「住宅宿泊事業法ポータルサイト」によれば、沖縄県全体で約3,500件の民泊届出があり、那覇市はその約43%を占める最大の民泊エリアです。国際通りは観光客の回遊性が高く、アクセスも良いため、民泊開業の人気エリアとなっています。

しかし、この人気が供給過剰を招き、2023年以降は新規参入が続く一方で、既存物件の稼働率低下と価格競争が深刻化しています。

国際通りエリアの買取市場の特徴

国際通りエリアの民泊買取市場は、那覇市内でも独特の特徴を持っています。

指標国際通りエリア那覇市郊外恩納村本部町
買取成約率約70%約60%約50%約35%
平均買取期間3〜7営業日5〜10営業日1〜2週間1〜2週間
買取業者の関心度非常に高高中中

国際通りエリアは、買取業者にとって最も魅力的なエリアの一つです。その理由は以下の3点です。

1. 立地の優位性

  • ゆいレール県庁前駅・牧志駅から徒歩圏内
  • 那覇空港からモノレールで15分
  • 観光客の回遊性が高く、安定した需要が見込める
  • 飲食店・コンビニ・ドラッグストアが充実

2. 再販・再運営のしやすさ
買取業者は物件を買い取った後、自社運営または転売を行いますが、国際通りエリアは買い手が見つかりやすく、運営ノウハウも確立されています。

3. 賃貸需要の高さ
民泊としてだけでなく、長期賃貸やマンスリーマンションとしての転用も可能で、出口戦略が多様です。

これらの理由から、国際通りエリアの買取成約率は約70%と高く、買取期間も最短3営業日と短いのが特徴です。

国際通りエリアの民泊が抱える3つの課題

一等地であっても、国際通りの民泊は以下の3つの課題を抱えています。

1. 供給過剰による稼働率低下

2019年のピーク時には稼働率70〜85%を誇った国際通りの民泊ですが、2025年現在は平均55〜70%まで低下しています。これは、コロナ後の新規参入により供給が需要を上回ったためです。

特に、同じ建物内に複数の民泊が存在するケースや、徒歩5分圏内に10件以上の競合がある状況では、稼働率50%を下回る物件も増えています。

2. 価格競争の激化

供給過剰により、1泊あたりの客室単価が下落しています。

  • 2019年：1泊8,000〜12,000円
  • 2025年：1泊6,000〜9,000円（−25〜30%）

この価格競争により、年間売上が200〜300万円減少した物件も多く、赤字転落するケースも増えています。

3. 管理コストの上昇

一方で、清掃費・リネン費・OTA手数料・光熱費などの管理コストは上昇傾向にあり、収益性が圧迫されています。

  • 清掃費：1回3,000円 → 4,000円（+33%）
  • OTA手数料：10% → 15%（+50%）
  • 光熱費：月15,000円 → 20,000円（+33%）

これらの課題により、「立地は良いが儲からない」という矛盾した状況が生まれています。

国際通りの民泊買取相場｜2025年最新データ

物件タイプ別の買取相場表

国際通りエリアの民泊買取相場は、物件タイプや立地条件により変動します。2025年12月時点での最新相場は以下の通りです。

物件タイプ広さ年間売上目安市場価格（仲介相場）買取相場（市場価格の75〜85%）
ワンルーム25㎡200〜350万円300〜500万円250〜425万円
1LDK40㎡350〜550万円450〜700万円380〜595万円
2LDK60㎡550〜850万円700〜1,100万円595〜935万円
3LDK以上80㎡以上850万円〜1,100万円〜935万円〜

国際通りエリアの買取相場は、那覇市内でも高めの設定です。これは立地の優位性が評価されるためです。買取相場は市場価格の75〜85%で、他エリアの70〜80%より5ポイント高いのが特徴です。

賃貸物件の場合、買取相場は上記の70〜80%になります。賃貸オーナーの承諾取得に時間がかかるため、若干の減額となります。

これらの相場は、StayExitの買取実績および那覇市の不動産業者ヒアリング調査（2025年12月実施）に基づいています。

国際通り内の立地別買取相場

国際通りエリアでも、具体的な立地により買取相場は変動します。

立地1LDK買取相場特徴
国際通り沿い420〜595万円視認性高、一等地、最高相場
国際通りから1本奥380〜550万円アクセス良好、相場やや高
徒歩3分圏内350〜520万円標準的な相場
徒歩5分以上320〜480万円やや郊外、相場やや低

国際通り沿いの物件は視認性が高く、観光客の認知度も高いため、買取業者にとって最も魅力的です。一方、徒歩5分以上の物件は「国際通りエリア」としての付加価値が薄れ、買取相場も低下します。

買取相場の算出方法と査定ポイント

国際通りエリアの民泊買取相場は、基本的に年間売上×0.9〜1.2倍で算出されます。ただし、以下の5つのポイントにより査定額は変動します。

1. 国際通りまでの距離
徒歩3分以内であれば高評価です。5分以上になると、買取相場は10〜15%低下します。

2. ゆいレール駅までの距離
県庁前駅または牧志駅まで徒歩5分以内であれば加点されます。那覇空港からのアクセスの良さは、観光客にとって重要な判断材料です。

3. 稼働率
過去1年間の稼働率が60%以上であれば高評価です。50%以下の場合は減額対象となります。

4. 許認可の種類
簡易宿所許可を保有している物件は、住宅宿泊事業（民泊新法）の届出物件よりも高く評価されます。年間営業日数の制限がないため、買取業者にとって運営しやすいためです。

5. 物件状態とリフォーム履歴
築年数だけでなく、リフォーム履歴や設備の状態が重要です。エアコン・給湯器・洗濯機などの主要設備が3年以内に交換されていれば、プラス査定となります。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復費用の妥当な基準が示されており、査定時の参考になります。

仲介 vs 買取｜国際通りエリアではどちらが得？

仲介 vs 買取の比較表

国際通りの民泊を売却する際、仲介と買取のどちらを選ぶべきでしょうか。両者の特徴を比較します。

項目仲介売却専門業者買取
期間4〜8ヶ月最短3営業日
成約率約50%100%（確実）
売却価格高（市場価格100%）中（市場価格75〜85%）
仲介手数料5〜10%不要
原状回復必要不要
原状回復費用50〜75万円0円
内覧対応必要（複数回）不要
向いている人黒字・高稼働率・時間に余裕即時現金化・リスク回避

国際通りエリアは那覇市内でも成約率が高いエリアですが、それでも仲介の成約率は約50%です。2件に1件が売れないという現実があります。

仲介で売れなかった場合、4〜8ヶ月の固定費（月2〜3万円×6ヶ月＝12〜18万円）が累積します。最終的に買取に切り替えることになりますが、その間の損失は回収できません。

買取は市場価格の75〜85%と価格は低めですが、確実性が高く、最短3営業日で現金化できます。原状回復も不要で、内覧対応の手間もかかりません。

手取り額シミュレーション（具体例）

実際の物件を例に、仲介と買取でどれだけ手取り額が変わるかシミュレーションしてみましょう。

前提条件

  • 物件：国際通りから徒歩3分、1LDK（40㎡）、築8年
  • 年間売上：450万円、稼働率：65%
  • 仲介相場：600万円
  • 買取相場：480万円

パターン①：仲介売却（成約した場合＝確率50%）

  • 売却価格：600万円
  • 仲介手数料（3%+6万円）：−24万円
  • 原状回復費用：−60万円
  • 固定費（6ヶ月）：−15万円
  • 手取り額：+501万円（確率50%）

パターン②：仲介売却（不成約＝確率50%）

  • 売却価格：0円
  • 固定費（6ヶ月）：−15万円
  • その後買取に切替：+480万円−15万円＝+465万円
  • 手取り額：+465万円（確率50%）

期待値：501万円×50%＋465万円×50%＝+483万円

パターン③：専門業者買取

  • 買取価格：480万円
  • 手数料：0円
  • 原状回復：0円
  • 固定費：0円
  • 手取り額：+480万円（確率100%）

結論表

方法期待値確実性おすすめ度
仲介売却+483万円中（50%）○
専門業者買取+480万円高（100%）◎
差額+3万円––

このシミュレーションから、仲介の期待値は+483万円で買取の+480万円とほぼ同じであることが分かります。わずか3万円の差のために、50%のリスクと6ヶ月の時間を費やす価値があるでしょうか。

さらに、仲介で売れなかった場合、結局は買取に切り替えることになり、その間の固定費15万円が無駄になります。最初から買取を選択すれば、この損失を回避できます。

買取が特におすすめのケース

以下の条件に該当する場合、買取を強く推奨します。

1. 稼働率60%以下が3ヶ月継続
供給過剰により稼働率が低下している物件は、仲介でも売りにくくなっています。

2. 赤字月5万円以上
赤字が続く場合、早期に損切りすることで累積損失を最小化できます。

3. 遠隔地オーナー
本州在住のオーナーは、内覧対応や契約手続きのために渡航する必要があります。買取ならリモート完結で、渡航費10〜15万円を節約できます。

4. 即時資金が必要
次の投資機会がある、ローン返済が必要などの理由で、すぐに現金が必要な場合は買取が最適です。

5. 賃貸物件
賃貸オーナーの承諾取得に時間がかかる賃貸物件は、仲介では売りにくい傾向があります。買取業者は賃貸オーナーとの交渉も代行してくれます。

国際通りの民泊買取で損しないための5つのポイント

ポイント①：成約率50%の現実を理解し、期待値で判断

国際通りは一等地ですが、それでも仲介の成約率は約50%です。「一等地だから必ず売れる」という思い込みは危険です。

売れない間の損失

  • 固定費：月2.5万円×6ヶ月＝15万円
  • 機会損失：早期に現金化して年利5%で運用すれば、480万円×5%×0.5年＝12万円のリターン
  • 合計27万円の損失

この損失を考慮すると、仲介の期待値（+483万円）と買取の確実性（+480万円）では、買取の方が合理的です。

ポイント②：原状回復費用50〜75万円を全額回避

仲介で売却する場合、原状回復は売主負担が原則です。国際通りエリアの民泊の原状回復費用は50〜75万円が相場です。

内訳

  • 壁紙・床材の張替え：20〜30万円
  • エアコン・給湯器のクリーニングまたは交換：15〜25万円
  • 清掃・ハウスクリーニング：10〜15万円
  • 小修繕（建具調整、照明交換等）：5〜10万円

築年数が古い物件や、運営年数が長い物件ほど、原状回復費用は高額になります。

買取なら全額不要です。現況渡しOK、家具や設備もそのまま引き渡せます。この50〜75万円の節約は大きなメリットです。

ポイント③：複数の買取業者に査定依頼

買取価格は業者により10〜15%の差があります。1社だけでなく、最低3社以上に査定依頼を出しましょう。

査定依頼のポイント

  • 大手買取業者：資金力があり、高値買取の可能性
  • 地域密着型業者：地元ネットワークが強く、迅速対応
  • 民泊専門買取業者：運営ノウハウがあり、適正評価

複数の査定を比較することで、相場感が掴め、最も有利な条件を選択できます。

ポイント④：OTAアカウント・レビューの引き継ぎで査定アップ

国際通りの民泊で重要なのは、Airbnb・Booking.com等のOTAアカウントと高評価レビューです。これらを引き継げる場合、買取価格が5〜10%アップする可能性があります。

引き継ぎ可能な資産

  • OTAアカウント（ゲストレビュー4.5以上）
  • スーパーホストステータス（Airbnb）
  • リピーター顧客リスト
  • 運営マニュアル・清掃マニュアル

これらは買取業者にとって、即座に収益を上げられる貴重な資産です。査定時に必ずアピールしましょう。

ポイント⑤：簡易宿所許可の有無を確認

国際通りエリアでは、簡易宿所許可を保有している物件が買取相場が10〜15%高くなります。

簡易宿所許可のメリット

  • 年間営業日数の制限なし（住宅宿泊事業は年間180日まで）
  • 買取業者が即座に365日運営可能
  • 転売時にも高値で売れる

自分の物件がどちらの許認可なのか、事前に確認しておきましょう。住宅宿泊事業の場合でも、買取は可能ですが、査定額は若干低めになります。

国際通りの民泊買取の流れ｜最短3営業日のステップ

買取手続きの5ステップ

ステップ1：無料査定申込（即日〜1営業日）

電話・メール・Webフォームで申込みます。必要な情報は以下の通りです。

  • 物件住所（国際通りからの距離）
  • 広さ（㎡）
  • 築年数
  • 年間売上・稼働率
  • 許認可の種類（簡易宿所/住宅宿泊事業）
  • OTAレビュー評価

StayExitは国際通りエリアの物件に精通しており、無料で迅速な査定を行います。

ステップ2：現地調査・査定（1営業日）

買取業者が現地訪問し、物件状態を確認します。国際通りエリアは買取業者の営業エリア内のため、最短当日の訪問も可能です。

遠隔地オーナーの場合、写真・動画での査定も可能です。

ステップ3：買取価格提示・交渉（即日）

査定結果に基づき、買取価格が提示されます。国際通りエリアは立地評価が高いため、他エリアより高値査定が期待できます。

条件交渉では、OTAアカウント引き継ぎ、家具・設備の扱い、引渡し時期などを決定します。

ステップ4：契約締結（1営業日）

売買契約書を締結します。必要書類は本人確認書類、登記簿謄本、許認可書類などです。

ステップ5：決済・引渡し（1営業日）

代金が銀行振込で決済され、鍵・OTAアカウント・書類を引き渡します。原状回復不要、現況渡しOKです。

合計期間：最短3営業日
成約率：100%

必要書類チェックリスト

買取手続きをスムーズに進めるため、以下の書類を事前に準備しましょう。

必須書類

  • 本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
  • 登記簿謄本（法務局で取得、またはオンライン請求）
  • 住宅宿泊事業届出書の控え（または簡易宿所許可証）
  • 賃貸借契約書（賃貸物件の場合）

あると査定アップする書類

  • 過去1〜2年分の収支報告書
  • OTA登録情報とレビュー評価のスクリーンショット
  • 設備・家具のリスト（購入時期・価格含む）
  • 運営マニュアル・清掃マニュアル
  • リピーター顧客リスト

遠隔地オーナーでもOK｜リモート完結の実例

実例：東京在住オーナー、国際通りから徒歩3分の1LDKを買取

  • 現地訪問：0回
    • 写真・動画で査定を実施
    • 物件の内外装、設備状態を撮影して送付
  • 契約書類：郵送とオンラインでやり取り
    • 売買契約書を郵送
    • 重要事項説明はオンライン面談で実施
  • 鍵の引渡し：宅配便で送付
    • 本鍵・スペアキー一式を宅配便で発送
  • OTAアカウント引き継ぎ：オンラインで完結
    • Airbnb・Booking.comのアカウント情報をメールで引き継ぎ
  • 期間：申込から決済まで4営業日
  • 手取り額：475万円
    • 原状回復費用60万円を回避
    • 渡航費12万円を節約
    • 合計72万円のコスト削減

このように、国際通りでも本州在住オーナーが「現地に行かずに売却」することが可能です。

まとめ｜国際通りの民泊買取で賢く現金化

1. 国際通りは一等地でも成約率50%、買取が期待値で有利

仲介の期待値は+483万円、買取は+480万円で、わずか3万円の差です。この3万円のために、50%のリスクと6ヶ月の時間を費やすより、確実な買取を選ぶ方が合理的です。

2. 買取なら原状回復費50〜75万円を回避、最短3営業日で現金化

カビ・壁紙・設備のクリーニングや交換は不要です。現況渡しOK、家具残置OKで、手間もコストもかかりません。遠隔地オーナーも現地訪問不要で、渡航費10〜15万円を節約できます。

3. StayExitは国際通りエリア専門、立地評価の高値査定

無料査定で手取り額を即確認できます。仲介 vs 買取の期待値比較を行い、最適な売却方法を提案します。OTAアカウント引き継ぎで査定アップも可能。最短3営業日で確実に現金化し、供給過剰市場から解放されます。

🚀 今すぐ無料査定で手取り額を確認
「自分の物件は仲介で売れる？買取の方が得？」を無料診断。国際通りエリアの立地を最大評価した査定をご提案。
👉 国際通りの民泊買取相談はこちら

免責事項

本記事の情報は2025年12月時点のものです。法改正・市況変動により内容が変更される可能性があります。買取価格は物件状態・市場動向により変動します。実際の買取にあたっては、複数業者に査定依頼の上、条件を比較検討してください。StayExitは記事内容に起因する損害について一切の責任を負いません。

参考文献・出典

上部へスクロール